文章核心观点 - 行业预测显示，中国房地产市场在2025年整体仍处于磨底阶段，但到2026年上半年可能出现几个明显变化，市场将呈现分化、产品力竞争和政策托底但非刺激的特征 [3][5] 房价走势与市场分化 - 未来全国楼市走势将明显分化，不再是“一荣俱荣、一损俱损” [7] - 多家机构预测，2025年全国商品住宅均价可能小幅下跌，但2026年有望转为小幅上涨 [8] - 一线和热点二线城市更可能在2025年率先企稳甚至略有回暖，而三四线城市因库存大、人口流出、产业偏弱，房价压力更大，调整时间更长 [8] - 政策将“因城施策”，核心城市和人口净流入、产业有支撑的地方政策更积极，高库存、弱需求的城市则以去库存、稳预期为主 [10] - “好房子”概念首次写入政府工作报告，定义为安全、舒适、绿色、智慧，未来新房市场将更拼产品力、社区配套和物业服务 [10] 销售模式与产品结构变化 - 购房者对期房的信任度下降，烂尾、减配、延迟交房等问题促使现房或准现房更受青睐 [14] - 政策层面强调“保交楼”，并明确提出要逐步提高现房销售在新房中的比重 [14] - 地方国企将收购存量商品房用作保障房、人才住房，以去库存并增加保障房供给，对市场形成托底 [16] - 新房市场竞争将集中在户型、小区环境、物业、周边配套以及房屋的安全性、绿色和智能化水平上 [18] - 质量差、户型落后、规划不好的项目，即使价格便宜也将越来越难卖 [18] 政策环境与金融支持 - 2025-2026年政策主旋律是“稳住楼市”和“持续用力推动房地产市场止跌回稳” [22] - 具体做法包括因城施策调减限购等限制性措施，例如北京已优化购房政策，降低社保年限要求、支持多孩家庭多购一套等 [22] - 货币金融环境保持偏宽松，房贷利率、首付比例处于历史低位，2025年居民存量房贷利息支出减少约1500亿元 [24] - 大力推进城中村和危旧房改造、保障房建设，通过盘活存量用地和商办用房、收购存量商品房等方式去库存 [24] - 2026年初，央行将各类结构性货币政策工具利率下调0.25个百分点，保障房再贷款利率降至1.25%，商业用房购房贷款最低首付比例下调至30%，以盘活存量、促进商办去库存 [26] - 政策目标是“止跌回稳”和“量价逐步企稳、供求关系改善、行业走向高质量发展”，而非刺激房价重新暴涨，思路更偏向“以人定房、以需定建” [28] 对购房者的具体建议 - 对于刚需或改善型需求，当前低利率、低首付、政策托底的阶段是相对友好的上车窗口，但不应期待短期暴涨 [31] - 纯投资性买房需非常谨慎，尤其是在三四线和远郊，因其租售比和流动性不支持高杠杆 [31] - 应抓住利率、首付、税费等“低成本窗口期”，而非赌房价大涨 [31] - 选城市应优先考虑人口净流入、产业基础好、公共服务资源集中的城市和板块，对人口流出、产业收缩的三四线城市需控制仓位 [33] - 选板块应关注同一城市内的核心区、轨交旁、学区/医疗配套完善的地段，对远郊、新城等概念区域需慎重 [35] - 选产品应尽量选择现房或次新二手房，避免期房，尤其是已停工或债务缠身的房企项目 [37] - 应选择稳健、口碑好的开发商，确保项目施工进度正常 [38] - 个人财务规划上，月供尽量不要超过家庭收入的30%–40%，并至少预留3–6个月的生活应急金，避免在高收入不确定时使用高杠杆 [40]

高市早苗的政治经济理念 - 长期信奉并自称是安倍经济学的继承者，主张积极财政的必要性 [2][6] - 政策蓝本为前首相安倍晋三的经济政策“安倍经济学”，倾向于推行积极财政与金融宽松 [2] - 在金融政策方面被视为倾向宽松的“鸽派”，认为当前加息是负面举措 [7] 财政政策主张 - 提出“负责任的积极财政”方针，在物价高涨对策上允许在不得已情况下增发赤字国债，是五名候选人中唯一持此立场者 [5] - 主张以“净债务余额”作为财政健全化核心指标，该指标与GDP之比截至2023年为136%，若以此替代政府当前240%的债务余额与GDP之比目标，将显著扩大财政支出空间 [5][6] - 在2021年总裁选举中主张暂时冻结实现基础财政收支盈余的目标，以优先实施灵活的财政支出 [6] - 担任自民党政调会长期间，将党内机构“财政再建推进本部”更名为“财政政策检讨本部”，反对以财政重建为导向 [6] 金融政策立场 - 强调政府应对财政和金融政策负起责任，日本央行应在金融政策上采取最优手段 [7] - 在2024年总裁选举中表示“现在加息是蠢事”，认为加息将对个人消费和企业设备投资造成负面影响，担心重回长期通缩 [7] - 曾支持引入日本央行总裁解任权，此主张与安倍晋三2012年推动大规模金融宽松的目的相似 [7] 政策背景与潜在影响 - 日本经济供需缺口在4~6月为正0.3%，为8个季度以来首次转正，在此情况下用经济对策刺激需求可能成为物价上涨因素 [8] - 作为长期利率指标的新发10年期国债收益率在10月3日一度升至1.67%，达到约17年来高点 [8] - 有观点认为其政策伴随着增加家庭负担的风险，安倍经济学是为克服通缩设计，可能不适用于通胀时代 [7] - 政策可能产生彰显与持否定安倍经济学立场的石破茂政权不同路线的效果 [7]

全球经济政策格局 - 世界经济同时面临特朗普关税政策的紧缩效应和主要国家金融宽松政策的刺激效应 形成刹车与油门并存的复杂格局 [2] - 美联储9个月来首次降息0.25% 主要原因为就业市场放缓和关税政策冲击 [3][8] - 除日本央行外 加拿大和印度尼西亚等主要央行同步实施降息 发达国家平均政策利率从2024年8月的4.2%降至3% [5] 金融市场表现 - 全球股市普遍升至高点附近 包括日美欧股市及韩国、台湾、印度尼西亚股市均刷新最高点 [5] - 纽约黄金期货突破历史高点 比特币持续维持高位 美国国债再度被买入 显示避险与风险资产同步上涨 [5] - 全球货币供应量达GDP的140% 货币市场基金(MMF)投资余额达7.3万亿美元 较2019年3.6万亿美元增长103% [7] - 对冲基金资产余额从3.2万亿美元增至4.7万亿美元 增幅达47% [7] 实体经济投资状况 - 美国企业破产数量显著上升 2025年1-7月大型企业破产案达446家 创2010年以来最高水平 [3] - 美国设备投资增长持续低迷 2025年预计增长0.8% 2026年仅增长0.5% [7] - 中国1-7月民间固定资产投资同比下降1.5% 欧洲固定资本形成总额4-6月同比下降1.7% [7] - 全球上市企业比特币持有量达12万亿日元 一年内增长260% 反映企业资金从实体投资转向金融资产 [8] 关税政策影响 - 美国平均执行关税税率从2.4%大幅提升至16.4% 基于年进口额3.2万亿美元计算 每年增加4500亿美元成本负担 [8] - 企业破产案例直接关联关税成本上升 美国家具企业At Home关闭30家门店 日本汽车零部件企业马瑞利控股业务重建困难 [3][8] - 国际劳工组织(ILO)下调2025年全球就业岗位预期700万个 主因关税政策导致经济前景不确定性 [8] 资金流向与政策效果 - 约30%货币市场基金资金来自民间企业 反映企业将手头资金转向金融投资而非设备投资 [8] - 美联储预计年内再降息两次 但宽松资金未能有效流入实体经济 可能加剧金融市场扭曲 [2][8] - 特朗普政府计划吸引日本5500亿美元和欧洲6000亿美元投资 以重振国内产业 [9]