核心观点 - 房地产数据分析公司ATTOM的报告显示 在美国57%的县 拥有三居室房产的成本低于租赁成本 但从长期来看 高昂的初始投资成本使许多潜在买家仍选择租房 [1][2] - 尽管购房在多数地区长期看更经济 但房价持续快速上涨 且购房涉及多种额外成本 同时租赁与购房的成本对比动态受地区供应与法规影响显著 [2][3][4][8] 市场负担能力分析 - 购房负担能力存在显著地域差异 在中西部和南部 购房是更经济的选择 而在东北部和西部 仅17%的县购房比租房更经济 [5] - 即使在同一个县内 负担能力也可能差异巨大 例如佛罗里达州科利尔县 海滨豪宅推高房价中位数至80万美元以上 而内陆城镇的房价还不到其一半 [6][7] - 在全美超过三分之二的县 房价涨幅超过了租金涨幅 同时 在超过75%的县 租客需要花费其典型工资的三分之一才能负担一套三居室租赁房产 [11][12] 成本构成与动态因素 - 除房价外 验房费、过户费、搬家费、维护维修费、物业费、税费和保险等“隐性”成本 每年为美国普通房主增加近16,000美元支出 [3] - 租赁与购房的成本平衡受当地供应水平与法规影响 在租赁物业较少的地区 购房通常更便宜 这常是地方政府对增加供应和提高住宅密度限制的结果 [8] - 在如佛罗里达州西南部等地区 州法律鼓励建造更多公寓 这使得天平向租赁倾斜 开发商正为市场带来相当数量的可负担租赁单元 [9][11] 收入与住房成本对比 - 尽管存在负担压力 但研究显示在大多数地方工资增长快于住房成本 2025年 在美国四分之三的县 工资增长快于三居室房产的租金增长 在调查的364个县中 近60%的县工人工资增长快于拥有房产的成本增长 [13] - 在相似比例的县 负担一套住房需要花费收入中位数的三分之一以上 超过了财务专家建议的28% [12]

美国房地产市场现状与政策展望 - 2025年第二季度美国房屋销售价格中位数为410,800美元 较本十年初的327,100美元有所上涨[1] - 全美房地产经纪人协会预计今年平均房价将再上涨2%至3%[2] 政府政策与房利美、房地美角色 - 特朗普政府计划让房利美和房地美购买价值2000亿美元的抵押贷款支持证券 以降低住房成本[3] - 房利美和房地美在高峰期各自持有的抵押贷款支持证券超过9000亿美元 但受2008-2009年金融危机影响 其持有量大幅减少[3][4] - 目前 每家公司被允许持有最多2250亿美元的抵押贷款支持证券 截至2025年11月 两家公司合计仅持有2470亿美元[4] - 房利美和房地美从银行等贷款机构购买抵押贷款 以释放这些机构的信贷额度 随后将贷款打包成证券以分散风险[5] - 有专家质疑此举对降低借贷和住房成本的有效性 认为应从国债市场着手[6] 长期抵押贷款产品创新 - 特朗普政府提出50年期抵押贷款概念 旨在通过大幅延长还款期限来降低月供 提高住房可负担性 并预计在2026年继续推进[6] - 50年期抵押贷款的月供将低于标准的30年期贷款 但有专家指出 大多数借款人可能无法活到还清贷款的期限 即使能够还清 也可能面临严峻的财务困境[7]

白宫政策效果评估 - 摩根士丹利策略师认为 白宫旨在解冻住房市场的一系列激进政策 不会显著改变2026年潜在购房者面临的局面 这些措施仅对业主可负担性有适度帮助 属于边际调整而非市场解药 [1][2] - 政策核心是要求房利美和房地美购买2000亿美元的抵押贷款支持证券 市场初步反应积极 抵押贷款利差收窄15个基点 推动30年期抵押贷款利率自2022年以来首次降至6%以下 [3] - 但策略师认为市场已有效消化此次干预 尽管利率下降方向正确 但大量存量低息抵押贷款的存在削弱了政策效果 [4] 市场核心障碍：锁定效应与人口结构 - 住房市场复苏的主要障碍仍是锁定效应 约三分之二的未偿还抵押贷款利率低于5% 此外 40%的美国房屋没有抵押贷款 这意味着锁定效应比抵押贷款数据显示的更为严重 [5] - 人口结构变化加剧市场僵局 有18岁以下子女的家庭数量从2007年约3700万的峰值下降至2024年约3300万 同时 70岁以上人群持有的家庭部门总财富份额创历史新高 房地产权益是重要推手 [12][9] - 千禧一代和Z世代正被婴儿潮一代挤出市场 后者或在退休后换购本应是首套房的较小住宅 或继续持有大家庭所需的大户型住宅 [8] 利率与供应前景 - 即使总统干预将利率推至高5%区间 现有房主也缺乏财务激励出售房屋并以更高利率融资新购 因此对住房供应的影响微乎其微 [15] - 由于财政和通胀担忧给美国、德国和日本等G3国家的长期利率带来上行压力 利率在更长时间内保持较高水平的预期增强 降息前景正在减弱 [16] - 受政府支持企业购买计划影响 摩根士丹利仅将2026年底抵押贷款利率预测从5.75%小幅下调至5.6% 对成屋销售的预测仅小幅上调 而对年度房价涨幅的预测维持在2%不变 [16] 行业观点与潜在杠杆 - 穆迪分析副首席经济学家认为 建筑商在了解人口结构图景的情况下 不会向市场大量投放新屋 住房问题将以更渐进的方式演变 而非二战后式的集中建设 这使得美国住房构成变得更像欧洲 [13][14] - 阿波罗全球管理公司直言购房条件不佳 高房价、高抵押贷款利率和移民减少导致需求放缓 尽管锁定效应使成屋供应稳定且新屋供应增加 但需求下降和供应上升正给房价带来下行压力 [17] - 摩根士丹利认为 政府对大型机构投资者购买独栋住宅的潜在禁令对房价影响不大 因为机构投资者持有的房屋数量不足以动摇市场 且近期已在减持 [17] 市场动态与挑战本质 - 新屋库存处于2007年以来最高水平 推动新屋价格低于成屋价格 然而 由于65%的美国家庭将房价视为资产 政策制定者面临微妙的平衡难题 [21] - 政府可进一步采取的措施包括 政府支持企业降低担保费用 监管机构降低常规抵押贷款风险权重以增加银行需求 以及美联储新理事停止抵押债券减持 这些措施合计或可再降低抵押贷款利率50个基点 但仅靠政府支持企业行动无法使利率回到2010年代常见的4%区间 这需要国债利率的变动 [20] - 报告强调住房市场挑战是结构性的 自2025年9月以来美联储已降息75个基点 但同期抵押贷款利率仅下降20个基点 美国住房可负担性是一个棘手的问题 没有灵丹妙药 [20][21]

美国住房市场与抵押贷款现状 - 高房价与高抵押贷款利率叠加 使得过去几年许多美国人购房非常困难[2] - 根据NeighborWorks America调查 66%的Z世代和59%的千禧一代担心未来负担不起住房[2] 私人抵押贷款保险的财务影响 - 购房首付比例越低 抵押贷款金额和月供就越大 若首付低于20%还需支付私人抵押贷款保险 进一步推高住房成本[5] - 通常PMI为每借款10万美元每月增加30至70美元[6] - 根据全国房地产经纪人协会数据 平均起步房价格为362,800美元 若支付5%首付 贷款余额为344,660美元 PMI每月约为103至241美元[6] - 尽管PMI在总住房支付中占比相对较小 但仍对月度预算造成影响 这笔资金若用于储蓄 一年可积累超过1,200美元甚至接近3,000美元[7] - PMI被视为无回报的支出 促使房主寻求策略以更快摆脱PMI 而非单纯等待贷款余额减少[8] 流行的“翻新避险”策略及其风险 - 一种趋势策略是支付低至5%的首付购房 初始承担PMI 然后通过翻新房屋来增加资产净值 以达到取消PMI的条件[9] - 该策略理论上听起来很好 但实际上可能损害个人财务 若最终同时承担常规月供、PMI以及潜在的翻新债务 将使住房负担能力更差[4] - 翻新并不自动提升房屋价值或取消PMI 若贷款方认可的评估师不认可翻新增值 房主可能既承担了翻新成本 又仍需支付PMI[3] - 大多数翻新工程对房屋价值的增值低于其成本 这是积累资产净值的一条昂贵途径[10] - 向抵押贷款本金支付额外款项可能是增加资产净值以达到取消PMI条件的更可靠方法[10]

核心观点 - Homes.com发布报告预测截至2025年12月的房价趋势 全国房价温和上涨 同时住房可负担性自2020年以来首次出现同比改善 主要得益于收入增长和抵押贷款利率下降 [1][2][3] - 市场呈现显著地域分化 中西部地区房价涨幅领先 而部分阳光地带城市价格停滞或下跌 [5] - 报告发布方Homes.com及其母公司CoStar Group在在线房地产市场中占据重要地位 增长迅速且用户流量巨大 [7][9][12][13] 全国房价与可负担性趋势 - 全国房价温和上涨 2025年12月全国房价中位数从2024年12月的376,025美元上涨1.1%至380,000美元 房价中位数已在370,000美元至395,000美元区间内连续稳定22个月 [2] - 住房可负担性改善 2025年是可负担性自2020年以来首次出现同比改善的年份 2024年12月购买中位数价格房屋的买家每月需花费2.0周的收入用于支付抵押贷款本金和利息（基于平均抵押贷款利率6.85%和平均周薪1,220美元） [3] - 收入增长与利率下降是主因 到2025年底 平均周薪增长3.75%至1,266美元 抵押贷款利率降至6.15% 购买中位数价格房屋的买家每月仅需1.8周收入支付本金和利息 同期 购房所需收入下降了9%以上 [4][5] 区域市场表现 - 中西部地区领涨 在40个最大市场中 中西部占据了前八名中的五个席位 圣路易斯涨幅最高 从2024年12月的259,900美元涨至2025年12月的280,000美元 涨幅达7.7% 匹兹堡、辛辛那提、底特律和芝加哥的同比涨幅也超过4.5% [5] - 阳光地带部分市场疲软 德克萨斯州多个市场房价下跌 其中达拉斯-沃斯堡跌幅为-4.9% 奥斯汀跌幅为-3.8% [5] - 多数市场上涨 在Homes.com追踪的近1,000个市场中 超过70%在12月实现了同比价格上涨 [5] 市场供需动态 - 待售房屋库存增长 2025年期间可供购买的房屋数量增长了17% [5] - 买卖双方或均受益 市场库存增加与可负担性改善同时发生 买卖双方均可能从市场趋势中受益 [5] 公司(Homes.com/CoStar Group)业务与市场地位 - Homes.com是增长最快的住宅房地产市场 也是美国第二大门户网站 是CoStar Group旗下品牌 [7] - 平台策略独特 是美国首个主要房地产门户网站 优先帮助房主及其经纪人利用互联网营销力量为房源吸引更多潜在买家 [8] - 会员获取房源优势显著 平均而言 Homes.com的会员赢得的房源数量比其他会员多60% [8] - 用户流量巨大 截至2025年9月30日的第三季度 Homes.com网络（包括Homes.com、公寓网络和土地网络）平均每月独立访客达1.15亿 [9][10] - 品牌知名度飙升 自CoStar Group于2024年2月启动行业迄今最大的营销活动后 消费者品牌认知度在一年内从4%飙升至33% [9] - 母公司CoStar Group是行业领导者 是全球商业房地产信息、分析、在线市场和3D数字孪生技术的领导者 旗下拥有多个领先品牌 [11][12] - 集团整体流量领先 CoStar Group旗下网站在2025年第三季度吸引了超过1.43亿平均每月独立访客 [13]

美国房地产市场概况 - 截至2025年第二季度 美国房屋中位价为410,800美元 虽较2022年底峰值有所回落 但仍比疫情初期高出约30% [1] - 2020年至2024年间 美国现有房主因房价上涨而受益 房屋净值增长了80% [1] 房价上涨影响的差异性 - 全国统计数据不能完全反映地方房地产市场的现实 例如房价100%的上涨对各州影响不同 [2] - 总净值增长最大的州（因高房价或房主数量多） 其家庭平均净值增长不一定最大 [2] 总净值增长最大的州 - 研究通过人口普查住房单元数据、Experian平均未偿还抵押贷款余额及Zillow房屋价值指数数据 计算各州在总净值及家庭平均净值上的受益程度 [3] - 若房价翻倍 加州将获得最大总净值增益 达4.63万亿美元 [4] - 纽约州总净值增益为1.82万亿美元 [4] - 佛罗里达州总净值增益为1.25万亿美元 [4] - 新泽西州总净值增益为1.03万亿美元 [4] - 马萨诸塞州总净值增益为9,880亿美元 [5] - 华盛顿州总净值增益为7,947亿美元 [5] - 德克萨斯州总净值增益为6,471亿美元 [5] - 宾夕法尼亚州总净值增益为5,821亿美元 [6] - 北卡罗来纳州总净值增益为5,744亿美元 [6] - 科罗拉多州总净值增益为5,058亿美元 [6] 家庭平均净值增长最大的州 - 若房价翻倍 夏威夷州家庭平均净值增益最大 为410,976美元 [6] - 马萨诸塞州家庭平均净值增益为323,070美元 [6] - 加利福尼亚州家庭平均净值增益为311,427美元 [6] - 新泽西州家庭平均净值增益为269,963美元 [6] - 新罕布什尔州家庭平均净值增益为268,984美元 [6] - 罗德岛州家庭平均净值增益为253,918美元 [6] - 华盛顿州家庭平均净值增益为233,687美元 [6] - 缅因州家庭平均净值增益为223,346美元 [6] - 犹他州家庭平均净值增益为217,999美元 [6] - 纽约州家庭平均净值增益为210,182美元 [6] 房价大幅上涨的潜在影响 - 房价100%的上涨在创造数万亿美元净值的同时 也会产生严重的负面影响 [7] - 这将加剧本已严峻的可负担房屋短缺问题 使首次购房者更难以实现置业 [7] - 进而可能推高租赁需求 并导致租金价格上涨 [7]

财务数据和关键指标变化 - 第四季度合并税前利润为12亿美元，收入为97亿美元，税前利润率为12.4% [7] - 2025财年合并税前利润为47亿美元，税前利润率为13.8% [7] - 第四季度净收入为9.053亿美元，稀释后每股收益为3.04美元 [9] - 2025财年净收入为36亿美元，稀释后每股收益为11.57美元，收入为343亿美元 [9] - 第四季度房屋销售毛利率为20.0%，较上一季度下降180个基点，其中110个基点源于激励成本增加，60个基点源于高于正常的诉讼成本 [11] - 第四季度房屋销售订单价值增长3%至73亿美元 [10] - 2025财年产生34亿美元运营现金流，占收入的10%，相当于净收入的95% [19] - 第四季度房屋建筑库存的税前回报率为20.1%，股本回报率为14.6%，资产回报率为10% [7] - 第四季度取消率为20%，高于上一季度的17%，与历史平均水平一致 [10] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第四季度房屋销售收入为85亿美元，共交付23,368套房屋，平均成交价为365,600美元，较峰值下降9% [9] - 第四季度租赁业务税前利润为8100万美元，收入为8.05亿美元，售出1,565套独栋租赁房和1,815套多户租赁单元 [16] - 2025财年租赁业务税前利润为1.7亿美元，收入为16亿美元，售出3,460套独栋租赁房和2,947套多户租赁单元 [16] - 第四季度金融服务税前利润为7600万美元，收入为2.18亿美元，税前利润率为34.7% [18] - 2025财年金融服务税前利润为2.79亿美元，收入为8.41亿美元，税前利润率为33.1% [18] - 关联公司Forestar第四季度收入为6.71亿美元，售出4,891块地块，税前利润为1.13亿美元 [17] - 2025财年Forestar交付14,240块地块，产生17亿美元收入和2.19亿美元税前利润 [17] 各个市场数据和关键指标变化 - 第四季度净销售订单量增长5%至20,078套房屋 [10] - 第四季度平均社区数量较上年同期增长13% [10] - 南中部地区订单量同比增长11% [63] - 东南部地区表现相对疲软，特别是佛罗里达州的杰克逊维尔和西南佛罗里达等市场存在库存过剩问题 [74] - 中西部和中大西洋地区表现出一定的稳定性或强度 [81] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司致力于通过行业领先的平台、规模、高效运营和经验丰富的员工，为更多美国人提供可负担的住房机会 [5][6] - 策略包括根据每个市场的需求调整产品供应、销售激励和库存房屋数量，以最大化回报 [8] - 专注于资本效率以产生强劲的运营现金流并为股东提供可观回报 [8] - 积极管理在地块、土地和开发方面的投资，并专注于与全国土地开发商的关系 [15] - 通过收购（如南卡罗来纳州的SK Builders）进行市场整合，以巩固本地市场份额 [102] - 公司连续24年成为美国最大的建筑商 [124] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 新屋需求持续受到可负担性限制和消费者谨慎情绪的影响 [6][21] - 市场环境波动且不确定，公司将以纪律性方式调整以适应市场状况 [23] - 对住房市场中长期前景持积极态度 [23] - 消费者信心和就业增长放缓对需求构成挑战 [88] - 抵押贷款利率的波动影响消费者决策，若能稳定下降有望刺激需求 [116] - 2026财年指引：预计合并收入为335亿至350亿美元，房屋交付量为86,000至88,000套 [21] 其他重要信息 - 第四季度回购460万股普通股，价值6.89亿美元；2025财年共回购3070万股，价值43亿美元，使流通股减少9% [19] - 第四季度支付现金股息1.18亿美元；2025财年支付股息4.95亿美元 [19] - 董事会宣布新的季度股息为每股0.45美元，年化增长13% [20] - 财年末股东权益为242亿美元，下降4%，但每股账面价值增长5%至82.15美元 [20] - 财年末合并流动性为66亿美元，包括30亿美元现金和36亿美元信贷额度可用容量 [20] - 2026财年计划回购约25亿美元普通股，并支付约5亿美元股息 [21] - 第四季度房屋建筑库存为29,600套，同比下降21%，其中19,600套未售出 [14] - 地块组合总计约592,000块，其中25%为自有，75%通过购买合同控制 [15] 问答环节所有提问和回答 问题: 第四季度毛利率到第一季度毛利率的变动驱动因素 - 第四季度异常的60个基点诉讼影响预计不会持续到第一季度，保修和诉讼影响将恢复正常 [27] - 若剔除诉讼影响，第四季度毛利率为20.6%，第一季度指引为20.0%-20.5%，环比略有下降，反映了当前环境和激励水平 [27] - 季度末的退出毛利率低于预期，这反映在第一季度的指引中 [27][114] 问题: 开工节奏下降及满足需求的能力 - 开工量下降是故意的，旨在使库存与需求保持一致，并利用改善的周期时间 [28] - 公司有能力从劳动力基础和地块供应方面响应市场需求，并计划在季度内和春季增加开工量 [28] 问题: 第一季度合并税前利润率指引偏弱的原因 - 预计租赁业务利润会较软，且交付量集中在财年后半段 [32] - 房屋交付量较低导致销售、一般及行政费用杠杆减少 [32] 问题: 自由现金流转换指引 - 预计未来现金流转换将更加一致，现金占收入比例预计在10%-11%左右 [33] 问题: 保修费用增加及成本展望 - 保修费用增加是由于本季度有几项大型和解，导致诉讼准备金模型中的某些因素需要调整，这些情况预计不会重复 [37] - 预计地块成本将继续逐步增加，公司将努力通过材料人工成本节约来抵消 [37] 问题: 激励措施构成（价格折扣与利率买断） - 公司按预期加大了3.99%低利率买断的提供力度 [39] - 第四季度获得利率买断的买家比例升至73% [39] 问题: 需求趋势及订单增长驱动因素 - 整个季度需求表现尚可但波动，受利率波动影响 [43] - 公司在本季度大力投入了激励措施 [43] - 预计上半年开工量将比近期的开工节奏有所增加 [44] 问题: 2026财年交付量指引的背景及风险 - 社区数量增长13%为交付量提供支撑，指引的实现不依赖于每社区吸收率的提高 [46] - 目前社区客流量稳定，但最终取决于春季销售季的强度和市场状况 [46] 问题: 增长与毛利率之间的平衡 - 公司继续根据市场情况做出反应，拥有前所未有的地块灵活性以应对市场强度 [52] - 但公司不会以零利润率为代价来维持运营 [52] 问题: 地块成本前景 - 鉴于地块组合的构成和不同年限，未来12个月地块成本不会出现太大变化 [54] - 在新地块的开发成本方面看到一些平坦化和降低的机会，但在整体土地估值上变化不大 [54] - 更好的机会在于重新谈判材料人工成本 [55] - 地块成本同比上涨8%，预计在短期内仍将保持粘性，可能为中高个位数增长 [60] 问题: 德克萨斯州需求表现 - 德克萨斯州市场表现波动，公司通过激励措施推动吸收率 [64] - 全州范围内仍有亮点，但部分区域库存水平仍较高，需要行业在未来几个月内消化 [64] 问题: 行业库存状况 - 开工量减少有助于市场间的库存平衡 [66] - 行业整体上正在调整库存，以避免在大多数市场出现供应过剩 [67] 问题: 2026财年股票回购指引较低的原因及资本分配优先事项 - 2025财年的43亿美元回购利用了年初高于正常的流动性和低于目标的杠杆率等独特机会 [71] - 长期来看，股票回购和股息将由现金流水平决定，2026财年基线是产生30亿美元现金流并分配给股东 [72] 问题: 东南部地区表现 - 东南部地区，特别是佛罗里达州的部分市场（如杰克逊维尔和西南佛罗里达）存在库存平衡问题和需求疲软 [74] 问题: 毛利率与成本抵消 - 若地块成本上涨中高个位数，需要材料人工成本下降3%-5%来抵消，以使毛利率保持平稳 [78] - 第四季度材料人工成本同比下降1%，全年下降约1.5% [79] 问题: 区域市场表现 - 加利福尼亚州市场也面临挑战，中西部和中大西洋地区表现出一定的稳定性或强度 [81] - 市场状况与三个月前相似，波动不定，期望抵押贷款利率进一步下降能促使更多消费者做出购买决定 [81] 问题: 20%毛利率的正常化及消费者环境 - 20%的毛利率指引考虑到过去一两年住房市场的干扰，公司已相应调整 [89] - 整体营业利润率仍高于历史常态，长期看好可持续保持更高的税前利润率 [89] - 消费者环境方面，就业增长放缓对新增家庭构成和消费者信心产生影响，需要持续健康的就业增长来推动住房市场增长 [88] 问题: 激励措施水平量化 - 激励措施环比增加110个基点，总体仍为高个位数百分比水平 [90] - 补充演示中已分项列出外部经纪人佣金等影响毛利率的因素 [91] 问题: 较小市场份额市场的表现 - 在竞争较低的环境中，公司能够更好地应对市场变化和控制库存，部分较小市场表现出色 [95] 问题: 平均销售价格展望 - 公司继续关注可负担性，预计2026财年平均销售价格将继续下降，原因包括更小的户型组合和激励水平 [96] 问题: 库存和开工动态 - 公司更倾向于在流程早期售出房屋，建立更多积压订单 [100] - 由于建设速度加快和交付可预测性提高，公司不需要持有太多现货库存 [100] 问题: 并购前景 - 收购SK Builders有助于加强在南卡罗来纳州格林维尔市场的地位 [102] - 公司继续寻找此类补强收购机会，以加速当地市场的房屋交付 [102] 问题: 利率展望与抵押贷款买断策略 - 公司仍致力于解决月供问题，将继续提供低于市场水平的利率 [108] - 如果利率下降，可能会平衡地减少激励成本或进一步降低提供给买家的利率 [109] - 买家偏好方面，月供仍是关键，低利率买断对购房者最具吸引力 [111] 问题: 季度末毛利率退出率及10月趋势 - 第四季度实际毛利率比指引低端低约40个基点，主要原因是激励措施超出预期 [114] - 第一季度以比进入第四季度时更低的起点开始 [114] 问题: 低利率未能有效转化订单的原因 - 部分买家面临贷款资格问题，公司正在解决其可负担的月供问题 [116] - 利率波动导致买家观望，期望利率进一步下降 [116] - 现有房屋交易增加有助于人员流动，从而产生新的住房需求 [116] 问题: 可调整利率抵押贷款使用情况 - 使用可调整利率抵押贷款的买家比例从几乎为零升至最近一个季度的中高个位数百分比 [120] - 基线预期是该比例将继续缓慢上升，但不会急剧增长 [120] 问题: 户型面积变化 - 户型面积继续小幅下降，但过去12个月变化不显著 [121] - 当前和未来的开工将偏向于社区中较小的户型 [121]

文章核心观点 - 美联储使用量化工具人为压低抵押贷款利率以提振疲弱房地产市场的做法存在风险 可能引发新一轮的繁荣-萧条周期 [1][2][5] 对美联储工具的潜在看法 - 经济学家对美联储可能采取的步骤持谨慎态度 担心其可能刺激房地产市场再次繁荣并最终以糟糕结局收场 [2] - 美联储公开市场委员会的成员对近二十年前的次贷繁荣和萧条记忆犹新 [4] - 使用量化工具人为压低长期利率以启动房地产市场的做法会令人意外 [5] 当前抵押贷款利率与房价问题 - 当前抵押贷款利率在6.26%区域 从历史标准来看并不高 仅高于新冠疫情时期的低点 [4] - 住房可负担性问题更多是房价问题而非抵押贷款利率问题 [5] 债券市场反应 - 对降息的热情在美联储进行九个月来首次降息前助长了债券市场的"狂热"情绪 [6] - 近10万亿美元的政府支持抵押贷款债券市场出现上涨 其"当前票息"利差最近设定在比无风险国债利率高约122个基点的水平 而4月份时接近160个基点 [6] - 利差收窄帮助抵押贷款利率下降 导致借款人大规模涌入进行再融资 [6] 抵押贷款债券市场与政策工具 - 多数新抵押贷款最终被打包成有政府担保的债券出售给投资者 "机构"抵押贷款债券市场是住房金融的关键 [6] - 一种快速降低抵押贷款利率的方法是美联储考虑将其到期抵押贷款债券的收益再投资于该领域 而非国债 [7]

住房负担能力 - 疫情期间房价飙升以及2022年利率激增导致住房负担能力降至接近历史低点 [1] - 联邦储备银行报告显示 Case-Shiller 房价指数与消费者价格指数(CPI)通胀的比率在2022年达到历史记录并持续徘徊在该水平附近 [1] 市场趋势与价格谈判 - 在圣地亚哥、旧金山和奥斯汀等许多市场房价已经开始下降 [3] - 行业专家建议买家应积极利用市场疲软进行谈判包括要求大幅降价、维修费用和交易成本 [3] - 在弱化的房地产市场中为房产定价时仅参考过去一个月左右的同类销售数据较早的数据会迅速过时 [3] 投资策略与价值创造 - 通过以折扣价购买待修缮房屋并进行更新可以立即创造资产净值 [4] - 此类 sweat equity 有助于隔离投资者免受价格波动的影响 [4] - 目前购房应基于长期持有计划至少五年否则暂时的房价下跌可能导致资不抵债无法出售 [4] 长期持有与风险对冲 - 长期持有房产并通过持续偿还贷款本金来应对市场波动 [5] - 若需提前搬迁可考虑将房产出租而非出售但需确保租金现金流为正 [6] - 使用租金现金流计算器预测空置率、维修和物业管理费等不规则支出至关重要 [6] - 大多数房屋作为出租物业并不能产生正现金流但若能找到此类房产则可为抵御市场泡沫破裂提供额外保护 [7]

新屋市场可负担性提升 - 2025年第一季度新建住宅中位挂牌价同比小幅下降至448,393美元，与现房价格差距缩至五年来最低水平 [1] - 新建住宅价格自2023年第一季度以来累计下降1.3%，而现房价格持续上涨 [4] - 新建住宅占活跃挂牌量的18.5%，高于2020-2022年疫情期间水平，较2020年第一季度新增挂牌量增长27.4% [4] 新建住宅金融优势 - 新房买家可获得比现房低0.5个百分点的抵押贷款利率（6.1% vs 6.6%），中位价住宅月供节省超160美元 [3] - 建筑商通过内部融资或与贷款机构合作提供利率优惠，增强新房在高利率环境下的吸引力 [3] 建筑商策略调整 - 建筑商通过缩小户型（南部26个主要都会区新建住宅面积和价格双降）降低成本，其中亚特兰大、纳什维尔降幅显著 [6] - 小石城新建住宅中位挂牌价同比降幅最大达12.9%，科罗拉多斯普林斯户型缩小13.8%，奥克斯纳德价格降11.6% [7] - 南部和西部因土地供应充足成为建筑商重点开发区域 [5] 潜在成本压力 - 加拿大木材关税拟从14%提至34%，对中国/墨西哥的石膏板等建材加征关税可能显著增加建筑成本 [8] - 材料成本上涨或逆转近期新建住宅的可负担性改善趋势 [8]