近日，西昌市144套国有产权房屋拍卖的消息引发关注。红星新闻记者注意到，这批房产最低起拍单价为2955元/平方米，最高起拍单价为8156元/平方米， 将在11月29日至12月14日分批进行拍卖。 拍卖方相关工作人员告诉记者，上述房产购买后可以办理商品房产权证，有意竞拍者可先线下看房，缴保证金后网上竞价即可。 ▲被拍卖的房产 记者注意到，今年以来，已有多地的国资主体陆续处置旗下国有资产房屋。西昌市的房产中介告诉记者，此次出售国资房产的规模较小，对西昌房产市场价 格影响较小。广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也指出，国企挂牌出售房产会增加市场供给，但对整体楼市格局影响有限，且不存 在"一上平台就打折出售"的情况。 西昌拍卖144套住房 平均起拍价3000至5000余元/㎡ 拍卖公告显示，受西昌市房地产事务中心委托，四川公信拍卖有限责任公司将对144套住房（62套含车位）按照现状面向社会依法进行网络公开拍卖，其 中： 标的1为"西昌市礼州中学住房35套住房资产包"，房源最大面积107.62平方米，最小面积33.10平方米，平均起拍价3017元/平方米。报名截止时间为今年11月 28日下午5时，拍卖时间 ...

全国法拍房市场整体表现 - 10月份全国法拍房市场呈现量价齐跌态势，成交总金额同比下降32.5%至193.4亿元，清仓率低至14.9% [1][2] - 市场供给端收缩，挂拍房源10.6万套同比下降12.5%，成交拍品1.6万套同比下降7.3% [2] - 资产估值普遍缩水，平均折价率达74.8%，反映出竞拍参与度不足和市场需求疲软 [2] 法拍房市场结构性特点 - 拍卖流程呈现逐级降价特点，二拍起拍价降至一拍价格的0.8倍，折价区间下探至0.56-0.7倍 [3] - 商业地产折价更为明显，例如上海滨江国际广场1号楼以13.1亿元成交，相当于首次起拍价21亿元的6折 [3] - 住宅类房源是法拍市场主力，1-10月全国法拍住宅挂拍房源27.7万套同比下降9.0%，成交总金额1097.1亿元同比下降16.6% [4] 区域市场分化格局 - 一线城市表现出较强抗跌性，深圳前10个月法拍住宅清仓率达63.75%，成交折价率93.7%，成交均价48413元/平方米领跑全国 [4][7] - 核心城市优质资产受市场青睐，上海法拍市场清仓率61.5%，成交均价43659元/平方米 [5][7] - 部分城市呈现量增特点，重庆前10个月法拍住宅成交5546套，同比增长21.1% [5][7] 细分市场表现 - 顶级豪宅法拍市场逆势活跃，深圳华侨城纯水岸别墅以超3.64亿元成交，溢价率高达69.3%，吸引6名买家经过118轮竞价 [4] - 核心地段豪宅在市场调整期展现更强抗跌性，反映出高净值群体对稀缺不动产的长期信心 [5] - 根据城市数据表，温州、台州等城市清仓率超过70%，而惠州清仓率低至16.8%，市场活跃度差异显著 [7][8]

全国法拍住宅市场总体表现 - 1—10月全国法拍住宅市场呈现“量价齐跌”特征，成交总金额1097.1亿元，同比下降16.6%，成交均价8319元/㎡，同比下降11.0% [1] - 1—10月法拍住宅房源累计新上拍品数量22.7万套，同比下降9.0%，成交拍品9.2万套，同比下降1.4% [1] - 10月单月成交拍品1.04万套，同比减少1.4%，清仓率21.7%，成交总金额106.3亿元，成交均价6939元/㎡ [1] 区域市场分化态势 - 一线城市1—10月成交法拍住宅5791套，成交总金额303.3亿元，成交均价36730元/㎡ [2] - 二线城市1—10月成交法拍住宅3.8万套，成交总金额435.4亿元，成交均价8897元/㎡ [2] - 三四线城市1—10月成交法拍住宅4.9万套，成交总金额358.7亿元，成交均价4855元/㎡ [2] 重点城市（重庆）市场表现 - 重庆市1—10月法拍住宅成交拍品5546套，同比增加21.1%，拍品清仓率57.1%，成交金额38.9亿元 [2] - 重庆市10月单月法拍住宅成交拍品662套，环比增加7.3%，成交金额4.6亿元，环比增加16.4% [2] - 重庆市10月住宅拍品成交均价6012元/平方米，成交折价率68.95% [2] 市场趋势与特征 - 法拍住宅市场挂拍拍品、成交拍品规模较上一年均收窄，成交均价受评估价降低影响走低 [1] - 从各月趋势上看，法拍住宅市场呈独立周期性趋势 [1] - 1—10月法拍住宅成交总金额占各物业类型成交总额的53.5% [1]

拍卖市场整体表现 - 本周共有267套房源参加拍卖，成功拍卖112套，流拍115套，清盘率为49% [1] - 与上周相比，拍卖房源数量增加30套，增幅约为13%；成功拍卖数量增加19套，增幅约为20%；清盘率上升3个百分点，市场整体呈现回暖迹象 [1] 各地区拍卖房源数量变化 - 中区拍卖房源86套，较上周增加11套，增幅约为15% [1][2] - 北岸拍卖房源46套，较上周增加14套，增幅约为44% [1][2] - 西北区拍卖房源25套，较上周增加8套，增幅约为47% [1][2] - 西南区拍卖房源12套，较上周增加5套，增幅约为71% [1][2] - 西区拍卖房源28套，较上周增加2套，增幅约为8% [1][2] - 东南区拍卖房源61套，较上周减少4套，跌幅约为6% [1][2] - 南区拍卖房源8套，较上周减少6套，跌幅约为43% [1][2] 各地区清盘率表现 - 北岸清盘率为62%，为各地区最高，但较上周下降5个百分点 [2] - 中区清盘率为54%，较上周上升5个百分点 [2] - 东南区清盘率为47%，较上周上升8个百分点 [2] - 南区和西南区清盘率均为50%，分别较上周上升14和7个百分点 [2] - 西北区清盘率为31%，较上周上升10个百分点 [2] - 西区清盘率为30%，为各地区最低，较上周下降32个百分点 [2] 房产成交价格与政府CV价对比 - 共收集62套房产成交价，部分房产成交价高于政府CV价，例如Avondale地区22D Mead Street成交价$1,200,000，较CV价$620,000高出94% [5] - 部分房产成交价低于政府CV价，例如北岸Birkenhead地区3/23 Mahara Avenue成交价$630,000，较CV价$1,025,000低39% [6] - 中区Remuera地区3A Glenbrook Street以$5,700,000成交，较CV价$4,925,000高出约16% [5]

拍卖资产详情 - 上海静安区愚园路532弄"柳林别业"百年老洋房第三次拍卖起拍价降至8299万元 较第二次起拍价9666万元减少1367万元 较首次起拍价1.5亿元累计降价6701万元 [2][5] - 该房产为2层独立花园住宅 建筑面积346.66平方米 土地面积848.75平方米 带500平方米花园 精装修且带租约至2029年 月租金6.75万元 [5] - 前两次拍卖均流拍：首次拍卖起拍价1.5亿元（单价43万元/平米）吸引23000余人围观但无人出价 第二次起拍价9666万元（单价28万元/平米）仍流拍 [5] 资产属性与背景 - 该老洋房属上海市文物保护建筑"柳林别业"建筑群 建于1924年 曾为冯治安等多位名人居所 因《安家》《三十而已》影视剧取景成为网红打卡地 [3][5] - 上海现存老洋房仅4000-5000栋 其中90%以上国有"只租不售" 私有产权清晰可售不足200栋 修缮完好挂牌仅50栋左右 [5] - 对比案例：今年5月长宁区新华别墅法拍房以2.7亿元总价成交 单价达50.46万元/平米 创2025年上海豪宅单价纪录 [5] 流拍原因分析 - 价格合理性存疑：多次降价未拍出反映价格虚高 二次拍卖价9666万元需额外支付平台费（成交价0.5%-1%）及拍卖佣金（成交价1%） 且10天内需支付30%房款 45天内付清全款 [6] - 持有门槛高：受历史建筑保护条例限制 转让时须恢复原样 装修不得改变原貌 租金回报率测算若不足则影响投资价值 [7] - 价值依赖历史人文属性 缺乏独特背景的老洋房即便年代久远也因建筑破旧而价值受限 [7] 豪宅市场格局变化 - 上海亿元级豪宅流拍非个案：浦东新区华夏东路1451号房产首次拍卖2.43亿元流拍 二次降价至1.95亿元仍流拍 [8] - 法拍房市场分化：100万-1000万元房源成交率70%-80% 3000万元以上房源流拍率显著高于成交率 [8] - 新建风貌别墅供应增加：2024年上海有41个风貌别墅项目入市 新建豪宅在户型设计、配套设施等方面更符合现代需求 部分项目单价低于老洋房起拍价 [9] 顶级豪宅市场动态 - 下半年上海顶豪供给加码：黄浦区嘉里金陵华庭项目二期备案均价20.5万元/平米 套均总价8203万元 顶层复式总价2.83亿元（单价32.68万元/平米） [10] - 徐汇东安城市更新项目以439.5亿元成交 刷新全国涉宅用地出让总价纪录 住宅货值预计超600亿元 [10] - 资金仍视"亿元豪宅"为稀缺资产 优质地块供应维持土地市场高溢价 推动豪宅市场交易行情 [10]

资产拍卖背景 - 宜华生活科技股份有限公司旗下6宗工业用地及建筑物即将通过阿里司法拍卖网进行拍卖 这些资产原属于广东省宜华木业股份有限公司[1] - 房地产拍卖市场近期受关注 宜华1号项目经过180轮激烈竞价后成功拍出[1] - 待拍资产目前状态较为完整 具备一定开发和使用价值[1] 土地资产明细 - 6宗工业用地总面积达246,273平方米 分布在汕头市澄海区莱芜岭海工业园内[2] - 所有宗地土地性质均为国有 用途全部为工业用地 使用权类型为出让[2] - 土地使用权终止日期统一为2047年11月1日 剩余使用年限约23年[2] - 单宗土地面积从37,662平方米到43,204平方米不等 其中最大宗地为43,204平方米[2] 市场影响 - 作为行业龙头企业 宜华生活科技此次资产拍卖吸引众多投资者关注[3] - 市场关注资产最终归属 预期可能再次出现激烈竞价局面[3] - 拍卖结果将对公司财务状况产生直接影响[4] - 此次拍卖可能为房地产拍卖市场带来新的动向和变化[4] 交易信息 - 具体拍卖时间和起拍价格目前尚未公布[4] - 业内人士已开始预测和分析可能的拍卖结果[4]

房产拍卖情况 - 位于老静安愚园路的花园洋房起拍价为1.5亿元 吸引超2 3万次围观 但最终因无人出价而流拍 [1] - 该房产曾为《安家》《三十而已》等多部影视剧取景地 因此备受关注 [1] - 拍卖公司表示房屋上架后吸引较多关注 不少客户实地看样 后续是否继续出售及价格调整需与卖家进一步沟通 [1] 房产详细信息 - 房屋位于愚园路532弄 宗地面积848 75平方米 建筑总面积346 66平方米 带有500平大院子 [4] - 房屋建造于1924年 至今已有百年 非司法拍卖 无法律纠纷 类型为花园住宅产权 纳入限购范围 [4] - 国有建设用地使用权使用期限自2017年3月13日至2087年3月12日止 [4] 交易相关条款 - 标的有租约到2029年 月租金67500元 现状交付 [4] - 成交后需另付软件服务费(成交价的0 5%～1%)及佣金(成交价的1%) [4] - 房产满五唯一 过户税费需全部由买家承担 [4] 地理位置及历史背景 - 愚园路532弄为百年老建筑群 小区名为"柳林别业" 毗邻静安寺和百乐门 地理位置优越 [4] - 小区内有10幢独立式花园住宅和一幢联排住宅 采用砖木结构 是上海市优秀历史建筑 [4] - 曾为多位名人居所 包括冯治安 申国权 陈调元 邵树华等旧居 因《安家》热播成为热门打卡地 [4]

标的物概况 - 上海愚园路532弄"柳林别业"花园别墅为优秀历史保护建筑 建造于1924年 曾作为《安家》《三十而已》等热门影视剧拍摄地 [2] - 建筑群包含10幢独立式花园住宅和1幢联排住宅 采用西式风格与中式装饰结合 配备红色平瓦坡屋顶及青灰色或红色砖墙立面 [4] - 标的物为精装修住宅用房 建筑总面积346.66平方米 总层数2.5层 产权清晰且为个人单独所有 可办理过户登记手续 [4] - 该房产处于出租状态 租约至2029年 月租金67500元 采用现状交付方式 过户税费全部由买家承担 [4] 市场关注度 - 拍卖项目吸引23548次围观 591人设置提醒 拍卖行于8月11日组织集中看房活动 现场参观人数众多 [2] - 房产坐落于百年老建筑群"柳林别业" 东侧临近静安寺商圈 南侧衔接徐汇衡复风貌区 具有显著区位优势 [2] - 建筑群具有历史人文价值 曾为冯治安 申国权 陈调元 邵树华等名人居所 最初所有者系上海花旗银行董事 [4] 交易机制与限制 - 本次拍卖非司法拍卖 无法律纠纷 但纳入上海市商品房限购范围 竞拍者需具备购房资格 [4] - 标的物产权性质为花园住宅 符合"满五唯一"税收条件 但交易税费完全由买方承担 [4] 法拍房市场动态 - 7月全国法拍房挂拍量达4.4万套 成交量4942套 双双创年内新高 但市场热度呈现回落态势 [5] - 溢价成交占比环比下降 买方更青睐高折扣房源 市场竞争程度有所缓和 [5] - 一线城市挂拍量广州以425套居首 上海 深圳分别为332套和317套 北京204套位列末位 [5] - 上海挂拍房源起拍总价达24.8亿元 为全国挂拍总价最高城市 反映标的物价值密度特征 [5] 投资逻辑分析 - 当前买家关注法拍老洋房主要追求性价比与投资升值空间 缺乏明显捡漏机会时交易意愿降低 [5] - 高净值买家群体偏好优质标的物 过度市场关注可能对交易产生负面影响 [5]

标的物概况 - 标的物为上海市愚园路532弄"柳林别业"内一幢独立式花园别墅 建造于1924年 是优秀历史保护建筑 曾用于《安家》《三十而已》等影视剧拍摄 [2] - 建筑总面积34666平方米 总层数25层 精装修住宅用房 多居室多厅二卫 满五唯一 过户税费由买家承担 [3] - 房屋产权清晰 为个人单独所有 证件齐全 可办理产权过户登记 但纳入上海市商品房限购范围 竞拍者需具备购房资格 [3] - 建筑群包含10幢独立式花园住宅和1幢联排住宅 每幢配有宽敞露台 2～3层红色平瓦坡屋顶 立面为青灰色或红色砖墙 融合西式风格与中式装饰 [3] - 建筑群内曾居住多位名人 包括冯治安 申国权 陈调元 邵树华等 [3] 拍卖情况 - 标的物挂牌一周吸引23548次围观 591人设置提醒 拍卖行安排集中看房 现场参观人数众多 [2] - 标的物非司法拍卖 无法律纠纷 目前正在出租中 租约至2029年 月租金67500元 现状交付 [3] - 该老洋房最初为上海花旗银行董事所有 后经转手被建筑师装修升级用于民宿运营 [3] 市场分析 - 当前买家关注法拍老洋房主要考虑性价比和投资升值空间 若无明显捡漏机会则较少出手 [3] - 高净值买家更关注优质标的物 标的物被过分关注可能适得其反 [4] - 7月全国法拍房挂拍量44万套 成交4942套 均创年内新高 但溢价成交占比环比回落 买方更青睐高折扣房源 竞争趋缓 [4] - 一线城市中 上海挂拍房源起拍总价248亿元 为全国最高 广州挂拍425套居首 上海 深圳分别为332和317套 北京204套排最末 [4]

拍卖市场活跃度提升 - 全澳范围内每场拍卖中出价的竞标者数量达到过去18个月来的最高水平，为春季旺季增添市场动能 [1] - 上个月每套拍卖房产平均有3.1名活跃出价者，登记竞标者平均达到4.7人，是自2024年1月以来的最高水平 [3] - 2021年9月拍卖活动高点时全澳平均有4.1名出价者，8.4名登记竞标者 [3] 区域市场表现 - 新州与维州参与拍卖人数自年初以来稳步上升 [3] - 6月维州平均有3.7人登记竞标，2.9人实际出价；新州有4.8人登记，2.9人出价 [3] - 悉尼买家更愿意提前做功课，墨尔本市场受税收政策与经济不确定性抑制 [6] 市场驱动因素 - 今年两次降息及近期利率按兵不动使买家预算更明确，出手更果断 [3] - 房源有限造成"选择变少"的感觉，利率预期乐观促使更多人积极参与拍卖 [6] - FOMO（害怕错失机会）情绪重新升温，尤其在优质区域 [7][8] 买家行为变化 - 过去18个月迟疑不决的买家开始被激烈拍卖氛围带动 [7] - 冬季竞标者试图抢在对手之前入市，预期未来降息将加剧竞争 [8] - 当前竞标者都有清晰计划，反复看房后积极参与整个拍卖过程 [8]