政策核心内容 - 济南市国资委修订并印发了《济南市市属国有企业实物资产出租管理办法(2026年修订)》，旨在加强市属国企实物资产出租管理，作为盘活存量国有资产的重要手段 [1] 资产范围与出租原则 - 管理办法所称“实物资产”包括企业房产（含地下建构筑物）、土地及其附着物、机器设备等 [1] - 企业实物资产出租应践行出租效益最大化原则，防止国有资产流失 [1] - 鼓励企业利用闲置国有标准化厂房或楼宇园区作为试点，提供创新创业空间 [1] 租赁期限与租金调整 - 企业实物资产出租合同单次出租的期限原则上不超过5年 [1] - 年租金参照年度CPI指数的变动适当调整 [1] - 因政府产业引导、扶持政策或其他原因需要延长租期的，由企业履行集体决策程序 [1] 转租管理规定 - 企业原则上不得允许承租人转租实物资产，并在租赁合同中作出明确约定 [1] - 确需转租的，须由承租人提出书面申请，经出租行为原决策机构审批同意后方可进行 [1] - 严禁以各种形式直接套取中间差价、不进行经营的转租行为 [1] 公开招租要求 - 企业实物资产出租应采取公开招租方式 [2] - 对于特定规模的资产出租，原则上应当通过公共资源交易平台（国有产权）进行公开招租，具体标准包括：单次招租平均年租金底价在100万元及以上的土地、单次招租建筑面积在1000平方米及以上或单次招租平均年租金底价在100万元及以上的房产、单次招租平均年租金底价在100万元及以上的机器设备 [2] - 除上述情形外的实物资产出租，企业可以通过其他方式自行组织公开招租 [2] - 招租公告时间一般不少于5个工作日 [2] - 不得采取拆分招租面积、化整为零、故意降低租金底价等方式规避管理 [2] 适用范围与例外情况 - 融资租赁公司从事的融资租赁业务、以资产租赁为主业的企业对外从事的资产租赁业务、房地产开发企业开发经营的房产租赁、企业住房租赁给本企业职工居住、物业管理公司从事的经营业务，不适用本办法 [2] - 市属国企涉及国计民生、公益性、文物保护等特殊要求的资产租赁，可以采取非公开协议方式招租，这给予了市属企业更大的灵活性 [2] 监管与技术支持 - 市国资委将加强出租管理的数智化监管，探索纳入市国资监管平台，逐步实现实时监测 [1] - 该管理办法有利于市属国企更好履行社会责任，并盘活资产以提升资产效益 [2]

核心观点 - 新疆生产建设兵团高层领导在春节后首个工作日调研财政与农业农村工作 强调以中央巡视整改为契机 盘活存量、做优增量、提升质量 为“十五五”开局和兵团经济社会高质量发展奠定基础 [2] 财政工作与国有资产管理 - 要求进一步盘活兵团闲置国有资产 全面掌握底数 分级分类分步盘活 并加快补齐管理短板、堵塞制度漏洞、完善监管体系 以提高国有资产治理水平和能力 [3] - 树立“大财政”理念 财政工作需向更好保障重大战略聚焦、向更有效“投资于人”发力 提高财政资金使用的精准度和有效性 [3] - 强调提升财政治理效能 严肃财经纪律 加强绩效管理 严格落实“过紧日子”要求 并稳妥推进财政体制改革 以持续防范化解风险 为“十五五”开好局筑牢财政保障 [3] 农业农村发展 - 指出农业是兵团的基础产业、优势产业和亮丽名片 需解放思想、创新理念 把农业建成现代化大产业 打造城乡和谐的田园式家园 [4] - 要求严格土地经营权流转管理 优化完善制度机制 强化全过程、全环节、穿透式监管 以确保土地、职工、民兵“三位一体”机制有效落实 [4] - 聚焦建设兵团先进生产力示范区 将大力发展节水农业 发挥试点示范引领作用 强化科技和产业支撑 全面提升农业用水效率 打造农业节水新高地示范区 [4] - 锚定全国优质农牧产品重要供给基地定位 坚持产量产能、生产生态、增产增收一起抓 强化市场意识和品牌意识 健全产业联农带农机制 以持续做强农业优势产业 [4] 党的领导与巡视整改 - 强调需加强党的领导和党的建设 动真碰硬抓好中央巡视反馈意见整改 并统筹全面整改与专项整改 推动关键领域整改取得实质性进展和标志性成果 [5] - 要求把树立和践行正确政绩观学习教育作为今年党的建设的重要任务 教育引导各级党组织和党员干部坚持实事求是、求真务实 有效防范和纠治政绩观偏差 [5] - 提出要以更高标准、更实举措推进全面从严治党 一体推进不敢腐、不能腐、不想腐 锲而不舍落实中央八项规定精神 以风清气正的政治生态引领形成良好发展环境 [5]

江苏省2025年财政收支概况 - 全省一般公共预算收入完成10246亿元，其中税收收入7929亿元，占比77.4% [1] - 全省一般公共预算支出完成15190亿元，其中民生支出11979亿元，占比78.9% [1] 财政预算管理改革（“零基”升级） - 打破“基数+增长”模式，以“零”为起点重构预算体系，实现资金“有减有增、精准滴灌” [2] - 2025年省级财政专项资金为47项，较2024年减少四分之一，2026年拟进一步压减至30项以内 [2] - 通过成本绩效分析指导，在39个市县开展73项分析，节约资金8亿元，节约率16.4% [2] - 将预算绩效管理从“软要求”变为“硬约束”，例如因绩效评价为“中”，某省级专项资金（切块市县部分）2026年度预算被取消 [2] 重点民生领域支出 - 教育支出2894亿元，同比增长4.9% [3] - 社会保障和就业支出2238亿元，增长4.9% [3] - 卫生健康支出1250亿元，增长1.7% [3] - 住房保障支出949亿元，增长4.1% [3] - 交通运输支出622亿元，增长1.6% [3] 存量资产与资金盘活（“三资”焕新） - 通过全省行政事业单位国有资产调剂共享平台，2025年以来完成3.7万余件资产调剂，直接节约财政资金5503万元 [4] - 系统推进国有资产清查利用，率先建成全省国有资产智慧监管平台，构建“1+1+N”监管制度体系 [4] - 通过出租出售、集中运营、注入国企及REITs、ABS等多元路径高质高效盘活资产 [4] - 对633家省级预算单位账户进行全面清理，撤并近四分之一账户，通过归集统管，2025年归集各类单位账户资金165.07亿元 [5] 财政金融协同政策（“财政+”） - 2025年出台20项“财政+金融”措施，以6000亿元金融资源精准撬动实体经济 [7] - 在“财政+贴息”方面，累计引导合作银行发放超1400亿元贴息贷款，为企业融资减负 [7] - 在“财政+担保”增信方面，江苏与国家融资担保基金累计合作业务规模超过9800亿元 [7] - 组建省国金投资集团，发挥金融企业股权投资平台等“五大平台”作用，推动金融活水流向实体经济薄弱环节 [7] - 打造惠企资金直达快享服务平台，通过“免申即享”“限时快享”等模式实现政策红利精准直达 [7] 财政管理理念与未来方向 - 倡导以“当家”思维干好“管家”工作的“大财政”理念，制定《工作导则》推动财政干部站位全局 [8] - 目标是将财政资金的“含金量”转化为高质量发展的“增长极”和民生福祉的“提升度” [8]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 随着 2027 年 6 月化债关键时点趋近，市场关注城投债信用风险，报告梳理相关问题，结合调研推演城投趋势与分化路径[1][9] 根据相关目录分别总结 当前化债进度几何？从数据复盘化债成果 - 结构、成本等方面化债成效显著，但总量仍维持高位：隐债清退、平台名单退出、经营性债务化解、重点省份退出、成本压降、结构优化及制度建设等多维度成效明显，但地方债务总规模超 120 万亿元且多数省份债务率上升[2][10] - 化债工具日趋丰富，但对投资存在挤占效应：2 万亿置换隐债专项债已落地，特殊新增专项债、特殊再融资债在发行，江苏、河南、湖南获超 2000 亿化债资源；不过化债挤占项目投资，今年用于项目投资新增专项债占比降至 58%，贵州等地非项目投资比例超 70%[2][24][26] 化债下半程有何新动向？ - 趋势一：聚焦经营性债务，关注"优化债务重组和置换办法"：继续非标债务置换、银行贷款展期降息，或有隐债托管但不普及，可能出现债务上移、统借统还，极端情形有个案债务重组，优先对非公开债务重组[34][35][37] - 趋势二：城投转型与债市供给结构变化：中短期传统城投融资受限，交运、产投平台仍可融资，地方发展动能向新基建等转换；产投平台或接棒城投，地方政府产业投资基金广泛设立[39][43] - 趋势三：债务司成立、资产盘活等长效化债机制的构建：财政部成立债务管理司，体现提级管理；各地推进国有资产盘活，"三资三化"对部分区域财政短期改善显著，但长期成效不确定[48][49][54] 下半程展望：当前投资者关注什么？ - 如何看待 2027 年 6 月后弱区域城投债：系统性违约风险有限，但存在结构性分化，主要是估值波动和流动性风险；区域和平台层面有分化，包括债务舆情估值波动、尾部平台谨慎、部分市场化平台政府支持意愿低[56][57][58] - 如何观测风险？关注票据、非标、境外债、贷款舆情及转型实效：风险观测转向舆情监测，票据逾期、非标舆情、境外债发行、贷款舆情可作前瞻指标，关注区域转型主体现金流成效[61] 投资策略 - 中短久期：以传统城投业务为收入来源主体，中短久期安全边际强可下沉挖掘，但性价比有限，江浙福广等区域可在 2Y 以内下沉至 AA-，重点省份天津等可下沉至 AA(2) [71] - 中长久期：关注中高等级、流动性好、存量规模大品种，或转型成果好、业务现金流稳定主体，江浙地区可重点配置并适度拉长久期[71] - 其他：信用利差难反映实质风险，舆情区域拉久期性价比低；对区域禀赋弱、转型不明主体谨慎，关注科创债相关平台机会[71][73]

平台上线与战略定位 - 广西国有资产资源盘活平台近日正式上线 由广西国控资本运营集团所属北部湾交易集团牵头打造 [1] - 平台旨在以专业化路径破解国有资产盘活难题 是落实国有资本运营战略、深化要素市场化配置改革的积极实践 [1] 盘活资产的意义与现存挑战 - 国有资产盘活是优化资源配置、提升资产效益的重要手段 有利于促进财政效能提升和经济高质量发展 [1] - 实践过程中存在“家底不清、信息壁垒、效率低下、服务分散”等难点和堵点 [1] - 具体问题包括：行政事业单位与国企存量资产分散管理 信息系统互不联通导致供需精准对接难 [1]；部分资产处置效率低 闲置时间长 管理成本占用大 且难以快速实现资产价值转换 [1]；评估、融资等配套服务碎片化 缺乏一站式解决方案 [1] 专业化平台的核心解决方案 - 专业化平台需构建涵盖“系统对接、智能匹配、数据可视、自动分类、线上交易、全程监督”的综合服务体系 [2] - 通过与预算管理一体化系统无缝衔接 实现闲置资产信息一键推送 大幅压缩挂牌准备周期 以应对信息壁垒与流程低效问题 [2] - 需构建智能化的匹配机制 借助大数据算法构建资产匹配模型 结合预招商功能在挂牌前精准对接供需 让资产流转从“被动等待”变为“主动匹配” 提升交易成功率 [2] 全链条服务生态构建 - 专业化体现在构建全链条服务生态 推动交易全流程线上化、可追溯 确保阳光交易防范风险 [2] - 需集成资产评估、融资等一站式服务 破解以往配套服务分散的难题 [2] - 通过“系统对接—智能匹配—线上交易—全程监督—配套服务”的模式 助力国有资产保值增值 并通过规范高效的操作降低盘活门槛 让更多存量资产快速转化为发展动能 [2] 行业发展趋势与未来展望 - “十五五”规划建议提出推进全国行政事业单位存量国有资产盘活共享 [3] - 加快推动国有资产盘活迈向专业化 构建联通全国专业市场、闲置资产高效流转、交易项目一键搜索、交易全程阳光公开的阳光交易新生态 将有力推动这一目标的实现 [3] - 期待各地聚焦国有资产盘活专业化建设 通过搭建精准对接的平台载体、完善全链条服务体系、强化技术赋能支撑 让更多闲置国有资产焕发新生 为经济高质量发展注入持久动力 [3]

文章核心观点 - 盘活国有资源、资产、资金已成为地方政府冲刺经济目标、化解财政债务压力、实现资产价值最大化并构建长期稳定收入来源的关键举措[1] - 资产盘活模式正从单一的资产处置，转变为撬动财政、产业、民生协同发展的综合支点，其综合效益逐步显现[3] - 改革目标正从“短期减债”转向构建国有资产的“长期造血”机制，通过市场化运营和专业化管理培育可持续收益增长点[7] 各地政府盘活“三资”的实践与规模 - 湖北、安徽、河南等地密集出台指导文件，深入推进全面盘活国有“三资”工作[1] - 成都城投公司系统梳理老旧厂房、闲置楼宇等低效运营资产并着手盘活[1] - 湖北十堰将汽车老旧厂房通过招商引资引入资金120亿元投向智能锂电池产业，实现低效资产有效转化[2] - 广州市黄埔区将政府安置房转化为配售型保障房，收回资金4.24亿元，同时盘活历史已征未开发用地获2.2亿元[2] - 湖北省国有“三资”总量高达约21.5万亿元，其中大量资产资源处于闲置、低效状态[3] - 湖南省“十四五”期间通过“用、售、租、股、融”等方式，累计盘活收入超3500亿元[4] 资产盘活的具体模式与创新案例 - 专家将盘活模式划分为资源资产化、资产资本化、资本杠杆化三类[1] - 湖北港口集团有限公司归集6亿多条“铁、水、公、空、仓”五网数据，开发数据金融产品，物流企业可凭货运历史订单申请最高500万元无抵押贷款[3] - 永州市打造“智慧国资”系统，建立24类专项数据库，通过“公物仓共享平台”实现跨部门资产调剂，仅车辆调剂就节约购置成本600余万元[3] - 在自然资源方面，通过确权与特许经营工作，对矿产、林业、水等资源进行权属登记，借助特许经营权出让等途径实现价值变现[6] 国有资产存量规模与盘活潜力 - 截至2024年末，全国国有企业资产总额401.7万亿元，国有资本权益109.4万亿元[3] - 低效用地、闲置房产、未充分利用基础设施占比达30%，这意味着国有资产中有百万亿元的资产等待盘活[3] 对财政收入的影响与长期机制构建 - 2024年全国一般公共预算收入21.97万亿元，其中非税收入4.47万亿元，同比增长25.4%[6] - 非税收入增长主要源于地方依法依规加大国有资源资产盘活力度，国有资本经营收入和国有资源有偿使用收入增加较多[6] - “三资三化”强调构建国有资产“长期造血”机制，通过对资产的市场化运营、专业化管理，在短期回笼资金的同时，更注重培育可持续的收益增长点[7] - 例如对园区、厂房等资产，通过证券化盘活后持续参与运营管理，获取租金、服务费等长期收益；对数据、特许经营权等优质资源，通过资产化后引入专业团队运营以提升增值空间[7] 盘活工作的核心方向与风险防范 - 国有“三资”盘活的核心环节是激发科创要素，完成从以土地为锚定到以科创为锚定的发展转换，实现新旧动能转换，这需要民营科创企业的活跃与成长[7] - 盘活工作强调“先合规、后开发、再盘活”的路径，在项目前期植入合规基因，以防范国有资产流失和金融风险[7]

平台上线意义 - 平台上线标志着广西行政事业单位及国有企业存量资产盘活工作迈入专业化、体系化、数字化发展新阶段 [1] - 此举对广西深化国资国企改革，提升国有资产资源价值具有重要意义 [1] - 是广西落实国有资本运营战略、推动资产资源盘活专业化发展的关键举措 [2] 平台功能与服务 - 平台构建涵盖“系统对接、智能匹配、数据可视、自动分类、线上交易、全程监督”的综合服务体系 [1] - 平台与广西预算管理一体化系统无缝衔接，实现闲置资产信息一键推送交易平台，全过程智能化、专业化闭环操作 [2] - 通过大数据算法构建资产匹配模型和预招商功能，能够在项目正式挂牌前广泛精准匹配供需双方 [2] - 平台全流程线上操作实现交易可溯，并同步集成资产评估、融资等一站式服务 [2] 平台预期效果 - 平台上线后，资产盘活工作的效率将得到显著提升 [2] - 平台旨在构建联通全国专业市场、闲置资产高效流转、交易项目一键搜索、交易全程阳光公开的阳光交易新生态 [2] - 目标是确保国有资产资源保值增值，提升盘活效率与价值增值空间 [2] 资产盘活背景与挑战 - 国有资产盘活是优化资源配置、提升资产效益的重要手段，有利于促进财政效能提升和经济高质量发展 [1] - 当前资产盘活面临存量资产家底不清、资产分散、闲置周期长、难以快速实现资产价值转换等难点 [1] - 评估、融资等配套服务缺乏一站式解决方案，进一步制约了盘活工作的推进 [1]

拍卖事件概述 - 西昌市公开网络拍卖144套国有产权房屋 包含62个车位 拍卖时间为11月29日至12月14日分批进行[1] - 房产最低起拍单价为2955元/平方米 最高起拍单价为8156元/平方米[1] - 拍卖房产可办理商品房产权证 竞拍需先线下看房并缴纳每套5万元保证金[1][6] 标的资产详情 - 标的1为西昌市礼州中学住房资产包 包含35套住房 平均起拍价3017元/平方米 面积区间33.10至107.62平方米[4] - 标的2为西昌市袁家山黄堡路桂苑小区住房资产包 包含69套住房 平均起拍价4997元/平方米 面积区间66.55至123.05平方米[4] - 标的3为西昌市西城东城住房资产包 包含40套住房 平均起拍价5799元/平方米 面积区间68.88至172.35平方米[4] 交易与融资条款 - 拍卖结束后5个工作日内签订买卖合同 签约后10个工作日内支付全款[6] - 征信良好买受人可申请最高75%的银行按揭贷款 首付款为总价25%需在签约后5个工作日内支付[6] - 房源市场价略低于同小区二手房价格 原为经济适用房或保障房后转化为商品房[6] 行业背景与动因 - 多地出现国资主体处置旗下房产案例 包括贵州大诚建筑转让11处房产及福州长乐区拍卖51套商品房[7] - 国资售房动因包括资产优化瘦身策略 资金压力下的回血需求 以及政策推动的盘活行动[7][9] - 政策层面 2022年国务院办公厅印发文件推动盘活存量资产 各地推进国有资源资产化等三资改革[9] 市场影响评估 - 西昌房产中介认为此次出售规模较小 对当地房产市场价格影响较小[3][10] - 专家分析国企挂牌出售房产会增加市场供给 但对整体楼市格局影响有限 且不存在一上平台就大幅打折的情况[3][10] - 全口径市场供应统计需涵盖新房 二手房 法拍房 工抵房及国资平台拍卖等多类房源[10]

拍卖事件概述 - 西昌市房地产事务中心委托拍卖公司对144套住房进行网络公开拍卖 [1] - 房源产权明晰 拍卖后5个工作日内签合同 10个工作日内付全款 可申请75%银行按揭贷款 5个工作日内支付25%首付款 [3] - 房源大多显示为经济适用房或保障房 [3] 国资平台出售房产动因 - 部分经济适用房或销售型保障房分配进度缓慢 导致国有开发企业资金被占用 为缓解资金压力选择拍卖资产 [3] - 地方国企集中卖房旨在盘活低效闲置资产 防止国有资产贬值 同时卖房变现缓解流动性压力 [3] - 房地产市场下行 地方财政与城投平台化债任务叠加 短期偿债压力骤增 [3] - 福州 北京 广州 烟台 淄博 聊城等多地出现国资平台挂牌卖房现象 涉及广州机场建设投资集团 广州地铁集团等 包括房产 店铺及车位资产 [3] 银行直供房市场情况 - 低价银行直供房激增 这些房产多为抵债资产 按规定需在两年内售完 价格往往只有市场价的一半 [4] - 成交情况呈现分化 闹市区商业用房 独立办公用房及稀缺住宅较受欢迎 买方常出高价抢拍 [4] - 原银行办公楼受市场认可 例如工商银行濮阳分行开发支行原办公楼起拍价239万元 最终以340万元拍出 超出起拍价100万元 [4] 对购房者的提示 - 购房者需重点关注土地性质与规划用途 核对评估报告与房屋现状 确认交易价款支付节点 [3] - 务必要求交易所披露原租赁合同 并书面约定交割前由谁负责清租及补偿 [3]

地方国资房产拍卖概况 - 西昌市房地产事务中心委托拍卖144套住房，分为三个资产包，平均起拍价分别为每平方米3017元、4997元和5799元[1] - 拍卖支持全款或按揭贷款，经银行审核可申请75%的银行按揭贷款，签订合同后5个工作日内支付25%的首付款[1] - 福州市长乐区领航土地房屋开发有限公司拟公开拍卖51套市场化商品房，房源总价从44.7万到153.6万不等，平均单价11041元/平方米[4] - 福州市土地发展中心委托公开转让302套空置住宅，平均单价约20078元/平方米[4] - 北京西城区国资委天恒集团公开出让西城区、海淀区、朝阳区、房山区等多处房源[4] - 广州、烟台、淄博等多地出现国资平台挂牌卖房现象，涉及广州机场建设投资集团、广州地铁集团等，资产包括房产、店铺及车位[4] 拍卖房产属性与背景 - 西昌市拍卖房源大多为经济适用房或保障房，产权明晰且价格略低于市场[3] - 部分经济适用房或销售型保障房分配进度缓慢，导致国有开发企业资金被占用[3] - 原有目标群体中部分人员可能已不符合资格或对房产接受意愿较低，当前住房需求更侧重居住品质、区位条件和社区配套[3] - 存量住房市场价格持续下行，地方国资持有房产价值随之贬值，需通过拍卖控制损失规模[4] 政策导向与资产效率 - 多个省份积极推进国有三资改革，即国有资源资产化、国有资产证券化、国有资金杠杆化，卖房是资源资产化的直接表现[5] - 将保障房或经适房市场化销售是市场化配置资源的方式，有利于提高资产效率，实现物尽其用[5] - 部分地区保障房或经适房存在与人口需求不匹配的情况，如供给过剩和长期闲置，提高存量资产效率是当前政策方向[5]