市场宏观背景与驱动因素 - 当前市场焦点集中在利率走向上 2022年和2023年的驱动因素主要是通胀 而近年劳动力市场开始疲软 [2] - 当前及可预见的未来 疲软的就业状况将导致利率降低 而股市与利率呈现负相关关系 这对市场是积极的 [2] - 利率降低是市场和经济活动得以拓宽的关键缺失环节 这将为制造业、运输业和住房市场在2026年创造更好的背景环境 [3] 市场周期定位与认知转变 - 市场需要改变认知：将就业疲软和降息视为周期结束（如2008年）是熊市信号 但在通胀成为首要担忧的时期 这实际上意味着已度过熊市 并可能是新一轮上涨和市场拓宽的开始 [4][5] - 尽管市场过去几年表现强劲 但需要区分上涨的来源 2022年曾经历大熊市 市盈率崩溃 信用利差扩大 直到2023、24年乃至2025年才收复全部失地 [6][7] - 近期上涨（如罗素2000指数回到高点）并非由盈利驱动 而是全部源于市盈率扩张 这得益于通胀大幅下降 [7] 劳动力市场现状与解读 - 劳动力市场正在疲软 但积极的一面是 两年前当失业率开始上升时利率见顶 当时抵押贷款利率达8% 10年期国债收益率超过5% 而现在利率已下降近200个基点 [8] - 当前劳动力市场正在进行重置 企业正在进行“合理规模调整” 例如亚马逊裁员14,000人看似可怕 但其在疫情期间员工总数翻倍至160万（原文为1.6% six million，疑为口误，按上下文理解为160万） 这不应与商业周期阶段相混淆 [9][10] - 劳动力市场存在多种裁员原因 包括AI相关裁员、疫情后的正常化调整以及周期性因素（尤其在小型企业中） 预计这种疲软态势将持续到2026年 [11] 利率与政策展望 - 劳动力市场疲软为利率继续走低和美联储持续降息打开了大门 这将促使住房、制造业和运输业出现更广泛的改善 [12] - 尽管ISM等数据仍然疲弱 但前瞻性指标（如利率变化、油价变化、货币供应增长变化、收益率曲线变化）显示 到2026年这些领域将开始恢复扩张 三个月前尚未出现这些信号 [13][14] - 利率在2023年上升后于两年前见顶并趋于稳定 10年期国债收益率在约两年内波动 目前接近区间低端 美联储已降息超过一年 这些利率变化有助于经济正常化 [14][15] 行业影响与市场情绪 - 市场对住房、制造业和运输业等部分已经变得过于悲观 认为情况永远不会改变 而这通常是情况开始转变的时点 [12][15] - 除了货币环境 2026年还可能获得财政政策的额外提振 例如折旧费用可立即抵扣等政策 但这属于额外利好 [14]

全国房价走势 - 2024年11月澳大利亚全国房价环比上涨1%，中位价达到888,941澳元，涨幅略低于10月的1.1% [2] - 2024年迄今房价已累计上涨7.5% [2] - 房价上涨已持续三个月，表现强劲 [4] 区域市场分化 - 上涨主要由较小的州首府城市驱动，珀斯11月房价飙升2.4%，阿德莱德上涨1.9% [2] - 悉尼房价仅上涨0.5%，墨尔本房价仅上涨0.3%，涨幅显著放缓 [2] - 悉尼和墨尔本的拍卖清盘率在整个11月下旬维持在60-70%区间的较低部分，低于十年平均水平 [3] 市场驱动与抑制因素 - 澳大利亚储备银行今年已三次降息，但第三季度意外火热的通胀报告降低了进一步政策宽松的可能性 [3] - 利率互换合约暗示到2026年底加息的可能性为50% [3] - 通胀再次高于澳大利亚储备银行的目标区间，且利率可能在可预见的未来保持不变，这可能损害住房市场情绪 [4] - 负担能力和偿贷能力指标紧张，导致住房价值增长偏向于市场的较低价格区间 [4] 政策与监管影响 - 银行业监管机构宣布将从明年2月起首次对高债务收入比住房贷款实施上限，以遏制住房风险 [5] - 由于负担能力差、利率前景不利（存在加息风险）以及审慎监管局加强宏观审慎控制，2026年房价涨幅可能会放缓 [5]

市场情绪与购房者心态 - 超过三分之一（36%）的美国人希望房地产市场崩盘 29%的租房者认为崩盘是他们最终能够买房的唯一途径 [2] - 由于房价处于历史高位 部分人群希望市场下跌是可以理解的 [3] 专家对等待市场时机的警告 - 专家警告 试图把握市场时机可能适得其反 因为错失的资产增值、房价上涨以及购房竞争可能抵消等待带来的任何潜在收益 [7] - 有房地产经纪人指出 见过太多人因坐等永远不会到来的崩盘而蒙受损失 犹豫不决只会带来成本 [4] 房价历史表现与未来预测 - 历史上 房价年均上涨约4% 但近年趋势加速 房价在短短十年内（2014年至2024年）翻了一番 [5] - Realtor.com预测 房价将上涨3.7% 这意味着如今一套40万美元的房屋到2026年可能价值41.48万美元 [4] - 按典型年增长率4%计算 一套今年50万美元的房屋明年可能价值52万美元 [6] 尽早购房的财富效应分析 - 每多支付一个月租金而非房贷 就意味着错失潜在的房屋资产增值 [7] - 举例而言 若20年前以15万美元购房 且房屋价值在过去二十年翻倍 仅通过增值就可获得15万美元收益 外加通过偿还房贷积累的资产 且剩余房贷期限仅十年 月供可能低于1500美元 相比多数租赁市场更为便宜 [8] - 房地产投资公司销售与市场总监指出 随着价格和租金上涨 买家将失去多年的资产增长机会 房屋净值信贷额度（HELOC）也可用于其他投资机会 长期的财富效应显著 [9] 核心建议 - 专家建议 最佳购房时机是当个人有能力负担之时 [1][7]

市场分析报告 - 该市场分析报告由Investing.com发布，旨在为投资者提供市场洞察 [1]

全国房价增长趋势 - 全国房价增长普遍放缓 但不同数据提供商的计算结果存在差异 Cotality估算2024年9月至2025年9月全国平均涨幅为1.2% Redfin计算同年9月的年度涨幅为3.1% 联邦住房金融局公布2025年第三季度房价同比上涨3.26% [2] - 房地产市场可能已错过近期市场"顶部" 部分房主因未能赶上高价售房时期而感到不满 [6] 住房可负担性状况 - 住房可负担性依然严峻 根据10月ICE Mortgage Monitor报告 以30年期利率6.26%计算 购买均价房所需的月供为本金加利息2,148美元 占家庭收入中位数的30% 虽低于夏季水平 但仍比长期平均水平高出5.4个百分点 [4] 市场结构性分化（K型经济） - 房地产市场出现K型分化 高价房与低价房销售表现迥异 2025年前七个月 价格高于75万美元的房屋销售较2024年同期增长5.8% 而价格低于75万美元的房屋销售则下降3% [5][6] - 高价房屋驱动更大比例的市场活动 而可负担房屋板块持续收缩 [6] 卖方市场行为变化 - 卖方行为出现变化 Redfin数据显示 2025年9月主动撤销挂牌的房源数量升至历史高位 许多房主因不愿接受较低报价而选择继续持有房产而非出售 [8] - 部分房主仍期望重现过去邻居房屋以高于要价5%至20%售出 并在周末快速成交的市场盛况 但房地产经纪人认为此类市场状况难以再现 [7]

市场整体预测 - 全美房地产经纪人协会预测2026年房屋销售数量将出现两位数增长，房价也将攀升[1] - 首席经济学家Lawrence Yun预计明年全国房屋销售量将增长14%，新房销售量增长5%[2] - 受就业增长和供应短缺推动，预计明年房价将上涨4%[2] 市场活动先行指标 - 抵押贷款申请量持续高于去年同期水平，表明购房需求稳定[3][4] - 尽管截至11月14日当周抵押贷款申请量略有下降，但仍实现同比增长[4] - 30年期固定抵押贷款利率从1月的7%下降至6.24%，呈现下行趋势[5] - 预计明年抵押贷款利率将继续温和下降，平均水平约为6%[5] 市场内部结构性差异 - 高端市场表现显著优于低端市场，75万至100万美元价格区间的销售强劲[6] - 低价格区间的库存供应受限，加剧了市场分化[6] - 已拥有房屋净值的买家与首次入市买家之间存在显著差异[7]

成屋待完成销售月度表现 - 10月份成屋待完成销售环比9月增长1.9%，超出市场预期的持平表现 [1] - 10月份成屋待完成销售同比去年10月下降4% [1] - 该数据基于已签署的合同，反映10月份购房活动，当时抵押贷款利率正从近期高点回落 [1] 住房市场供需动态 - 10月份抵押贷款利率下降可能推动了需求，但利率在11月出现回升 [2] - 市场房源数量同比去年有所增加，但供应量月度环比一段时间内未有明显变动，且当前呈现疲软态势 [2] - 近85,000名美国卖家在9月份将房屋撤出市场，同比激增28%，为八年来同月最高水平 [4] 区域市场表现与季节性因素 - 除西部地区外，所有区域10月份销售均实现月度增长，西部地区销售略有下降，该地区为全国房价最高区域 [3] - 住房市场正进入超级淡季，有新报告显示更多卖家正将房产撤市 [3] - 消费者信心因素可能对房产撤市行为产生影响 [4]

房屋签约销售情况 - 10月成屋签约量环比增长1.9% 为近期抵押贷款利率下降有助于吸引更多买家进入市场的最新证据[1] - 除西部地区外 全美其他地区上月待售房屋签约量均有所增长 其中价格相对实惠的中西部地区签约量增幅最大 环比增长5.3%[1] - 尽管签约量实现月度环比增长 但较去年同期仍下降0.4%[2] 抵押贷款利率环境 - 10月期间抵押贷款利率持续下降 月末降至6.17% 为当年最低水平 此后虽略有上升 但仍接近年内低点[2] 行业前景与市场制约因素 - 尽管低利率在今年秋季吸引了更多买家 但住房市场仍存在重大制约因素 房屋销售活动可能在2025年底前持续缓慢[3] - 10月签订合同的买家需应对政府停摆带来的不确定性 美国农业部贷款和国家洪水保险计划的中断延迟了部分交易完成[4] 行业数据指标意义 - 房屋通常在售前一至两个月进入合同阶段 使待售房屋数据成为未来销售活动的领先指标[4]

核心观点 - 美国房地产市场即将面临重大人口结构转变 预计到2032年 美国死亡人数将超过出生人数 这一长达四十年的趋势性拐点将对住房市场产生深远影响 包括长期对房价产生反通胀或通缩压力[1][2] 人口结构变化趋势 - **人口自然增长逆转** 到2032年 美国死亡人数将超过出生人数 这是过去四十年长期趋势的延续[1][2] - **历史对比** 1940至1950年代美国曾出现婴儿潮 生育率在二十年间飙升了56% 表明人口趋势存在变化的可能性[4] 对住房需求的长期影响 - **购房需求结构性下降** 出生率下降和家庭组建减少 将降低年轻人购房的需求和紧迫性[7] - **租赁需求相对增加** 儿童数量减少将不可避免地导致购房需求降低 而租赁需求将增加[3] - **住房类型偏好转变** 对独栋牧场式住宅和起步住宅等小型住宅的购买需求将增加 而“麦克豪宅”式社区可能表现不佳[3] 对住房供应的影响 - **市场供应增加** 死亡人数逐步增加以及婴儿潮一代老龄化将增加房屋挂牌量 房地美估计到2035年将增加900万套住房[7] 其他相关市场现象 - **多代同堂居住激增** 为应对通胀 多代同堂居住模式已飙升至历史新高 家庭通过合并住户来集中资源[6]

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