文章核心观点 - 文章为Hoya Capital Research & Index Innovations发布的关于房地产行业及房地产投资信托基金(REITs)的市场评论和研究 其内容仅用于信息和教育目的 不构成投资、税收或法律建议或证券买卖要约 [2] - 文章观点基于发布之日的信息 可能随时更改 所提供信息不保证准确性或完整性 也不保证任何历史趋势或未来展望会实现 [2] 相关机构与作者披露 - 文章作者披露其通过股票、期权或其他衍生品在RIET, HOMZ, IRET以及ALL HOLDINGS IN THE IREIT+HOYA PORTFOLIOS中拥有多头权益 [1] - Hoya Capital Research & Index Innovations是Hoya Capital Real Estate的关联公司 后者是一家位于康涅狄格州Rowayton的注册投资顾问公司 为ETF、个人和机构提供投资顾问服务 [2] - Hoya Capital Research & Index Innovations提供非顾问服务 包括针对房地产行业公开交易证券的市场评论、研究和指数管理 [2] - Hoya Capital Real Estate及其关联公司、客户和/或员工可能持有本网站及所发布评论中讨论的证券或基金的头寸 [2] - Seeking Alpha披露其分析师为第三方作者 包括可能未经任何机构或监管机构许可或认证的专业投资者和个人投资者 其表达的观点可能不代表Seeking Alpha整体立场 [3]

房地产投资专家对比特币的定位与行动 - 房地产投资专家Grant Cardone将比特币定位为定义时代的创新 将其与印刷机、汽车、电话和互联网相提并论 并预期其需要数十年才能被广泛采用 [1] - 该专家认为比特币是一项推动货币进步的技术发明 变革发生在一瞬间 而时间会验证伟大的创新 [2] 比特币2025年市场表现 - 比特币在2025年曾飙升至126,000美元的历史新高 但随后因关税恐慌和科技股动荡 价格回落至约88,000美元 年内下跌11% [2] Cardone的比特币投资策略与产品 - 该专家在过去一年转为支持比特币 将其视为价值储存手段 并推出了多个将比特币与房地产结合的投资基金 旨在让房地产投资者捕捉其波动性和流动性 [3] - 其计划总共推出10只此类基金 结合10,000枚比特币与15,000套公寓单元 [3] - 目前已推出三只基金 分别为10X Space Coast Bitcoin Fund、10X Miami River Fund和10X Boca Raton Bitcoin Fund [4] - 其中 10X Space Coast Bitcoin Fund（2024年12月推出）结合了佛罗里达州墨尔本市的300套公寓单元和1500万美元的比特币 [5] - 10X Miami River Fund（2024年5月推出）结合了南佛罗里达州迈阿密河沿岸的346套公寓和3亿美元的比特币 [5] - 10X Boca Raton Bitcoin Fund计划结合1亿美元与366套公寓单元 [6] - 前两只已推出的基金均出现超额认购 [5] - 在比特币近期价格承压时 该专家继续积累比特币 利用限价订单以低价购入资产 [6]

市场情绪与展望 - 2025年底美国房地产行业显现复苏迹象 分析师对2026年更强劲表现抱有希望 [1] - 行业专业人士普遍预测2026年现房销售将反弹 预估增幅从温和的3-4%到高达14%不等 具体取决于地区因素和利率稳定性 [6] - 尽管存在挑战 但利率下降、工资增长更强劲以及库存增加等因素共同描绘了前景乐观的图景 [7] 抵押贷款利率 - 30年期固定抵押贷款利率连续第三周下降 2025年底收于6.15% 这是2025年的最低平均水平 [1] - 利率从年初接近7%的水平下降 开始将犹豫的购买者吸引回市场 [1] - 许多预测者预计利率将稳定在6%左右的低区间 这将鼓励更多买家和卖家参与市场 [3] 购房可负担性 - 借款成本下降为承受能力紧张的环境提供了急需的缓解 [2] - 预计2026年工资增长将超过房价涨幅 这将是多年来的首次 分析师预计工资增长约4% 而房价平均温和上涨1-2% [3][4] - 这种转变可能逐步恢复市场平衡 尤其对一直置身事外的首次购房者而言 因为月供增长将慢于收入增长 [4] 市场需求与销售活动 - 利率下降已促使住房合同活动激增 11月成屋签约销售指数上升超过3% [2] - 全美房地产经纪人协会和Redfin等机构指出 改善的可负担性和被压抑的需求将推动销售增长 这可能标志着多年停滞后的一个潜在转折点 [6] 市场供应与库存 - 2025年对新建筑来说是相当具有挑战性的一年 尽管有报告称独户住宅开工量年终高于最初预期 但整体活动在高成本和利率下反映了谨慎态度 [4][5] - 建筑商专注于有选择地增加库存 但持续的住房短缺继续支撑着房价 [5] - 预计进入2026年 来自新建和现有房源的库存将增加 这应能缓解价格压力并促进更多交易 [5]

公司战略转型与品牌重塑 - HUMBL公司宣布进行战略性企业品牌重塑，更名为TAP Real Estate Technologies, Inc.，以反映其专注于房地产资产收购、持有以及区块链赋能的房地产代币化业务 [1] - 此次品牌重塑标志着公司正式向新一代房地产资本形成模式重新定位，该模式融合了传统产权模式与数字钱包、区块链登记、智能合约和代币化投资基础设施 [2] - 公司已获得50万美元的初始投资资本，用于建立运营和支持早期执行，并正在积极评估住宅、商业和酒店地产机会，考虑进行部分或整体收购，同时筛选可通过TAP Invest平台提供的代币化机会 [3] 商业模式与运营结构 - 公司采用一种上市公司模式，通过与私人技术公司TAP, Inc.的授权协议，结合上市公司的优势与私有的、垂直整合的区块链技术和知识产权平台 [5][6] - 在此结构下，TAP Real Estate将持有和管理精选房地产资产，同时利用授权的数字基础设施进行所有权权益代币化、管理投资者参与以及支持合规的发行和生命周期管理 [7] - 公司计划通过管理费、上市费以及代币化房地产上市的成功费组合来驱动收入，同时经过团队审查后纳入公司资产负债表的任何房产也将增加其账面价值 [18] 技术平台与核心产品 - 公司从TAP, Inc.获得授权的TAP平台产品专为代币化房地产上市设计，包括TAP AI分析器、TAURUS AI智能体、TAP钱包、TAP代币引擎、TAP智能合约、TAP Invest投资平台和TAP登记系统 [9][10][12][13][14][15] - TAP登记系统作为平台的资产“真实来源”，为现实世界资产维护私有、半私有和公共登记环境，存储结构化元数据和防篡改的文件引用，并分离公开验证数据与机密信息 [15] - 公司拥有包括美国专利12,118,613在内的知识产权组合，该专利涉及“使用区块链转移货币的系统和方法”，有效期至2041年，并正在申请与资产代币化、多资产代币化篮子及现实世界资产相关的其他专利 [20][27] 市场定位与监管环境 - 公司认为公开市场、房地产和区块链基础设施的融合是行业迈向2026年最重要的结构性转变之一，预计银行、经纪交易商、房地产运营商和个人资产所有者将越来越多地采用区块链赋能的支付、登记和代币化所有权 [8] - 公司正积极关注美国监管环境的发展，包括预计在2026年出台的CLARITY法案和GENIUS法案等拟议框架，并将其战略与总价值估计超过300万亿美元的现实世界资产市场（其中房地产是最大且最具影响力的代币化类别之一）保持一致 [21] - 公司高管认为，监管清晰度、专利技术准备度和行业需求出现了罕见的融合，目标是帮助将房地产定义为一个现代化的、代币化的资产类别，为投资者和发行方改善准入性、流动性和透明度 [22] 团队建设与行业展望 - 为支持其增长战略，公司正在组建一个TAP咨询委员会，并已任命首位成员Tyler Greene，他拥有超过25年的房地产行业经验，曾参与价值超过10亿美元的交易和开发项目 [22][23] - 咨询委员会成员认为，美国房地产市场与更广泛的股票市场一样，准备在2026年开始大规模转向区块链代币化，并期待抓住政府监管、专利技术准备度和房地产行业时机在全球范围内的融合机遇 [25] - 公司计划与TAP, Inc.合作构建和发行代币化资产组合，旨在作为对传统房地产投资信托的下一代演进，通过区块链赋能的基础设施现代化房地产资本形成、所有权和流动性 [16]

政策核心内容 - 财政部与税务总局宣布自2026年1月1日起调整个人销售住房增值税政策 [3] - 个人销售购买不足2年的住房按3%征收率全额缴纳增值税 [3] - 个人销售购买2年以上（含2年）的住房免征增值税 [3] 政策调整对比与影响范围 - 2024年已明确对持有2年以上住房出售免征增值税 一线城市亦参照执行 因此本次政策对持有2年以上住房出售无实质性影响 [3] - 政策最大变化在于对持有未满2年住房交易的积极推动作用 [3] - 目前个人销售住房增值税税率为5% 调整后降至3% 直接降低房屋出售环节税费成本 [3] 具体减负效果与市场影响 - 以一套售价100万元的持有未满两年房屋为例 原5%税率下增值税为5万元 新政3%税率下降至3万元 减轻房主经济压力并提升交易意愿 [3] - 调降增值税税率降低了房屋交易环节成本 对二手房市场尤其是一线城市房产交易带来积极影响 促进市场流通 [4] - 税费成本降低可能推动因成本较高而犹豫出售的房主做出决策 [4] 对市场结构与需求的联动效应 - 新政更好满足改善型住房需求 房东出售旧房成本降低后 更有能力和意愿换购新房 [4] - 换购行为促进房地产市场从存量房向新房流动 推动整个行业升级与发展 [4] - 过去增值税会部分转嫁给购房者 今后成本转嫁可能性更小 间接降低买家成本 有助于住房消费活跃 [4] 整体市场机制与预期 - 降低二手房出售成本使一二手房联动效应更加明显 形成良性循环 [4] - 政策举措对降低交易成本和积极去库存 尤其是促进一二手房市场联动带来积极影响 [3] - 促进市场流通环节的畅通和向好发展 [4]

新政核心内容 - 北京四部门联合发文，围绕限购、商贷、公积金、营商环境等内容进行渐进式楼市调控 [3] - 非京籍购房在五环外社保要求降至1年，多子女家庭增购资格，精准支持刚需和改善需求 [3] - 商业贷款银行自主定价，首套与二套房贷款利率价差缩小，公积金购买二套房首付比例下调5个百分点，降低购房成本 [3] 市场整体反应 - 新政后首个周末，部分热门新房项目售楼处看房客户络绎不绝，甚至出现排队入场场景 [2] - 政策红利释放提振市场活跃度，部分区域销售业绩有望迎来可观增长 [2] - 业内普遍认为政策精准锚定刚性与多样化改善需求，为北京楼市注入稳健提振动能 [3] 新房市场表现 - 新政实施后，北京新建商品住宅日均网签量达133套，较新政前（12月1日至24日）的日均水平增长44.6% [2][10] - 通州运河玖院等项目销售火热，有项目单日售出十余套房源，优质楼层基本售罄 [8] - 但市场分化现象依旧存在，非核心区域的优质项目表现尚未出现明显起色 [10] 二手房市场表现 - 政策发布当晚，朝阳区房产中介反馈区域内二手房成交节奏已出现明显提速 [3] - 某中介大区在新政落地后的周四、周五两天成交亮眼，仅周五单日便成交十余套房源，该大区12月业绩已突破800万元，预计月末冲刺千万元，而此前两个月月均成交金额仅约600万元 [3] - 截至12月28日，北京二手房最近一周有效连接数增长16%，留电用户增长20%，预约带看确定量增长13% [4] - 但12月25日至28日，北京二手房住宅日均网签量为511套，与新政前（12月1日至24日）的日均成交水平基本持平，网签数据存在滞后性 [4] 价格变动情况 - 12月北京二手房全城挂牌价格47046元/平米，环比下跌0.77%，16区中14区价格下滑 [6] - 门头沟、怀柔等区域跌幅超3%，房龄10年以上的刚需房源因户型、配套短板价格跌幅最为显著 [6] - 海户屯片区珠江骏景小区两居室房源，去年年初总价一度逼近700万元，近期同户型成交价稳定在500万元左右，累计下调近200万元 [6] 买卖双方心态 - 部分购房者表示更希望房价能够稳定下来，避免因担心房价继续下行而提心吊胆 [2][5] - 卖方心态悄然发生转变，有业主在新政后以比之前客户出价高10多万元的价格成交了房源 [5] - 有中介认为市场经过快速下跌后已接近触底，此前降价幅度较大的房源很难再有下调余地 [6] - 房价企稳成为买卖双方的共同期盼 [6] 业内观点与后市研判 - 业内专家研判，此轮新政之下，楼市分化格局或将进一步加剧，核心区域与优质项目的优势将更为凸显 [2][10] - 本轮新政对原本就热销的项目拉动效应更为突出，这类项目在区位、单价、配套资源等方面具备显著优势 [10] - 购房者当下已不再盲目追政策，而是更看重区位、配套、产品力等核心价值 [10] - 建议房企应着重在产品力打磨与价格策略优化上发力，精准匹配不同客群需求 [10] - 从产品角度，新房在户型设计上优势显著，例如90余平米面积段新房基本能做到三居室，而同面积段二手房多为两居室，更推荐购房者优先考虑新房 [6]

公司概况与分拆上市 - Millrose Properties Inc 是于2025年完成分拆上市的公司 其前身为Lennar Corp的全资子公司[1] - 2025年2月7日 Lennar完成对Millrose的分拆 将其约80%的股份分配给Lennar股东 分拆后Millrose成为在纽交所独立上市的公司[1] - 作为分拆的一部分 Lennar向公司注入了55亿美元的土地资产 包含约87,000个住宅地块 以及10亿美元现金 但保留了Millrose约20%的流通普通股[2] 业务模式与市场表现 - 公司是一家面向住宅建筑商的家居地块期权购买平台 其业务模式为购买和开发住宅用地 并通过具有预先约定价格和固定时间表的期权合同 将已开发地块回售给建筑商[4] - 自分拆上市以来 公司股价表现强劲 累计上涨41%[4] 分析师观点与公司行动 - BTIG分析师Ryan Gilbert于12月2日启动对Millrose的覆盖 给予“买入”评级 目标价为35美元 分析师认为其股价相对于机会而言“便宜”[3] - 分析师的积极观点基于公司能够凭借其资本成本优势和技术平台服务 为建筑商提供“有吸引力的费率”[3] - 公司于12月22日宣布季度现金股息约为1.245亿美元 合每股0.75美元 高于10月份支付的每股0.73美元 股息记录日为2026年1月5日 支付日为1月15日[3]

核心观点 - 美国房地产市场在经历了一个“反常”活跃的秋季后，季节性降温终于显现，市场在2025年持续再平衡，买卖双方在11月均有所退缩，但预计明年春季市场将有所回暖 [1] 市场活动与季节性变化 - 11月新挂牌房源量环比大幅下降近30%，为至少自2018年以来11月份的最大月度降幅，这逆转了年度增长趋势，从10月的同比增长5.1%转为11月的同比下降4.4% [1] - 11月新待完成销售环比下降18.5%，但仍比去年同期高出3% [1] - 卖家提供降价房源的比例从10月接近纪录的26.9%降至11月的21.2%，回归季节性常态 [1] - 9月和10月的低抵押贷款利率推动买卖双方活动比往常更活跃，但11月尽管利率降至2025年低点，市场活动仍回归季节性规律 [1] 库存与买方杠杆 - 库存持续累积，同比增长在3月达到峰值22.8%，长期存在的库存短缺从元旦时低于疫情前水平24%收窄至11月底的17% [1] - 随着春季和初夏卖家数量超过买家，库存增加，买家获得了更多杠杆 [1] 房价与价值变动 - 全国典型房屋价值同比仅上涨0.2% [2] - 在房产层面，过去一年有53%的房屋价值下跌 [2] - 绝大多数房屋自上次出售以来仍实现了增值 [2] 抵押贷款利率与市场节奏 - 2025年初飙升的抵押贷款利率冷却了春季购房季，尽管挂牌量增加，但仍使买家保持谨慎 [1] - 夏季利率缓解后，市场活动反弹，在11月回归正常季节性模式前将买卖双方拉回市场 [1] - Zillow经济学家预计抵押贷款利率在2026年将继续温和下行，帮助房价和销售在平淡一年后反弹 [3] 住房可负担性 - 2025年可负担性略有改善，得益于抵押贷款利率下降、房价趋稳以及收入增长 [3] - 典型房屋的月抵押贷款还款额（首付20%）占家庭收入中位数的比例从年初的35.7%下降至11月的32.6%，为2022年8月以来最低 [3] - 抵押贷款月供较之前下降了超过100美元，而收入持续增长 [1]

核心现象：房贷余额逆势收缩与大规模提前还贷 - 全国个人住房贷款余额在2021年末达到历史高点38.32万亿元后，持续下降，至2025年二季度末降至37.74万亿元，减少了约6000亿元[3] - 与此形成鲜明对比的是，2022年至2025年期间，全国新房累计销售额超过40万亿元，理论上应产生大量新增房贷，但实际房贷余额不增反降[3] - 根据六成按揭比例及二手房贷款估算，四年间理论新增房贷需求约28万亿元，扣除正常还款约15万亿元后，余额应达约53万亿元，与实际37.74万亿元的缺口，主要由规模达12.8万亿元的提前还贷潮所解释[5] 驱动因素：居民提前还贷的动因 - **利率下行与套利行为**：早期房贷利率普遍在5%-6%以上，经下调后降至3.5%甚至更低，居民通过提前还贷锁定确定的利息节省收益[7][8] - **收入与房价预期转变**：在收入预期变弱、房价下行的周期中，提前还贷被视为一种“稳妥”的财务决策，以实现资产保值[8] - **情绪与安全需求**：部分城市房价跌幅超过30%，导致房产成为“负资产”，居民为卸掉心理负担和债务压力而选择提前还贷[10] 行业影响：银行业面临的挑战 - **核心资产与收入缩水**：个人房贷约占银行整体贷款业务的40%，曾是稳定高收益资产，提前还贷潮导致银行利息收入腰斩，最稳的资产正在缩水[12][14] - **资产质量与回收风险**：房价下跌导致法拍房产可能无法覆盖贷款本金，银行开始承受实际损失，贷款回收变得困难[14][16] - **盈利能力严重受压**：2025年一季度，全国银行业净息差已降至1.43%左右，远低于1.8%的国际警戒线，银行的盈利和抗风险能力被削弱[16][18] - **业务增长停滞**：部分大行年报显示房贷业务增长基本停滞，尽管2025年上半年提前还贷业务量同比减少三成，但仍处于高位[18][20] 政策应对：市场的托底与调整 - **政策工具密集出台**：自2024年下半年起，政策包括取消限购、首付比例下调至15%、两轮存量房贷利率下调、公积金政策灵活化，以及探索“以旧换新”、房票安置、政府收购存量房作保障房等[22] - **政策效果初步显现**：提前还贷潮开始降温，2025年银行端房贷余额降幅明显收窄，一线和强二线城市成交量回暖，改善型需求被激活[24] - **政策目标明确**：当前政策旨在稳住预期、阻止市场下滑，同时避免制造新泡沫，是一种精准滴灌而非大水漫灌[24][26] 未来展望：市场走向的关键变量 - **银行盈利恢复能力**：若净息差持续低于警戒线，政策可能进一步提供金融端支持或探索更灵活的资产支持工具[26] - **地方财政土地依赖度**：若地方财政仍高度依赖土地出让收入，更多城市将出台鼓励交易与去库存的政策[26] - **居民消费与投资情绪**：市场真正恢复元气取决于居民是否更愿意买房而非提前还贷[28] - **政策本质转变**：当前救市重点已从救价格转向救信心、救结构和救底线，推动市场进入新一轮良性循环[29]

Analyst’s Disclosure:I/we have a beneficial long position in the shares of RIET, HOMZ, IRET, ALL HOLDINGS IN THE IREIT+HOYA PORTFOLIOS either through stock ownership, options, or other derivatives. I wrote this article myself, and it expresses my own opinions. I am not receiving compensation for it (other than from Seeking Alpha). I have no business relationship with any company whose stock is mentioned in this article. Hoya Capital Research & Index Innovations ("Hoya Capital") is an affiliate of Hoya Capit ...