市场表现 - 沪深两市成交额突破1.5万亿，较上个交易日同期放量约2000亿 [1] - 上证指数现涨0.55% [1] - 全市约3400股上涨，1800股下跌 [1] - 主力资金净流出约70亿元 [1] 行业表现 - 券商、稀土永磁、船舶制造、软件开发、多元金融、CRO等概念涨幅居前 [1] - 银行、PCB、游戏、电源设备、城市更新等概念走弱 [1]

纪要涉及的行业或公司 纪要涉及城市更新行业 纪要提到的核心观点和论据 - **政策支持** - 国家通过《决定》和《行动计划》明确城市更新方向，自然资源部发布系列指南，2024 年中央出台 16 个、四个一线城市共发布 30 多个更新政策，涵盖项目监管、盈利模式等方面[1][2] - 2025 年强化资金支持体系，创新规划管控机制，推动多元化主体参与[8] - **项目执行** - 总体规划由市级负责，具体执行由区或街道落实，操作流程包括前期策划、制定方案、资金筹措等多环节[8][9] - 范围广泛，包括老校区、城中村等，根据城市体检结果确定具体内容[10] - **资金筹措** - 来源多样，包括社会化资金、政府预算内投资等，需考虑项目情况和政策衔接[11][28] - 2025 年强化资金支持体系升级，设立专项额度、特别国债及政策性银行贷款[8] - **利益平衡** - 需平衡地方政府、村集体等多方利益，通过现金或实物补偿实现[16][20] - **盈利模式** - 老旧小区改造可通过拆建高新楼、引入高收入租户等方式盈利，规模化运作降低成本、增加服务收入[2][25] - **项目监管** - 包括召开公司会议监督、处理投诉、交纳保函或保证金等措施，确保程序合法合规[18] 其他重要但是可能被忽略的内容 - **不同区域做法差异**：一线城市可更多依赖社会资本融资，经济不发达地区更多依赖政府财政资金或政策银行借款[29] - **地方政府挑战**：城中村改造面临资金使用效率和隐性负债问题，担心增加隐性负债和被追责[30] - **混合更新模式**：拆整结合，拆除部分区域开发房地产，保留部分区域微改造，实现经济与社会效益平衡[31] - **中央城市工作会议**：可能在资金支持、规划体系、土地作价入股、税费等方面有政策突破[32] - **更新贷问题**：不能用于一级土地开发，无明确政策和法律依据，存在政策套利和增加政府隐性负债风险[35] - **项目规模与趋势**：国内规模较大的集中在珠三角，深圳和广州有回暖迹象，目前城市更新市场空间小于棚改[36][37] - **成功项目回本**：通常依赖配套住宅销售和厂房出租，珠三角地区一般需五到八年收回成本[36]

城市更新模式 - 纬四路老街通过"自主更新"模式实现蜕变，从传统小餐馆、修脚店转变为特色咖啡馆、古着店等年轻人喜爱的商业形态 [1][3] - 政府引导、市场运作、公众参与的城市更新可持续模式在该区域得到实践，鼓励产权所有人自主更新 [3] - 商埠区采用渐进式更新策略，通过重点项目带动区域价值提升，同时保留部分"漏网之鱼"供创业者开发 [16][19] 商业转型与租金优势 - 纬四路店铺租金处于洼地，年租金6-20万元不等，相比成熟商圈动辄数十万的年租金更具吸引力 [10][11] - 柚子咖啡以年租约6万元租下60多平方米店铺，面积是此前经营时的三倍，年租金只多2万 [11] - VILLA SHAKA租用400平方米空间年租金20多万，Dou's Coffee年租金6万，相比山师东路同等面积便宜14万 [11] 店铺特色与经营策略 - 老街聚集十多家特色店铺，包括柚子咖啡、VILLA SHAKA咖啡、MEMORIAL古着店等，每家都有独特主理人和风格 [5][7][9] - 店铺注重保留老建筑特色，如VILLA SHAKA修复老厂房工业复古风，CHINAYK打造飞机主题咖啡店 [7][9][14] - 主理人推崇长期主义，注重产品品质和服务体验，通过差异化定位吸引客群，咖啡店客单价从十多元到上百元不等 [25][27] 流量获取与运营 - 店铺承接商埠区网红打卡地外溢客流，经三路自带流量帮助纬四路店铺获得曝光 [22] - 主理人通过特色环境、优质产品和服务吸引顾客自发打卡分享，减少主动营销投入 [25][26] - 阿布家的茶店推出茶艺课程和免费品茶活动，1个月接待近50位客人，主动接住流量 [29][32] 基础设施改善 - 2023年启动的雨污合流管网改造工程使老街在大雨天气基本没有积水，为商业发展提供保障 [21][24] - 商埠区已完成主路雨污合流管网改造，少量支路正在收尾施工 [21][24] 区域发展规划 - 济南将商埠区"一园十二坊"作为重点保护更新区域，《济南市"一园十二坊"传统风貌区保护规划》已获批 [16] - 济南城市投资集团策划将商埠区打造成"文商产旅居"深度融合的历史风貌片区，重点打造"济南1904"街区 [16][18] - 已启动商埠区城市更新一期项目，包括济南宾馆、中山公园、万紫巷等更新项目，部分将于今年完成 [18]

城市更新典型案例 - 杭州市7个项目入选浙江省首批25个城市更新典型案例，数量居全省首位，涵盖老旧小区改造、厂房活化利用、历史遗存保护等领域 [1] - 入选项目包括东清大厦消防改造、和睦街道老旧小区改造、翠苑一区完整社区建设、大运河杭钢工业遗址更新、天目里国际街区更新、高桥工业园更新、拱宸桥运河沿岸历史文化街区更新 [1] - 城市更新成为杭州统筹存量提质与增量优化、推进高质量发展与内涵式发展的重要抓手，涉及建筑改造、社区建设、产业更新及文化传承 [1] 产业空间重构 - 高桥工业园从21家厂区及151家低小散租户的粗放型园区转型为生态创业园，新增办公空间8万平方米、商住空间2万平方米 [2][3] - 采用"政府主导+社会资本参与"模式，开园两年获"四星级园区"等荣誉，预计5年内引进企业超200家 [3] - 东清大厦通过消防改造和业态升级，整合1.47万平方米商业空间打造生命健康产业园，吸引英特医药、海联讯科技等上市企业入驻 [3] 工业遗存活化 - 大运河杭钢工业遗址将钢铁厂区改造为数字艺术馆和音乐节场地，吸引9.4万游客，实现工业与艺术融合 [4] - 拱宸桥运河沿岸通过"一带一街一圈"空间格局更新，形成文旅产业带、沉浸式生活街区及风貌核心圈，融合传统工艺与现代艺术 [5] 更新模式创新 - 余杭区高桥工业园采用综合开发模式，实现空间与产业双重重塑 [2][3] - 拱墅区东清大厦遵循"综合改一次"原则，同步解决消防隐患与业态低端问题 [3] - 运河片区更新注重"产城人文"深度融合，以慢生活动线串联历史与现代体验 [4][5]

城市更新行动绩效评价 - 南京在15个入选城市中获得最高等级"A"的绩效评价结果 [1] - 南京于2023年6月入选首批中央财政支持城市更新行动城市 [1] 机制与政策体系 - 成立城市更新工作领导小组和城市更新中心 将城市更新纳入高质量发展考核 [1] - 2024年4月成立南京城市更新促进会 吸引190家单位参与 形成"政企社学研"协作平台 [1] - 聘任110名社区营造(规划)师 建立"1+N+X"政策体系 [1] - 出台"三年行动计划""项目管理办法"等政策文件 截至当前已完成104个项目 在建74个项目 [1] 项目实施与成效 - 推进老城南 滨江 城中 南湖 小行等5个老旧片区更新改造 [2] - 15项做法入选国家 省级可复制经验清单 2个项目入选住建部典型案例 [2] - 水环境质量连续6年全省第一 秦淮河入选生态环境部美丽河湖案例 [2] - 完成石头城 朝天宫等6项环境综合整治项目 [2] - 完成1 25万户"安心用气"改造 24 7万户瓶装液化气"安心管"更换 [2] 特色更新路径 - 出台居住类项目指导意见和实施细则 破解更新堵点 [2] - 制定历史文化街区及历史建筑消防"体检"标准 解决活化困局 [2] - 优化危房治理绿色审批通道 打通石榴新村等项目改善路径 [3] - 推广"五方共建"模式 实现政府 居民 专业人士共同参与 [3]

城市更新模式探索 - 广州探索"政府主导、政企合作、社会参与"的微改造模式，对老厂区进行空间重塑与功能重建，形成"土地盘活-产业升级-资产增值-反哺城市"的良性循环 [2] - 1906科技园以微改造、轻介入为原则，仅对外立面、结构、景观等进行改造，最大改动是拆除围墙形成开放式街区 [5] - 南洋电器厂项目采用"旧厂+旧城""全面改造+微改造"混合模式，一期全面改造建设商务地标和住宅，二期微改造保留历史建筑 [9][10] 项目运营数据 - 1906科技园占地80亩、建筑面积4.7万平方米，开园一年半引进150家企业和商铺，日均人流量超7万人次，高峰突破10万人次 [4] - 南洋电器厂项目一期占地1.91万㎡，现状建筑5.6万㎡，涉及居民291户，目前签约率95%，拆卸面积4.5万㎡，占地拆除比例90% [9][11] - 1906科技园由3万平方米科技办公空间和2万平方米商业街区组成，设计六大特色主题街区 [4] 产业转型成效 - 1906科技园前身为广州卷烟厂二厂闲置旧厂区，改造后形成商业、科技、美食、文化多重元素交互的消费业态 [4] - 园区保留原工业遗产视觉元素如窗花、水气阀、灯具和运货隧道改造的空中连廊，塑造特色三维空间 [5] - 改造后园区消费群体从老年人为主转变为年轻人增多，商铺全部出租，计划引入更多元文旅业态 [5] 政企合作机制 - 南洋电器厂项目由越秀区政府统筹征收补偿，三家国企联合成立实施主体，吸纳居民意见形成新型合作关系 [10] - 广州工控产业园发展集团将探索与房企、科技企业联合开发，形成"工控主导+多元合作"更新模式 [11] - 三方合作模式解决传统旧改部门协调困难、管理碎片化问题，提升实施效率 [10]

分组1：活动基本信息 - 活动类别为特定对象调研，参与单位为信达澳亚基金管理有限公司一行5人，时间为2025年7月4日15:00 - 17:00，地点在深圳总部会议室，接待人员有董秘兼财务副总监傅佳敏等 [1] 分组2：活动交流内容 - 介绍公司发展历程、核心团队、客户情况、主要业务等，双方就公司商业模式思考、历史沿革演变、市场环境变化和应对思路等交流，公司说明“O+EPC+IP+O”业务模式及市场情况 [1] - 介绍悦起文化（Joykey）定位、核心团队和IP储备、业务模式 [1] 分组3：问答环节 - 公司暂时不会往重资产模式转型，已完成“四位一体”产品体系打造，进入运营能力输出阶段，推进c端业务轻资产模式转型 [2] - 以洛阳洛邑古城为例，公司能整合统筹“设计+”全专业价值落地，采用微介入、针灸式城市更新手段，响应国家号召，保证运营成功来规划设计 [3] - 公司当前以自主孵化IP为主，对收并购保持审慎态度，按规定履行信息披露义务 [4] 分组4：活动合规情况 - 活动未涉及应披露而未披露重大信息，严格按规定保证信息披露真实、准确、完整、及时、公平，未出现未公开重大信息泄露，已按深交所要求签署调研《承诺书》 [5][6]

城市更新行动评审结果 - 财政部公示2025年城市更新行动评审结果 北京等20个城市入选 中央财政计划补助超过200亿元支持这些城市实施城市更新行动 [1] - 补助标准按区域划分 东部地区每个城市不超过8亿元 中部地区不超过10亿元 西部地区不超过12亿元 直辖市不超过12亿元 [1] - 资金将分年拨付 主要支持城市更新的样板项目建设和机制建设两个方向 [1] 城市更新重点样板项目 - 城市地下管网更新改造和综合管廊建设 [2] - 城市生活污水处理"厂网一体"和管网全覆盖样板区建设 [2] - 生活垃圾分类处理 建筑垃圾治理 市政基础设施提升改造 [2] - 历史文化街区 老旧小区 口袋公园等既有片区更新改造 注重文化 旅游 餐饮等一体化打造 [2] 城市更新机制建设 - 项目储备和生成机制 [2] - 资金安排和筹措机制 [2] - 用地保障和审批机制 [2] - 中央资金可用于上述三类机制建立过程中的相关支出 [2] 城市更新行动进展 - 2024年首批确定15个城市 基础设施品质显着提升 体制机制创新取得明显成效 [2] - 2024年全国实施城市更新项目6万余个 完成投资约2.9万亿元 [3] - 财政部表示将强化财政政策和资金保障 推动健全多元化投融资机制 [2]

城市更新金融服务机制 - 浙江省提升办印发《关于建立城市更新金融服务机制的通知》 [1] - 组建城市更新金融服务团 [1] - 同步公布第一批金融服务重点片区项目 [1] 重点项目投资规模 - 第一批城市更新金融服务重点项目共49个片区项目 [1] - 预计总投资额超过1100亿元 [1]

城市更新战略定位 - 沈阳市成为全国首批城市更新试点城市及东北唯一城市更新行动城市，定位为打造"宜居、韧性、智慧"城市[1] - 城市更新聚焦四大品质提升：功能品质、服务品质、生态品质、文化品质[1] - 建立市委书记和市长双组长制的工作领导小组，形成"市级统筹、区为主体"的高效运行机制[1] 工作机制创新 - 首创城市总建筑师制度和人民设计师制度，强化规划引领作用[1] - 推行"先体检后更新"机制，实现问题诊断与更新实施一体化[1] - 构建"1+N"政策体系，累计出台管理办法及配套细则50余项[1] 实施模式突破 - 采用"小切口、微更新"模式推进民生项目，从群众身边小事入手[1] - 改变单项目推进方式，创新"大统筹、一体化"片区更新模式[1] - 探索"全周期、自平衡"单体项目模式，统筹建设运营并引入新业态[1] 五大行动成效 - 社会民生保障：改造1723个老旧小区，提升88条主路和825条背街小巷，更新5381公里老旧管网[2] - 产业经济振兴：启动35个核心发展板块建设，推动城市结构向多中心网络化转型[2] - 人文魅力彰显：扩建中共满洲省委旧址纪念馆，活化工业遗产，优化历史街区布局[2] - 绿色生态优化：新增城区绿地16.13平方公里，构建浑河环城水系生态廊道[2] - 韧性智慧支撑：建立城市生命线监测预警系统，开发18个智慧应用场景包括"好停车"平台[2]