地块交易信息 - 湖南森澜房地产开发有限公司以2.18亿元摘得长沙国际会展新城核心区N08-E32纯住宅地块 [1] - 地块起始价2.1781亿元 竞价增价幅度218万元 [2] - 地块总面积27363.09平方米（约41亩） 容积率≤2.0 总建筑面积54726平方米 [2][4] - 土地出让年限70年 规划用途为二类居住用地（R2） [2] - 付款方式为签约30日内付50% 剩余6个月内付清 [2] 区位优势 - 位于中国（湖南）自贸试验区长沙片区会展区块 金太路以西 杜家坪路以东 清水塘路以南 香樟东路以北 [2][4] - 5分钟车程达高铁南站 15分钟达黄花机场 [4] - 北面为地铁4号线杜家坪站9号口 临近2号/4号线换乘站光达站 [4] - 沿劳动东路将增设3个长沙磁浮快线站点 年内启动建设 [4] 教育配套 - 一路之隔形成雅礼系"小学+初中+高中"全学龄教育体系 [4] - 步行50米达雅礼中学新校区 今年9月开学 [4] - 正对雅礼会展学校（九年一贯制） 拟2026年招生 [4] 商业配套 - 西侧紧邻长沙杉杉奥特莱斯广场 总投资约20亿元 建筑体量15万平方米 规划300余品牌 2200余停车位 2025年9月开业 [6] 其他配套 - 300米范围内有清水塘公园 中轴公园 国展中心体育公园 [9] - 1公里范围内有长沙国际会议中心 长沙国际会展中心 长沙国际会展演艺中心 [9] - 东南侧引进湖南省妇幼保健院光达院区 规划大型三甲医院 [9] 片区发展 - 长沙国际会展新城持续加大教育 交通 商业 生态等配套建设 [8] - 2025年片区迎来商品房交房高峰 人口持续入驻 [8] - 未来还将陆续推出多个优质地块 包括北侧62亩纯住宅地块（N08-E21地块） [8]

文章核心观点 Toll Brothers Apartment Living与Canyon Partners Real Estate合作开发的Navona豪华公寓社区在亚利桑那州梅萨盛大开业，该社区提供高品质居住体验和丰富设施，位置优越 [1][3][5] 分组1：Navona公寓社区概况 - 由Toll Brothers Apartment Living与Canyon Partners Real Estate合作开发，位于亚利桑那州梅萨市东威廉姆斯菲尔德路10141号 [1] - 获7800万美元建设贷款，2024年12月迎来首批居民，本月举行开业剪彩仪式 [1] - 是Toll Brothers Apartment Living在亚利桑那州的第三个多户住宅社区，前两个在凤凰城 [6] 分组2：住宅情况 - 提供400套一居室、两居室和三居室公寓及联排别墅，采用开放式布局，装修高端，配备现代便利设施 [1][3] - 每户有石英台面、不锈钢电器、带吊灯的厨房岛和带柜下照明的平板橱柜等 [3] - 部分住宅有内置居家办公空间、私人露台或阳台 [3] 分组3：社区设施 - 有度假式泳池、浅水池、水疗中心和优雅小屋等户外设施 [5] - 提供两个匹克球场地、草地滚球场、推杆果岭、沙滩排球场、慢跑小径和带户外厨房的娱乐亭等 [5] - 室内有带扑克桌和台球桌的俱乐部、私人餐厅、社交咖啡馆、运动休息室、 coworking 休息室和24/7微型市场 [5] - 有先进的室内外健身中心，含旋转和瑜伽工作室，还有创意工作室、两个狗公园和宠物水疗中心等 [5] 分组4：地理位置优势 - 居民可便捷前往SR - 24扩建路段和凤凰城 - 梅萨门户机场，靠近英特尔钱德勒校区等主要就业中心 [5] - 距离购物、餐饮和户外休闲场所仅数分钟路程，位于理想的东谷走廊 [5] 分组5：Toll Brothers Apartment Living介绍 - 是Toll Brothers的公寓开发部门，为选定市场的租赁和混合用途社区带来高品质、豪华和服务 [8] - 2024年被列入全国多户住宅委员会的前25大开发商名单，是连续第五年获此认可 [8] - 全国已完成超10000套住房，另有超18000套正在建设中 [8] 分组6：Toll Brothers介绍 - 是美国领先的豪华住宅建筑商，成立于1967年，1986年上市 [10] - 服务首次购房者、改善型购房者等多种客户，在24个州的60多个市场开展业务 [10] - 连续10多年被《财富》杂志评为“全球最受尊敬公司”之一，2024年其董事长兼首席执行官被《巴伦周刊》评为25位顶级首席执行官之一 [11]

纪要涉及的行业和公司 - **行业**：中国房地产行业[1] - **公司**：CR Land（1109.HK，华润置地）、CR Mixc（1209.HK，华润万象生活）、C&D（1908.HK，建发国际投资集团）、GMT（9979.HK，绿城管理控股）、中国金茂控股集团有限公司（0817.HK）、招商蛇口工业区控股股份有限公司（001979.SZ）、中国海外发展有限公司（0688.HK）、万科企业股份有限公司（2202.HK、000002.SZ）、碧桂园控股有限公司（2007.HK）、金地集团（600383.SS）、绿城中国控股有限公司（3900.HK）、龙湖集团控股有限公司（0960.HK）、保利发展控股集团股份有限公司（600048.SS）、新城发展控股有限公司（1030.HK）、新城控股集团股份有限公司（601155.SS）、越秀地产股份有限公司（0123.HK）[4][78][81] 纪要提到的核心观点和论据 行业现状 - **4月房地产销售下滑加深**：4月全国房地产销售价值同比下降6.7%，销量同比下降2.1%，1 - 4月销售价值累计同比下降3.2%，销量累计同比下降2.8%；4月NBS 70城新房和二手房价格环比分别下跌0.1%和0.4%，其中一线城市二手房价格下跌0.2%，扭转自2024年第四季度以来的上升趋势[2] - **建筑活动恶化**：4月竣工面积同比下降28%，1 - 4月累计同比下降17%；4月新开工面积同比下降22%，1 - 4月累计同比下降24%；1 - 4月CREIS 300城土地成交量同比下降5%，鉴于开发商对销售持续复苏信心不足、现金流紧张以及优先完成项目和去杠杆，预计未来几个季度建筑活动仍将疲软[3] 未来趋势 - **5 - 6月实体市场可能加速下滑**：高频房地产销售数据近期迅速走弱，二手房市场挂牌/交易价格下降、挂牌量增加表明居民情绪更加谨慎；关税担忧可能推迟居民购房计划，经济学家认为关税缓和可能推迟增量刺激措施的推出，且基数上升，预计未来几个月房地产销售和房价跌幅将加速[3] 投资建议 - **维持谨慎防御策略**：领先指标显示实体市场迅速走弱，建议保持防御，坚持持有可见性良好的国有企业，如消费受益股华润置地（1109.HK）和华润万象生活（1209.HK），以及高股息收益率股建发国际投资集团（1908.HK）和绿城管理控股（9979.HK）[4] 其他重要但是可能被忽略的内容 公司估值与风险 - **华润置地（1109.HK）**：2025年预期净资产价值（NAV）为每股47.96港元，其中开发物业17.49港元（DCF，9.0%加权平均资本成本），投资物业32.72港元（资本化率6 - 9%），净债务2.25港元；根据开发商评分卡，给予30%的折扣[11] - **华润万象生活（1209.HK）**：基于20倍2026年预期市盈率估值，目标倍数来自行业评分卡，考虑七个指标：建筑面积增长情况、母公司开发商、财务和现金流、收入质量、服务质量、盈利能力和激励计划[12] - **建发国际投资集团（1908.HK）**：2025年预期净资产价值（NAV）为每股32.55港元，其中开发物业31.69港元（DCF，9.6%加权平均资本成本），其他业务1.01港元，净债务0.15港元；根据开发商评分卡，给予40%的折扣[14] - **绿城管理控股（9979.HK）**：基本情况下，对2025年每股收益估计应用9倍目标市盈率估值，目标倍数来自三组可比公司：房地产开发商和管理者、其他上市房地产项目管理者（如中原管理）和建筑咨询公司[18] 风险因素 - **上行风险**：签约销售强于预期、新商场加速开业、第三方建筑面积更快扩张、物业服务管理并购加速、社区增值服务增长更高、房地产市场更强复苏、毛利率强于预期、房地产市场复苏时收入入账更快、行业竞争减少时利润率更高[16][17][20][21] - **下行风险**：签约销售弱于预期、新商场开业慢于预期、市场竞争加剧时建筑面积增长缓慢、第三方项目利润率低导致物业管理利润率下降、社区增值服务增长缓慢、全国零售销售弱于预期、奢侈品出境消费高于预期、毛利率弱于预期、土地收购慢于预期、房地产市场疲软且流动性风险影响投资者情绪、宏观逆风导致开发周期减慢影响收入入账、行业竞争加剧导致利润率低于预期[16][17][20][21] 利益冲突与合规披露 - **利益冲突**：摩根士丹利与报告覆盖的公司有业务往来，可能存在利益冲突，影响研究的客观性[7] - **合规披露**：分析师认证、全球研究冲突管理政策、重要监管披露（包括分析师或其家庭成员持股、摩根士丹利持股、投资银行服务预期收入、过去12个月非投资银行服务收入、投资银行客户关系等）[25][26][28][29][30] 评级与目标价 - **股票评级**：摩根士丹利采用相对评级系统，包括增持（Overweight）、持平（Equal - weight）、未评级（Not - Rated）和减持（Underweight），与买入、持有、卖出不等同[33] - **目标价时间范围**：除非另有说明，摩根士丹利研究报告中的目标价时间范围为12 - 18个月[41] 其他重要信息 - **报告更新政策**：研究分析师和研究管理部门根据发行人、行业或市场的发展情况，认为适当时更新研究报告，某些研究出版物按定期更新[57] - **研究分发与使用**：摩根士丹利研究报告通过专有研究门户Matrix提供给客户，也通过电子方式分发给客户，部分产品通过第三方供应商提供；使用研究报告需遵守摩根士丹利的使用条款和隐私政策[60][61]

如果有一个人问你："我预算100万左右，想在珠江新城买房，有没有什么好的推荐？" 你会怎么回答？ 我猜，90%的人看到这个提问后，都会觉得对方是个疯子，完全是在痴人说梦！ 因为，在大家的固有思维中"总价100万怎么可能在珠江新城买房啊？！即便是公寓也完全不可能的呀！" emm，当二娃看到这个问题后的第一反应，其实也和大家一样。甚至都想骂人了："你开小米，开特斯拉都可以，但请你不要开这种国际玩笑好吗？" 但是，在我一番查询后，竟然被啪啪打脸了！ 因为我有了一个重大发现...... 总价100万，可以买进珠江新城了！ 不信，咱们来看一组最新的成交数据： | | | 2025年5月珠江新城低价房源成交明细一览 制图:房二娃 数据截止至5月17日 | | | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 楼盘名字 | 成交时间 | 成交面积 | 朝向/楼层 | 常似 | 車役 | | | 5月13日 | 51.23m2 | 西向/高层 | 101万 | 1.97万/㎡ | | | 2月13日 | 51.23m | 西向/高层 | 101万 | 1.97万/m² | | 富力盈丰 ...

文章核心观点 维尔纽斯市市政当局已为多功能综合体Akropolis Vingis的交通基础设施改善项目颁发建设许可 公司将更新项目预算并评估融资选项 项目实施后将提升交通通行能力和安全性 且公共基础设施改善工作由开发商承担费用 [1][2][4] 项目许可情况 - 维尔纽斯市市政当局于2024年8月为多功能综合体Akropolis Vingis颁发建设许可 [3] - 2024年11月为Eigulių街项目颁发建设许可 2025年5月为Gerosios Vilties和Geležinio Vilko街项目颁发建设许可 [7] 交通基础设施改善项目 Gerosios Vilties和Geležinio Vilko街项目 - 计划在Gerosios Vilties街与Geležinio Vilko街交汇处进行重大改造 包括建环岛、地下停车场入口、地下人行和自行车通道以及增设左转车道 [4] - 项目实施后该交汇处将成连续交通路口 提升通行能力 保障各类交通参与者安全便捷通行 地下通道将连接Naujamiestis和Vingis公园 [5] 相邻基础设施改善项目 - 设计Akropolis Vingis时共准备三个交通基础设施改善项目 涉及Eigulių、Geležinio Vilko、Gerosios Vilties和M. K. Čiurlionio街 与市政当局专家密切合作制定 [6] - 其中两个项目设计提案于2023年1月向公众展示 2023年春季获市政当局批准 [7] - Eigulių街部分路段建设已接近尾声 方便通往相邻的reVINGIS小区 [8] 项目费用与运营许可 - 所有公共基础设施改善工作费用由Akropolis Vingis项目开发商承担 [9] - 多功能综合体运营许可需在开发商完成基础设施改善项目后才能获批 [9] 多功能综合体情况 - 多功能综合体将有购物、服务、娱乐等区域 包括2500个座位或4000个站席的音乐厅、美食广场、会议中心、电影院、办公室和长租公寓 约4500个停车位 [10] - 区域内优先保障行人与自行车通行便利 还将打造休闲娱乐区 部分位于综合体屋顶 [11]

很多人都有这样的担忧，这几乎是四代宅的悬顶之剑。 但，四代宅真实市场是怎么样？ 竟让我有些吃惊，四月底，信息学院路的中海地王项目开放，平均每天到访100多组，案场销售很多是从北龙湖调来的，工作人员感慨：北龙湖到访最多 也就是50多组，周末也就是20-30组，这项目到付100多组，都快接不过来了。 即使刮大风那天，也到访了70多组客户。 都在吐槽的四代宅，大风天也拦不住热情了？ 最近郑州的大风天气格外多，办公室有同事嘟囔：这么大风，四代宅不封窗咋办？ 如果你正考虑郑州四代宅的产品，我送你一份20多页PPT，囊括了郑州主流在售四代宅产品和观点，扫码回复【四代宅PPT】获取。 01 首先解释一下，什么是四代宅？ 严格意义来说，住建部等部门没有出台明确定义，四代宅只是房地产营销中的口径，从产品形态来看，还有同层停车、共享花园、种菜种树等类型。 现行的新房，一般来说四代宅有两个主要特征：是否有错层露台，是否有超高得房率。 这两个特征，让人感觉与以往的钢筋水泥不同，提供了功能价值同时，还提供了许多情绪价值。 这还只是体感上的，从数据来看，四代宅太猛了。 郑州第一个四代宅，通派龙湖中原颂，4月初开盘售罄，后来又加推最后一栋 ...

测评报告显示，2024年房企融资环境转暖，房企债务重组进展加快。2024年30强上市房企融资总额为 3934.61亿元，同比增长2.02%。在长期偿债能力方面，2024年上市房企剔除预收账款后的资产负债率均 值为61.68%，与上年基本持平，净负债率均值为83.99%，较上年上升7.24个百分点。在短期偿债能力方 面，2024年上市房企流动比率均值为1.41，速动比率均值为0.53，两者与上年相比均有小幅下降。 从违约情况来看，房企违约数量持续下降。2025年以来，在政策相继落地与市场信心修复的双重加持 下，碧桂园、融创、世茂等多家房企的境外债重组迎来进展。 从拿地情况看，2024年上市房企拿地投资表现更加谨慎，10强上市房企全年新增土地价值为4093亿元。 在拿地区域方面，2024年各房企的选择趋同：一二线城市核心地块是多数房企的"优选"。头部房企依托 资金优势，持续强化对高能级城市优质土地资源的战略性增储，重点地块竞争激烈；多数中小型房企则 受制于流动性压力收缩投资半径，市场分化明显。 新华财经上海5月22日电（记者郑钧天）22日，由中国房地产业协会指导，上海易居房地产研究院、克 而瑞联合发布《2025房 ...

南开区凌庄子地块成交情况 - 凌庄子地块由山西建投以底价20.75亿元竞得，成交楼面价14996元/平米 [1][2][4] - 地块总面积70089.7平方米，分为B、C两个子地块，B地块为纯住宅，C地块包含住宅和幼儿园 [2] - 容积率分别为B地块2.3、C地块1.6，预计将开发高层、小高层和洋房产品 [2] - 地块位于南开区规划泽川路与翠汇道交口，紧邻南开宸院项目 [3] - 该地块将补充南开区总价350万以下的房源供应 [6][7] 滨海新区工农村地块成交情况 - 工农村地块由苏州弘铎置业以2.64亿元竞得，溢价率8.91%，成交楼面价5526元/平米 [8][10] - 地块面积31848.1平方米，容积率1.5，预计开发纯洋房社区 [10] - 地块周边交通便利，距离在建B1线云山道站1公里范围内 [10] - 周边配套完善，包括天津友阿奥特莱斯、吾悦广场等商业，以及塘沽一中学校 [11] - 片区居住氛围浓厚，二手房小区中建滨海壹号近期成交价约120万/套 [10] 市场对比分析 - 凌庄子地块所在南开区C类地段与河西区小海地地段价值相当 [5] - 南开区当前新盘总价普遍高于350万，凌庄子地块将填补低价位供应缺口 [6][7] - 工农村地块可能分流部分滨海西站片区的购房需求 [12]

股东大会基本信息 - 公司于2025年5月21日14:00在塔林Ibis Styles会议中心召开年度股东大会 [1] - 会议通知于2025年4月29日通过《Postimees》报纸发布，并于4月28日通过纳斯达克塔林证券交易所信息系统发布 [2] - 截至2025年5月14日，公司共有9,192名股东，合计持有3,854,701股 [3] - 实际参会股东35名，代表2,962,118票（占总票数76.84%），其中5名股东提前投票（代表507,385票） [4] 财务决议事项 - 批准2024年度报告 [5] - 可分配利润总额为8,259千欧元（含前期留存收益7,836千欧元及2024年净利润423千欧元） [6] - 决定每股派发0.26欧元股息，总计分配1,002千欧元，剩余7,257千欧元留存收益不予分配 [9] - 股息记录日为2025年7月1日，除权日为6月30日，最晚于8月31日前支付 [6] 治理结构变动 - 监事会成员Lauri Meidla将于2025年7月31日辞职 [7] - 选举Henri Laks为新任监事会成员，任期自2025年8月1日开始（需先卸任管理委员会职务） [7] - 自2025年8月1日起，监事会成员月薪定为1,000欧元（税前），主席月薪8,000欧元，总薪酬预算保持不变 [8] 公司业务概况 - 主营住宅及商业地产开发，业务覆盖爱沙尼亚、拉脱维亚和加拿大 [10] - 14年累计开发2,076套住宅及36,300平方米商业空间 [10] - 波罗的海地区首个采用创新工程技术提升建筑能效的开发商，当前拥有25个开发项目（总面积172,800平方米） [10]

法拍房市场热度 - 日耀之城法拍房吸引36人报名、1700多人设置提醒、超3.9万次围观，热度显著高于5月法拍市场平均水平[1] - 房源起拍价305万元（单价2.9万元/㎡），经过220次竞价后以468.5万元成交，溢价率达53.6%[3] - 开拍前已有超10人报名并缴纳保证金，开拍首日两小时内出现60次竞价，平均每2分钟加价一次[6] 价格对比分析 - 成交单价4.46万元/㎡略低于新房毛坯单价4.02万元/㎡，但总价469.79万元比法拍价高出1万元[8] - 同小区15幢1003室三周前成交单价4.76万元/㎡，显示本次法拍价环比回落[11] - 三角区因靠近铁路且远离地铁/钱塘江，历史成交价普遍低于5万元/㎡，与滨水区7万元+/㎡形成明显价差[9] 标的物特殊属性 - 房源位于顶楼且属三角区，区位条件非最优[9] - 需办理两次过户（开发商→原业主→买家），买受人需垫付相关费用[13] - 权利来源为司法裁定，现登记在开发商万科亚运村公司名下[13] 市场参与方观点 - 中介认为2.9万元/㎡起拍价显著低于市场价，吸引大量捡漏需求[6][9] - 竞买人反馈价格在第二天快速突破430万元心理预期，显示竞争激烈[8] - 资深中介指出4月同户型成交价达5.2万元/㎡，本次顶楼房源价格存在折价[9]