市场现状 - 2024年5月全国百城二手住宅平均价格为每平方米14870元，环比下跌趋势已持续25个月 [1] - 多个重点城市二手房挂牌量激增，成都、重庆、武汉挂牌量均突破20万套，杭州达21万套，上海为18万套，北京为11万套 [1] 价格长期上涨后的获利了结 - 自1998年房改后，普通城市房价从每平方米2000元飙升至最高1.1万元，涨幅达5.5倍，一线城市如北京、上海、广州、深圳房价从每平方米3000元跃升至最高6-7万元，涨幅超过20倍 [3] - 长期单边上涨积累了巨量泡沫，市场风向转变导致早期获利丰厚的投资者急于抛售房产变现 [3] 政策松绑的影响 - 多数城市调整或取消了限购、限售政策，为外来人口购房消除障碍，也为多套房产持有者提供了出售便利 [4] - 杭州、西安等城市全面放开限购限售后，二手房挂牌量出现井喷 [4] 房贷利率差异引发的操作 - 早期购房者承担5.88%甚至更高的房贷利率，而新发放房贷利率已降至3.6%左右 [5] - 巨大的利率差催生借新还旧需求，部分家庭通过出售现有住房再以更低利率购买新房来降低负担，客观上增加二手房供应 [5] 购房需求萎缩 - 三年新冠疫情影响许多刚需和改善型家庭的收入，购房能力削弱，原有购房计划被搁置 [6] - 疫情后购房行为更趋理性，购房者不再盲目跟风，而是根据实际经济状况审慎决策 [6] - 购买力不足和需求下降导致大量二手房源面临接盘难的尴尬局面 [6]

市场结构性转变：二手房成为主战场 - 全国已有15个省（区、市）的二手房成交量超过新房，二手房正加速成为楼市主战场 [4] - 具体城市表现：上海上半年二手房成交13万套，是新房的5.3倍；北京是4.8倍，广州1.9倍，深圳1.3倍；成都二手房成交12.3万套，是新房的2.3倍；杭州为1.6倍 [4] - 市场本质是过去房地产泡沫的系统性出清，交易数据真实反映供需，住房回归居住本质 [4] 一线城市“老破小”交易活跃度激增 - 上海市普陀区真光新村上半年卖了199套二手房，平均每天一套，部分房源挂牌当天即被秒掉 [5] - 深圳“9·5新政”松绑限购后，9月6日至14日全市二手房签约量环比上涨27.8%，其中宝安区暴涨67.6%，罗湖区上涨48.1% [7] - 交易热潮源于业主为快速离场而“以价换量”，甚至出现惠州业主“免费送房”或贴钱送房的极端案例 [7][8] 价格深度回调与投资价值显现 - 截至2024年7月，一线城市二手房价格已回落至2016年水平，业主自主定价释放巨大议价空间 [10] - 广州二手房均价从2025年1月的2.93万/平跌至10月的2.09万/平，每平方米缩水超8000元 [13] - 核心地段房产亦大幅降价，如广州珠江新城保利心语70㎡户型两年内暴跌555万元，单价从14万元/㎡跌至6万元/㎡ [13] - 租金回报率显著提升，2025年上半年重点50城租金回报率为2.08%，但上海华为西岑片区租售比达3.52%，金山石化街道因房价仅7000-9000/㎡而回报率最高达4.4% [13] - 北京案例显示，有投资者以120万总价购入双地铁小户型，月租金4000元，年租金收入近5万元，租金回报率达4% [15] 二手房相对于新房的竞争优势 - 二手房具备“所见即所得”优势，能规避新房烂尾风险，实现产权清晰、现房交付 [15] - 二手房多位于市中心核心区位，生活配套成熟，而新楼盘通常位于郊区配套不成熟 [15] - 全国百城二手房挂牌量同比大幅增长10.44%，达到258.42万套历史高位，供应量上涨使购房者掌握交易主动权 [15] - 对于改善型家庭，虽然旧房出售价格缩水，但目标新房同样大幅降价，整体置换压力减轻 [15] 政策预期与市场前景 - 市场从投机驱动转向居住本位，为政策从“救项目”转向“保民生”提供现实基础 [16] - 有观点认为房地产调控政策工具箱应从“抑制房价上涨”转变为“支持房价上涨”，以扭转单边下跌预期 [18] - 稳定房地产市场被视为提振总需求、修复居民和企业资产负债表的关键支点 [18]

公司战略与资产重组 - 公司于2025年1月启动并于3月完成收购龙能电力44.90%股权、卧龙储能80%股权、卧龙氢能51%股权及舜丰电力70%股权事宜，属于同一控制下企业合并，并对前期财务数据进行追溯调整 [4] - 公司于2025年6月30日经股东大会审议通过，并于7月完成将上海矿业90%股权出售给间接控股股东卧龙控股全资子公司卧龙舜禹的重大资产出售，上海矿业不再纳入公司合并报表，公司不再从事铜精矿贸易业务 [4] 新能源板块业务表现 - 浙江龙能电力科技股份有限公司报告期内新建并网41个工商业电站，装机容量合计73MW，投运后每年可输出约7275.91万度清洁电能 [6] - 浙江卧龙储能系统有限公司优化销售结构提升毛利率，并推进包头威俊200MW/1200MWh电网侧独立储能示范项目 [6] - 卧龙英耐德（浙江）氢能科技有限公司实现首台国产兆瓦级AEM制氢设备海外交付 [6] - 公司1-9月实现新能源板块业务营业收入5.83亿元，净利润9,929.43万元，归属于上市公司股东的净利润3,527.24万元 [6] 房地产业务经营情况 - 报告期内公司房地产业务持续收窄，无新增土地、开工和竣工面积，1-9月签约销售面积5.63万㎡，签约销售金额5.50亿元 [7] - 公司房地产开发与销售业务1-9月实现销售收入4.22亿元，净利润1,520.01万元 [7] - 截至报告期末，主要物业出租情况为：卧龙智能产业园出租率45.68%，龙能厂房出租率98.62%，清远B区商铺出租率100.00%，清远A区商铺出租率72.86%，清远A3商贸城出租率32.78%，天香华庭沿街商铺出租率19.06% [8] 参股公司经营情况 - 参股公司君海网络报告期内实现销售收入2.23亿元，同比下降54%，净利润116.67万元，主要因存量市场竞争激烈及自研新品尚处研发阶段 [9] - 君海网络后续将加快研发进程，布局小游戏自研，聚焦优势品类并开拓海外增量市场以扩大收入规模 [9] 财务状况与减值准备 - 公司2025年1-9月计提减值准备5,185.84万元，占公司2024年度经审计的归属于母公司所有者净利润比例为126.91% [14][16] - 本次计提减值准备相应减少公司2025年三季度归属于母公司所有者的净利润5,185.84万元 [16] - 计提减值准备明细包括：存货跌价损失4,268.09万元，合同资产减值损失177.18万元，信用减值损失740.57万元 [14][15] 公司治理 - 公司董事会选举董事王希全先生为代表公司执行公司事务的董事并担任公司法定代表人 [21] - 公司不再设置监事会，其职权由董事会审计委员会行使，审计委员会成员由傅黎瑛女士、于浩先生、王希全先生组成，召集人为独立董事傅黎瑛女士 [23]

法拍房市场结构性变化 - 普通二手房源正加速涌入法拍市场 法拍房成为加速房产流转 盘活存量资产的重要通道 [2] - 法拍房市场出现结构性变化 不仅有一元起拍的低价房源 也有总价高达3000万以上的豪宅成交 [2] - 普通二手房源加速入场法拍市场已从零星个案发展至核心城市 [12] 法拍房市场成交规模与趋势 - 今年前9月 重点城市法拍房共成交约3.6万套 同比下降25% [2] - 9月典型城市法拍房成交5033套 环比下降8% 同比减少14% [4] - 从挂拍量看 7月挂拍4.4万套 9月挂拍4.2万套 分别创下近一年新高和次新高 [4] 法拍房市场成交率 - 9月法拍房成交率19.3% 较上月环比下降1.9个百分点 降至年内均线以下 [8] - 重点城市中杭州以48%的成交率继续位于首位 福州 上海 南昌 宁波 深圳 厦门成交率也在30%以上 [8] - 更具投资价值的一二线城市 大多数城市的法拍房成交率仍明显高于全国平均 [8] 法拍房成交案例 - 深圳大鹏新区一建筑面积290平方米独栋住宅 经过267次竞拍后以206.5万元成交 [10] - 杭州远洋西溪公馆一处类别墅住宅 起拍总价1080万元 经过255轮竞价后以3200万元成交 较起拍价溢价率高达196% [12] - 惠州 广州 深圳 杭州 南京等多个核心一二线城市均出现"1元起拍"的法拍房并成功成交 [9] 法拍房市场影响与前景 - 业主选择法拍的核心目的是"求快" 产权清晰且无复杂纠纷的房源通过法拍可加快出售速度 [10] - 高总价房源以法拍渠道低价入市 可切实有效地加快房产的流动速度 [12] - 预计未来或将有更多二手房 "准现房" 一手房等房源选择"试水"拍卖市场 [12]

公司新签项目合作 - 远洋建管与中山市合和实业有限公司签署尚东新天地花园二期项目管理合作协议，其在大湾区的专业代销能力获委托方认可[1] - 项目位于中山市火炬开发区核心地段，总代销面积约12.9万平方米[1] - 公司将提供项目全案营销策划及销售服务，凭借深耕中山市场20年的资源优势和专业操盘能力助力项目加速去化[1] 公司与委托方的合作基础 - 合作源于双方长期积累的信任与成功的项目实践，自2016年尚东新天地一期成功合作开发以来，双方又共同开发了中山远洋天成项目[1] - 尚东新天地一期成为2019年中山唯一荣获中国土木工程詹天佑奖优秀住宅小区金奖以及广东省园林与生态景观优良样板工程金奖双金奖项目[1] 公司专业操盘能力验证 - 今年9月，大连华南汇首开热销9300万元，成为大连公寓销冠项目[3] - 今年5月，广州增城城投·南香雅居在10天蓄客后首开热销超1亿元[3] - 2024年，青岛远洋繁花里4个月即实现清盘，显示出公司多专业协同作战力和强大的营销管理能力[3]

北京新房市场交易情况 - 10月20日单日新房网签386套 网签面积61008.06平方米 [1] - 其中住宅网签240套 网签面积23145.75平方米 [1] - 截至2025年10月20日 可售期房住宅套数为43326套 可售面积为5847545.82平方米 [2] - 2025年9月新增住宅预售套数4622套 新增预售面积628498.68平方米 [2] - 未签约现房住宅套数为30407套 未签约面积为3601217.65平方米 [2] 北京二手房市场交易情况 - 10月20日单日二手房网签743套 网签面积65448.04平方米 [1] - 其中住宅网签651套 网签面积60507.87平方米 [1] - 2025年9月全月存量房网上签约17650套 签约面积1541163.75平方米 [3] - 其中住宅签约15843套 签约面积1429049.2平方米 [3] 北京商品房库存与供应 - 可售期房总套数101439套 可售面积8222736.05平方米 [2] - 2025年9月批准预售许可证27个 批准预售面积863642.4平方米 [2] - 未签约现房总套数216662套 未签约面积11863973.2平方米 [2] - 现房项目个数39321个 初始登记总面积277426766.49平方米 [2]

全国房价整体走势 - 9月各线城市商品住宅销售价格环比下降，但同比降幅继续呈收窄态势 [3] - 一线城市新房价格环比下降0.3%，其中北京和上海分别上涨0.2%和0.3%，广州和深圳分别下降0.6%和1.0% [3] - 一线城市二手住宅销售价格环比下降1.0%，北京、上海、广州和深圳分别下降0.9%、1.0%、0.8%和1.0% [3] - 一线城市新建商品住宅销售价格同比下降0.7%，但降幅收窄0.2个百分点，上海同比上涨5.6% [3] - 一线城市二手住宅销售价格同比下降3.2%，但降幅比上月收窄0.3个百分点 [10] 上海二手房市场核心现象 - 上海二手房市场呈现挂牌价与成交价背离的独特现象 [1] - 9月91%的小区挂牌价环比回落，较8月提升5个百分点，创下历史新高 [1][5] - 全月二手房交易量突破1.8万套，环比高位上行3% [1][5] - 45%的小区成交价格实现环比上涨 [1] - 近一年来上海各小区挂牌价格平均下跌13.6% [5] 上海市场交易细节与驱动力 - 上海二手房议价空间从8月的19%收窄至15%，创近一年新低 [5][16] - 9月上海47%的刚需小区房价实现环比上涨，较上月增加6个百分点，改善类小区房价上涨占比为42% [6] - 金山区和奉贤区在9月成交套数占比排全市前2位 [7] - 总价200万以内房源成交套数占比为46.56%，环比上升2.79个百分点 [7] 政策影响分析 - “8.25”新政采取“核心区严控、郊区松绑”的差异化策略，释放了郊区购房需求 [6] - 新政内容包括外环外不再限制购房套数、调整单身人士限购政策、提高公积金贷款额度等 [9] - 多子女家庭公积金最高可贷216万元，且允许公积金“又提又贷” [9] 市场分化与未来展望 - 全国性普涨时代已经结束，分化成为新常态 [10] - 9月南桥、三林、金桥、松江新城等板块有超过六成的高频交易小区成交价下跌 [11] - 同期共富共康、金山新城、周康等板块有超过六成的高频交易小区房价实现上涨 [12] - 各板块与小区之间难以形成统一的价格走向，微观市场的结构性机会与风险并存 [14]

深圳房地产市场交易活跃度 - 2025年第42周深圳二手房录得量1696套，环比增长39.1%，创近半年来单周新高 [1][3] - 同期新房周成交量883套，环比大幅增长100.7% [1][3] - 乐有家二手住宅门店单日签约量创今年4月21日以来高点，上周日签约量较前一周日上涨28%，带看量亦处于近期高点 [3] 区域市场表现 - 龙岗区域二手房录得量激增，其中龙岗双龙片区录得222套，为周录得量第一的片区 [3] - 交易活跃度处于下半年高位水平，部分置业需求因国庆假期出游而延后至上周末释放 [4] 新房住宅细分表现 - 2025年第42周新房住宅成交环比增长98.6% [3] - 9月全市预售新房住宅成交1712套，环比增长37.2%，同比增长1.5% [6] 未来市场供应 - 2025年第四季度深圳计划入市39个商品房项目，预计供应房源1601853.70平方米，共12334套 [5][6] - 第四季度供应项目数量及房源面积较第三季度明显增加 [5] - 住宅为主要供应类型，面积1307480.51平方米，10112套；南山区供应项目最多，达9个 [5][6] 政策影响与市场预期 - “9·5”新政有效改善市场预期并激活需求，9月市场交易活跃度和信心显著提升 [6] - 9月全市二手房录得5808套，环比增长10.3%，同比增长52.4% [6] - 业内专家预计政策效应持续释放下，四季度楼市成交量将保持较高水平 [5][6]

全国房价整体走势 - 9月份全国70个大中城市二手房价格同比和环比数据全线下滑，传统销售旺季“金九”未出现，“银十”市场表现亦堪忧 [1] - 9月一线城市二手住宅销售价格环比下降1%，其中北京、上海、广州和深圳分别下降0.9%、1%、0.8%和1% [1] - 二线城市和三线城市二手住宅销售价格环比分别下降0.7%和0.6%，降幅均较上月扩大0.1个百分点 [1] - 全国二手房价同比降幅明显，一线城市同比下降3.2%，二线和三线城市同比分别下降5%和5.7%，降幅虽有收窄但趋势难改 [1] 新建商品房市场表现 - 新建商品房市场表现较二手房坚挺，上海和杭州新建商品房价格环比均上涨0.3%，领跑全国 [1] - 上海新建商品房价格同比保持5.6%的增幅，杭州同比增幅达到3.6% [1] - 北京新建商品房价格环比上涨0.2%，长春和惠州环比均上涨0.1% [2] - 一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月扩大0.2个百分点，二线城市环比下降0.4%，降幅扩大0.1个百分点 [2] 房地产开发投资与建设指标 - 今年1-9月全国房地产开发投资6.77万亿元，同比下降13.9%，其中住宅投资5.2万亿元，下降12.9% [2] - 同期房地产开发企业房屋施工面积64.85亿平方米，同比下降9.4%，住宅施工面积约45.22亿平方米，下降9.7% [2] - 房屋新开工面积4.54亿平方米，下降18.9%，住宅新开工面积约3.33亿平方米，下降18.3% [2] - 房屋竣工面积3.11亿平方米，下降15.3%，住宅竣工面积2.22亿平方米，下降17.1% [2] 商品房销售与库存情况 - 1-9月新建商品房销售面积6.58亿平方米，同比下降5.5%，其中住宅销售面积下降5.6% [3] - 新建商品房销售额6.3万亿元，下降7.9%，其中住宅销售额下降7.6% [3] - 至9月末商品房待售面积7.59亿平方米，比8月末减少241万平方米，其中住宅待售面积减少292万平方米 [4] 市场动态与专家观点 - 9月全国二手房线上找房人数占比达64.1%，环比上升1.6个百分点，但百城二手房挂牌时长升至95天，三四线城市达99天，显示去化难度大 [4] - 二手房成交量提升是“以价换量”的结果，大量未调整挂牌价的房源拉长了整体去化时长 [4] - 核心城市如上海新房价格实现同比5.6%的显著增长，核心区优质改善房源入市与外围限购放松成为关键支撑 [4] - 百城二手房挂牌量仍处高位，9月环比跌幅虽收窄至0.34%，但下行趋势未改，价格端仍将承压 [5] - 政策宽松将继续托底核心城市成交量，但一二线城市非核心区及大量中小城市仍需通过“以价换量”消化库存 [4]

核心观点 - 9月70个大中城市商品住宅销售价格环比普遍下降，但同比降幅呈现收窄态势，市场长期下行压力有所缓解 [1] - 政策放松是支撑一线城市新房价格和二手房成交量的关键因素，市场呈现“以价换量”特征 [2] - 预计四季度政策宽松将继续托底核心城市成交量，核心城市外围区限购松绑将激活需求 [3] 新建商品住宅价格变动 - 一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月扩大0.2个百分点，其中北京和上海分别上涨0.2%和0.3%，广州和深圳分别下降0.6%和1.0% [1] - 二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.4%，降幅扩大0.1个百分点 [1] - 三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.4%，降幅与上月相同 [1] - 上海新房价格实现同比5.6%的显著增长，核心区优质改善房源入市与外围限购放松成为关键支撑 [2] 二手住宅价格与市场情况 - 一线城市二手住宅销售价格环比下降1.0%，降幅与上月相同，其中北京、上海、广州和深圳分别下降0.9%、1.0%、0.8%和1.0% [1] - 二线城市二手住宅销售价格环比下降0.7%，降幅扩大0.1个百分点 [1] - 三线城市二手住宅销售价格环比下降0.6%，降幅扩大0.1个百分点 [1] - 9月全国二手房线上找房人数占比达64.1%，环比上升1.6个百分点，创4月以来峰值 [2] - 安居客线上百城二手房挂牌时长升至95天，其中三四线达99天，显示中小城市二手房去化难度更大 [2] 政策影响与市场表现 - 8、9月政策面的放松是一线城市市场表现突出的直接拉动力，包括深圳分区放开限购、上海下调存量房贷利率、北京优化公积金提取范围等 [2] - 二手房成交量提升是“以价换量”的结果，大量挂牌价格未调整的二手房拉长了整体去化时长 [2] - “金九”楼市保持了相对稳定，二手市场成交量稳，新房持续结构性分化 [1] 行业展望 - 政策红利释放与传统旺季效应将带动核心城市成交量环比回升 [3] - 北京五环外、上海外环外等核心城市外围区限购松绑将激活刚需与改善需求，带动一线新房成交稳定上升 [3] - 一二线城市非核心区及大量中小城市仍需通过“以价换量”来消化库存 [3]