香港楼市展望 - 对下半年香港楼市持乐观态度 预计一二手私宅合计买卖登记量增至3万宗 主要受惠于资金流入香港及预期减息带动置业需求[1] - 上半年香港楼市呈现"量升价跌"走势 一二手私宅市场共录约2.68万宗买卖登记 涉资2104亿港元 按半年分别增长16%和1.4%[2] 价格预测 - 预计下半年中小型住宅楼价上涨3-5% 豪宅楼价看升2% 全年料平稳微升[1] - 中小型住宅租金下半年预计提速再涨3% 全年料升逾5% 豪宅租金下半年看升2% 全年料涨约3.5%[1] 交易量预测 - 下半年一手私宅买卖登记量预计再升近15% 上试10000宗水平 全年合计一手登记量约1.88万宗 较2024年1.62万宗上升16%[1] - 预计下半年二手私宅登记量较上半年1.8万宗再升11% 至2万宗水平 全年二手买卖料录3.8万宗 较2024年约3.22万宗增加18%[2] 市场驱动因素 - 东升西降格局下资金流入香港 预期减息带动置业及投资需求[1] - 新增人才及内地和海外留学生进驻推动租金上涨[1] - 经济持续好转 股市及零售消费市道向好进一步支撑二手市场[2]

房价下跌现象 - 广州天河东部分小区房价出现显著下跌 保利天汇79平北向低层小三房成交价2785万 单价仅35万/平 较半年前同户型42万/平下跌167% [3][5] - 盈彩美居二手房成交价从4月407万/平降至5月31万/平 跌幅达238% 兰亭盛荟从高峰10万+/平跌至409万/平 美林湖畔较高点蒸发300万 [7][8] - 天河区二手库存突破18万套 投资客撤离导致供需失衡 市场情绪被恐慌主导 [10] 金融客操作手法 - 利用中介平台规则制造假成交 通过签解三方合同保留低价记录 零成本营造降价趋势 [13][15] - 分阶段压低价格 如500万房源通过450万、400万假成交制造20%跌幅假象 促使业主恐慌性降价 [15][17] - 利用银行评估价滞后性套利 以380万真实成交价获取425万贷款(85%评估价) 实现超贷45万 [18] 中介与银行机制漏洞 - 中介为促成交主动传播假低价信息 某壳平台不删除解约记录 导致虚假数据留存系统 [13][15] - 银行评估价更新周期滞后1-2个月 金融客利用时间差完成假成交造势和真超贷套现 [20] 市场数据案例 - 盈彩美居3房户型5月成交价集中在314-378万/平 较4月407万/平普遍下跌7-23% [7] - 珠城南国花园2025年3月部分成交单价低至774万/平 疑似金融客操纵的异常交易 [19] 行业影响与建议 - 虚假成交扰乱市场价格体系 导致高位接盘业主首付亏光且需倒贴月供 [21] - 建议业主核实银行流水等真实凭证 警惕"先签合同再找客户"陷阱 多渠道比对周边成交价 [23][24][25]

楼市指数表现 - 中原城市领先指数CCL最新报135.57点，按周微跌0.01%，连续3周企稳于135点水平 [1] - CCL距离第二季目标133点相差2.57点或1.9% [1] - CCL仍处于逾8年半低位，在2016年8月底水平徘徊 [2] - CCL较2021年8月历史高位191.34点跌29.15%，较2024年3月撤辣前低位143.02点跌5.21% [2] - 2025年CCL累计下跌1.50% [3] 分类指数表现 - 中原城市大型屋苑领先指数CCLMass报136.73点，按周升0.07%，连续2周累计上升0.39% [2] - CCL(中小型单位)报135.51点，按周升0.07%，连续2周累计上升0.41% [2] - CCL(大型单位)报135.89点，按周跌0.42%，创2016年8月底后的逾8年半新低 [2] - 2025年CCLMass累计下跌1.01%，CCL(中小型单位)跌1.09%，CCL(大型单位)跌3.52% [3] 区域楼价表现 - 港岛CCL_Mass报133.40点，按周跌0.97%，处于2014年7月底水平 [3] - 新界东CCL_Mass报150.79点，按周跌0.85%，处于2016年12月中水平 [3] - 九龙CCL_Mass报134.00点，按周升0.69%，结束3周连跌 [3] - 新界西CCL_Mass报125.98点，按周升0.95%，连升2周共1.81% [3] - 2025年港岛楼价累计跌3.73%，九龙升0.14%，新界东升1.62%，新界西跌1.85% [3] 市场影响因素 - 受惠中美关税暂缓、拆息持续回落、新盘热卖等正面消息刺激，楼市气氛改善，买家入市意欲回升 [1] - 5月19日沙田UNI Residence公布首批价单50伙，22日H按实际按息跌穿2%，24日西沙SIERRA SEA第1B期第3轮价单即日沽清 [1] - 6月10日一个月同业拆息HIBOR再创3年新低，6月11日中美就贸易框架达成共识 [2] - 发展商继续以低价策略推盘，二手成交多为平价笋盘，短期楼价仍然反覆偏软 [1]

跨界并购计划 - 公司拟通过财务资助及并购方式跨界进入光通信行业，计划向索尔思成都提供5000万美元可转债贷款，并拟以现金收购其母公司索尔思光电不低于51%股权 [3] - 该计划遭到两名董事反对，反对理由为议案推进仓促且研究时间不足 [3][4][5] - 公司主营业务为房地产开发与销售，而标的公司索尔思光电主营光通信元器件，产品涉及数据中心与电信通信领域 [3] 并购交易细节 - 公司公布交易方案拟以3.24亿美元现金收购索尔思光电60.16%股权，其中40%资金(约9.18亿元)来自自有资金，60%(约13.77亿元)需自筹 [7] - 截至2024年一季度末公司货币资金余额仅11.81亿元，不足交易对价一半 [7] - 交易未设置业绩承诺机制引发监管关注，标的公司2023年净利润亏损1749.88万元且毛利率(19.30%)低于行业平均水平(30.04%) [7][8] 财务资助逾期 - 公司分两期支付5000万美元财务资助款，截至2024年5月31日仅收回681万美元本金，剩余4319万美元已逾期 [10][12] - 贷款质押物为索尔思成都30%股权，付款条件包括委任公司提名董事等 [12] - 公司已对相关方提起仲裁，但未披露质押股权价值是否与贷款额等值 [13] 标的公司财务状况 - 索尔思光电2024年4月底总资产23.72亿元，负债17.34亿元，评估值达41.93亿元(增值率603%) [8] - 2022-2023年营收从15.01亿元降至12.93亿元，净利润由1.25亿元转为亏损1749.88万元 [8] - 盈利预测显示2024年营收增速高达204.56%，且预测期毛利率稳定在25%左右，显著高于2023年水平 [8]

交易方案概述 - 本次交易为上市公司向卧龙舜禹出售其持有的上海矿业90%股权，交易完成后上市公司不再持有上海矿业股权[8] - 交易标的上海矿业主要从事铜精矿贸易业务，属于金属及金属矿批发行业[8] - 交易价格为19,111.17万元，基于评估值22,690万元协商确定，并因分红事项调减2,938.83万元[8][9] - 支付方式为现金支付，交易完成后5个工作日内一次性付清[31] 交易背景与目的 - 交易旨在解决上市公司与卧龙控股子公司浙江矿业的同业竞争问题，履行监管要求[28][29] - 公司战略转型聚焦新能源业务，2025年3月已完成对龙能电力等四家新能源公司的收购[29] - 出售铜精矿贸易业务可降低资产负债率（从47.16%降至43.87%），优化资产结构[13][36] 交易影响分析 财务影响 - 交易后总资产从866,248.57万元降至821,705.94万元，营业收入从488,125.64万元降至240,522.57万元[13][36] - 扣非后每股收益从0.14元/股降至0.06元/股，主要因标的公司2024年盈利[13][36] - 归属母公司所有者权益从375,116.80万元增至379,745.41万元[13] 业务影响 - 公司主营业务将转变为风光储氢新能源业务和房地产开发，不再从事铜精矿贸易[11][35] - 新能源领域布局包括：包头达茂旗储能示范项目、工商业分布式光伏、电化学储能技术研发及氢能技术储备[11][35] 交易性质与审批 - 构成重大资产重组（标的营收占比68.58%）和关联交易（卧龙舜禹为间接控股股东子公司）[33][34] - 不构成重组上市，控制权未发生变化[34] - 已获董事会批准，尚需股东大会审议[14][37] 交易标的评估 - 采用收益法评估，上海矿业100%股权评估值22,690万元，增值率22.49%[8][30] - 评估基准日为2024年12月31日，过渡期损益由上市公司享有或交易对方承担[31][32]

尽管挂牌房源减少，但全国初步清盘率也下滑至63.8%，创下今年以来的最低水平（不含1月波动数 据），数据由Cotality（前身为CoreLogic）提供。 此前两周，全国初步清盘率均维持在70%以上。 SQM Research创始人Louis Christopher表示，假期期间买卖双方面活跃度通常较低，但他预计市场将在 本周反弹，并重拾此前由降息推动的积极势头。 由于买家和卖家在长周末"集体休市"，澳洲住宅拍卖市场出现回落，全国清盘率跌至今年以来最低，打 断了近期房市回暖的节奏。 上周安排的拍卖数量大幅下降，比前一周减少了一半以上，多数州都因国王生日长周末暂停活动。 "除去1月波动期，这是悉尼今年目前为止最低的初步清盘率，"Cotality研究总监Tim Lawless 表示。 "这打破了此前拍卖市场持续升温的趋势。现在要看随着数据进一步收集，清盘率是否会上 修，或者市场在长周末过后是否迅速恢复。" 尽管市场整体放缓，悉尼仍有亮眼成交。 在西北区Eastwood，一套位于999平方米转角大地上的四房独栋住宅，在2 Wingate Avenue现场拍卖中以 401万澳元成交，吸引四位竞标者激烈争夺。 "原本 ...

上海5月楼市运行情况 - 5月上海一二手住房合计成交223万平方米 同比增长17% [1] - 一手住房成交62万平方米 同比增长24% 市场热度持续 [1] - 二手住房成交161万平方米（1.9万套） 同比增长14% 创2022年以来同期新高 [1] 二手住房市场趋势 - 自2024年10月起连续8个月成交量突破1.5万套荣枯线 [1] - 单月成交同比连续正增长 显示市场流通性显著增强 [1]

上海二手房市场分化现象 - 市区老破小挂牌量显著缩水 呈现"手慢无"状态 而郊区次新房挂牌量达到前者的3倍以上 [2] - 郊区次新房成交量暴跌60% 市区老破小成交量跌幅控制在20%以内 抗跌性显著 [2] - 郊区老破小挂牌价跌幅达8.7% 市区老破小仅跌4.9% 展现更强价格韧性 [3] 老破小逆袭核心驱动因素 - 市区老破小租售比达2.1% 显著高于次新房的1.5% 租金回报优势明显 [4] - 中环内老破小具备地铁通勤优势 20分钟可达核心商圈 通勤效率碾压郊区物业 [5] - 内环老破小总价300万即可购两居 月供1万出头 较同面积次新房价格低30% [5] 次新房市场困境分析 - 郊区次新房去化周期长达28个月 显著高于市区老破小的19个月 流动性风险突出 [10] - 郊区次新房租售比低至1.2% 500万房产月租仅5000元 收益不及银行理财 [7] - 规划配套未兑现导致投资客撤离 郊区次新房库存积压形成恶性循环 [5] 不同类型物业市场表现 - 市区次新房陷入定价困境 房东在降价促销与持房观望间摇摆 [11] - 郊区老破小市场完全停滞 房东对砍价行为已形成抗性 [12] - 核心区老破小去化周期19个月 虽非快速但稳定性较强 [9] 买卖策略建议 - 郊区次新房进入砍价黄金期 但需规避无地铁/学区预期的非核心地段资产 [14] - 市区老破小业主应保持合理定价 19个月去化周期仍需主动营销 [12] - 次新房业主需警惕库存积压风险 及时降价避免流动性枯竭 [13]

5月上海一二手住房成交情况 - 5月上海一二手住房合计成交223万平方米，同比增加17% [1] - 一手住房5月成交62万平方米，同比增加24% [1] - 二手住房5月成交161万平方米（1.90万套），同比增加14%，为2022年以来同期最高值 [1] 1至5月上海住房市场表现 - 1至5月一手住房成交266万平方米，同比增加9% [1] - 1至5月二手住房成交828万平方米，同比增加38% [1] - 1至5月一二手住房合计成交1094万平方米，同比增加30% [1] 上海住房价格指数变化 - 一手住房价格指数环比延续上涨态势，1至4月累计上涨2.0% [1] - 二手住房价格指数环比总体回升，1至4月累计上涨0.5% [1]

香港楼市表现 - 4月香港私人住宅楼价指数为285.7点，环比上升0.35%，结束连续4个月跌势 [1] - 上半年香港一手住宅成交达7439套，较去年下半年增长约7.3%，为2021年下半年以来最高水平 [1] - 两房户型年内成交量达3606套，同比增长14.4% [1] - 400万港元以下物业年内成交达1164套，创自2016年以来新高 [1] 政策影响 - 撤销所有楼市"辣招"，住宅物业交易无需再缴付额外印花税、买家印花税和新住宅印花税 [2] - 征收100港元印花税的物业价值上限由300万港元提高至400万港元，预计惠及约15%的物业成交个案 [2] - 香港特区政府收入将每年减少约4亿港元 [2] 租金市场 - 4月香港私人住宅租金指数环比升0.31%，连涨5个月 [2] - 4月私人住宅平均呎租报38.02港元，环比上升约0.4%，连升3个月 [2] - 内地学生提前来港寻租预计进一步推高租金 [2] 市场情绪与需求 - 低息环境下"租转买"需求持续释放 [1] - 内地客户认为香港物业价格处于低位且租金回报率较高，适合资产配置 [2] - 美联储降息预期推动香港物业价格触底反弹呼声高涨 [2]