核心观点 - 2026年1月，多个重点城市二手房市场成交量出现环同比双增，市场呈现回暖迹象，而新房市场受供应节奏等因素影响表现相对平淡；行业政策端持续释放“稳预期”信号，市场对春节后核心城市出现“小阳春”行情抱有期待 [1][3][7] 重点城市二手房市场表现 - **北京**：1月二手房网签量15082套，同比增幅近21%；单周认购量已连续三周超过4000套；市场升温主要因市场局部筑底、二手房挂牌量从高峰期的17万套下降至约13万套，以及春节较晚导致学区房需求前置 [1][2] - **上海**：1月二手房成交2.3万套，环比增长1%，同比增长26% [1][3] - **深圳**：1月二手房成交0.5万套，环比增长16%，同比增长7% [1][3] - **杭州**：1月杭州市区二手房网签量6987套，环比增长1.8%，同比提升15%；贝壳杭州站1月二手房新签单量环比提升11%，为近6个月新高 [2][3][10] 新房市场表现 - **成交量**：1月重点城市新房市场表现平淡，整体仍处修复通道；北京新房成交31万平方米，环比下降29%，同比下降20%；上海、深圳、广州和杭州新房成交环同比也有不同程度下降 [1][4] - **供应因素**：新房成交平淡与房企推盘节奏放缓有关；例如杭州1月新房新增供应仅886套，环比下滑78% [4] - **需求结构**：新房市场以改善型需求为主，客群相对单一，部分成交量来自出售二手房后的置换需求，因此表现较二手房市场存在一定滞后性 [5] 房价变动情况 - **新房价格**：1月全国百城新建住宅平均价格为17114元/平方米，环比上涨0.18%；上涨主要受成都、上海、杭州等城市高端改善型楼盘集中入市带来的结构性影响 [1][5][6] - **二手房价格**：1月全国百城二手住宅平均价格为12905元/平方米，环比下跌0.85%，但跌幅较上月收窄0.12个百分点；当前二手房市场整体仍供大于求，价格暂无回升动力 [1][5][6] 市场情绪与先行指标 - **经纪人信心**：1月经纪人信心指数上涨12.39%，因核心城市二手房成交回暖、交易周期缩短，且政策“稳预期”信号明确，市场对3月“小阳春”抱有期待 [3] - **先行指标**：杭州贝壳合作门店1月二手新增客房比达到近13个月最高值，且带看转定金比的速度达到自去年11月以来最高值，显示潜在购房家庭数量增加且决策效率提升 [10] 政策环境与市场展望 - **政策利好**：2026年初以来房地产利好政策频出，包括换房退税政策延长、“白名单”项目贷款展期、结构性降息等；1月各地出台约50条楼市政策，旨在从需求端与融资端协同稳定市场预期 [7] - **“小阳春”预期**：尽管2月受春节假期影响销售或阶段性放缓，但市场普遍期待3月“小阳春”行情；预期核心城市二手房成交回暖趋势将持续，且随着优质地块入市、房企促销力度加大，市场需求有望逐步释放 [1][7][8] - **细分市场展望**：一二线核心城市的高端改善新房将持续吸引高净值人群；大量刚需型二手房价格下行空间或将明显收窄，其成交占比预计在3-4月进一步上升 [8]

上海二手房市场表现 - 1月上海二手房累计成交22834套 环比下降0.5% 同比2025年1月上涨4447套 涨幅24.18% 月度成交总量为近5年最高位 [1] - 1月共有7个交易日单日成交破千 后半月日均成交805.82套 高于前半月日均652.5套 成交量已连续三个月站稳2.2万套 [1] - 截至2025年2月1日 上海二手房挂牌总量约14.51万套 首次跌破15万套 且挂牌量呈直线下降趋势 [1] - 市场情绪是重要原因 自2025年10月后交易量活跃 市场情绪促使买家更快入市 [1] - 挂牌量下降意味着市场消化速度超过新增挂牌速度 价格企稳可能性增加 [1] - 分析师预判市场"小阳春"提前出现 预计三四月份依然会有不错的交易量 [2] 二手房市场结构与价格信号 - 市场成交结构维持"刚需主导 改善发力" 刚性需求持续释放 中环内"老小"房源成交占比攀升 [2] - 超八成客户可在90天内成交 市场观望情绪逐渐减弱 [2] - 成交价出现"止跌"信号 连续2个月止住下跌趋势 市场成交不再单纯依靠"以价换量" [2] - 总价300万元以下房源是置换链条第一环节 其成交占比接近半壁江山 且同比环比均增加 [2] - 议价空间收窄 议价幅度从2025年1月的-4.46%收窄至-3.73% 卖方让步趋于理性 [2] - 客源成交周期从124天缩短至114天 匹配效率提升 [2] - 节后置换需求释放 外环刚需板块或持续活跃 置换链条第二环节300万-500万元房源值得期待 [2] 政策与市场流动性 - 上海浦东新区、静安区和徐汇区启动收购二手住房用于保障性租赁住房试点工作 中国建设银行上海市分行提供专项金融支持 [3] - 地段条件较好、产权清晰、中小户型、业主置换意愿强烈的房子有望被优先收购 [3] - 该政策被认为有利于盘活存量房源 激活刚需群体 使市场流动性更有活力 [2] 上海新房市场表现 - 2026年1月上海新建商品住宅成交面积28.7万平方米 环比减少38.6% [4] - 1月新房供应26.3万平方米 环比减少54.3% 当期入市17个项目 其中9个楼盘投放量不超过百套 显示房企推盘信心略显不足 [5] - 1月新房市场呈现高开低走格局 首周成交约12万平方米 此后随供应缩减成交下行 最后一周未现翘尾 [4] - 从区域看 浦东成交6.3万平方米但成交量打对折 宝山成交2.7万平方米 闵行成交2.4万平方米 中心区如虹口、杨浦成交仅8000多平方米 [4] - 成交前十项目中 10万+单价楼盘有3个 陆家嘴太古源源邸成交超1万平方米（36套） 均价18.0万元/平方米 榜单中有4个单价"3字头"或"4字头"的首次改善产品 其余为"8字头"中高端改善产品 [4] - 上榜前十项目无一个网签套数过百套 淡季特征明显 [4] - 各类产品均有表现机会 豪宅"一家独大"风格有所改变 中低端项目稳定发挥表明去库存举措仍在发挥效用 [5] - 虽然新房成交节奏放缓 但存量市场表现突出 为置换链条顺畅提供基础 [5]

核心观点 - 研究部主管指出，尽管处于传统淡季，但一月份楼宇买卖登记量持续高企于7500宗以上，反映楼市旺势，预计后市经过短暂休整后将继续向好 [1] - 基于一月下旬新盘成交畅旺及二手市场买家大举入市，预计二月份整体楼宇买卖登记量将环比反弹逾16%，达到约8890宗，甚至可能再次冲击九千宗大关，实现农历新年前后的首波“小阳春” [6] 整体市场表现 - 2026年1月全港共录得7,638宗楼宇买卖登记，环比2025年12月的9,010宗回落15%，但仍是过去14个月以来的次高水平 [2] - 1月整体物业登记总值录得573.35亿港元，环比下跌15%，为近4个月低位 [2] 住宅市场表现 - 一手私宅买卖登记量连续第11个月稳定在千宗以上，1月录得1,496宗，环比下跌11%，为近11个月低位 [3] - 1月一手私宅买卖登记总值录得190.28亿港元，环比下跌7%，为近5个月最少 [3] - 1月登记量最多的三个新盘依次为柏景峰(156宗)、SIERRA SEA 2A期(90宗)及启德海湾1期(71宗) [3] - 居屋新盘观塘峻然贡献约526宗登记，拉动整体一手住宅登记量连续数月突破二千宗水平 [3] - 二手私宅市场交投持续强劲，连续10个月维持在逾三千伙水平，1月录得3,748宗登记，与上月3,778宗基本持平，为近21个月次高 [3] - 1月二手私宅登记总值录得284.33亿港元，环比微跌4%，同为近21个月次多 [3] 非住宅市场表现 - 1月整体工商铺及其他买卖登记量录得828宗，环比急跌30% [4] - 1月工商铺及其他买卖登记金额录得40.59亿港元，环比大幅下跌53%，主要因前月有两宗共计约三十亿港元的大额商厦登记推高了基数 [4] 市场驱动因素与前景 - 整体楼市气氛好转，经济及股市走好，加上楼价稳步上升，推动各类买家在年初及农历新年前加快入市步伐 [6] - 一月下旬新盘成交极为畅旺，相关登记将体现在二月数据中，加上二手市场买家大举入市，预计可抵消工商铺市场的弱势 [6]

1月房地产市场核心表现 - 1月多个重点城市二手房市场成交量回暖 北京成交1.5万套同比增超20% 上海成交2.3万套同比增超20% 深圳成交0.5万套环比增16%同比增7% 杭州成交6987套环比增1.8%同比增15% [2][3][4] - 与二手房市场相比 重点城市新房市场表现相对平淡 受市场供应节奏等因素影响 1月北京新房成交31万平方米环比降29%同比降20% 上海、深圳、广州和杭州新房成交环同比也有不同程度下降 [2][5] - 1月全国百城新建住宅均价为17114元/平方米环比上涨0.18% 上涨主要受成都、上海、杭州等城市改善性楼盘入市带来的结构性影响 同期百城二手住宅均价为12905元/平方米环比下跌0.85% 跌幅较上月收窄0.12个百分点 [2][6] 二手房市场回暖驱动因素 - 北京二手房市场进入局部筑底阶段 部分房源议价空间收窄 市场二手房挂牌量从高峰期的17万套下降至约13万套 推动供需关系趋向平衡 今年春节假期较晚使部分学区房需求在1月集中释放 [3] - 杭州二手房市场回暖受春节时间较晚、政策提升购房者预期、市场延续“以价换量”策略吸引购房者入场等因素影响 [4] - 1月经纪人信心指数上涨12.39% 核心城市二手房成交回暖、交易周期缩短改善业绩预期 政策“稳预期”信号明确提振对后续“小阳春”行情的期待 [4] 新房与二手房市场差异分析 - 新房市场表现平淡与各地推盘节奏有关 例如1月杭州新房新增供应仅886套环比下滑78% 春节临近买卖双方进入休整期 [5] - 部分城市新房成交相较二手房存在滞后性 以北京为例 二手房市场客群多元包含刚需、刚改及品质改善家庭 新房市场则以出售二手房后转化而来的改善客群为主 成交结构相对单一 [5] 政策环境与市场预期 - 2026年以来房地产利好政策频出 1月初《求是》杂志文章强调加强预期管理、政策要一次性给足 具有标志性意义 年初已有多项具体措施落地 包括换房退税政策延长、“白名单”项目贷款展期及结构性降息等 从需求端与融资端同步提振市场信心 [7] - 1月各地出台约50条楼市政策 涉及公积金贷款优化、购房补贴、支持城市更新等 各地楼市需求端政策有望继续优化 [7] - 利好政策对市场信心提升有直接作用 缓解了购房者观望情绪 推动找房热度回升 核心城市购房者对政策红利敏感度更高 [7] 未来市场展望 - 虽然2月受春节假期影响楼市销售节奏或阶段性放缓 但春节假期后随着优质地块入市、部分房企促销力度加大 3月市场需求有望逐步释放 核心城市“小阳春”行情值得期待 [2][8] - 展望3-4月市场 一二线核心城市高端改善型新房将持续吸引高净值人群入场 大量刚需型二手房价格下行空间或将明显收窄 其成交占比预计进一步上升 [8] - 北京近期二手房认购量将在春节后转化为网签数据 对“小阳春”产生拉动 部分出售原有房产的家庭可能在节后转向新房市场 拉动新房销售 [9] - 杭州政策宽松氛围延续 房企营销动作增多 优质改善新盘即将入市 新房市场“小阳春”值得期待 二手房市场新签单量环比提升11%达近6个月新高 新增客房比达近13个月最高值 带看转定金比速度达自去年11月以来最高值 潜在购房家庭数量增加且决策效率提升 [9]

2026年1月31日北京房地产市场交易数据 - 当日新房网签208套，网签面积15,687.99平方米，其中住宅网签100套，网签面积13,134.42平方米 [1] - 当日二手房网签453套，网签面积39,708.88平方米，其中住宅网签430套，网签面积38,622.51平方米 [1] 商品房库存与供应情况 - 截至2026年1月31日，可售期房（未签约）总计92,738套，面积约7,756,745.33平方米，其中住宅39,416套，面积约5,471,239.78平方米 [2] - 2025年12月新增预售许可20个，批准预售面积542,294.96平方米，其中住宅1,808套，面积248,019.16平方米 [2] - 截至同一日期，未签约现房总计210,736套，面积约11,577,795.60平方米，其中住宅30,818套，面积约3,493,690.73平方米 [2] 2025年12月存量房（二手房）交易概况 - 2025年12月全月存量房网上签约19,132套，签约面积1,659,092.40平方米 [3] - 其中住宅签约17,200套，签约面积1,549,550.80平方米，占当月存量房签约总量的主导地位 [3]

北京楼市新政满月市场表现 - 核心观点：北京市2025年12月24日出台的优化房地产政策实施满月后，市场呈现积极变化，二手房交易量显著提升，新房市场企稳，但区域与项目分化依然明显，市场整体处于温和修复通道 [1][2][6] 新政核心内容 - 政策由北京市住房城乡建设委等4部门联合发布，涵盖五个方面：降低非京籍家庭购房社保年限要求、支持多孩家庭多购一套住房、不再区分首套与二套商业贷款利率、降低公积金贷款首付比例、优化营商环境 [2] 二手房市场表现 - 新政实施一个月内（2025年12月24日至2026年1月25日），北京链家二手房交易量较政策出台前一个月（2025年11月24日至2025年12月23日）增长33% [2] - 市场活跃度提升，同期新增客源量增长14%，带看量增长18% [2] - 当前交易结构偏向刚需，入门级住房（尤其是平原多点及副中心范围内2居住房）热度季节性提升 [3] - 近期二手住宅挂牌量有所回落，显示业主预期趋稳，市场筑底信号初显 [4] 新房市场表现 - 新政落地一个月内（2025年12月25日至2026年1月24日），北京新建商品住宅日均网签96套，较新政前（2025年12月1日至24日）日均增长4.3% [2] - 核心区域优质项目来访转化率受新政带动有所提升 [1][4] 市场分化的表现 - 区域与项目间分化明显：核心区优质项目表现较好，五环外郊区及核心区内非核心板块项目表现相对平淡 [4] - 新房与二手房市场分化显著：新房产品品质升级、套均总价走高，主要面向改善型客群；二手房则呈现总价下沉趋势，2025年总价300万元以下的成交占比达37%，较上年提升5个百分点，总价500万元以下的合计成交占比接近七成 [5][6] 市场回暖的驱动因素 - 市场预期转好，政策密集出台带动房源调涨比例提升 [3] - 政策具有加速客户看房、谈判和交易的作用 [3] - 季节性规律影响，一季度市场通常自然回暖，且当年春节偏晚使交易高峰提前 [3] 市场参与方心态 - 业主端心态趋于稳定，部分有观望情绪 [4] - 客户端因政策利好看房积极性提高，例如二套贷款利率与首套一致促进了购房决策 [4] - 整体偏向买方市场，但买家议价空间较之前缩小，买卖双方心态理性，市场平稳 [4] 北京楼市结构性特征 - 二手房占据市场绝对主导地位，2025年北京二手住宅成交17.4万套，占全市一二手住宅总成交量比重达81% [5] - 交易结构呈现明显刚需及刚改特征，总价500万元以下二手房成交主要集中于五环外区域 [5] 后市展望 - 相较于多数二三线城市，北上深等一线城市在购房资格、补助、信贷等方面仍有政策调整余地，后续政策环境预计保持宽松 [6] - 新政对市场活跃度形成支撑，但整体处于温和修复通道，结构性库存压力尚未完全缓解 [6] - 在政策持续发力、优质地块供应增加、购房综合成本下行等因素支撑下，市场需求预期有望逐步改善 [6] - 预计新房与二手房市场将延续缓慢修复态势，区域与项目分化格局将持续 [6]

深圳二手房市场近期表现 - 1月19日至25日当周，深圳二手房录得量为1680套，环比增长1.6%，连续三周保持上升趋势 [1] - 同期全市新建商品住宅成交637套，环比增长9.8% [1] - 当周市场新增委买合同量环比增长3.3%，供需两端均呈现回暖态势 [1] 市场成交结构特征 - 截至1月26日，深圳1月以来总价300万元以下房源成交占比为29.5%，相较2025年12月提升1.4个百分点，达到近一年高位 [1] - 同期总价1500万元以上的高端房源成交占比也出现小幅上涨 [1] - 去年11月底四大顶豪入市带动豪宅片区二手成交上涨，深圳湾片区自11月以来月度看房量上涨约40% [1] - 恒裕滨城二期自11月以来已成交超10套，显示高净值人群对市场看好 [1] 市场趋势与前景展望 - 行业分析认为后续成交量有望延续稳中有升的走势 [1] - 随着政策环境持续优化，房地产利好政策效应将进一步显现 [2] - 2026年大湾区楼市有望在震荡中逐步筑底，市场正从“政策市”走向“需求市”，真实居住与改善性需求将成主导力量 [2]

文章核心观点 - 在楼市政策驱动及春节假期延后的翘尾效应下，2026年初中国热点城市房地产市场持续升温，尤其二手房市场表现亮眼，成交量显著增长，价格出现止跌势头，市场情绪转向积极 [1][8][11] 市场整体表现 - 2026年第三周，重点40城新房成交面积环比上升5%，中原新房来访指数环比上升2%，来访总量环比上升11% [1] - 同期，重点15城二手房周度成交量环比上升9% [1] - 截至1月20日，26城二手房成交量比去年12月同期上涨21%，其中厦门涨幅最高达43% [3][6] 一线城市市场表现 - **深圳**：2026年前三周二手房录得量分别为1115套、1595套、1654套，连续升温 [4]；自2025年下半年以来月度录得量保持在5000多套，12月跃升至6000套以上，1月全月有望继续维持在6000套以上 [5] - **广州**：2026年1月前20天，二手房成交量已突破5000套，有望保持近几个月来的高水平 [5] - **上海**：截至1月25日，1月上海二手房网签量突破1.8万套，多个周末日成交套数突破千套 [5]；本月成交量有望突破2.2万套，并连续三个月保持在此规模以上 [5] - **北京**：自2025年12月24日出台新政后一个月，北京链家交易量较政策出台前一个月增长33%，新增客源量、带看量分别增长14%、18% [6] 二线城市市场表现 - 杭州、南京、成都、天津等二线城市楼市有不错表现 [1] - 天津、南京的二手房均出现过单日网签超过300套的案例，接近去年“金三银四”期间水平 [6] 市场情绪与交易行为变化 - 多个热点城市二手房议价空间收窄，部分房源甚至需要加价购买 [1][11] - 上海链家部分门店出现久违的“深夜签约”，客户决策周期缩短，“卖一买一”置换链条正在打通 [9] - 在天津市场，南开、河西等传统教育强区的二手房交易保持领先，凸显学区房需求占主导地位 [9] 价格走势 - 从2025年末开始，多个城市二手房议价空间出现收窄 [11] - 上海优质二手房源的议价空间从3%～5%收窄至1%～2%，部分房源需要加价购买 [11] - 南京业主降价幅度明显收窄，且在栖霞、六合等远郊区，二手房交易价格有上涨趋势 [11] - 至2026年第三周，重点15城二手住宅报价指数连续5周回升 [11] - 2025年12月，70大中城市中一线城市新房和二手房价格环比跌幅双双收窄，上海是唯一实现新房价格同比、环比双涨的一线城市 [11] 驱动因素分析 - 近期楼市升温受多重因素影响：春节假期时间晚于往年，使得交易高峰提前；2025年末以来的翘尾行情延长；近期楼市政策利好频出 [1][8] - 岁末年初以来，房地产迎来一波密集政策利好，包括个人销售住房增值税税率下调、换房个税退税优惠政策延长、商业住房最低首付比例下调等 [8] - 城市政府层面，不少热点城市在岁末年初优化楼市政策，进一步降低购房门槛 [8] 市场结构变化与未来展望 - 在重点城市，二手房已成为当前市场交易的主流，其交易比新房更具稳定性，更能反映市场现实 [8] - 市场进入结构性发展新阶段，普涨时代落幕，购房决策更聚焦居住价值、配套成熟度与流通潜力，核心板块优质二手房与改善型新房成为市场主流 [12]

北京市房地产市场单日交易数据 - 2026年1月24日，北京市新建商品房网上签约132套，签约面积10747.7平方米，其中住宅签约67套，签约面积8699.32平方米 [1] - 同日，北京市二手房网上签约197套，签约面积17654.54平方米，其中住宅签约184套，签约面积16986.91平方米 [1] 北京市商品房库存与供应情况 - 截至2026年1月24日，北京市可售期房（已获预售许可但未售）总计92,978套，可售面积7,719,361.61平方米，其中住宅38,922套，面积5,404,620.29平方米 [2] - 同期，北京市未签约现房总计208,364套，未签约面积11,405,528.63平方米，其中住宅28,168套，面积3,254,098.60平方米 [2] - 2025年12月，北京市新增批准预售许可证20个，批准预售面积542,294.96平方米，其中住宅预售面积248,019.16平方米 [2] 北京市存量房月度交易数据 - 2025年12月，北京市存量房（二手房）网上签约总套数为19,132套，总签约面积1,659,092.40平方米 [3] - 2025年12月，北京市存量房住宅网上签约17,200套，住宅签约面积1,549,550.80平方米 [3]

政策背景 - 北京市四部门于去年12月24日发布《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》，涉及限购政策调整与信贷优化等方面 [1] 市场活跃度变化 - 新政落地一个月后，北京新房与二手房市场活跃度提升，成交量回暖，价格止跌企稳，市场信心大幅提振 [2] - 新房售楼处即使在工作日也有不少购房者咨询看房，销售人员接待繁忙 [2] - 二手房中介带看频次明显上升，经纪人几乎每日都在带客户看房 [2] 新房市场表现 - 某新盘项目自开盘以来整体去化率已超过60%，新政后咨询和到访人数明显增加 [2] - 开发商围绕“好房子”展开竞争，在新项目中持续加码设计与配置，“卷产品”成为普遍现象 [2] - 新房日均网签量环比增长44.6%，五环外改善型新盘表现较为亮眼 [3] - 新房价格已率先企稳，五环外改善型新房价格环比上涨2.55%，全市新房价格环比降幅收窄至0.4% [3] 二手房市场表现 - 某成熟社区最近一个月成交了20多套二手房，去化速度明显加快 [2] - 当前二手房市场成交仍以刚需为主，成交总价集中在200万元至500万元区间 [2] - 新政后中介门店日均带看量较平时增长20%以上，二手房日均成交超过500套 [3] - 二手房价格跌幅收窄，核心区优质学区房、小户型房源价格趋稳，部分业主出现“惜售”心理 [3] 市场结构与趋势 - 改善型客户大多更倾向于新房，因其产品和配套更具吸引力 [2] - 近一个月来，二手房挂牌量减少超过8000套，优质房源成交周期缩短，部分核心区房源议价空间变小 [3] - 成交量的持续上升有助于加快打通置换链条，释放多子女家庭、改善型买家“卖旧买新”的需求 [3] - 展望未来，在政策托底与需求释放背景下，北京楼市成交速度或将继续加快，但市场分化仍是主基调，具备区位和产品优势的项目将率先受益 [3]