公司战略合作与股权结构 - 公司全资附属公司广东迅华与东宇科技、李立新、彭真及严浙恒订立合营协议，将于中国共同成立一间新合营公司 [1] - 合营公司成立后，广东迅华与东宇科技的持股比例分别为51%及49% [1] - 作为东宇科技履行责任及相关人士提供担保的代价，公司同意向李立新、彭真及严浙恒发行合共85,455,000份认股权证，象征式代价为1.00港元 [1] - 每份认股权证的行使价为0.42港元，可认购一股认股权证股份，公司将寻求股东特别大会批准发行认股权证及授出特别授权 [1] 新业务拓展与战略转型 - 集团计划透过新成立的合营公司开展AI业务，预期将为集团带来更多营运收入及溢利，提升盈利能力 [2] - 成立合营公司旨在开拓AI领域的业务发展、合作与投资机会，并将传统劳力密集型营运升级为科技驱动的生态系统 [2] - AI部门将作为中央智能枢纽，通过智慧调度与预测性维护将物业管理及清洁工作流程自动化，以降低对人工的依赖并降低营运成本 [2] - 新业务将运用专属社区数据推动精准行销，以提升房地产代理业务的销售转化率 [2] - 此次整合旨在提升所有附属公司的利润率及服务品质，使公司由标准服务供应商转型为高价值物业科技平台，实现策略性重新定位 [2] 公司现有主营业务 - 公司为投资控股公司，其附属公司主要于中国从事提供物业管理服务、协销服务、提供清洁及绿化服务及房地产代理服务 [2]

炒股就看金麒麟分析师研报，权威，专业，及时，全面，助您挖掘潜力主题机会！ 1月9日，特发服务收涨0.46%，收盘价为41.14元，发生5笔大宗交易，合计成交量54万股，成交金额 1999.63万元。 第1笔成交价格为37.03元，成交5.50万股，成交金额203.67万元，溢价率为-9.99%，买方营业部为华泰 证券股份有限公司北京分公司，卖方营业部为国泰海通证券股份有限公司深圳深南大道京基一百证券营 业部。 第3笔成交价格为37.03元，成交5.60万股，成交金额207.37万元，溢价率为-9.99%，买方营业部为中信 建投证券股份有限公司北京望京证券营业部，卖方营业部为国泰海通证券股份有限公司深圳深南大道京 基一百证券营业部。 第4笔成交价格为37.03元，成交13.00万股，成交金额481.39万元，溢价率为-9.99%，买方营业部为机构 专用，卖方营业部为国泰海通证券股份有限公司深圳深南大道京基一百证券营业部。 第5笔成交价格为37.03元，成交13.60万股，成交金额503.61万元，溢价率为-9.99%，买方营业部为机构 专用，卖方营业部为国泰海通证券股份有限公司深圳深南大道京基一百证券营业部。 ...

永升服务(01995)发布公告，于2026年1月9日斥资36.88万港元回购20万股。 ...

文章核心观点 - 2026年国家大规模设备更新及消费品“以旧换新”政策将老旧小区加装电梯纳入国家补贴范围 通过按电梯层（站）数分档补贴、提供强劲资金保障等方式 有效破解了长期存在的资金与协调难题 推动了老旧小区电梯加装与更新进程 并预计将激活电梯全产业链发展 [1][3] 政策内容与突破 - 补贴范围扩大：2026年新政将补贴从“旧梯更新”延伸至“新梯加装” 覆盖需求更全面 [3] - 补贴模式优化：从“定额补贴”（如长沙此前每台10万元）转向按电梯层（站）数分档精准补贴 楼层越高补贴越多 [3] - 资金保障增强：国家已提前下达第一批625亿元超长期特别国债资金专项保障项目推进 [3] 市场现状与需求 - 长沙老旧小区存量巨大且老龄化程度高 “十四五”以来累计改造城镇老旧小区2336个 惠及居民36.41万户 完成既有多层住宅加装电梯4000余台 但仍有大量小区加装进程滞后 [2] - 老旧电梯安全隐患突出：2023年特种设备事故中电梯事故占比达19.72% 很大比例为老旧电梯所致 使用年限超过15年的电梯故障率显著高于新电梯 [2] - 历史痛点：单台加装费用达几十万元 居民分摊压力大 且低楼层业主对采光、噪音有顾虑 协商困难 曾有单元沟通达29轮 [2] 政策影响与积极效果 - 降低居民负担：补贴资金有效降低了居民分摊压力 提升了生活幸福感 [3] - 促进社区协商：资金压力缓解使邻里协商更顺畅 “党建引领+居民自治”议事模式成效凸显 通过居民议事会快速达成共识 邻里关系更和谐 [3] - 激活产业链：政策红利将激活电梯制造、安装、维保全产业链 吸引更多企业参与 [3] - 提供成功案例：如雨花区书香名邸小区借助“国债资金+维修基金”“国债资金+公共收益”等组合方案 成功破解35台老旧电梯更新的资金困局 [2] 未来发展趋势 - 规模化推进：随着国补资金到位和审批流程优化 更多符合条件的小区将纳入加装计划 形成“应装尽装”态势 [4] - 模式多元化：除“政府补贴+居民分摊”基础模式外 杭州“托管式加梯”、余姚“共享电梯”等创新模式有望推广 进一步降低居民一次性出资压力 [4]

中标项目 - 世茂服务中标浙江省温州市瓯海区华鸿锦园项目，为其提供全方位物业管理服务，项目总建筑面积约19万平方米 [1][16] - 中海物业中标香港演艺学院三年期保安服务合约，服务范围涵盖其四个校区及附属场地 [1][16] 新增土地市场 - 1月7日，重点城市新增土地项目92个，规划总建筑面积190.75万平方米 [2][17] - 新增项目中，商业办公类最多，达58个，住宅项目仅6个，工业项目24个，其他类4个 [2][17] - 怀化市新增项目数量最多，达53个 [2][17] - 规划建筑面积最大的单项目位于滨州，面积103,403平方米，成交楼面价222元/平方米，开发企业为滨州向海资本控股有限公司 [2][17] 物业招标市场 - 1月7日，京津冀、粤港澳等重点区域共发布物业相关招标信息2240条 [4][19] - 非住宅物业招标占主导，达2153条，其中办公物业招标信息最多，为1004条 [4][19] - 黔西市城区环卫保洁服务项目（A区）公开招标，预算金额为9234.97万元 [4][19] 资本市场表现 - 1月8日，恒生指数下跌309.64点，跌幅1.17%，收于26149.31点 [8][23] - 当日61家港股上市物业服务企业中，15家股价上涨，方圆生活服务以19.48%的涨幅位列板块第一 [8][23] - 港股61家物业上市企业平均市值为43.91亿港元，其中7家企业总市值超过百亿港元 [9][23] - 华润万象生活为市值最大公司，总市值1038.99亿港元，万物云（225.55亿港元）和碧桂园服务（210.65亿港元）分列第二、三位 [9][23] - 板块平均市盈率为9.80倍，德商产投服务市盈率最高，为69.52倍 [9][23] 行业数据与研究资源 - 中指研究院提供大量行业研究报告，包括《2025中国物业服务百强企业研究报告》、《2025中国物业服务上市公司TOP10研究报告》等 [15][28][29][30] - 中指云平台每日更新超4万份房地产报告，覆盖住宅市场、土地市场、物业研究等多个领域 [15][30] - 平台数据库包含2300个城市地产数据、225万宗土地信息、40万个住宅项目和5万栋商用物业交易数据 [15][30]

融创服务(01516)发布公告，于2026年1月8日，该公司斥资28.34万港元回购20万股股份，每股回购价格 为1.39-1.42港元。 ...

永升服务(01995)发布公告，于2026年1月8日，该公司斥资36.29万港元回购20万股。 ...

行业创新举措 - 常州市住房和城乡建设局通过“物业项目经理直播述职”活动，创新性地解决物业管理中的信息不对称、服务不透明、监督不到位等难题 [1] - 该举措以直播为镜、述职为尺，旨在制约项目经理履职行为、约束物业企业管理服务标准、促进服务过程公开透明，从而重建业主信任 [1] - 截至目前，十期直播活动累计吸引线下数百名业主参与，并收获近五万人次的线上围观，将述职台转变为共商共建的议事厅 [1] 具体实践案例与成效 - 在首期直播中，常州江南中鑫物业于老旧小区大诚苑试点“阳光酬金制”，通过月度预决算公示、接入市级“阳光物业平台”实现财务数据实时可查，并建立业主参与的月度考核评分机制 [3] - 上述透明化举措使大诚苑物业费收缴率提升了7.3%，同时投诉总量下降了88% [3] - 第五期直播中，上海永升物业的都珀花园项目经理提出构建“37℃温度社区”，并列出涵盖10余项的无偿增值服务清单，如照料宠物、临时接送孩子等 [6] - 该物业通过“设备开放日”、长期信息公示及永升活APP服务流程可视化等手段，将内部服务标准转化为业主可感知、可监督的公开承诺 [6] - 第八期直播的东渡国际青年城项目，展示了报修及时率100%、安全隐患整改率100%、设备完好率98%以上的严苛数据 [9] - 该项目通过“阳光物业”平台与线下公告栏双渠道财务公示、公开消防应急快速处置机制，并让业主通过“小城议事会”参与改造决策，将公共收益用于微更新项目 [9] 模式核心机制与影响 - 直播述职打破了以往依赖内部考核或有限业主反馈的封闭性，将项目经理置于业主和公众的监督焦点之下，形成有力制约 [3] - 述职报告中的翔实数据、具体案例和未来计划，成为衡量物业服务品质的“硬尺子”，持续约束物业企业提升服务水平和兑现承诺 [4] - 该模式的深层逻辑是推动物业服务从“暗箱操作”走向“阳光运行”，以公开透明促进良性治理，筑牢信任根基 [7] - 阳光化治理促使物业与业主的关系从传统的“管理与被管理”转向“服务与合作”的伙伴关系 [9] - 常州市住建局表示，该直播述职已成为提升物业管理水平、深化基层治理的重要抓手，构建了“共同参与、互相沟通、共治共建”的新格局 [9]

报告行业投资评级 * 报告对房地产行业持积极看法，认为未来五年行业将步入提质增效发展新阶段，看好行业迈入格局和盈利稳定，蓝筹基本面持续优化阶段 [1] * 报告推荐了多个细分领域的公司，包括开发类、商住类、物业类和文旅类，并认为当前AH房地产板块总市值与行业在经济中所处地位不匹配 [1][66] 报告核心观点 * **发展阶段转变**：“十四五”期间政策以降杠杆、缩总量为主，行业总量大幅回落；“十五五”期间中央要求转向“推动房地产高质量发展”，行业有望从规模扩张转向提质增效 [1][3][13] * **总量预期企稳**：基于全球成熟国家历史经验和中国国情，预计“十五五”期间行业需求有望企稳回升，商品房销售面积将维持在7-8亿平方米的区间 [1][16][20] * **高质量发展内涵**：高质量发展的核心在于锚定“新三高”目标——高品质供给、高效率保障、高水平运行，以取代过去的“高负债、高杠杆、高周转”模式 [21][29][32] * **政策预期方向**：未来政策将聚焦防风险、提品质、促转型三大主线，涉及土地、融资、销售、保障房、租赁市场、企业转型等多个维度的改革 [1][62][64] 根据相关目录分别进行总结 1. 十五五，高质量发展成党中央新要求 * **“十四五”回顾：总量收缩，杠杆回归**：“十四五”前端政策以降杠杆、防泡沫为主，行业总量大幅回落。假设2025年四季度基本面数据下滑20%，则2025年全年商品房销售额为85336亿元，房地产开发投资完成额为84986亿元；以2021年为下行周期起点，预计2025年开发投资完成额累计下滑42.4%，商品房销售额累计下滑53.1%，行业规模大体回归10年前水平 [6][7][10] * **“十五五”新主线：高质量发展**：相较于“十四五”规划，“十五五”规划建议首次明确提出“推动房地产高质量发展”，并将其作为独立章节进行部署，标志着中央对房地产发展要求发生根本变化 [13][15][16] 2. 如何理解房地产行业高质量发展 * **三大意义**：推动房地产高质量发展是满足人民美好生活向往（从追求住房面积到追求住房质量）、推进中国式现代化建设（房地产是支柱产业，相关贷款占银行信贷40%，相关收入占地方综合财力50%，居民财富60%在住房上）、促进房地产业转型发展的客观需要 [22][23][24][27] * **四大要求**： * **锚定目标**：转向“高品质供给、高效率保障、高水平运行”的新“三高”模式，具体目标包括建立满足刚性和改善性需求的住房供应体系、健全租购并举的住房制度、提升住房品质、防控风险、推动企业转型等 [28][29][31][32] * **处理关系**：需统筹协调长期与短期、顶层设计与因城施策、市场与保障、增量与存量、促发展与防风险五大关系 [36][37][39] * **强化支撑**：需要夯实法律、标准、技术、人才四大基础支撑 [40] * **健全机制**：核心在于强化各级党委的领导与建立跨部门协同治理体系 [41] * **六大任务**： * **优化保障性住房供给**：构建以公租房、保障性租赁住房和配售型保障性住房为主的多层次体系，覆盖城镇工薪群体和各类困难家庭，坚持“尽力而为、量力而行”，优先盘活存量 [44][48] * **促进房地产市场持续健康发展**：建立“人、房、地、钱”要素联动机制（以人定房、以房定地、以房定钱），赋予城市政府更多调控自主权，规范发展机构化租赁市场 [49] * **改革完善房地产开发融资销售制度**：推行房地产开发项目公司制、融资主办银行制以防控资金挪用风险，并推进现房销售制 [50] * **实施房屋品质提升工程**：建设“安全、舒适、绿色、智慧”的“好房子”，并在城市更新中推进“好房子、好小区、好社区、好城区”的“四好”建设 [51] * **实施物业服务质量提升行动**：强化党建引领，规范企业行为，并探索“物业服务+生活服务”模式，延伸服务链条 [52][54][65] * **建立房屋全生命周期安全管理制度**：建立房屋安全体检制度、房屋安全管理资金制度（个人账户与公共账户结合）以及房屋质量安全保险制度 [55][57] 3. 十五五地产政策预期 * **开发板块政策方向**：将聚焦防风险、提品质、促转型三大主线 [62] * **短期**：延续需求端限制政策的松绑，并叠加信贷支持 [62] * **长期**：落实“以人定房、以房定地、以房定钱”的供给方针；保障房确保民生兜底，租赁市场推动机构化转型；房屋品质升级为核心任务；企业端推行项目公司制与主办银行制，扩大现房销售，引导向代建、运营等轻资产模式转型 [62][64] * **物业板块政策方向**：将聚焦制度规范、监督强化、能力升级三大主线，以党建引领构建共治格局，提升服务标准与质量，并向生活服务场景延伸 [1][65] 4. 投资建议 * **行业判断**：经过“十四五”总量收缩和供给侧改革后，行业将在7-8亿平方米的需求基础上构建底部，“十五五”期间蓝筹开发商有望获得更好的市场竞争格局，行业将步入提质增效、格局和盈利稳定的新阶段 [66] * **推荐标的**：报告推荐了四类公司 [1][66] * **开发类**：A股（保利发展、招商蛇口、金地集团、衢州发展、张江高科）；H股（华润置地、中国海外发展、中国金茂、越秀地产） * **商住类**：新城控股、龙湖集团 * **物业类**：华润万象生活、万物云、中海物业、保利物业、招商积余、越秀服务 * **文旅类**：华侨城A

本报讯 （记者 张文奎） 日前，福州市关于使用住宅专项维修资金（以下简称"维修资金"）购买电梯专 项保险的新政落地，明确已交存维修资金的住宅小区，可按规定申请使用维修资金购买电梯专项保险， 保障范围为电梯保修期满后的维修、更新和改造。 电梯专项保险的保险周期为1年，到期后双方可视情况选择是否续保。电梯专项保险生效期间，申请人 不得再为已购买同类型维修项目保险的电梯申请使用维修资金（因自然灾害等因素导致保险不予赔付的 除外）。投保单元（楼栋）的维修资金应足够支付该电梯专项保险的1年费用。对于电梯保修期未满需 投保的，申请人可提前准备相关材料，在保修期届满前1个月提交保险合同、保费发票等材料至福州市 各区住建（房管）局申请审核，审核通过后由福州市住宅专项维修资金管理中心予以拨付。 据了解，电梯专项保险仅对电梯保修期满后的维修、更新和改造进行保障。电梯日常维护及电梯第三者 责任险仍由物业服务企业或其他管理单位按照合同约定承担。按照"谁受益、谁投保"原则，电梯专项保 险由福州市已建立维修资金账户的住宅小区相关业主、业主委员会、物业服务企业或者村（居）民委员 会（以下统称"申请人"）提出申请。经专有部分面积占比三分之二 ...