试点启动与市场意义 - 证监会于11月28日就商业不动产REITs试点公开征求意见，标志公募REITs市场从基础设施领域拓展至商业不动产，进入“双轮驱动”新阶段 [1] - 试点是落实资本市场新“国九条”的关键举措，核心在于打通商业不动产的权益融资通道，为盘活存量资产提供标准化金融解决方案 [1] - 市场普遍认为试点水到渠成，基础设施REITs已上市77只产品，形成成熟监管与运行框架，为商业不动产领域拓展奠定基础 [1][4] 市场基础与政策背景 - 基础设施公募REITs自2020年启动，截至2025年11月27日已上市77只产品，累计融资规模2070亿元，总市值约2201亿元 [4] - 政策层面高度协同，新“国九条”明确提出推动REITs市场高质量发展，《城市商业提质行动方案》也支持商业地产项目发行REITs [4] 核心战略价值 - 支持构建房地产发展新模式，为企业开辟权益融资路径，推动从“开发销售”向“长期持有、专业运营”的资管模式转型 [2][5] - 盘活庞大商业不动产存量，通过REITs将沉淀资产转化为可交易金融产品，构建“开发培育—REITs上市—资金回笼—再投资”的良性闭环 [5] - 适配多元化资产配置需求，REITs凭借强制高分红、收益稳健特性获投资者认可，为保险资金、养老金等长期投资者提供新选择 [6][7] 制度设计亮点 - 制度设计体现“稳中求进”原则，商业不动产REITs在其他有关事宜上参照现有基础设施REITs成熟规则执行，保证连续性和稳定性 [9] - 进一步压实基金管理人主动运营管理责任，要求其从被动财务持有者转变为积极资产管理“大管家” [10] - 设定清晰资产准入标准，入池资产需权属清晰、手续齐备，并已产生持续、稳定的现金流，从源头上管控风险 [10] 双轨并行发展格局 - 商业不动产REITs试点推出标志市场进入“基础设施与商业不动产并行发展”新阶段，基于资产内在属性科学分类与精准施策 [13] - 基础设施REITs资产具公共属性，现金流与特许经营协议等关联，收益稳健波动低；商业不动产REITs完全市场化，收益具更高市场敏感性和成长潜力 [13] - “双轨并行”策略为融资方和投资方提供更精准多元化工具与选择，实现对国民经济关键领域更全面精细的金融服务覆盖 [14]

**行业与公司** REITs（不动产投资信托基金）市场 涵盖保租房 消费 高速公路 产业园 物流仓储 环保能源等多个细分板块 涉及华润商业REIT 华夏金茂REIT 首创奥莱REIT 易方达华为农贸日市场REIT 中金安徽高速 普洛斯 ESR等具体项目[1][11][12] **核心观点与论据** **市场整体表现与驱动因素** - REITs市场2025年第三季度持续震荡 中证REITs全收益指数下探至1050点 市场情绪疲弱[2] - 股债跷跷板效应显著 REITs与债券市场30日滚动相关性系数攀升至06-07（历史平均值不足02） 保租房品类交易逻辑与债券波动高度关联[1][2] - 估值经历调整但仍处中高位 前期攀升由情绪和资金面驱动 基本面改善不明显[1][2] - 一年内占配解禁规模约110亿元 日成交额仅6-7亿元 可能形成抛压 但大宗交易或平滑二级市场冲击[1][2] **细分板块基本面分化** - 保租房：2025年上半年可供分配金额稳定（仅红土深圳安居REIT因房产税增导致同比下滑7%） 市场化项目通过增值服务对冲压力（如华润有巢服务收入230万元占总收入13%） 扩募分派率提升约40个基点[8] - 消费：受益于消费政策及优质资产优势 收入同比跑赢社零表现 客流量上升 华润商业REIT扩募四单资产提升竞争力[9][10][11] - 高速公路：受路网分流影响（如护航勇 山高 深高速 国金铁建） 但货运周均通行量同比增3%带动货运占比高项目回暖[12] - 产业园：整体底部震荡 二线城市竞争压力大 出租率和租金同步下降 需关注区域竞争可控 租户景气度高（如芯片半导体）及优质发行人项目（如重庆两江 张江）[5] - 物流仓储：以价换量策略奏效（因资产稀缺性） 整租比例高项目（如京东 顺丰）出租率稳定 优先关注好资产加好管理人项目（如普洛斯 ESR）[6][7] - 环保能源：水务提价3%量价稳健 垃圾焚烧发电处理量同比降11%（受大兴分流影响） 水电与海风表现优（嘉实中国电建水电站发电量同比增8% 海风可供分配金额增45%） 光伏与火电发电量下行（鹏华深圳能源发电量同比降13%）[13] **投资者结构与行为** - 机构投资者占比平均97%（消费板块达99% 市政环保最低91%） 保租房和能源板块机构占比环比略降02-03个百分点[14] - 前十大持有人中券商自营占比46%（增7个百分点） 保险占比23%（降2个百分点） 产业资本占比19%（降012个百分点）[16] - 券商系资金偏好产权类和高分派率板块（产业园 仓储 保租房占比分别提升10点 8点 2点） 保险系减仓基本面承压板块（仓储物流和产业园占比降4-5点）[17] - 头部机构持仓规模增加 保险系11家机构持仓超5亿元 券商系14家超5亿元 内部分化显著（保险增仓2亿以上2家 减仓2亿以上4家 券商增仓2亿以上5家 增仓10亿以上10家）[18] - 前十大持有人集中度平均736%（环比降1点） 基本面承压板块（产业园 高速）集中度上升 消费 保租房 水电等受欢迎板块集中度下降[21] **其他重要内容** - 新进投资者包括泛资管产品部（信托 私募 券商资管等） 中小券商自营及产业资本 多来自战略配售基金[22] - 机构行为一致性可能导致短期波动 需加强公众投资者教育以提升持有人多样性[15] - 主力资金增减方向影响价格：险资净增7只REITs（平均涨幅37%） 净减15只（平均涨幅18%） 券商自营净增36只（平均涨幅17%） 净减15只（平均涨幅24%）[20]

目标价调整 - 交银国际微升领展房产基金目标价至49.8港元 [1] 财务表现 - 2026财年首财季香港零售物业组合销售额同比下降0.8% [1] - 销售额表现略低于香港整体市场0.4%的增幅 [1] - 预计2026财年续租租金调整率为负中个位数 [1] - 2026财年收入可能因租金调整小幅下降 [1] 运营状况 - 2026财年1季度保持高零售物业出租率及办公楼出租率 [1] 派息预测 - 小幅下调2026财年每单位派息预测约1.5% [1] - 小幅下调2027财年每单位派息预测约2.9% [1] - 引入2028财年派息预测 [1] 影响因素 - 电商免费服务对非必需消费品交易造成负面影响 [1] - 利率下调可部分缓解租金压力带来的影响 [1]