瑞银对领展房产基金的观点与评级 - 瑞银重申予领展房产基金“买入”评级，目标价为42港元 [1] 领展香港业务运营情况 - 香港零售物业租金仍面临压力，预计2026财年下半年续租租金录得负增长 [1] - 新租客租金有稳定迹象 [1] - 超市业务拖累业绩，餐饮业已趋稳 [1] - 北上消费影响趋于稳定，但电商渗透率上升对租户业绩持续带来压力 [1] - 公司旗下香港物业与线上零售模式重叠的租户不足10%，影响相对有限 [1] 领展内地业务运营情况 - 北京及上海零售资产因历史租金较高，正进行租金调整 [1] - 北京及上海零售资产在去年底租户销售额及客流量有所回升 [1] - 公司将继续利用Pop Mart店吸引客流 [1] 公司未来战略规划 - 公司计划在2026年寻找投资机会及处置非核心资产 [1] - 关于纳入港股通的时间表，监管方面未有新消息 [1]

市场供应与空置 - 2025年南京办公楼市场迎来阶段性供应高峰 5个新项目合计新增约54万平方米体量[1] - 供应在四季度最为集中 当季有4个新项目入市 主要分布于河西和鼓楼板块[3] - 集中供应加剧市场去化压力 年末空置率同比攀升7.5个百分点至36.2%[3] 市场需求与结构 - 金融业是办公楼需求的首要来源 占比达22% 需求集中在河西和新街口板块 其中保险行业需求尤其活跃[4] - 房地产和建筑业需求占比13% 以建筑工程类企业为主 第三方办公服务运营类需求占比12% 多为共享办公[4] - 消费服务和教育类需求占比11% 大多来自教育和美容保健类企业的新设和搬迁[4] - 租赁结构变化显著 全年成交中面积小于500平方米的租赁占比高达56%[4] - 搬迁需求是市场主要驱动力 占比达80% 新设办公需求仅占12% 扩租需求占比仅为8%[4] 市场吸纳与租金 - 2025年全年净吸纳量同比增长26.7%至7.8万平方米[3] - 租金水平面临较大调整压力 截至2025年末全市平均租金报价同比下调6.8%至每月每平方米103.7元 跌幅较前一年有所扩大[1][4]

市场整体表现 - 截至2025年底，北京甲级办公楼整体空置率环比下降0.3个百分点至15.2%，市场出现微幅改善迹象 [1][2] - 2025年第四季度，全市净吸纳量达21,790平方米，但较上季度略有下滑 [2] - 市场改善主要得益于核心子市场部分项目的集中租赁成交 [2] 区域市场与去化情况 - CBD和望京区域去化表现相对较好 [2] - 这两个区域表现较好的主要原因是业主大幅下调租金以吸引租户 [2] - 2025年第四季度无大规模新增供应入市 [2] 租金走势与定价 - 2025年第四季度，北京甲级办公楼平均月租金为每平方米210元，环比下跌5.6%，同比下滑16.3% [2] - 租金调整持续深化，市场定价透明度进一步提升 [2] - 当前租户议价能力达到历史高位，业主初始报价更加贴近实际可达成水平 [2] 未来供应与市场展望 - 2026年预计将有约70万平方米的新项目集中交付 [2] - 展望未来12个月，全市租金下行速度有望放缓，预计2026年全年平均租金降幅将收窄至6.6% [2] - 随着新增供应陆续入市，租金仍将面临一定下行压力 [2] 市场格局与业主策略 - 市场仍将维持租户主导格局 [3] - 对业主而言，保出租率将继续优先于追求租金增长 [3] - 当前的去化阶段对业主稳定未来出租率至关重要 [2]

北京仓储物流市场核心动态 - 北京仓储物流市场租金加速调整，平谷及部分近郊区域表现显著[1] - 租户策略以降本提质为主，将大体量租赁需求置换至平谷等高性价比子市场[1] - 北京市场空置面积有望通过刺激市场活跃度、截留外溢需求及吸引低标仓升级等方式去化[1] 北京市场供应与需求 - 2025年第三季度，北京亦庄经开区一项目扩建带来4万平方米新增供应[1] - 未来半年，北京预计将有129万平方米新增高标仓储设施交付，主要集中在平谷及顺义子市场[1] 廊坊（环京）市场表现 - 廊坊本季度于廊坊经开区交付一个高标仓储项目，带来11.1万平方米新增供应[1] - 廊坊需求表现持续强劲，连续第五个季度净吸纳量在20万平方米以上[1] - 第三方物流企业录得多笔万平方米以上租赁成交，加速在广阳经开区、廊坊经开区等近京子市场的布局[1] - 未来半年，廊坊近京区域预计将交付约87万平方米新增供应[1] 市场趋势展望 - 以成本为导向的存量流动将继续占据环京市场去化主流[1] - 北京各子市场在租金下行背景下，市场活跃度有望逐步走高[1]

目标价调整 - 交银国际微升领展房产基金目标价至49.8港元 [1] 财务表现 - 2026财年首财季香港零售物业组合销售额同比下降0.8% [1] - 销售额表现略低于香港整体市场0.4%的增幅 [1] - 预计2026财年续租租金调整率为负中个位数 [1] - 2026财年收入可能因租金调整小幅下降 [1] 运营状况 - 2026财年1季度保持高零售物业出租率及办公楼出租率 [1] 派息预测 - 小幅下调2026财年每单位派息预测约1.5% [1] - 小幅下调2027财年每单位派息预测约2.9% [1] - 引入2028财年派息预测 [1] 影响因素 - 电商免费服务对非必需消费品交易造成负面影响 [1] - 利率下调可部分缓解租金压力带来的影响 [1]

核心观点 - 京城海通与深圳腾龙等方签署补充协议调整租金条款，日租金从4 16元/平方米降至3 2元/平方米，租金上调周期从3年延长至5年 [5] - 调整后本年度租金减少约1343万元，预计对公司当期财务表现产生影响 [2][6] - 承租方2024年5月起欠付租金7207万元，分四次偿还且丁方提供连带担保 [6] 交易背景 - 2020年12月京城海通与深圳腾龙签订租赁合同，出租北京朝阳区45,043 62㎡房屋用于数据中心建设 [1] - 2022年7月京城海通股权变更成为公司控股附属公司 [1] - 调整原因包括工业厂房租赁行情下行及数据中心行业需求增速放缓 [2][3] 协议关键条款 - 租金单价下调23 1%（4 16→3 2元/㎡/日），上调周期延长至5年 [5] - 新增114天分阶段免租期（2025-2027年） [6] - 禁止转租条款并明确欠款偿还计划（2025年偿还80%，2026年偿还20%） [6] 交易各方 - 京城海通：注册资本8000万元，主营物业管理及办公用房出租 [3] - 深圳腾龙：注册资本5000万元，主营云计算技术开发及设备租赁 [4] - 新增共同承租方艾迪希（注册资本2 5亿元）与担保方艾笛希（注册资本2 5亿元） [4] 财务影响 - 年度租金收入直接减少1343万元 [2][6] - 欠款回收方案涉及7207万元分阶段偿还 [6] - 交易需经临时股东大会审议通过 [3][7]