北京仓储物流市场核心动态 - 北京仓储物流市场租金加速调整，平谷及部分近郊区域表现显著[1] - 租户策略以降本提质为主，将大体量租赁需求置换至平谷等高性价比子市场[1] - 北京市场空置面积有望通过刺激市场活跃度、截留外溢需求及吸引低标仓升级等方式去化[1] 北京市场供应与需求 - 2025年第三季度，北京亦庄经开区一项目扩建带来4万平方米新增供应[1] - 未来半年，北京预计将有129万平方米新增高标仓储设施交付，主要集中在平谷及顺义子市场[1] 廊坊（环京）市场表现 - 廊坊本季度于廊坊经开区交付一个高标仓储项目，带来11.1万平方米新增供应[1] - 廊坊需求表现持续强劲，连续第五个季度净吸纳量在20万平方米以上[1] - 第三方物流企业录得多笔万平方米以上租赁成交，加速在广阳经开区、廊坊经开区等近京子市场的布局[1] - 未来半年，廊坊近京区域预计将交付约87万平方米新增供应[1] 市场趋势展望 - 以成本为导向的存量流动将继续占据环京市场去化主流[1] - 北京各子市场在租金下行背景下，市场活跃度有望逐步走高[1]

目标价调整 - 交银国际微升领展房产基金目标价至49.8港元 [1] 财务表现 - 2026财年首财季香港零售物业组合销售额同比下降0.8% [1] - 销售额表现略低于香港整体市场0.4%的增幅 [1] - 预计2026财年续租租金调整率为负中个位数 [1] - 2026财年收入可能因租金调整小幅下降 [1] 运营状况 - 2026财年1季度保持高零售物业出租率及办公楼出租率 [1] 派息预测 - 小幅下调2026财年每单位派息预测约1.5% [1] - 小幅下调2027财年每单位派息预测约2.9% [1] - 引入2028财年派息预测 [1] 影响因素 - 电商免费服务对非必需消费品交易造成负面影响 [1] - 利率下调可部分缓解租金压力带来的影响 [1]

核心观点 - 京城海通与深圳腾龙等方签署补充协议调整租金条款，日租金从4 16元/平方米降至3 2元/平方米，租金上调周期从3年延长至5年 [5] - 调整后本年度租金减少约1343万元，预计对公司当期财务表现产生影响 [2][6] - 承租方2024年5月起欠付租金7207万元，分四次偿还且丁方提供连带担保 [6] 交易背景 - 2020年12月京城海通与深圳腾龙签订租赁合同，出租北京朝阳区45,043 62㎡房屋用于数据中心建设 [1] - 2022年7月京城海通股权变更成为公司控股附属公司 [1] - 调整原因包括工业厂房租赁行情下行及数据中心行业需求增速放缓 [2][3] 协议关键条款 - 租金单价下调23 1%（4 16→3 2元/㎡/日），上调周期延长至5年 [5] - 新增114天分阶段免租期（2025-2027年） [6] - 禁止转租条款并明确欠款偿还计划（2025年偿还80%，2026年偿还20%） [6] 交易各方 - 京城海通：注册资本8000万元，主营物业管理及办公用房出租 [3] - 深圳腾龙：注册资本5000万元，主营云计算技术开发及设备租赁 [4] - 新增共同承租方艾迪希（注册资本2 5亿元）与担保方艾笛希（注册资本2 5亿元） [4] 财务影响 - 年度租金收入直接减少1343万元 [2][6] - 欠款回收方案涉及7207万元分阶段偿还 [6] - 交易需经临时股东大会审议通过 [3][7]