炒股就看金麒麟分析师研报，权威，专业，及时，全面，助您挖掘潜力主题机会！ 来源：证券日报之声 本报记者 吴晓璐 据中国证监会网站12月15日消息，近日，中国证监会党委书记、主席吴清主持召开党委（扩大）会议， 传达学习中央经济工作会议精神，结合全国金融系统工作会议要求，研究部署证监会系统贯彻落实举 措。 会议认为，习近平总书记在中央经济工作会议上的重要讲话举旗定向、统揽全局，思想深邃、内涵丰 富，全面总结今年和"十四五"时期经济工作，深刻分析当前国内外形势，深化提出"五个必须"的规律性 认识，系统部署明年经济工作的总体要求、政策取向和重点任务，为做好明年和今后一个时期的经济工 作指明了方向、提供了根本遵循。李强总理的讲话对深入贯彻落实习近平总书记重要讲话精神，扎实做 好明年经济工作提出了明确要求。全国金融系统工作会议对做好2026年金融重点工作作了安排部署。证 监会系统要认真学习领会，深刻认识中央经济工作会议的精神实质，切实把思想和行动统一到党中央对 形势的科学判断和决策部署上来。 会议指出，今年以来，以习近平同志为核心的党中央团结带领全党全国各族人民迎难而上、奋力拼搏， 我国经济顶压前行、向新向优发展，"十四 ...

全面推动落实中长期资金长周期考核机制，大力发展权益类公募基金，推动指数化投资高质量发展。 据证监会，近日，中国证监会党委书记、主席吴清主持召开党委（扩大）会议，传达学习中央经济工作 会议精神，结合全国金融系统工作会议要求，研究部署证监会系统贯彻落实举措。 会议强调，这次中央经济工作会议对资本市场工作作出重要部署，充分体现了党中央对资本市场的高度 重视和殷切期望。证监会系统要深入学习贯彻习近平总书记重要讲话精神，认真落实中央经济工作会议 部署，按照全国金融系统工作会议安排，坚持稳中求进、提质增效，紧扣防风险、强监管、促高质量发 展主线，持续深化资本市场投融资综合改革，更好助力稳就业、稳企业、稳市场、稳预期，为经济高质 量发展和"十五五"良好开局积极贡献力量。 一是坚持战略引领，认真做好"十五五"规划编制和实施。积极配合编制国家"十五五"规划纲要，科学制 定资本市场"十五五"规划体系，系统谋划未来五年资本市场发展主要目标、任务和重要举措，以钉钉子 精神抓好落实。 二是坚持固本强基，持续增强市场内在稳定性。积极培育高质量上市公司群体，开展新一轮公司治理专 项行动，引导优质公司持续加大分红回购力度。全面推动落实中长期 ...

市场发展格局 - 公募REITs市场已形成“首发+扩募”双轮驱动的发展格局 [1] - 截至12月3日，全市场已成立78只公募REITs，其中9只已获批扩募 [1][4] - 截至2025年三季度末，公募REITs合计规模达1823.99亿元 [6] 近期扩募动态 - 华夏华润有巢租赁住房REIT于12月3日发布扩募文件，扩募日期为12月8日至12日，采用向原持有人配售方式，配售比例为0.9，发售金额不低于9.915亿元且不高于11.4亿元 [3] - 若按认购价格2.53元/份和4.5亿份可配售份额计算，预计募集资金总额为11.385亿元 [3] - 国泰海通东久新经济产业园REIT于11月完成定向扩募，募集资金总额4.27亿元 [4] - 中航京能光伏REIT拟扩募，已发布扩募招募说明书草案 [4] 产品表现 - 截至12月3日，华夏华润有巢租赁住房REIT、国泰海通东久新经济产业园REIT、中航京能光伏REIT自上市以来收益率分别为53.35%、5.96%、39.5% [4] 扩募的积极意义 - 通过持续注入优质资产扩大基金规模，分散风险，提升现金分派率稳定性，创造更稳健长期回报 [5] - 扩募后份额供给增加，交易活跃度提升 [5] - 助力优质项目实现跨区域、跨行业扩张，摊薄运营成本，提升资源整合能力 [5] - 对进一步做大公募REITs市场有积极意义，投资品种丰富让投资者有更多选择 [7] 投资品类扩容 - 监管拟推动商业不动产投资信托基金试点，进一步拓宽公募REITs可投资品类范围 [1][6] - 中国证监会于11月28日就商业不动产REITs试点公告公开征求意见 [6][7] - 商业不动产REITs被定义为通过持有商业不动产获取稳定现金流的封闭式公募基金 [7] - 有大型公募机构正在积极筹备商业不动产REITs相关项目 [7] 商业不动产REITs前景 - 商业物业租金具备“稳健+弹性”特征，可与现金流刚性的基础设施资产形成互补 [8] - 满足不同风险偏好投资者的配置需求，吸引保险、养老金、银行理财子等长期资金入市 [8] - 资产类型多样化后，市场可形成更细分定价基准和比较维度，提升估值合理性 [8]

试点启动与市场意义 - 证监会于11月28日就商业不动产REITs试点公开征求意见，标志公募REITs市场从基础设施领域拓展至商业不动产，进入“双轮驱动”新阶段 [1] - 试点是落实资本市场新“国九条”的关键举措，核心在于打通商业不动产的权益融资通道，为盘活存量资产提供标准化金融解决方案 [1] - 市场普遍认为试点水到渠成，基础设施REITs已上市77只产品，形成成熟监管与运行框架，为商业不动产领域拓展奠定基础 [1][4] 市场基础与政策背景 - 基础设施公募REITs自2020年启动，截至2025年11月27日已上市77只产品，累计融资规模2070亿元，总市值约2201亿元 [4] - 政策层面高度协同，新“国九条”明确提出推动REITs市场高质量发展，《城市商业提质行动方案》也支持商业地产项目发行REITs [4] 核心战略价值 - 支持构建房地产发展新模式，为企业开辟权益融资路径，推动从“开发销售”向“长期持有、专业运营”的资管模式转型 [2][5] - 盘活庞大商业不动产存量，通过REITs将沉淀资产转化为可交易金融产品，构建“开发培育—REITs上市—资金回笼—再投资”的良性闭环 [5] - 适配多元化资产配置需求，REITs凭借强制高分红、收益稳健特性获投资者认可，为保险资金、养老金等长期投资者提供新选择 [6][7] 制度设计亮点 - 制度设计体现“稳中求进”原则，商业不动产REITs在其他有关事宜上参照现有基础设施REITs成熟规则执行，保证连续性和稳定性 [9] - 进一步压实基金管理人主动运营管理责任，要求其从被动财务持有者转变为积极资产管理“大管家” [10] - 设定清晰资产准入标准，入池资产需权属清晰、手续齐备，并已产生持续、稳定的现金流，从源头上管控风险 [10] 双轨并行发展格局 - 商业不动产REITs试点推出标志市场进入“基础设施与商业不动产并行发展”新阶段，基于资产内在属性科学分类与精准施策 [13] - 基础设施REITs资产具公共属性，现金流与特许经营协议等关联，收益稳健波动低；商业不动产REITs完全市场化，收益具更高市场敏感性和成长潜力 [13] - “双轨并行”策略为融资方和投资方提供更精准多元化工具与选择，实现对国民经济关键领域更全面精细的金融服务覆盖 [14]

市场扩容与政策背景 - 中国公募REITs市场正式从基础设施领域拓展至商业不动产领域，进入“双轮驱动”新阶段 [1] - 此次试点是落实资本市场新“国九条”的关键举措，旨在打通商业不动产的权益融资通道 [1] - 试点推出建立在近五年基础设施REITs的坚实实践基础上，已上市产品77只，累计融资2070亿元，总市值约2201亿元 [2] 战略意义与核心功能 - 为持有优质物业的企业开辟全新权益融资路径，助力优化资产负债表，推动房地产企业向“长期持有、专业运营”的资管模式转型 [1][3] - 盘活我国庞大的商业不动产存量，构建“开发培育—REITs上市—资金回笼—再投资”的良性闭环，提升资本配置效率 [3][4] - 为投资者提供具备稳定现金流特性的资产配置新选择，适配保险资金、养老金等长期投资者的需求 [4][5] 制度设计与监管框架 - 制度设计体现“稳中求进”原则，商业不动产REITs在其他有关事宜上参照现有基础设施REITs成熟规则执行，保证规则连续性和稳定性 [5] - 进一步压实基金管理人的主动运营管理责任，要求其从被动的财务持有者转变为积极的资产管理“大管家” [6] - 设定清晰的资产准入标准，入池资产需权属清晰、手续齐备，并已产生持续、稳定的现金流，从源头上管控风险 [6] - 构建“行政监管+自律管理”的协同架构，中国证监会负责行政监管与风险监测，证券交易所、行业协会履行一线自律管理职能 [7] 双轨并行与市场前景 - 基础设施REITs与商业不动产REITs将发挥各自优势，形成互补共生格局 [8] - 基础设施REITs资产多具公共属性，收益稳健、波动性较低；商业不动产REITs收益具备更高市场敏感性和成长潜力，对主动管理能力要求更高 [8] - 未来REITs资产类型有望进一步拓展至数据中心、物流仓储、保障性租赁住房等符合国家产业政策导向的新型不动产 [9] - 一个健康、繁荣的REITs市场将成为助力中国经济高质量发展的关键性金融基础设施 [10]