国庆黄金周广州楼市整体表现 - 广州楼市在国庆黄金周期间迎来集中推货潮，市场成交氛围明显升温，高品质、兑现力强的热盘是市场关注焦点[1] - 市场延续“强者恒强”的分化格局，显示市场购买力存在，但缺乏让购房者敢于出手的“好房子”[3] - 以广佛万科为例，8天假期共计成交535套、揽金12.51亿元[1] 万科·理想花地项目销售业绩 - 万科·理想花地位于荔湾花地湾，假期成交55套，吸金2.83亿元，稳居荔湾区销冠[1] - 项目自2021年首推以来保持稳健销售，吸引首置和改善型购房者[3] - 项目销售中心人气旺盛，来访量持续高企[1][3] 万科黄埔新城项目销售业绩 - 万科黄埔新城作为现象级红盘，销售数据继续领跑，假期成交92套，吸金2.21亿元[1] - 项目加推新品性价比突出，带动客流和成交双双增长[1] 片区价值与区位优势 - 万科·理想花地所在的白鹅潭区域兼具历史底蕴与未来潜力，自古便是繁荣商港[4] - 随着“三江六岸”及“多中心并进”的城市格局形成，白鹅潭正加速迈向世界级滨水活力区[4] - 区域能级跃升从蓝图走向现实，包括白鹅潭大湾区艺术中心、白鹅潭国际金融中心、华润万象城、双太古商业体等规划[4] 产品规划与开发理念 - 项目以1平方公里为“试验田”，打造超级综合体、主理人街区、文化聚落等九大生活场景[5] - 采用“全生命周期开发理念”和TOD模式串联商业与住宅功能，构建混合功能社区[5] - 社区配建省实验学校花地湾校区，规划2.5公里滨水绿带，形成“15分钟生活圈”的宜居格局[5] 项目兑现与交付进展 - 2023年11月曦街商业正式开放，社区生活场景率先落地[10] - 2024年7月金域曦府全面交付，为3096位业主兑现承诺[12] - 2024年9月二期瑧园迎来首批1、2栋高品质住宅交付，是万科在广州的首个“瑧系”高端产品[12] 产品力与生活场景打造 - 瑧园项目紧邻花地湾公园，通过“内外双园”设计将自然环境引入居住空间[12] - 引入酒店式栖居理念，打造约2000平方米的立体会所及六大主题泛会所空间“瑧Club”[12] - 四期傲璟是广州首座“立体垂直酒店式社区”，实景展示区开放呈现高端体育会所、全龄架空层等多维场景[14] 社区运营与软实力建设 - 项目推动“理想士多”社群品牌主张，过去一年与8000多位居民建立联系，孵化60个主题社群[21] - 围绕“活力·绿色·智慧”三大主题深耕社区运营，通过丰富活动强化邻里互动[21] - 举办“好好生活节”系列活动，将社群活动边界延伸至片区及周边，强化社区归属感和黏性[22] 公司战略与行业趋势 - 热销背后是片区价值释放、产品持续迭代与社群生活服务的共同作用[3] - 公司凭借深耕区域与精细打磨产品，在分化行情中展现出强大的“兑现力”[3] - 不同板块、不同项目的联动使品牌在城市生活方式上的深耕形成可持续、可复制的长期竞争力[22]

市场整体表现 - 广州荔湾区商品住宅在10月1日至3日共成交76套，到访1663组 [1] - 日均到访554组，环比9月日均量增长251% [1] - 日均认购25.3套，环比9月日均量增长387% [1] - 市场热度在"金九银十"传统置业旺季快速攀升 [1] 保利珠江天悦项目 - 项目为广州唯一坐拥8万平方米内港湾稀缺资源的江景豪宅，独占珠江约700米看江面 [2][3] - 在售产品建筑面积约128至295平方米四至五房，采用14米抬升盖板设计实现户户无遮挡望江 [3] - 自2024年8月开盘以来持续霸榜荔湾及海珠西千万级豪宅销量第一名 [3] - 东沙国际商贸港水系连通工程方案于10月启动，预计次年12月完工，国庆首日业绩突破1亿元 [3][4] - 项目价格体系稳健，客户对产品及项目兑现力给予好评 [4] 建鑫·如意芳华项目 - 国庆期间日均到访量超过500组，现场人气火爆 [7][8] - 首推建筑面积约88至108平方米南向三至四房，首开总价365万元起 [10] - 产品精准覆盖首次置业和首改家庭需求，填补荔湾区刚需三房市场空白 [10] 新世界·天馥项目 - 国庆期间来访量猛涨300%，成交激增200% [11][12] - 项目推出98平方米四房和128平方米江景平层新品，吸引改善型买家 [12] - 此前已夺得白鹅潭前三季度销售面积、销售套数、销售金额三冠王 [12] 万科·理想花地项目 - 国庆首日看房来访客户超过200批，较平时涨幅达200% [14][15] - 单日成交18套，成交金额约1亿元 [15] 诚汇新都·榕府项目 - 国庆期间售楼部维持超负荷爆棚接待状态，销售人员日均微信步数超过3万步 [17][18] - 改善型购房需求显著，例如有客户因现有80多平方米两房老房子环境不佳，前来查看92平方米四房户型 [18] 区域发展驱动因素 - 白鹅潭板块持续迭代，高奢商业、文化地标、珠江名片等配套持续兑现 [20] - 荔湾山村、坑口城中村改造有序推进，征拆安置补偿发放到位，村民开启新置业计划且多数不愿搬出荔湾 [20] - 广州全面放开限购政策后，港澳台及外籍人士购买占比明显上升，为市场注入新活力 [20] - 购房者决策周期缩短，转化率提升，不少客户首次到访即决定购买 [20]

行业现状 - 2025年1-5月TOP100房企销售总额同比下降10.8%，行业信心修复尚需时日 [1] - 万科以570.4亿元销售额位列房企销售金额榜第七位，并以面积榜第三的成绩成为少数稳住基本盘的房企 [1] 公司销售表现 - 1-5月万科共有10个新项目首开入市，每个项目均在当地取得不俗成绩 [1] - 温州璞拾云洲首开售罄179套房源，打破温州五年首开套数纪录 [1] - 成都都会甲第摘下片区首开认购套数、金额双冠 [1] - 代建项目合肥悦映青川四开四罄，成为合肥今年唯一保持100%去化率的项目 [1] 产品策略与创新 - 广州万科·理想花地以约1平方公里"超级生活舱"破题，700米内覆盖学校、滨水公园、商业体、地铁与医院 [2] - 成都都会甲第创新植入四大"功能盒子"，包括学习盒子、童玩盒子、快递盒子和聚会盒子 [5] - 温州璞拾云洲将酒店式度假体验植入日常生活场景，包括约80米巨幅树冠、约13米建筑飞瀑等 [7] - 成都锦上扬华联合西南交大图书馆打造公益阅读空间，引入成都植物园专业团队构建约4.7万平方米二十四节气主题中庭景观 [7] 商业与配套运营 - 广州万科·理想花地瑧园组团强化"瑧系"圈层感知，四房成交占比提升至70% [4] - 合肥星遇光年构建10分钟社区生活圈 [4] - 西安东望打造的约4万平方米"烟火漫街"商业综合体，5月社群活动吸引超过300组家庭，销售额环比激增376% [4] 交付与兑现能力 - 杭州云耀之城从拿地到首开仅用99天，刷新万科在杭州的最快开盘纪录 [8] - 杭州云耀之城与地铁建设同步嵌套施工的工法，节省工期12-16个月 [8] - 上海海上映象提前30天交房，夜景灯光提前点亮 [10] - 绍兴湖珀隐秀以"复合生活场景+南向头排水景+直击痛点户型"实现大平层价值跃升 [10] 社区运营与客户连接 - 常州理想城基于3000户业主调研打造"全龄生活场景矩阵"，包括儿童、青年和长者活动空间 [12] - 广州黄埔新城约3.2万平方米趣活大草地公园全年开放，年均吸引游客超30万人次 [15] - 1-5月万科自有流量成交占总成交21%，熟人推荐成交占比超20% [16] - 广州北部万科城项目老带新比例高达46% [16] 公司战略与定位 - 万科的产品哲学为"产品力为基，场景力为翼，兑现力为锚" [16] - 公司坚持"为普通人造好房子"的初心，与城市共生长 [16]