核心观点 - 公司上半年营收1053亿元 销售金额691.1亿元 回款率超100% 通过销售回款 存量资产盘活 经营服务业务强化及大股东协同等多重举措稳步化解风险并探索新发展模式[1] 财务表现 - 合并报表新增融资和再融资249亿元 顺利完成243.9亿元公开债务偿还 2027年前无境外公开债到期[3] - 大股东累计提供近240亿元股东借款缓解流动性压力[3] - 房地产开发及相关资产经营业务收入844.4亿元 占比80.2% 扣除税金及附加前毛利率8.7% 同比上升1.5个百分点 开发业务结算毛利率8.1% 扣除税金及附加后营业利润率4.6% 同比上升1.1个百分点[3] - 经营服务类业务全口径收入284.2亿元 同比增长0.6%[12] 销售与交付 - 实现销售面积538.9万平方米 销售金额691.1亿元 在15个城市销售金额排名前三[5] - 按期保质完成超4.5万套房交付[3] - 2022年以来主动获取的70多个新项目已售部分毛利率水平在16%左右[7] 产品力建设 - 迭代"三好"住宅产品标准 首开项目均兑现投资承诺 多个存量盘活项目首开去化率达九成及以上[5] - 形成24项产品标准及约520项设计要求与技术措施 推进好房子标准落地[7] - 新产品线包括拾系 映象系 光年系等 受到客户广泛认可[7] 存量资源盘活 - 上半年通过存量盘活优化和新增产能近百亿元 盘活回款57.5亿元[1][8] - 近三年累计盘活项目64个 涉及可售货值约785亿元 累计实现新增销售超200亿元[1][8] - 通过商改住 规划条件优化 存量资源置换等多种方式推动难点项目解题[8] 投资策略 - 上半年新增6个项目 总规划计容建筑面积55.8万平方米 权益计容建筑面积29.6万平方米 权益地价约13.4亿元 平均地价4528元/平方米[10] - 2022年以来所有新项目均纳入全周期投后管理 78个项目实现开盘销售 平均开盘周期6个月 投资兑现度85%[10] - 未结算的待开发项目 在建项目和存量土地合计建面超6000万平方米[11] 经营服务业务 - 万物云收入约181.4亿元 同比增长3.1% 利润约8.4亿元 同比增长5.4% 核心净利润约13.21亿元 同比增长10.8% 开发商关联业务收入占比降至6.5%[12] - 万物云在存量市场中新获取114个住宅服务项目 新签八大行业项目年饱和收入11.1亿元[12] - 租赁住宅业务营收18亿元 同比增长4.1% 新获取1.16万间房源 共运营管理27.3万间长租公寓 开业19.8万间 出租率93.3% 超13万间纳入保障性租赁住房[13] - 商业业务营业收入41亿元 累计开业179个商业项目 建筑面积1034万平方米 出租率93.2%[13] - 物流仓储业务营收20.7亿元 同比增长6.7% 其中冷链收入10.7亿元 同比增长23% 高标库收入10亿元 同比下降6.5% 累计开业项目约150个 可租赁面积1045万平方米[14] 行业环境 - 房地产市场支持政策继续发力 围绕提振需求 优化供给 打造"好房子" 构建新模式等方面展开[4] - "好城市+好房子"支撑重点城市新房市场整体保持平稳 城市分化态势延续[4] - 以产品力为核心竞争力的发展模式成为企业穿越周期的关键[4] 战略合作与创新 - 与大股东深铁集团加强融合发展 在长租公寓领域开展战略合作[15] - 上线全球首例"机器人自主搭乘地铁为商家配送货"试点合作[15] - 加快经营性不动产资产证券化通路建设 中金印力消费REIT底层资产杭州西溪印象城客流同比增长超5% 出租率达98.9%[13] - 成立万新金石(厦门)住房租赁基金 推动业务由重变轻[13]

财务表现与债务管理 - 上半年实现营收1053亿元 销售收入近700亿元 [1] - 销售回款率超100% 多地项目开盘去化率超九成 [1] - 如期完成243.9亿元公开债偿还 2027年前无境外公开债到期 [1] - 经营服务业务全口径收入284亿元 管理费用和营销费用实现双下降 [1] 销售与交付业绩 - 高质量交付超4.5万套房源 超50个项目实现"交付即交证" [1][2] - 成都/温州/天津等项目首开去化率超90% [2] - 新项目投资兑现度达85% 平均销售毛利率达16% [2] - 2023年以来累计盘活可售货值近800亿元 实现新增销售超200亿元 [1][2] 经营服务业务发展 - 万物云上半年营收182亿元 通过弹性定价模式拓展项目超20个 [3] - 长租公寓运营超27万间房源 纳保量超13万间 服务企业客户超6200家 [3] - 商业业务整体出租率超93% 物流业务出租率行业领先 [3] - 物流业务库内运营/运输等服务收入同比增长43% [3] 科技赋能与运营效率 - 图纸大模型服务内外部项目超1000个 提供线上审图服务近百家 [3] - 累计完成智能巡检超32万次 通过无人机/360摄像头精准识别工程进度 [3] - 飞鸽工单系统覆盖超3000个住宅项目 构建行业最大实时响应网络 [4] - 长租公寓实现全面自动化运营 全流程SaaS化提升经营毛利 [4]

化险稳步推进的同时，万科多举措强化降本增效。上半年开发业务通过精益管控、全民营销等方式，实 现管理费用和营销费用的双下降。经营服务业务则通过精细化管理、科技赋能等，进一步挖掘经营潜 力，截至上半年，万物云、长租公寓、商业业务和万纬物流均实现行政开支等费用的下降。 全力以赴的万科，上半年改革化险有序推进。8月22日晚，万科发布2025年度半年报，实现营收1053 亿，销售收入近700亿，高质量交付超4.5万套，销售回款率超100%，多地项目开盘去化率超9成，完成 大宗交易签约金额超60亿，盘活存量资源回款近60亿，2023年以来累计盘活可售货值近800亿。同时， 上半年万科经营服务业务全口径收入284亿，经营效益保持行业前列。自身努力的同时，万科也获得大 股东及各方的大力支持，截至目前，万科已如期完成243.9亿公开债偿还，2027年之前已无境外公开债 到期。 行业进入"好房子"时代，万科也不断迭代自身"三好"住宅产品标准，获得市场积极反馈。万科融合过往 技术积淀，在全国多个项目中推进好房子标准落地，上海理想之地作为万科未来城市的首发项目，已成 功入选住房和城乡建设部全国首批好社区案例。好房子带来好销售，1-6 ...

行业进入"好房子"时代，万科也不断迭代自身"三好"住宅产品标准，获得市场积极反馈。万科融合过往 技术积淀，在全国多个项目中推进好房子标准落地，上海理想之地作为万科未来城市的首发项目，已成 功入选住房和城乡建设部全国首批好社区案例。好房子带来好销售，1—6月万科多地项目热销，其中成 都、温州、天津等盘活项目首开去化率超90%。上半年，万科交付房屋超4.5万套，超50个项目实现"交 付即交证"。同时，万科通过存量资源盘活、精准投资等方式补充优质产能，上半年通过存量盘活优化 和新增产能近百亿，盘活回款近60亿元，2023年以来已盘活货值约785亿元，累计实现新增销售超200亿 元。自2022年以来，万科新项目投资兑现度达85%，平均销售毛利率达16%。 巩固综合住区业务的同时，万科经营服务业务稳健增长，多赛道保持行业领先竞争力。万物云上半年实 现营收182亿元，保持行业领先的存量住宅市场拓展能力，通过业内首创"弹性定价"模式拓展项目超20 个。万科长租公寓规模、效率、纳保量保持行业第一，运营管理超27万间，超13万间房源纳入保障性租 赁住房，服务企业客户超6200家，运营盘活万科及外部国资国企存量房源超8300间。 ...

巩固综合住区业务的同时，万科经营服务业务稳健增长，多赛道保持行业领先竞争力。万物云上半年实 现营收182亿，保持行业领先的存量住宅市场拓展能力，通过业内首创"弹性定价"模式拓展项目超20 个。万科长租公寓规模、效率、纳保量保持行业领先，运营管理超27万间，超13万间房源纳入保障性租 赁住房，服务企业客户超6200家，运营盘活万科及外部国资国企存量房源超8300间。商业业务方面，上 半年客流、销售、坪效等关键指标稳步增长，整体出租率超93%；物流业务出租率行业领先，持续提升 运营能力，上半年库内运营、运输等服务收入同比增长43%。 坚决行动，全力以赴重回健康发展。8月22日晚，万科发布2025年度半年报，实现营收1053亿，销售收 入近700亿，高质量交付超4.5万套，销售回款率超100%，多地项目开盘去化率超9成，完成大宗交易签 约金额超60亿，盘活存量资源回款近60亿，2023年以来累计盘活可售货值近800亿。同时，上半年万科 经营服务业务全口径收入284亿，经营效益保持行业前列。自身努力的同时，万科也获得大股东及各方 的大力支持，截至目前，万科已如期完成243.9亿公开债偿还，2027年之前已无境外公开债 ...