股东大会核心议案 - 万科举行2025年第一次临时股东大会 新任董事长黄力平首次以该身份公开亮相 [3] - 股东大会对深铁集团向公司提供不超过220亿元额度股东借款的议案进行表决 借款用于偿还公开债本息及指定借款利息 [3] - 截至目前深铁集团已提供无抵质押担保借款总金额为213.76亿元 万科后续需对已发生借款提供抵质押担保 [3] 管理层对议案的说明 - 管理层表示资产抵质押是借款合同原有约定 是市场化法治化原则的体现 本次是申请获得股东授权以完善手续 [4] - 前期大股东为避免审批程序延误资金到位时间已先行提供部分资金 本次集中申请授权是为完成股东会程序 [4] - 董事长黄力平表示公司将凝心聚力有序化解风险 深铁作为大股东将帮助公司摆脱困境重回健康发展轨道 [4] 公司经营表现 - 万科1-10月销售金额1152.8亿元 经营服务业务收入同比略有增长 [5] - 具体表现包括上海高福云境项目创公司近年单日单盘销售纪录 万物云整体收入同比增长3% 长租业务出租率超94% [5] - 公司借助政策支持推进资源盘活 前10月新增可售货值228亿元 [5] 公司面临的挑战与应对策略 - 管理层坦言经营压力尚未有效缓解 困难客观存在 未来将继续发挥产品服务优势优化管理提升效益 [5] - 公司将在各方支持下通过资本运作手段剥离与战略关联度不高业务和资产 改善现金流和资债结构 [5] - 公司认为随着政策持续落实合理住房需求兑现 行业有望逐步走出调整周期迈向稳健发展新阶段 [5]

公司当前面临的挑战 - 公司第三季度单季归母净亏损超过160亿元，正处于创业以来最困难的时期 [2] - 公司处于消化过去“三高”负担的阵痛期，经营业绩持续承压，经营压力尚未有效缓解 [2] - 公司面临偿债高峰期的资金压力，流动性安全面临挑战 [3] 大股东的支持措施 - 大股东深铁集团今年以来已累计向公司提供了约308亿元的股东借款 [3] - 深铁集团提供的借款期限和利率均优于公司从金融机构获得的条件，为低成本、长周期的资金 [4] - 支持建立在严格的市场化、法治化原则之上，公司需拿出资产进行抵质押以提供担保 [4] 公司的战略方向与业务表现 - 未来战略方向是坚持战略聚焦，落实推动房地产高质量发展的要求 [5] - 1-10月，公司实现销售金额1152.8亿元，上海“高福云境”项目创近年单日单盘销售记录 [5][6] - 经营服务业务成为新增长来源：万物云整体收入同比增长3%，长租公寓业务出租率超过94% [6] 公司的内部管理与资本运作 - 公司进行组织变革，将管控层级从“三级半”压缩至“两级”，以提升决策效率 [6] - 旨在构建治理规范、内控有效、阳光透明的机制，平衡强化管控与保持活力 [6] - 将通过剥离部分与战略关联度不高的业务和资产来改善现金流和资债结构 [6] 资源盘活与未来竞争力 - 通过“收-调-供”、指标优化等方式盘活存量资源，前10个月新增可售货值228亿元 [7] - 强调科技赋能，应用新一代信息技术和绿色低碳技术打造有竞争力的产品与服务 [7] - 行业未来将构建多层次的住房供应体系，“好房子、好服务”是未来竞争力的基石 [5] 行业展望与管理层判断 - 行业调整周期将是一个逐步走出、缓慢而艰难爬坡的过程 [2][8] - 《十五五规划建议》提出优化保障性住房和增加改善性住房供给，将创造更多有效需求 [5] - 优质的产品具有穿越周期的能力，市场缺乏的是“好房子”而非房子 [6]

公司财务与流动性状况 - 第三季度单季归母净亏损超过160亿元，公司处于创业以来最困难的时期[1] - 大股东深铁集团今年以来累计提供约308亿元股东借款，借款期限和利率优于金融机构条件，为万科争取了时间和空间[2][3] - 公司后续将进一步剥离部分与战略关联度不高的业务和资产，并通过“收-调-供”、指标优化等方式盘活存量资源，前10个月新增可售货值228亿元[5] 公司战略与管理调整 - 未来战略方向为坚持战略聚焦，落实“推动房地产高质量发展”的要求[4] - 公司进行组织变革，将管控层级从“三级半”压缩至“两级”，以缩短管理链条，提升决策效率[5] - 强调“科技赋能”，应用新一代信息技术和绿色低碳技术打造具有竞争力的产品与服务[6] 业务运营与市场表现 - 1-10月实现销售金额1152.8亿元，上海“理想之地”项目入选住建部首批好社区案例，上海“高福云境”项目创近年单日单盘销售记录[4] - 经营服务业务成为新增长点：万物云整体收入同比增长3%，长租公寓业务出租率超过94%，物流业务战略客户占比持续优化[5] - 行业未来将构建多层次的住房供应体系，“好房子、好服务”被视为未来竞争力的基石[4] 行业展望与公司定位 - 行业处于调整周期，走出调整被判断为一个逐步的过程[1][7] - 旧的依靠高杠杆、高周转的模式已失效，公司需在新的市场环境中重塑坐标[3] - 公司处于消化过去“三高”负担的阵痛期，经营业绩将持续承压，需要各方保持信心和耐心共同应对[1][7]

公司治理与股东支持 - 万科于11月20日举行2025年第一次临时股东会，新任董事长黄力平首次以该身份公开亮相 [1] - 会议核心议题是表决关于深铁集团向万科提供不超过220亿元股东借款额度的框架协议议案 [3] - 截至会议时，深铁集团已向万科提供无抵质押担保借款总金额为213.76亿元，后续万科需对已发生借款提供抵质押担保 [3] - 管理层解释，资产抵质押是借款合同原有约定和常规安排，此次申请授权是为完善手续，前期大股东为及时满足资金需求已先行提供资金 [3] - 董事长黄力平表示，深铁集团作为大股东将与各方一起帮助公司有序化解风险，推动其重回健康发展轨道 [5] 公司经营与财务表现 - 公司1-10月销售金额为1152.8亿元，经营服务业务收入同比略有增长 [5] - 具体经营亮点包括：上海高福云境项目创近年单日单盘销售纪录，万物云整体收入同比增长3%，长租业务出租率超过94% [5] - 公司借助政策支持推进资源盘活，前10个月新增可售货值228亿元 [5] - 管理层坦言经营压力尚未有效缓解，未来将继续优化管理以提升效益 [5] - 公司计划在各方支持下，通过资本运作剥离部分与战略关联度不高的业务和资产，以改善现金流和资债结构 [5] 行业前景与公司挑战 - 董事长黄力平指出，在房地产新旧发展模式转换过程中，消化过去“三高”阶段形成的负担必然有阵痛期，公司发展面临严峻挑战，经营业绩将持续承压 [4] - 公司认为，随着政策持续落实，合理住房需求逐步兑现，行业有望逐步走出调整周期，迈向稳健发展新阶段 [5]

股东支持与融资安排 - 大股东深铁集团提供不超过220亿元股东借款额度，用于偿还公司公开债本息及指定借款利息 [3] - 截至目前深铁集团已提供无抵质押担保借款总金额为213.76亿元 [3] - 公司后续需对已发生借款提供抵质押担保，否则深铁有权要求提前偿还借款本息 [3] 公司经营业绩表现 - 公司1—10月销售金额达1152.8亿元，经营服务业务收入同比略有增长 [5] - 万物云整体收入同比增长3%，长租业务出租率超94%，长租期客户占比显著提升 [5] - 前10月新增228亿元可售货值，物流业务战略客户占比持续提升 [5] 未来发展战略规划 - 公司将从城市聚焦、业务组合、发展模式、产品定位、科技赋能五方面综合施策推动高质量发展 [4] - 坚持规范运作构建更加规范高效的治理机制，将管控层级从"三级半"压缩至"两级" [4][5] - 坚持科技赋能应用新技术打造竞争力产品，加快场景培育提升多元场景开发经营能力 [4][5] 行业趋势与管理层展望 - 管理层认为行业有望随政策落实逐步走出调整周期迈向稳健发展新阶段 [6] - 公司坦言经营压力尚未有效缓解但将发挥产品服务优势优化管理提升效益 [6] - 公司正通过资本运作手段剥离与战略关联度不高业务资产改善现金流和资债结构 [6]

公司管理层变动 - 董事长辛杰于2025年10月12日因个人原因辞去非执行董事及董事长职务，辞职后不再担任公司任何职务 [1] - 董事会选举黄力平担任新任董事长，任期至第二十届董事会任期届满止 [1] - 新任董事长黄力平为公司现任董事、审计委员会委员，并自2021年6月起担任公司董事，其亦为深铁集团党委副书记、董事、总经理 [4][5] 公司经营与财务状况 - 公司上半年实现营业收入1053亿元，综合住区业务销售收入近700亿元 [6] - 公司上半年高质量交付超4.5万套住房，销售回款率达到100%，多地项目开盘去化率超过90% [6] - 公司上半年公开债全部如期兑付，2027年之前已无境外公开债到期 [5] - 自2023年以来，公司通过存量盘活优化货值约785亿元，累计实现新增销售超200亿元；上半年通过存量盘活优化和新增产能近百亿元，盘活回款近60亿元 [6] - 自2022年以来，公司所有新项目均纳入全周期投后管理，新项目投资兑现度达到85% [6] 各项业务发展情况 - 万物云上半年实现营业收入182亿元，保持行业领先的存量住宅市场拓展能力 [6] - 长租公寓业务规模、效率、纳保量保持行业第一，商业业务上半年客流、销售、坪效等关键指标稳步增长 [6] - 物流业务出租率保持行业领先，库内运营、运输等服务收入同比增长43% [6] 科技创新与应用 - 在智能建造领域，公司首创的图纸大模型已成为行业级应用，服务内外部项目超1000个，为近百家行业伙伴提供线上审图服务 [7] - 万物云“灵石”边缘服务器系统可实现社区设备95%在线动态监测，“飞鸽”工单系统构建了行业最大的工单实时响应网络 [7] - 长租公寓品牌泊寓运营实现全面自动化，项目前台GOP利润率长期保持在89%以上 [7] - 公司与深铁合作上线全球首例“机器人自主搭乘地铁为商家配送货”试点，由万纬物流集成研发的机器人利用地铁空闲时间进行配送 [7]

核心业绩表现 - 上半年营业收入1053.2亿元，同比下滑26.2% [1] - 归母净利润亏损119.47亿元，同比下降21.3% [1] - 合同销售金额691.1亿元，销售回款率超过100% [1] - 完成超4.5万套房屋交付 [1] 业务板块分析 - 房地产开发业务收入844.4亿元，同比减少31.57%，毛利率8.7% [2][5] - 物业服务收入170.9亿元，同比增长6.82%，毛利率13.94% [3][5] - 其他业务收入37.97亿元，同比增长12.32%，毛利率20.24% [5] - 经营服务业务收入占比超20%，整体实现正向利润贡献 [9][10] 销售与区域分布 - 销售面积538.9万平方米，销售金额691.1亿元，同比均下降超40% [6] - 上海区域销售金额250.5亿元，占比34.8% [6] - 南方区域销售金额156.45亿元，占比22.64% [6] - 北京区域销售金额8.68亿元，占比11.82% [6] 资产减值与存货状况 - 计提各类减值准备54.49亿元，减少归母净利润44.78亿元 [8] - 存货金额4625亿元，其中现房库存1171.3亿元，占比25.3% [8] - 存货跌价准备51.14亿元，涉及深圳、广州、重庆等地项目 [8] 债务与现金流 - 短期有息负债1553.67亿元，现金及等价物余额693.48亿元 [11] - 经营活动现金流量净流出30.39亿元，筹资活动现金净流量为负 [11] - 一年内到期境内债务241.74亿元，占比86.81% [11] - 12月份需偿还58.71亿元债务 [11] 股东支持与债务化解 - 大股东深铁集团提供8次借款，总额236.51亿元，利率2.34% [13][14] - 已偿还243.9亿元公开市场债务，2027年前无到期境外公开债 [1][13] - 通过库存股清仓回笼资金4.79亿元 [15] - 完成13宗大宗交易，签约金额64.3亿元，回款57.5亿元 [15] 战略转型与管理调整 - 建立"3+3"战略退出渠道，包括商业、公寓、物流REITs及PRE-REITs基金 [17] - 深铁集团董事长辛杰接任董事会主席，进入国资深度管理模式 [18] - 与深铁集团合作推进"轨道+社区""轨道+物流"等城市服务新模式 [19][20]

公司财务表现 - 2025年上半年实现营业收入1,053.2亿元，同比下降26.2% [8][15] - 归属于上市公司股东的净亏损119.5亿元，同比收窄21.3% [8][15] - 基本每股亏损1.01元，同比下降21.3% [15] - 房地产开发及相关资产经营业务收入844.4亿元，占比80.2%，毛利率8.7%（补回折旧摊销后为12.4%） [15][16] - 物业服务收入170.9亿元，占比16.2%，毛利率13.9% [15] 销售与交付情况 - 实现销售面积538.9万平方米，销售金额691.1亿元，同比分别下降42.6%和45.7% [17] - 在15个城市销售金额排名前三，首开项目去化率最高达9成以上 [17] - 完成超4.5万套房屋交付，51个项目实现"交付即交证" [7][19] - 已售未结算资源1,457.9万平方米，合同金额1,843.3亿元 [19] 业务板块发展 - 物业服务收入181.68亿元（含内部交易），同比增长3.1%，蝶城数量增至683个 [26] - 租赁住宅业务收入18.0亿元，同比增长4.1%，管理27.3万间公寓，出租率93.3% [28][29] - 商业业务收入41.0亿元，开业项目179个，出租率93.2%，客流增长7.8% [32] - 物流仓储业务收入20.7亿元，同比增长6.7%，冷链收入增长23.0% [34] 资产盘活与融资 - 完成13个大宗资产交易，签约金额64.3亿元 [7][36] - 通过存量盘活回款57.5亿元，近三年累计盘活项目64个，涉及货值785亿元 [7][20] - 新增融资249亿元，大股东深铁集团累计提供238.8亿元股东借款 [7] - 顺利完成243.9亿元公开债务偿还，2027年前无境外公开债到期 [7] 行业环境 - 全国商品房销售金额同比下降5.5%，降幅较上年同期收窄19.5个百分点 [6][9] - 百强房企销售金额同比下降11.8%，降幅收窄29.8个百分点 [9] - 土地成交溢价率10.1%，同比提高5.9个百分点 [9] - 政策持续释放积极信号，推动市场止跌回稳 [9] 科技创新与应用 - "图云"产品服务459个内部项目和693个外部项目，管理115万张图纸 [39] - AI数字工程管理平台覆盖310个项目，完成智能巡检10.38万次 [39] - 自研"斗拱BIM软件"应用于住宅和办公项目设计 [40] - 与深铁合作开发"轨道交通+机器人配送"系统，实现地铁无人配送 [40] 战略规划 - 聚焦主业和重点城市布局，加速资产处置和业务优化 [46] - 向新模式切换，激活存量资产效能，改善资债结构 [46] - 依托科技创新打造新质生产力，强化产品体验 [46] - 深化与深铁集团等战略伙伴的产业协同 [37][46] 公司治理 - 董事会审议通过半年度报告及不派息决议 [51][52] - 计提减值准备541,953.67万元，转回144,251.18万元 [54] - 修订信息披露管理等公司治理制度 [57] - 调整组织架构和管控体系 [60]

财务表现 - 上半年实现营收1053亿元 销售收入近700亿元[1] - 销售回款率超100% 多地项目开盘去化率超90%[1] - 完成大宗交易签约金额超60亿元 盘活存量资源回款近60亿元[1] - 2023年以来累计盘活可售货值近800亿元[1] - 经营服务业务全口径收入284亿元[1] - 新项目投资兑现度达85% 平均销售毛利率达16%[2] 债务管理 - 如期完成243.9亿元公开债偿还[1] - 2027年之前已无境外公开债到期[1] 运营效率 - 开发业务实现管理费用和营销费用双下降[1] - 万物云 长租公寓 商业业务和万纬物流均实现行政开支等费用下降[1] - 万物云上半年实现营收182亿元[3] - 长租公寓运营管理超27万间 超13万间房源纳入保障性租赁住房[3] - 商业业务整体出租率超93%[3] - 物流业务出租率行业领先 库内运营等服务收入同比增长43%[3] 产品与服务 - 迭代"三好"住宅产品标准 上海理想之地入选住建部好社区案例[2] - 上半年交付房屋超4.5万套 超50个项目实现"交付即交证"[2] - 万物云通过"弹性定价"模式拓展项目超20个[3] - 长租公寓服务企业客户超6200家 运营盘活存量房源超8300间[3] 科技创新 - 图纸大模型服务内外部项目超1000个 为近百家行业伙伴提供线上审图服务[4] - 累计完成智能巡检超32万次[4] - "飞鸽"工单系统覆盖超3000个住宅项目[4] - 泊寓运营实现全面自动化 项目前台GOP利润率长期保持在89%以上[4] 战略合作 - 与深圳地铁置业集团签署深铁项目租赁运营合作框架协议[5] - 与深铁合作开展全球首例机器人自主搭乘地铁配送货试点[5] - 未来将在TOD综合开发 商业运营 工程代建等领域探索更多合作机会[5] 行业地位 - 经营效益保持行业前列[1] - 长租公寓规模 效率 纳保量保持行业第一[3] - 保持行业领先的存量住宅市场拓展能力[3]