文章核心观点 - 中建·玖玥府通过开放现房实景示范区，展示了其产品力与兑现力，旨在重新锚定现房品质基准，项目热销源于对改善客群需求的深刻把握与高品质产品呈现 [1] 项目市场表现与定位 - 2024年，项目以签约640套的销售成绩，跻身北京住宅销售套数第二名，稳居西红门板块标杆红盘之位 [1] - 项目持续热销的基础在于其品质基因以及对当代改善客群审美与深层需求的深刻调研和呈现 [1] - 项目客户主要分为两类：注重生活品质、精装、科技化、智能化及会所配套的年轻“阳光精英家庭”，以及注重公共区域配套服务和园林体验的二次或多次置业客户 [1] 产品设计与建造标准 - 项目敢于在销售周期无保留地真实呈现产品细节、园林实景及完整生活场域，印证其产品力与兑现力 [1] - 项目呈现“全实景生活场”的底气源自公司一以贯之的产品逻辑、严苛的建造标准以及可被验证的作品谱系 [1] - 建筑立面采用铝板线条与高端涂料彰显质感，整体建筑严格遵循绿建三星标准 [2] - 公司从客户真实需求出发，以“99项精工细节”为基石，在社区规制、建筑工艺、园林景观、空间功能、会所服务等维度全面铺展 [1] 社区配套与生活体验 - 社区大门以“生命之翼”的意象实景还原，勾勒出极具辨识度的归家界面 [2] - 项目认为“好房子”不局限于物理空间，需打造更有价值感和获得感的丰盈生活平台 [2] - 在项目1500平方米的会所空间内，涵盖恒温泳池、棋牌空间、健身运动、业主食堂等一系列功能，旨在为业主构建有温度的生活体验 [2] - 园林设计融合“好房子”和“好服务”理念，以“逍遥十四景”为载体，呈现不同功能空间，集结成高品质生活场域 [2] 公司战略与未来计划 - 项目明年将迎来交付季，公司表示将以央企担当把精工基因融入城市发展脉络，持续引领人居标准 [2]

行业趋势与市场背景 - 房地产行业回归理性，置业者更愿意为可见可感的真实品质买单，“好房子”的建造标准成为市场关注核心 [1] - “所见即所得”的现房确定性，成为企业最具分量的价值压舱石 [1] - 市场已经从“卖房子”转变为“卖生活方式”，现房能让客户真实感受生活场景，产生对未来的期待 [7] 公司战略与品牌实力 - 公司依托中建集团、中建二局的全产业链优势，构建了从标准制定到实景落地的全链条品质管控体系 [2] - 公司聚焦一线城市，同时在不同城市进行多点布局，被行业人士认为“安全性更强一些” [2] - 公司从前期投拓到产品、设计、营销，被评价为综合竞争力很强的团队 [2] - 公司凭借企业责任心和精工匠心，从容应对现房对开发商的考验，现房更能体现其责任感和综合实力 [7] 项目产品力与设计理念 - 项目以“全实景生活场”呈现，底气源自一以贯之的产品逻辑、严苛的建造标准及可被验证的作品谱系 [2] - 项目基于对当代改善客群需求的深刻调研，客户主要为注重生活品质的“阳光精英家庭”和关注公共配套的二次/多次置业者 [3] - 项目以“99项精工细节”为基石，在社区规制、建筑工艺、园林景观、空间功能、会所服务等维度全面铺展精工理念 [3] - 建筑立面采用铝板线条与高端涂料，整体建筑严格遵循绿建三星标准，并甄选健康建材 [3] - 项目认为好房子需以空间为载体打造更有价值感和获得感的丰盈生活平台，不局限于物理空间 [4] 项目配套设施与生活场景 - 项目拥有约1500平方米的会所空间，涵盖恒温泳池、棋牌空间、健身运动、业主食堂等一系列功能 [5] - 园林设计以“逍遥十四景”为载体，呈现不同的功能空间，融合“好房子”和“好服务”的理念 [5] - 项目从“造房子”到“造生活”，旨在为业主构建更有温度的社区生活体验 [5][7] 项目区位价值与市场表现 - 项目所在的北京西红门板块是南中轴延长线的核心关键节点，已从城乡接合部发展为现代化新城 [6] - 西红门西临大兴新城拓展区，东接经开区，有机会承载高附加值产业的人才外溢 [6] - 在城南发展行动计划带动下，板块基础设施迎来跃迁式发展，交通、商业、教育等配套正在兑现 [6] - 项目吸引了来自丽泽、金融街等北京核心区域的客户 [6] - 从玖合府到玖玥府，再到运河玖院，公司项目都收获了很好的市场表现 [2] - 玖玥府项目持续热销 [3] 现房模式的机遇与挑战 - 现房最大的优势是确定性和安全感，帮助置业者规避开发、建设过程中的风险 [6] - 现房对于企业是很大的考验，呈现规模更大，细节呈现难度更大，细微瑕疵可能导致客户放弃选择 [7] - 项目现房实景示范区的呈现，被评价为比效果图感觉还要好 [2] - 项目为现房的价值显现树立了典范，其园林和现房呈现能让客户真实感受生活场景 [7] - 项目明年将迎来交付季 [7]

行业趋势与市场背景 - 房地产行业正回归理性，置业者更愿意为可见可感的真实品质买单，“好房子”的建造标准成为市场关注的核心[1] - “所见即所得”的现房确定性，成为企业最具分量的价值压舱石[1] - 市场已经从“卖房子”转变为“卖生活方式”，现房能让客户真实感受到生活场景，产生对未来的期待[15] 公司项目表现与市场定位 - 中建·玖玥府项目自入市以来显现出强劲的“热销体质”，2024年以签约640套的佳绩，跻身北京住宅销售套数TOP2，稳踞西红门标杆红盘之位[3] - 公司在北京市场进行多盘联动深耕的布局，聚焦一线，同时在不同城市进行多点布局，安全性更强[5] - 从玖合府到玖玥府，再到运河玖院，都收获了很好的市场表现，公司团队从前期投拓到产品设计甚至到营销，综合竞争力很强[7] 产品策略与品质管控 - 公司依托中建集团、中建二局的全产业链优势，构建了从标准制定到实景落地的全链条品质管控体系[3] - 项目敢于在销售周期将产品细节、园林实景乃至完整的生活场域真实呈现，是对产品力与兑现力的最佳印证[3] - 项目以“99项精工细节”为基石，在社区规制、建筑工艺、园林景观、空间功能、会所服务等维度全面铺展精工理念[9] - 建筑立面采用铝板线条与高端涂料，整体建筑严格遵循绿建三星标准，依托中建二局“智能建造”和精益求精理念，甄选健康建材[9] 客户洞察与需求满足 - 项目客户主要分为两类：一类是年轻的“阳光精英家庭”，更注重生活品质，对精装、科技化、智能化、会所配套等细节很关注；另一类是二次或多次置业客户，关注点在于公共区域的配套服务和园林带来的生活体验[7] - 客户对生活品质和品位有更高的、个性化的需求，整体上对生活是不妥协的[9] - 很多客户是卖掉市里的房子置换到该项目，期待感受到一种更新的生活体验[9] 项目配套与生活场景营造 - 项目拥有约1500平方米的会所空间，涵盖了恒温泳池、棋牌空间、健身运动、业主食堂等一系列使用功能，为业主构建更有温度的社区生活体验[9] - 在园林设计中，项目融合“好房子”和“好服务”的理念，以“逍遥十四景”为载体，呈现不同的功能空间，集结成高品质感、高获得感的生活场域[10] - 对好房子的期待已不局限于物理空间架构，而是要以空间为载体打造更有价值感和获得感的丰盈生活平台[9] 区域价值与板块优势 - 项目所在的西红门板块是北京楼市的热门区域，是南中轴延长线一个核心的关键节点，战略定位已从城乡接合部发展成为北京向南拓展的重要城市发展轴带上的现代化新城[11] - 西红门西临大兴新城拓展区，东接经开区，有机会承载高附加值产业的人才外溢[11] - 在城南发展行动计划的带动下，西红门享受了更多规划利好，板块基础设施迎来跃迁式发展[11] - 很多来自丽泽、金融街和其他核心区域的客户选择该项目，这与西红门片区交通、商业、教育等配套的兑现紧密相关[13] 现房时代的挑战与公司应对 - 现房最大的优势是确定性和安全感，确定性是所见即所得，安全感则是因为现房帮助置业者规避了开发、建设过程中的一系列风险[13] - 现房对于企业是很大的考验，因为现房呈现规模更大，细节呈现的难度也更大，客户可能会因为微小的瑕疵放弃选择一个项目[15] - 公司从拿地到开盘，再到现房呈现，从“造房子”到“造生活”，正凭借企业责任心和精工匠心，从容应对市场的考验[15] - 现房更能体现公司的责任感和综合实力，项目为现房的价值显现树立了标杆[15] - 项目明年将迎来交付季，公司表示将继续以央企的担当与深耕，将精工基因融入城市发展脉络[15]

行业趋势 - 房地产市场正步入“现房时代”，置业逻辑从效果图想象转向实景呈现的“确定性”[1] - 位于北京四环价值链沿线的西红门板块，已从“价值洼地”跃升为内城改善的优质选择，目前仍是北京最具潜力与成长性的片区之一[10] 公司项目表现 - 中建·玖玥府项目在2024年以签约640套的业绩，荣登南城销售冠军[1] - 项目二期以“全维现房实景”姿态回归，是对“西红门业绩之王、产品力标杆”市场赞誉的回应[1] 产品与品质兑现 - 项目将图纸构想全维度转化为可感知的质感、可沉浸的园林及可享有的日常生活，提供“眼见为实”的安心保障[2] - 建筑立面以银色与灰色为主基调，实景还原“生命之翼”意象[2] - 社区园林以《逍遥游》为灵感，打造“逍遥十四景”，并配备约1500平方米的下沉式会所，内含恒温泳池、健身房等多功能空间[4] - 二期产品线新增建面约75平方米至158平方米的户型，在空间尺度、功能布局与动线规划上全面升级[6] - 项目交付标准涵盖德系精工厨电卫浴、华为全屋智能家居系统、五重垂直收纳系统及天然奢石台面等配置[8] - 项目背后依托中建二局的严苛建造标准与“智能建造”体系，确保“所见即所得”[9] 区域价值与项目定位 - 西红门板块是南中轴发展核心带，拥有地铁4号线、19号线双轨交通，高效接驳金融街、丽泽商务区等核心商务区[10] - 区域配套包括荟聚、山姆、宜家等旗舰商业集群，南苑森林湿地公园生态资源，以及引入的双名校资源[10] - 中建·玖玥府以均价“6万+”的价格，兑现“10万+”的品质标准，重新锚定了板块的产品力高度[10] - 项目对标一线城市豪宅标准，旨在更新区域生活方式，并拉升西红门整体的价值基准[14] 市场活动 - 项目计划于12月16日举办现房实景示范区开放暨媒体品鉴沙龙，主题为“盛境序新 玖鉴不凡”，旨在深度聚焦项目的“现房实景力”和“品质生活观”[14]

地块出让概况 - 北京通州一组团地块以74.91亿元起始价出让，总用地面积11.28公顷，规划建筑规模超26万平方米，是通州近年来规模最大的综合体项目 [1] - 地块由中建玖合以底价摘得，该公司为中建二局旗下地产开发平台，母公司为中国建筑（601668 SH）[5] - 地块内含八个子地块，其中七个为R2二类居住用地，容积率在2 1～2 4之间，建筑规模介于2 58万～5 38万平方米，限高100米 [2] 地块规划要求 - 居住用地需配建1 38万平方米的家园中心，包含社区卫生服务中心、养老及助残中心等设施，建成后无偿移交区政府管理 [2] - 规划要求设置二层连廊、强化建筑群组第五立面设计、鼓励商业内街设置、打造特色滨水景观界面等 [3] - 规划允许在保持建筑规模总量不变前提下，各住宅地块可直接进行统筹平衡，合理调整建筑规模指标 [4] 地块区位优势 - 地块位于副中心核心区，距离北京市委、市政府500米左右，滨北运河北岸，享有河景生态资源 [4] - 交通便利，距离地铁6号线北运河东站约500米，距离在建地铁22号线/平谷线约400米 [4] - 居住地块统一享有100米限高条件，此高度在北京住宅地块中较为罕见 [4] 区域市场竞争 - 通州区土拍近期一改往年底价成交态势，4月以来已有两宗高溢价地块出让，溢价率分别达16 28%和21 94% [1][6] - 区域内在售项目招商云璟揽阅成交均价约5 89万元/平方米，金隅花溪云锦网签均价约5 5万元/平方米，招商璀璨公元销售均价约5 73万元/平方米 [6] - 新入市项目如中铁建所持地块成交楼面价约3 58万元/平方米，招商八里桥双子地块楼面价为3 12万元/平方米 [7] 开发商背景 - 中建玖合近两年甚少在北京拿地，上一次在京拿地为2023年6月以54 05亿元摘得大兴西红门宅地，开发为中建·玖玥府，目前去化近八成，成交均价6 1万元/平方米 [5][6]