2025年深圳房地产市场运行特征总结 - 行业核心观点：2025年深圳房地产市场整体呈现“以价换量”特征，刚需主导成交，改善性需求旺盛，二手房市场占比提升，核心地段优质房产价值凸显 [1][4][6] 新房市场：现房销售占比提升，市场分化明显 - 2025年深圳一手住宅网签总量为37879套，其中预售网签24549套，同比下降35%，现售网签13330套，同比上涨28%，现房销售占比提升 [2] - 一手住宅预售网签均价为5.31万元/平方米，同比下降1.7%，降幅较上一年收窄 [2] - 新房市场月度走势呈“前高中低后翘尾”，1月网签量突破5000套，3-4月超3500套，5月后多在2000-3000套徘徊，12月因顶豪入市及促销小幅上涨 [3] - 龙岗、宝安、龙华三区成为新房成交主力区域，网签量均超过7000套，光明区以5272套位居第四 [3] - 市场出现香港购房群体趋势，有项目接待10余批超20人的港人看房团，工作在香港、生活在深圳成为新动向 [3] 二手房市场：连续站稳荣枯线，刚需主导成交 - 2025年深圳二手房网签量达56217套，同比上涨3.2%，二手房录得量69773套，同比上涨4.3% [4] - 二手住宅成交均价为5.9万元/平方米，同比下降6.3%，呈现“以价换量”走势 [4] - 二手房录得量连续10个月站稳“荣枯线”（5000套以上），其中3月录得7703套，12月录得6612套较上月增长14.8% [4] - 2025年二手住宅网签量占全市住宅网签总量比例达到60%，较2024年提升7个百分点 [4] - 除福田、南山外，各区二手住宅网签量同比均上涨，龙岗网签量13446套稳居第一，福田、南山、罗湖网签量均超8000套 [4] 成交结构：刚需占比提升，改善需求亦旺盛 - 2025年深圳总价500万以下房源成交占比达59.4%，较2024年提升2.8个百分点，刚需成交占比进一步提升 [5] - 同时，总价1500万以上的高端改善型成交占比也出现小幅上涨 [5] - 在政策支持下，购房门槛及成本降低，总价与月供适配性增强，刚需与改善需求持续入场 [6]

行业趋势与市场背景 - 房地产行业正回归理性，置业者更愿意为可见可感的真实品质买单，“好房子”的建造标准成为市场关注的核心[1] - “所见即所得”的现房确定性，成为企业最具分量的价值压舱石[1] - 市场已经从“卖房子”转变为“卖生活方式”，现房能让客户真实感受到生活场景，产生对未来的期待[15] 公司项目表现与市场定位 - 中建·玖玥府项目自入市以来显现出强劲的“热销体质”，2024年以签约640套的佳绩，跻身北京住宅销售套数TOP2，稳踞西红门标杆红盘之位[3] - 公司在北京市场进行多盘联动深耕的布局，聚焦一线，同时在不同城市进行多点布局，安全性更强[5] - 从玖合府到玖玥府，再到运河玖院，都收获了很好的市场表现，公司团队从前期投拓到产品设计甚至到营销，综合竞争力很强[7] 产品策略与品质管控 - 公司依托中建集团、中建二局的全产业链优势，构建了从标准制定到实景落地的全链条品质管控体系[3] - 项目敢于在销售周期将产品细节、园林实景乃至完整的生活场域真实呈现，是对产品力与兑现力的最佳印证[3] - 项目以“99项精工细节”为基石，在社区规制、建筑工艺、园林景观、空间功能、会所服务等维度全面铺展精工理念[9] - 建筑立面采用铝板线条与高端涂料，整体建筑严格遵循绿建三星标准，依托中建二局“智能建造”和精益求精理念，甄选健康建材[9] 客户洞察与需求满足 - 项目客户主要分为两类：一类是年轻的“阳光精英家庭”，更注重生活品质，对精装、科技化、智能化、会所配套等细节很关注；另一类是二次或多次置业客户，关注点在于公共区域的配套服务和园林带来的生活体验[7] - 客户对生活品质和品位有更高的、个性化的需求，整体上对生活是不妥协的[9] - 很多客户是卖掉市里的房子置换到该项目，期待感受到一种更新的生活体验[9] 项目配套与生活场景营造 - 项目拥有约1500平方米的会所空间，涵盖了恒温泳池、棋牌空间、健身运动、业主食堂等一系列使用功能，为业主构建更有温度的社区生活体验[9] - 在园林设计中，项目融合“好房子”和“好服务”的理念，以“逍遥十四景”为载体，呈现不同的功能空间，集结成高品质感、高获得感的生活场域[10] - 对好房子的期待已不局限于物理空间架构，而是要以空间为载体打造更有价值感和获得感的丰盈生活平台[9] 区域价值与板块优势 - 项目所在的西红门板块是北京楼市的热门区域，是南中轴延长线一个核心的关键节点，战略定位已从城乡接合部发展成为北京向南拓展的重要城市发展轴带上的现代化新城[11] - 西红门西临大兴新城拓展区，东接经开区，有机会承载高附加值产业的人才外溢[11] - 在城南发展行动计划的带动下，西红门享受了更多规划利好，板块基础设施迎来跃迁式发展[11] - 很多来自丽泽、金融街和其他核心区域的客户选择该项目，这与西红门片区交通、商业、教育等配套的兑现紧密相关[13] 现房时代的挑战与公司应对 - 现房最大的优势是确定性和安全感，确定性是所见即所得，安全感则是因为现房帮助置业者规避了开发、建设过程中的一系列风险[13] - 现房对于企业是很大的考验，因为现房呈现规模更大，细节呈现的难度也更大，客户可能会因为微小的瑕疵放弃选择一个项目[15] - 公司从拿地到开盘，再到现房呈现，从“造房子”到“造生活”，正凭借企业责任心和精工匠心，从容应对市场的考验[15] - 现房更能体现公司的责任感和综合实力，项目为现房的价值显现树立了标杆[15] - 项目明年将迎来交付季，公司表示将继续以央企的担当与深耕，将精工基因融入城市发展脉络[15]

行业趋势 - 房地产市场正步入“现房时代”，置业逻辑从效果图想象转向实景呈现的“确定性”[1] - 位于北京四环价值链沿线的西红门板块，已从“价值洼地”跃升为内城改善的优质选择，目前仍是北京最具潜力与成长性的片区之一[10] 公司项目表现 - 中建·玖玥府项目在2024年以签约640套的业绩，荣登南城销售冠军[1] - 项目二期以“全维现房实景”姿态回归，是对“西红门业绩之王、产品力标杆”市场赞誉的回应[1] 产品与品质兑现 - 项目将图纸构想全维度转化为可感知的质感、可沉浸的园林及可享有的日常生活，提供“眼见为实”的安心保障[2] - 建筑立面以银色与灰色为主基调，实景还原“生命之翼”意象[2] - 社区园林以《逍遥游》为灵感，打造“逍遥十四景”，并配备约1500平方米的下沉式会所，内含恒温泳池、健身房等多功能空间[4] - 二期产品线新增建面约75平方米至158平方米的户型，在空间尺度、功能布局与动线规划上全面升级[6] - 项目交付标准涵盖德系精工厨电卫浴、华为全屋智能家居系统、五重垂直收纳系统及天然奢石台面等配置[8] - 项目背后依托中建二局的严苛建造标准与“智能建造”体系，确保“所见即所得”[9] 区域价值与项目定位 - 西红门板块是南中轴发展核心带，拥有地铁4号线、19号线双轨交通，高效接驳金融街、丽泽商务区等核心商务区[10] - 区域配套包括荟聚、山姆、宜家等旗舰商业集群，南苑森林湿地公园生态资源，以及引入的双名校资源[10] - 中建·玖玥府以均价“6万+”的价格，兑现“10万+”的品质标准，重新锚定了板块的产品力高度[10] - 项目对标一线城市豪宅标准，旨在更新区域生活方式，并拉升西红门整体的价值基准[14] 市场活动 - 项目计划于12月16日举办现房实景示范区开放暨媒体品鉴沙龙，主题为“盛境序新 玖鉴不凡”，旨在深度聚焦项目的“现房实景力”和“品质生活观”[14]

政策方向与时间预测 - 未来房地产销售模式将发生根本性变革，逐步取消期房预售，转向现房销售 [1] - 这一政策方向可能在“十五五”期间逐步落地，2026年或将成为改革的关键起点 [1] 现行预售制的问题与背景 - 国内商品房销售主要实行预售制，开发商在项目早期即可销售，购房者需等待一两年甚至更久才能收房 [3] - 预售制在行业深度调整期隐患集中爆发，最突出的问题是“烂尾楼”，严重损害购房者权益并衍生社会问题 [3] - “先收钱、后交货”的模式促使部分房企盲目扩张、高杠杆运作，积累了不小的金融风险 [3] - “十五五”规划建议明确提出“加快构建房地产开发新模式”和“完善商品房开发、融资、销售等基础性制度”，权威部门表示将逐步推动预售制改革 [5] 改革影响：对购房者的影响 - 现房销售将极大降低交易风险和不确定性，购房者可以对成品房进行实地查验后再做决定 [5] - 从根本上杜绝“烂尾”风险，减少因房屋质量、规划变更等引发的纠纷，提升购房安全感 [5] 改革影响：对房地产企业的影响 - 现房销售将大幅抬高行业准入门槛和运营要求，开发商必须依靠自有资金或合规融资完成整个项目建设后才能销售回款 [6] - 资金实力弱、融资能力差、开发运营能力不强的企业将被自然淘汰 [6] - 产品力将成为竞争核心，市场竞争将从“拼图纸”、“拼概念”转向“拼实景”、“拼体验” [8] - 倒逼行业提升品质，走向精细化、高质量发展，对注重品牌和长期发展的优质房企是重塑格局的机遇 [8] 改革影响：对市场供需的影响 - 现房销售会拉长新房供应周期，从拿地、开工到建成现房通常需要更长时间 [9] - 短期内可能使新房上市量放缓，有助于消化现有库存，缓解局部地区供过于求的压力 [9] - 对稳定市场预期、防止价格大幅波动具有积极作用，长期看有利于形成更稳定的供需关系 [9] 改革实施的挑战与路径 - 取消预售制涉及房地产开发融资模式、企业运营流程、土地供应节奏等多方面配套调整 [9] - 需要政策制定者审慎设计过渡方案，并需要金融机构提供相应的融资产品创新支持，以确保行业平稳转型 [9] 改革的总体意义 - 逐步取消期房预售、推广现房销售，旨在从根源上保护购房者权益、推动房企练好内功、促进行业长期稳健发展 [11] - 随着“十五五”规划展开，一个更透明、更安全、更注重品质的“现房时代”正渐行渐近，对家庭安居和房地产市场长远健康具有重要意义 [11]

物流与出行服务 - 政策层推动"国内大循环"战略，通过以旧换新补贴扩容、特定群体补贴等政策组合提振内需，航空、物流和区域集运龙头将受益[1] - 航空业因关税反制可能暂停波音飞机引进，2025/2026年三大航机队增速或降低1.5pcts/2.1pcts至2.9%/2.9%，若延迟波音退出计划叠加航材成本上升，2025年引进增速或降至1%~2%[1] - 物流行业受益于以旧换新国补扩容及潜在消费刺激政策，顺周期龙头需求端有望改善[1] - 区域集运行业CR3达80%，财政政策推动大宗商品需求修复，运价端及亚洲区域集装箱船东或受益于内需弹性和转口需求[1] 中资美元债 - 中资美元债市场波动主因关税政策导致的流动性收紧与长端风险溢价抬升，而非信用风险变化[2] - AT1债券可能因美债利率企稳率先修复利差，建议关注国股行中短久期AT1配置机会[2] - 央企AMC美元债因境内外利差较大且收益率较高，具备配置性价比[2] 地产行业 - 现房销售改革将严控供给、稳定房价并提升品质，有利于具备开发能力和融资优势的发展商[4] 金融与ETF市场 - 2024年全球ETF规模达15.09万亿美元，中国市场存在规模小、产品单一等问题，需拓展多资产布局和创新产品类型[5] - 2025年国家队资金入场及高性价比资产需求或推动国内ETF业务快速发展[5] 航空航天 - 三大航司合计订购100架C919，海航旗下航司订购60架，国产大飞机产业进入规模化发展阶段[6] - C919欧盟认证有望年内落地，东南亚市场释放积极信号，国内配套企业将受益于国产替代推进[6] - 民航业复苏背景下，国产大飞机产业自给率不足40%，但发动机等关键技术已取得突破[6] 近期重点报告回顾 - 策略聚焦报告持续关注关税余波、核心资产及贸易战应对，强调政策博弈与资金共振对行情的影响[10][12]

商品房预售制度改革 - 2024年中央明确要求改革商品房预售制度 郑州 深圳 北京 三亚等地开始试验出让现房销售地块 推广现房销售符合时代要求 [1] - 改革虽然影响开发商周转速度 但有助于严控供给 稳定房价 提升品质 有利于在开发能力和融资渠道上有优势的发展商 [1] - 预售制初衷是增加供给快速改善居民居住环境 当前房地产市场供求关系已发生根本变化 预售制生存的市场基础(供不应求)已不存在 [3] - 发展商追求快周转陷入囚徒困境 行业整体需要控制供给 但单个公司控制供给速度可能导致其他公司通过更快周转获得更高ROE [3] - 房价持续下跌与不合时宜的预售制存在显著关联 [3] 现房销售的优势 - 现房销售有助于开发商关注产品本身而不是周转速度 避免交付问题产生 [4] - 市场需要好房子 好房子可以有好的价格 各地新房限价已基本取消 企业可通过改进开发流程和优化产品增加溢价 [4] - 现房销售"所见即所得" 烂尾问题本身不再存在 [4] - 改革或将遵循"新老划断 渐进过渡"原则 不会针对已出让允许预售的土地直接要求现房销售 [4] 土地市场趋势 - 当前土地出让核心化趋势明显 出让地块区域位置更聚焦核心城市 楼面地价普遍更高 [5] - 2025年一季度100个样本城市住宅用地成交均价同比上涨15.1% 一线城市3月土地拍卖溢价率达19.3% [5] - 预售改革并非孤立政策 同时释放住房消费需求 如降低购房贷款利率 取消购房资格限制等 [5] 行业格局重塑 - 现房销售和期房销售开发模式完全不同 前者依赖实景呈现 后者侧重样板区域打造和渠道引流 [6] - 现房时代竞争要素权重变化 产品营造能力环节更重要 拿地需更慎重 资金成本管控更重要 产品溢价能力成决定性因素 [6] - 房地产开发关键从低价快速获得资源转向满足消费者需求 与开发速度相关的要素重要性下降 [6] 投资策略 - 现售相当于全行业控制开发节奏来限产 对房价止跌回升的正面效应远大于对周转率约束的短期抑制 [8] - 房地产企业主体债务占比已明显下降 市场真实需求在释放 目前是推广现房销售较好的政策窗口期 [8] 土地成交数据 - 三亚市中心城区地块(81,749平方米)成交价161,738万元 [9] - 呼和浩特地块(124,832平方米)成交价51,238万元 [9] - 深圳宝安区地块(289,854平方米)成交价666,500万元 [9] - 北京朝阳区地块(125,853平方米)成交价638,000万元 [9] - 郑州地块(69,131平方米)成交价79,000万元 [9] - 天津地块(198,980平方米)成交价70,000万元 [9] - 深圳宝安区地块(82,300平方米)成交价340,600万元 [9] - 福州永泰县地块(37,989平方米)成交价4,000万元 [9]