地块规划与基本指标 - 北京城市副中心通州区北苑街道FZX-0404-0002地块规划综合实施方案公示 地块四至为北邻新华西街 南至中山大街 西至通惠南路 东邻帅府路 [1] - 地块用地面积约0.5公顷 地上建筑规模约1.51万平方米 [1] - 地块容积率为3.0 建筑限高51米 [3] - 规划总建筑面积1.51万平方米中 住宅建筑面积为1.41万平方米 商业配套建筑面积为0.1万平方米 [3] 地理位置与周边配套 - 地块位于通州区目前最核心 最繁华的商业街区之一的新华大街 [4] - 地块向西紧邻万达广场 向东约1公里为爱琴海购物中心 周边还有华联MALL 国泰百货等多个商业项目 [4] - 地块邻近地铁1号线通州北苑站 半小时可直达国贸 通勤便利 [4] - 周边居住氛围成熟 教育资源集中 包括中山街小学 首师大附中通州校区 通州四中等 [4] - 地块向北直线距离800米为去年的市场热点项目招商朝棠揽阅 [4] 区域市场与供应趋势 - 该地块体量不大 容积率3.0在纯居住用地中属于较高水平 [4] - 通州老城区去年多宗地块如梨园 九棵树 八里桥板块拍出了不错溢价 [4] - 区域内已入市项目如招商云璟揽阅 中铁建花语璟云 招商朝棠揽阅 金隅花溪云锦等市场表现可圈可点 [4] - 除本次公示地块外 朝棠揽阅北侧近期另有包含4幅住宅地块和1幅商业用地的居住组团公示实施方案 总建筑规模近19万平方米 [4] - 预计今年通州仍将加大老城区住宅用地供应 [4] 城市更新与片区发展 - 地块北侧隔新华西街为北京光学仪器厂老厂区 该厂区于2024年底启动城市更新改造工程 未来将变身为敞开式 花园式产业园区 [7] - 厂区改造计划包括将厂门和喷泉广场区域改建为敞开式广场 配套服务区域直通通惠河滨水空间 [7] - 规划在厂区内打造活力商业餐饮空间 并配备屋顶露台 同时在通惠河畔增加儿童游乐设施 多功能草坪和观景平台 [7] - 改造后 拥有挑高优势的三跨车间和礼堂将成为绿色科技会展会议中心 拐角楼区域将建设为绿色科技企业孵化办公区 技校区将建设专家公寓 [7]

中铁建地产高溢价拿地 - 公司以7.7552亿元、溢价率21.94%竞得通州梨园地块，综合楼面价3.58万元/平方米，创通州土拍楼面价、举牌次数及溢价率3项纪录 [2] - 地块面积1.27万平方米，地上建筑面积2.16万平方米，容积率1.7，限高45米，被评价为"小而美"且相对方正 [4] - 项目规划6栋4-16层住宅楼，总户数202户，定位"刚需+改善"，目标客群为朝阳通勤及通州本地人群 [3][5] 通州区域市场竞争格局 - 相邻项目招商云璟揽阅去化率55%，网签价5.85-6万元/平方米；金隅花溪云锦去化率21%，成交均价54789元/平方米 [6] - 3个项目合计供应近千套住宅，目标客群重叠，且花语璟云拿地成本比竞品每平方米高出7300-1万元 [7][8] - 中建玖合以74.91亿元拿下通州副中心"巨无霸"地块，双轨交优势明显，将与现有项目形成直接竞争 [9] 公司战略与财务表现 - 2024年销售额951.45亿元同比下降21.6%，但行业排名提升至第13位；总建筑面积8579万平方米，已开发7329万平方米 [11] - 2024年营收466.46亿元同比减少26.3%，净利润12.42亿元同比减少7.7%，归母净利润539.59万元同比减少95.42% [11] - 2024年在13个城市获取22个项目，权益土地价款147.32亿元，一、二线城市占比96%；西南和长三角区域贡献销售额占比68% [12] 核心城市布局动向 - 时隔3年重回北京市场，此前最近拿地为2022年昌平北七家地块 [13] - 2024年5月以24.71亿元、溢价率20.42%竞得上海松江地块；6月在成都连拿两地块，其中武侯区地块溢价率16.9% [13] - 公司战略明确"稳住规模，做优做精"，重点围绕高能级、深耕城市拓展项目 [12][13]

地块出让概况 - 北京通州一组团地块以74.91亿元起始价出让，总用地面积11.28公顷，规划建筑规模超26万平方米，是通州近年来规模最大的综合体项目 [1] - 地块由中建玖合以底价摘得，该公司为中建二局旗下地产开发平台，母公司为中国建筑（601668 SH）[5] - 地块内含八个子地块，其中七个为R2二类居住用地，容积率在2 1～2 4之间，建筑规模介于2 58万～5 38万平方米，限高100米 [2] 地块规划要求 - 居住用地需配建1 38万平方米的家园中心，包含社区卫生服务中心、养老及助残中心等设施，建成后无偿移交区政府管理 [2] - 规划要求设置二层连廊、强化建筑群组第五立面设计、鼓励商业内街设置、打造特色滨水景观界面等 [3] - 规划允许在保持建筑规模总量不变前提下，各住宅地块可直接进行统筹平衡，合理调整建筑规模指标 [4] 地块区位优势 - 地块位于副中心核心区，距离北京市委、市政府500米左右，滨北运河北岸，享有河景生态资源 [4] - 交通便利，距离地铁6号线北运河东站约500米，距离在建地铁22号线/平谷线约400米 [4] - 居住地块统一享有100米限高条件，此高度在北京住宅地块中较为罕见 [4] 区域市场竞争 - 通州区土拍近期一改往年底价成交态势，4月以来已有两宗高溢价地块出让，溢价率分别达16 28%和21 94% [1][6] - 区域内在售项目招商云璟揽阅成交均价约5 89万元/平方米，金隅花溪云锦网签均价约5 5万元/平方米，招商璀璨公元销售均价约5 73万元/平方米 [6] - 新入市项目如中铁建所持地块成交楼面价约3 58万元/平方米，招商八里桥双子地块楼面价为3 12万元/平方米 [7] 开发商背景 - 中建玖合近两年甚少在北京拿地，上一次在京拿地为2023年6月以54 05亿元摘得大兴西红门宅地，开发为中建·玖玥府，目前去化近八成，成交均价6 1万元/平方米 [5][6]

土地成交概况 - 通州区包含八个子地块的组团地块以底价74.91亿元成交，竞得方为中建玖合发展集团有限公司[1] - 规划建筑面积26.19万平方米，涵盖R2二类居住用地与F3其他类多功能用地[1] - 地块开发复杂度高，要求配建1.38万平方米家园中心及滨水景观界面等设施[1] 地块优势分析 - 允许在建筑规模总量不变前提下统筹调整各地块指标[1] - 地处副中心核心区，享有河景生态资源及双轨道交通优势（6号线、22号线/平谷线）[1] - 区域内竞品项目成交均价在5.5万元/平方米至5.89万元/平方米之间[2] 通州区土地市场动态 - 4月7日通州八里桥地块经155轮竞价以27.082亿元成交，溢价率16.28%[2] - 4月29日梨园镇地块以溢价率21.94%成交[2] - 2024年中建玖合全口径销售额131.8亿元，其中北京市场贡献53.28亿元[2] 企业战略布局 - 中建玖合通过拿下大体量地块强化北京市场投入，体现对城市副中心发展的信心[3] - 公司一线城市战略中北京销售额仅次于上海（61.85亿元）[2] - 项目推进预计将提升区域居住品质与形象[3]