商转公政策扩容 - 广州和海南近期推动"商转公"政策 广州发布《广州商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款实施办法（暂行）》征求意见稿 海南拟新增"商转公"业务模式 [1][2][3] - 目前全国已有超过30个城市逐步落地"商转公"政策 包括沈阳、郑州、佛山、邢台等 部分城市如沈阳、佛山已放宽核查要求 重庆简化办理流程 [1][4] 政策具体内容 - 广州"商转公"贷款额度不得超过原商业贷款余额与未来3个月应还本金差额 且不超过购房总价款的60% 购房总价款以原价或重新评估价较低者为准 [2] - 广州要求原商业贷款已放款5年以上 需获得银行同意转为纯公积金贷款 贷款房屋需为广州唯一住房 借款人未使用过公积金贷款 原商贷24个月内无逾期 [2] - 海南"商转公"分为"带押直转"和"自筹结清"两种模式 "带押直转"需在原商贷银行办理且连续缴存公积金满3年 "自筹结清"允许跨行办理但需先结清原商贷 [3] 政策影响分析 - "商转公"旨在降低购房者房贷利息成本 将商业银行贷款利息转为公积金利息 间接提高可支配收入促进消费 [1][4] - 广东省要求公积金个贷率低于75%时启动"商转公" 个贷率达85%采取防控措施 90%及以上暂停 各地公积金贷款上限规定对银行影响有限 [2] - 上海易居研究院指出"商转公"是降低存量房贷成本重要举措 后续将有更多城市加入 公积金政策对购房者支持力度持续加大 [4]

LPR下调核心信息 - 2025年5月20日1年期LPR下调10个基点至3.00%，5年期以上LPR下调10个基点至3.50%，为年内首次调整[1] - LPR此前已连续6个月保持稳定[1] 对企业和居民的影响 - 以100万贷款本金、30年期等额本息房贷为例，月供减少约54元，总还款额减少约2万元[3] - 公积金贷款利率此前下调0.25个百分点，与商业房贷利差扩大，有利于商业贷款利率优化调整[3] - 存量房贷利率将随LPR下降而降低，但具体时间取决于重定价日[3] 政策背景与市场联动 - 央行5月7日已下调7天逆回购利率10个基点、结构性工具利率25个基点，5月15日全面降准0.5个百分点[4] - 六大国有银行5月20日同步下调存款利率，一年期定期利率降15个基点至0.95%，三年/五年期降25个基点至1.25%/1.3%[4] - 存款利率降幅大于LPR，有助于缓解银行负债成本压力[5] 未来政策展望 - 若政策利率和存款利率持续下行，LPR仍有进一步下降空间[6] - 后续LPR调整需平衡稳增长、银行息差、汇率及外贸等多重目标[6]

LPR下调与房贷利率调整 - 1年期LPR为3.00%，5年期LPR为3.50%，创历史新低 [2] - 北京首套房贷利率降至3.05%，二套房贷最低利率为3.25%，均为历史最低值 [2][6] - 公积金贷款利率同步下调，5年以上首套房利率降至2.6%，二套房利率降至3.075% [3][8] 北京房贷利率区域差异 - 首套房商贷利率五环内为3.05%，公积金利率为2.60% [3] - 二套房商贷利率五环内为3.45%，五环外为3.25% [3][6] - 存量房贷利率调整后，首套利率为3.2%，五环内二套为3.45%，五环外二套为3.25% [8] LPR与房贷利率形成机制 - 房贷利率以最近一个月LPR为基准加点形成，各省市可自主确定加点下限 [4][5] - 北京首套房贷利率下限为LPR减45个基点，二套房贷五环内下限为LPR减5个基点，五环外为LPR减25个基点 [5][6] - LPR下调10个基点后，100万元25年期首套房贷月供减少约54元，总利息节省约2万元 [7] 存量房贷利率调整 - 存量首套房贷利率为LPR减30个基点，五环内二套为LPR减5个基点，五环外二套为LPR减25个基点 [8] - 房贷利率重定价日可调整，最短周期为3个月，调整后利率将同步更新 [8]

货币政策调整 - 央行宣布降准0.5个百分点，向市场提供长期流动性约1万亿元，并降低政策利率0.1个百分点 [1] - 个人住房公积金贷款利率下调0.25个百分点，5年期以上首套房利率由2.85%降至2.6%，其他期限同步调整 [1] - 降准后存款准备金率由此前的6.6%降至6.2%，预计带动LPR同步下降0.1个百分点，5年期以上LPR或从3.6%降至3.5% [2] 房地产政策影响 - 公积金贷款利率下调后，5年以上首套利率降至2.6%，二套降至3.075%，预计每年节省居民利息支出超200亿元 [3] - 贷款100万元等额本息30年，月供减少133元至4003元，总利息减少4.76万元至44.12万元 [3] - 公积金与商业贷款利率差扩大，强化普惠性，利好首次购房人群 [3] - 政策释放稳楼市信号，缓解购房者还款压力，提振住房消费和市场信心 [1][4] 行业融资支持 - 金融监管总局将加快出台房地产融资新制度，包括开发贷、个人住房贷、城市更新贷管理办法 [5][6] - 商业银行"白名单"贷款增至6.7万亿元，支持1600多万套住宅建设和交付 [6] - 强化高品质住房资金供给，增加企业端支持，配套需求端优惠政策 [6] 市场表现与预期 - 4月核心城市土地市场保持热度，北京、杭州、成都拍出高溢价地块 [7] - 重点城市新房销售同比持平，二手房"以价换量"为主，核心城市优质项目带动增长 [7] - 5月北京、上海等城市中高端改善项目集中入市，政策利好有望促进改善需求释放 [7]