公司动态 - 保利上海公司浦东唐镇板块的保利天奕项目首推231套房源在两个多小时内全部售罄 [1] - 保利天奕项目首批房源获得454组客户认购，认购率达197%，入围分45.4分，成为2025年张江首个认购数突破400的项目 [2] - 保利天奕二批次将推出102套房源，备案均价80717元/㎡，相比一批次推盘量减少一半以上 [4] - 保利天奕项目公司完成法定代表人变更，由傅小君变更为吴劲松 [4][5] - 吴劲松于2025年初加入保利发展控股上海公司担任总经理，此前曾担任保利发展总部产品研发中心总经理等职 [5] 销售业绩 - 保利发展2025年上半年在上海实现销售额256.83亿元，是去年同期125.87亿元的两倍，登顶上海TOP1 [9] - 保利海玥外滩序BUND98项目223套房源开盘即售罄，单日销售额约30亿元 [9] 产品策略 - 保利天奕将"度假松弛"作为项目核心定位，打造上海首个新奢主义项目 [7] - 项目会所对标顶豪，配置1500m²的奕CLUB会所，包含多项高端休闲设施 [7] - 户型设计创新，所有户型均为全明电梯厅，全屋飘窗设计，赠送面积约9-13㎡ [7] - 保利上海的客研团队通过数据分析判断市区多层洋房产品具备市场潜力，为外滩序产品制定三大颠覆性设计 [9] 管理团队 - 吴劲松在产品打造上有深厚专业积淀，主张根据不同城市特点制定差异化策略 [6] - 吴劲松提出产品体系应从客群适配、体系深化、生产模块及精工品质四个维度构建 [6]

上海豪宅市场现状 - 上海豪宅市场持续升温，多个高端项目开盘即售罄，例如上海壹号院三批次开盘当日销售额达40.25亿元，64套房源全部售罄，年内累计销售额达108.71亿元，成为2025年全国首个单盘破百亿元的项目 [1] - 5月27日上海一天内有7个楼盘开盘，其中保利海玥外滩序BUND98和润雲金茂府实现"日光" [1] - 绿城潮鸣东方项目均价约19.5万元/平方米，120套房源开盘即售罄，单日销售金额69.88亿元 [1] 豪宅市场特征 - 上海豪宅市场呈现"豪宅热、刚需冷"的特征，核心区域改善盘和高端盘去化率超60%，而30个城市平均去化率仅为38% [2] - 截至5月25日，2025年上海总价3000万元及以上的新房成交套数达897套，成交金额约466.2亿元，预计全年成交金额将超1000亿元 [2] - 豪宅项目普遍具有地段佳、价格高的特点，例如上海壹号院户型以299平方米和349平方米大平层为主，均价约18.5万元/平方米，套均总价超6000万元 [1] 豪宅市场火爆原因 - 资金加速进入保值增值和风险防御领域，豪宅市场吸引力增强，购房政策效应持续释放 [4] - 存款利率下降，一线城市核心资产保值增值能力强，上海新房房价4月领涨全国 [4] - 上海中心区域土地有限，成本不断攀高，地价持续走高 [4] - 改善型住房需求强劲，购买力进一步修复，好地段好产品市场表现优异 [4] 豪宅购买人群分析 - 非沪籍人士成为购买主力，在上海壹号院买家中占比70%，其中浙江籍买家占比17.1%，江苏籍买家占比12.9% [6] - 绿城·潮鸣东方外地客户占比2/3，江浙皖购房者占大头，浙江有效客源占比约16.75% [6] - 豪宅客户呈现"三高"特征：高净值、高学历、高审美，职业包括企业家和艺术家，年龄层趋向年轻化 [7] 豪宅市场未来趋势 - 2025年上海豪宅市场预计将出现第二次"千亿资金进豪宅"现象 [7] - 全国部分城市豪宅购买力强劲，住房消费升级成为新趋势 [7]

地块基本信息 - 杨浦区定海社区I9-01地块（大桥街道90街坊）历史风貌保护项目将通过遴选方式确定实施主体候选人，底价为22.5682亿元，对应楼板价为76000元/平方米 [1] - 地块位于杨浦滨江南段区域，被称为杨浦滨江九宫格，东至三星南路，南至周家牌路，西至松潘路，北至杭州路，建设用地面积21210.66平方米，规划用途为二类住宅组团用地，容积率1.4，地上计容建筑面积29694.92平方米 [2] - 项目历史建筑面积约0.7万平方米，均为里弄建筑，需结合保护更新开展细化甄别，在建设项目设计方案中落实各项保护要求 [5] 遴选要求 - 申请人或其关联企业应具有2022-2024年在本市历史风貌保护项目的开发经验 [5] 周边地块情况 - 杨浦滨江南段区域已出让三宗住宅用地，其中保利发展与上海建工联合体以28.71亿元总价竞得杨浦区N090601单元I5-01地块，溢价率17.09%，成交楼板价为81960元/平方米，所建项目为保利海玥外滩序BUND98，223套房源认购552组，认购率248%，均价12.64万元/平方米 [5] - 中建壹品投资发展有限公司以38.62亿元总价获取定海社区I14-01地块、I15-03、I15-02地块，I14-01地块所建项目为中建壹品浦江之星，推出428套房源，均价10.99万/平方米，认购率超过120%，开盘当日去化约90%，销售金额49亿元 [6] - 定海社区I15-01地块历史风貌保护项目通过遴选确定实施主体为中铁置业集团有限公司，底价为14.2641亿元，目前仍在建，尚未开盘 [6]