上海楼市趋势分析 市场整体趋势 - 上海楼市存在上涨可能性但2022年前翻倍大涨与普涨概率很小[1] - 市中心高价房供应增加而郊区刚需以去库存为主[1] - 豪宅市场认购火爆但可持续性存疑需依赖限购政策支撑[3] - 郊区供大于求且人口基数减少导致长期需求承压[3] 区域分化特征 - 市中心豪宅项目认购率普遍超150%如静安康定壹拾玖(256%)、浦东翡雲悦府(286%)[4] - 郊区项目认购率显著分化松江保利西郊和煦领墅(102%)与崇明东滩海上明月(不摇号)形成对比[4] - 远郊区域如临港上实听海、奉贤中国铁建熙语等出现0%网签率[5] 产品价格表现 - 核心区域备案均价突破17万元/㎡(静安康定壹拾玖)与18.9万元/㎡(黄浦上海壹号院)[4] - 近郊项目价格区间4-8万元/㎡如闵行保利海上印(79905元/㎡)[4] - 远郊项目价格普遍低于4万元/㎡如临港上实听海(30511元/㎡)[5] 市场机制影响 - 新房价格受人为调控而二手房市场更反映真实供需[5] - 新旧住房产品价值迭代将导致市场价格脱钩旧房需低价竞争[5] - 二手房天量库存可能拖累整体房价上涨动能[5] 购房行为变化 - 购买力输送不足时市场可能从逼空转为诱多[7] - 自住需求成为主要购房动机人口因素影响放大[7]

上海新房市场表现 - 上海新房市场在2025年上半年平稳收官，中高端住宅市场供需两旺，多个"红盘"持续入市带动市场加速筑底回稳 [1] - 4天内有至少5个楼盘"日光"，销售现场十分火爆，部分外围区域楼盘通过打造优质产品取得不错成绩 [1] - 下半年市场或将呈现"强者恒强"趋势，新房价格仍有持续上行动力 [9] 高端住宅热销案例 - 康定壹拾玖项目第二批次开盘均价17万元/平方米（较上批上涨），48套房12分钟售罄，平均15秒卖出一套，认筹率超250% [3] - 上海壹号院第四批次124套房源2小时售罄，均价18.9万/平方米，最贵单套1.87亿元，年内累计销售超170亿位列全国单盘榜首 [4] - 海上清和玺项目均价12.7万/平方米，25套洋房18分钟售罄，6月全面积段销售额达10.2亿元 [4] 外围区域楼盘表现 - 润雲金茂府二期均价9.16万/平方米（较上批涨2580元/平方米），48套房20分钟售罄，首开曾创36分钟14.5亿销售额 [7] - 保利·天奕（浦东唐镇）首开231套房均价8.04万/平方米，2小时售罄，认购率197%，配备1.7万㎡绿地及高端会所 [7] - 外围区域热销项目具备两大特征：靠近产业集聚区（如唐镇临近张江科学城）及产品力突出（得房率超100%、低容积率等） [8]

新房市场热销情况 - 上海新房市场在4天内至少有5个楼盘"日光"，部分楼盘销售现场十分火爆 [1] - 康定壹拾玖项目第二批次开盘均价17万元/平方米，总价1617万起步，48套房12分钟售罄，平均15秒卖出一套，认筹率超250% [2] - 上海壹号院第四批次房源开盘2小时售罄，均价18.9万/平方米，最贵一套1.87亿元，套均总价5400万元 [3] - 海上清和玺项目第四批次开盘18分钟售罄25套洋房，均价12.7万/平方米，认购率220%，6月全面积段劲销10.2亿元 [3] 高端住宅市场表现 - 康定壹拾玖项目两开两罄，去年土地成交价56.6亿元，楼面价11.41万元/平方米，溢价率31.2% [2] - 上海顶豪领域诞生单盘年内销售超170亿项目，位列上半年全国单盘销售额榜首 [2] - 润雲金茂府二期加推48套房源20多分钟售罄，均价9.16万元/平方米，总价1500万起，首次开盘36分钟销售额14.5亿元 [5] 外围区域楼盘热销 - 保利·天奕项目首次开盘231套房源2个多小时售罄，均价8.04万/平方米，认购率197%，打破唐镇价格天花板 [6] - 润雲金茂府位于普陀区桃浦板块，容积率1.29，实际得房率超100%，产品竞争力强 [5] - 保利·天奕项目拥有1.7万平方米生态绿地，配备1500平方米下沉式会所，引入高端运动设施 [6] 市场趋势分析 - 上海市中心高端改善类项目持续受购房者青睐，外围区域"好房子"产品表现强劲 [6] - 不限价土地出让增多，新房价格仍有持续上行动力，市场或呈现"强者恒强"趋势 [7]

重点城市房地产市场表现 - 5月深圳一二手住宅网签总量7849套，环比下降16.7%，但同比仍有约两成增幅 [1] - 广州一手住宅网签量6573套，环比增长41%，同比增长29.34%，二手住宅网签9228套，同比增长17.73% [1] - 北京二手房网签量14277套，环比下降8.3%，同比上涨，新建商品住房网签3917套，环比同比均上涨 [1] - 上海一二手住房合计成交223万平方米，同比增加17% [1] 上海楼市独立行情 - 上海5月一手住房成交62万平方米，同比增加24%，二手住房成交161万平方米（1.90万套），同比增加14%，为2022年以来同期最高值 [4] - 上海新房价格环比上涨1.47%，涨幅居百城首位，二手房价格环比下跌0.30% [4] - 5月上海共有9个楼盘实现"日光"，其中润雲金茂府开盘36分钟销售额达14.5亿 [3][4] 二线城市楼市分化 - 无锡新房成交2021套，二手房成交3775套，青岛新房成交6083套，二手房成交超5600套，均高于近12个月均值 [5] - 苏州、杭州、武汉、郑州等地交易量降温，郑州新房成交3042套，环比下降45.7%，同比下降73.8%，二手房成交6501套，环比下降29.9%，同比下降28.2% [5] 价格走势 - 5月百城新建住宅均价16815元/平方米，环比上涨0.30%，同比上涨2.56%，二手住宅均价13794元/平方米，环比下跌0.71%，同比下跌7.24% [6] 政策支持 - 5年期以上LPR下调10个基点至3.50%，首套房房贷利率有望降至3%以下 [7] - 湖南省推出"湘十条"，重庆市推出六项措施，包括支持换购住房、加大贷款支持等 [9] 年中营销活动 - 北京城市副中心首届房展会吸引近3000组客户，完成61套认购、34套网签，总成交金额约3.9亿元 [10] - 房企在6月发力营销，推出优质项目和优惠措施 [10]

公司动态 - 滨江集团拟使用不超过100亿元闲置自有资金进行委托理财 投资期限为一年 资金来源为公司及子公司闲置资金 不涉及募集或信贷资金 [1] - 融创中国境外债重组获重大进展 现有票据82%持有人已支持重组方案 整体债务64%债权人已加入支持协议 部分债权人仍在履行加入流程 [2] - 绿城中国联合贝好家以7.81亿元竞得佛山禅城区宅地 楼面价11846元/平方米 溢价率27.37% 为佛山2024年首宗溢价宅地 项目规划包含30%阳台率新规户型及1800平方米运动场 [4] - 绿城景丰等联合体以11亿元底价摘得杭州临平区两宗地铁上盖地块 总建筑面积27.7万方 楼面价分别为4544元/平方米和3624元/平方米 [5] 市场表现 - 上海三个楼盘同日"日光"：保利·海玥外滩序223套房源清盘 均价12.64万元/平方米 润雲金茂府36分钟销售额达14.5亿元 金茂棠前264套房源售罄 [3] - 杭州5月土拍收官 总成交金额92.99亿元 [5] 政策动向 - 河南出台提振消费方案 稳定住房消费措施包括：因城施策增量政策 加大购房优惠 落实低首付比例及契税减免 推行"以旧换新"模式 扩大公积金使用范围至房租及电梯改造 提高贷款额度上限20% 鼓励商转公及组合贷 [6]

上海豪宅市场现状 - 上海豪宅市场持续升温，多个高端项目开盘即售罄，例如上海壹号院三批次开盘当日销售额达40.25亿元，64套房源全部售罄，年内累计销售额达108.71亿元，成为2025年全国首个单盘破百亿元的项目 [1] - 5月27日上海一天内有7个楼盘开盘，其中保利海玥外滩序BUND98和润雲金茂府实现"日光" [1] - 绿城潮鸣东方项目均价约19.5万元/平方米，120套房源开盘即售罄，单日销售金额69.88亿元 [1] 豪宅市场特征 - 上海豪宅市场呈现"豪宅热、刚需冷"的特征，核心区域改善盘和高端盘去化率超60%，而30个城市平均去化率仅为38% [2] - 截至5月25日，2025年上海总价3000万元及以上的新房成交套数达897套，成交金额约466.2亿元，预计全年成交金额将超1000亿元 [2] - 豪宅项目普遍具有地段佳、价格高的特点，例如上海壹号院户型以299平方米和349平方米大平层为主，均价约18.5万元/平方米，套均总价超6000万元 [1] 豪宅市场火爆原因 - 资金加速进入保值增值和风险防御领域，豪宅市场吸引力增强，购房政策效应持续释放 [4] - 存款利率下降，一线城市核心资产保值增值能力强，上海新房房价4月领涨全国 [4] - 上海中心区域土地有限，成本不断攀高，地价持续走高 [4] - 改善型住房需求强劲，购买力进一步修复，好地段好产品市场表现优异 [4] 豪宅购买人群分析 - 非沪籍人士成为购买主力，在上海壹号院买家中占比70%，其中浙江籍买家占比17.1%，江苏籍买家占比12.9% [6] - 绿城·潮鸣东方外地客户占比2/3，江浙皖购房者占大头，浙江有效客源占比约16.75% [6] - 豪宅客户呈现"三高"特征：高净值、高学历、高审美，职业包括企业家和艺术家，年龄层趋向年轻化 [7] 豪宅市场未来趋势 - 2025年上海豪宅市场预计将出现第二次"千亿资金进豪宅"现象 [7] - 全国部分城市豪宅购买力强劲，住房消费升级成为新趋势 [7]

上海房地产市场动态 - 保利·海玥外滩序BUND98项目首次开盘223套房源当日全部清盘 销售均价为12 64万元/平方米 项目直线距离黄浦江约700米 [1] - 金茂上海旗下两盘当日开盘即售罄 其中润雲金茂府首开36分钟销售额达14 5亿 [1] - 改善型需求高度集中于徐汇 黄浦 陆家嘴等优质核心区域 但并非所有主城区项目都能轻松畅销 [1]