核心观点 - 博时招商蛇口产业园REIT 2025年中期报告显示基金总资产为36.60亿元人民币，净资产为31.44亿元人民币，总资产与净资产比例为116.38% [4] - 报告期内基金实现收入9203.30万元人民币，净利润2592.87万元人民币，经营活动现金流量净额4313.10万元人民币 [4] - 本期现金流分派率为1.86%，年化现金流分派率为3.74% [4] - 可供分配金额为5679.71万元人民币，单位可供分配金额0.0400元人民币 [4] 基金基本情况 - 基金简称博时招商蛇口产业园REIT，场内简称博时蛇口产园REIT，基金主代码180101 [1] - 基金运作方式为契约型封闭式，基金合同生效日2021年6月7日，存续期50年 [1] - 报告期末基金份额总额14.21亿份，上市日期2021年6月21日，上市地点深圳证券交易所 [1] - 基金管理人为博时基金管理有限公司，基金托管人为招商银行股份有限公司 [1] 投资策略 - 基金主要投资于基础设施资产支持证券，投资比例不低于基金资产的80% [1] - 通过资产支持证券等特殊目的载体取得基础设施项目公司全部股权 [1] - 投资策略包括基础设施项目投资策略、融资策略和固定收益投资策略 [1][2] - 采取积极措施提升基础设施项目的租金收入、出租率和净收益水平 [1] 基础设施项目情况 - 基金持有三个产业园区项目：万海大厦、万融大厦和光明加速器二期项目 [3] - 万海大厦2014年7月底竣工，产证到期日2062年9月29日 [6] - 万融大厦2014年1月底竣工，产证到期日2062年7月16日 [6] - 光明加速器二期项目2012年12月起陆续竣工，产证到期日2057年6月28日 [6] - 报告期内周边无新增竞争性项目 [6] 运营表现 - 受宏观经济环境与区域市场供需变动影响，各项目出租率指标同比均有所下降 [7] - 万海大厦报告期末出租率数据未披露，但注明同比下降 [7] - 万融大厦报告期末出租率数据未披露，但注明同比下降 [8] - 光明加速器二期项目报告期末加权平均剩余租期同比增长76.56% [9] 财务数据 - 本期收入9203.30万元人民币，净利润2592.87万元人民币 [4] - 经营活动产生的现金流量净额4313.10万元人民币 [4] - 期末基金总资产36.60亿元人民币，净资产31.44亿元人民币 [4] - 本期折旧和摊销4557.52万元人民币，利息支出524.68万元人民币 [4] 行业分析 - 产业园区是以创新为核心的高新技术产业集聚型综合区 [10] - 我国产业园数量多、分布广、种类全，东部省份较为密集 [11] - 园区经营分化，区域发展差异加剧分化 [11] - 商业模式从空间供给向产业赋能升级 [12] - 新质生产力成为产业发展主旋律 [13] - 招商环境从低价竞争向资源整合转变 [14] 市场竞争 - 深圳甲级写字楼市场空置率约27.8%，市场竞争加剧 [19] - 南山区竞品项目包括创享大厦、海翔广场、科技园金融基地等 [13][14] - 光明区竞品项目包括华强创意园、研祥智谷、南太云创谷等 [15][16][17] - 产业园租金面临下行压力，研发办公出租率及租金短期承压 [19] 政策环境 - 深圳市政府强调"工业立市"，稳住制造业基本盘 [19] - 深圳市2024年生产总值同比增长5.1% [19] - 前海深港现代服务业合作区总体发展规划加快深圳改革创新 [18] - 深圳形成20大战略性新兴产业集群和8大未来产业布局 [19] 基金管理 - 基金管理人已建立公募REITs产品治理结构和核心团队 [30] - 制定了完善的投资管理制度和运营管理制度 [30] - 报告期内进行了2024年度第三次现金分红，分红金额4021.76万元人民币 [37] - 基金管理人严格遵循法律法规，规范运作基金资产 [35]

自2024年进入常态化发行阶段后，2025年第一季度REITs市场继续保持扩容态势。公募REITs上市产品数量增至66只。 同时，年内公募REITs二级市场的火热行情，与权益市场的疲软表现形成鲜明对比。 "公募REITs市场的繁荣，有力推动了资本市场的多元化进程。它不仅为基础设施建设等领域开辟了新的融资路径，促 进了资产的有效盘活与优化配置，还丰富了资本市场产品体系，提升了市场整体活力与吸引力。展望未来，随着市场 持续发展，REITs发行范围将进一步拓宽，底层资产类型将更加丰富，有望吸引更多资金入场，为市场流动性与稳定 性提供坚实支撑。"中信建投明阳智能新能源REIT基金经理白若冰如是表示。 市场频创记录 年内，新发公募REITs火爆认购再次吸引了市场的目光。已有7只公募REITs发行上市，超去年同期水平，并且全部提 前结束募集。 4月22日，华泰苏州恒泰租赁住房REIT正式发售。根据公告，剔除无效报价后网下投资者管理的配售对象拟认购份额 数量总和为网下初始发售份额数量的222.64倍，创下历史新高。4月23日，华泰苏州恒泰租赁住房REIT发布公告，宣 布公众投资者发售部分提前结束募集，并进行比例配售。 截止 ...

新华财经北京4月16日电（王菁）新华财经获悉，经博时基金管理有限公司内部决策，博时招商蛇口产 业园封闭式基础设施证券投资基金（基金代码：180101）拟申请第二次扩募并新购入基础设施项目。 据悉，蛇口产园REIT于2021年6月7日公告成立，首次发行份额于2021年6月21日在深交所上市，并于 2023年6月16日完成第一次扩募份额上市。基金成立以来投资运作稳健，已持有基础设施项目运营情况 良好。 截至2024年12月31日，基金的基金份额净值为2.2227元，基金份额总额为1,421,130,866份，基金合并财 务报表（经审计）资产合计3,686,882,315.25元，负债合计528,106,279.63元，所有者权益合计 3,158,776,035.62元。自2021年6月21日上市以来，蛇口产园REIT基金整体运行平稳。截至目前，基金共 进行了八次收益分配，累计分红金额352,633,383.71元，分红比例为累计可供分配金额的99.02%（收益 分配基准日截至2024年9月30日）。 据了解，本次拟购入的基础设施项目为光明项目（二期扩募）和南油项目，包括： （1）光明项目（二期扩募）：位于深圳市光 ...