杭州新建商品房市场表现 - 6月杭州新建商品住宅成交均价环比上涨0.44%，进入不限价时代后多个板块新房价格显著上涨[1] - 拱墅东新、上城城东新城、西湖之江等板块新房价格涨幅明显，带动整体均价抬升[1] - 不限价房源整体去化率超90%，主城区改善盘网签率普遍达100%，部分项目线上选房当日即售罄[4] 核心楼盘销售数据 - 绿城岸芷丁香三次开盘均价从56264元/㎡上调至59373元/㎡，所有房源均在选房当日售罄[5] - 绿城溪听晓月整盘272套房源均价3.6万元/㎡，中签率16%-36%，已全部网签[5] - 沄璟文华轩、锦上万象府、杭序府等改善盘首开网签率均达100%[5] - 刚需盘如沐新月、时舟里、玉湖之星等去化率接近100%，均价集中在3-3.5万元/㎡[5] 市场分化现象 - 望云润玺三开179㎡大户型去化率仅26%，总价700万+在云城板块需求有限[6] - 沐兰台首开34000元/㎡去化不足70%，二开降价至30699元/㎡后半月去化率达90%[6] - 不限价项目增多导致市场分化，开发商面临定价策略挑战[6] 区域价格特征 - 滨江区部分楼盘单价达67665元/㎡，拱墅区高端项目均价突破59373元/㎡[2] - 余杭区刚需项目均价集中在26686-32000元/㎡，钱塘区部分房源单价达66978元/㎡[2][3] - 西湖区改善盘最高单价达84998元/㎡，上城区部分项目单价突破65600元/㎡[3]

杭州土地市场表现 - 杭州市2025年上半年土拍收官战中6宗地块均溢价20%以上成交，其中滨江集团摘得的蜀山单元地块溢价率高达67.60% [3] - 上半年杭州市土拍共揽金约1160亿元，位列全国第一 [3] - 中小型房企如杰立、西房、兴耀、建杭等积极参与外围地块竞拍，例如建杭拿下东部湾新城地块、兴耀摘得萧山市北地块 [8] 杭州楼市整体情况 - 5月杭州市新房价格环比涨幅0.8%，位居全国第一 [6] - 上半年全市商品房成交面积约386万平方米，同比下降18%；成交金额约1207亿元，同比下降17% [10] - 新开盘项目整体去化率约62%，比2024年同期提高5个百分点 [10] 豪宅市场表现 - 锦上万象府首开价格65600元/平方米（突破板块限价46500元/平方米），首开中签率仅13% [6] - 杭序府开盘均价59098元/平方米，比周边项目高约13%，中签率34.67% [6] - 岸芷丁香三次开盘均涨价销售但"三开三罄"，中签率分别为10.29%、12.17%、19.72% [6] - 望云润玺项目三次开盘均热销，第三次开盘180平方米户型总价650万-750万元 [5] 非核心区域市场表现 - 钱塘区下沙板块沐兰台项目价格从33999元/平方米降至30699元/平方米 [7] - 余杭良渚、钱塘下沙等区域部分项目售价出现调整 [7] - 富阳、临平等区域存在去化较难的项目 [11] 房企表现 - 滨江集团、绿城中国、建发房产位居上半年销售额前三，分别为396.6亿元、258.6亿元、176.7亿元 [6] - 中小型房企倾向于开发外围地块，采取差异化发展策略 [8][9] 市场分化原因 - 核心区域受益于数字经济、互联网等新兴产业发展及企业总部入驻 [4] - 2024年10月全面放开新房限价政策提升市场预期 [4] - 非核心区域受地理位置、周边配套等因素影响 [8]

杭州土拍市场表现 - 2025年上半年杭州土拍出让金达1160亿元，接近去年全年水平，在全国各城市中位列第一[1][3] - 上半年共出让68宗涉宅地块，平均溢价率达39%，钱江世纪城地块楼面价创5.4万元/平方米新高[3][6] - 杭州土地成交金额达1228.15亿元，略低于上海的1273亿元，排名全国第二[3] 地价与新房价格联动机制 - 自2024年10月取消新房限价后，杭州"地王潮"成为常态，3月单价地王纪录从7.7万元/平方米快速涨至8.8万元/平方米[5][6] - 核心区土地出让呈现高溢价、地王频现特点，外围区域则以低密、低溢价为主[6] - 高价地不断面世推动新房价格体系重塑，开发商转向打造高质量产品提升溢价[12] 不限价新房市场表现 - 首批不限价楼盘入市后表现强劲：绿城岸芷丁香项目三开三罄，单价从5.63万元/平方米涨至近6万元/平方米[9][10] - 华润沄璟文华轩单价上涨20%至4.5万元/平方米，中签率24%[10] - 千万级豪宅锦上万象府单价跳涨40%至6.56万元/平方米仍实现"日光"，中签率13%[11] - 杭序府单价上涨13%至5.9万元/平方米，成为日光盘[12] 市场结构性变化 - 中高端改善型住宅成为市场主角，自住客群比例提升[12] - 开发商通过打造"好房子"提升产品溢价，购房者对价格上涨接受度较高[12] - 市场预期未来将有更多低密、大户型项目入市，继续推高价格[12]

杭州楼市新政与市场表现 - 杭州全面取消新房限价政策，楼市逻辑从限制价格转向鼓励高质量产品开发，重塑新房价格体系 [1] - 首批不限价新房入市后表现强劲，中高端项目单价跳涨20%仍"三开三罄"，千万级豪宅中签率低至13%且"日光" [1][6][7] - 土地市场传导效应显著，新房价格天花板被改写，核心区地王频出推动市场预期 [1][3][8] 土地市场数据与趋势 - 2025年上半年杭州土拍收入达1160亿元，接近去年全年水平，全国排名第一（贝壳数据）或第二（克而瑞数据1228亿元 vs 上海1273亿元） [2][3] - 钱江世纪城地块楼面价5.4万元/平方米创新高，溢价率68%，半年内板块地王纪录两度刷新 [2] - 土拍平均溢价率39%，核心区高溢价与外围低密分化明显，3月单价地王纪录三天内从7.7万涨至8.8万元/平方米 [4][3] 不限价楼盘销售案例 - 绿城岸芷丁香项目定价较限价上涨20%至5.63万元/平方米，三批次单价涨至近6万元仍快速清盘，中签率10% [6][7] - 华润沄璟文华轩售价上涨20%至4.5万元/平方米，中签率24% [7] - 锦上万象府均价跳涨40%至6.56万元/平方米仍"日光"，杭序府涨价13%至5.9万元/平方米售罄 [7] 市场结构变化 - 核心区优质地块集中出让推动中高端改善盘成市场主力，自住客群占比提升 [8] - 开发商通过产品力提升溢价，购房者预期未来低密/大户型项目将进一步推高价格 [8]

杭州豪宅市场动态 - 6月下半旬杭州迎来四大千万级豪宅新盘同时入市 重现红盘潮风采 但当前不限价新盘大都涨价首开 与曾经限价红盘存在本质差异 [1] - 首批不限价新盘如之江 云城 未科 市北等项目成功实现"价格闯关" 登记人数超预期 中签率亮眼 但涨幅过大项目如锦绣公馆三次开盘仍未售罄 [1] - 近期英蓝·岫町华庭放风价大幅上涨至12-14万元/平方米 引发市场争议 其优势包括地铁5号线真地铁盘和现代风格外立面 但开发进度缓慢且住宅部分设计简单 [2] 豪宅项目价格对比 - 岫町华庭网传开盘价14万元/平方米 远超周边二手房如杭源里成交均价5万元出头 洋房最高挂牌价93866元/平方米 [3] - 锦上万象府首开均价65600元/平方米 较半年前板块限价46500元/平方米上涨40% 创杭州最大涨幅 但484户登记仍实现13%低中签率 [6] - 杭序府首开均价59098元/平方米 较相邻限价红盘52000元/平方米上涨13.65% 112套房源吸引323户登记 中签率34.6% [7] 产品设计与市场表现 - 岫町华庭户型设计激进 180平方米仅两房 300平方米仅三房 部分户型仅一房朝南 被购房者批评空间浪费 [3] - 岸芷丁香三次开盘均价从56265元/平方米涨至59348元/平方米 涨幅19.7% 收官加推仍保持19.72%中签率 实现"高开高走" [7] - 老面孔项目如锦绣公馆连续涨价至8.5万元/平方米后遇冷 新不限价豪宅凭借产品迭代 稀缺性和理性定价获得市场认可 [5][8] 市场趋势分析 - 后限价时代杭州楼市进入"地段价值+产品力+品牌信任度"三重博弈 单纯依赖地段无法支撑高价 [8] - 新入市不限价项目通过户型 车库 外立面等全方位产品迭代提升价值 同时保持定价理性 追求销售速度而非一味涨价 [8] - 产品不占优势且区域竞争激烈的项目去化速度放缓属正常市场现象 需求会外溢至更具竞争力项目 [9]

房地产市场整体趋势 - 5月杭州新房价格环比上涨0.8%领跑70城 上海环比上涨0.7% 杭州和上海是同比仍上涨的城市 [2] - 商品房销售面积同比降幅连续8个月低于5% 需求侧筑底企稳信号明确 [2] - 5月商品住房算术平均价格重回1万元/平方米以上 高品质房源市场份额扩大 [2] 杭州市场表现 - 6月17日杭州城东新城锦上万象府预售均价65600元/平方米 为不限价项目 [3] - 锦上万象府较2024年限价楼盘均价上调19100元/平方米 [3] - 5月杭州十区商品住宅成交面积56万平方米环比降4% 成交均价34990元/平方米环比涨3% [3] - 6月9-15日杭州新房成交626套环比增9% 成交均价31972元/平方米环比涨4% [4] - 萧山区新房均价周度涨幅达37% 套均价格698万元 [4] 杭州市场供应结构 - 杭州房价结构性上涨 限价放开后高价地块项目陆续上市 [6] - 安琪儿板块待售不限价项目楼面价47485元/平方米和50682元/平方米 预计入市价格更高 [6] - 滨江水电新村项目楼面价77409元/平方米 预计售价12万元/平方米 [7] - 钱江世纪城等地王项目下半年入市 将推高新房均价天花板 [7] 上海市场表现 - 5月上海新房价格环比涨0.7%全国第二 同比涨5.9%全国第一 [9] - 前5月上海新房均价同比涨5.7%领涨全国 [9] - 5月上海新房成交面积61.8万平方米环比增16.5% 成交均价90691元/平方米创历史新高 [13] - 5月成交前十楼盘中6个均价超10万元/平方米 [13] 上海豪宅市场 - 5月绿城潮鸣东方开盘均价19.5万元/平方米 当天售罄销售额69.88亿元 [12] - 上海壹号院年内两次开盘合计销售108.71亿元 全国首个百亿项目 [12] - 前5月上海3000万元以上豪宅成交915套 逼近2021-2023年全年水平 [14] - 预计2024年上海3000万元以上豪宅成交超2000套 金额超1000亿元 [14] - 6月保利·世博天悦顶层房源单价30.27万元/平方米刷新上海新房备案单价纪录 [14] - 6月8日三个新盘备案均价超10万元/平方米 最高达18.9万元/平方米 [15]

房地产市场整体趋势 - 全国70个大中城市新建商品住宅销售价格同比降幅继续收窄，但环比仍呈下降趋势 [1] - 部分热点城市新房价格持续上涨，如杭州环比上涨0.8%，上海环比上涨0.7% [3] - 自2024年10月以来，单月商品房销售面积同比降幅连续8个月低于5%，需求侧筑底企稳信号明确 [3] - 5月商品住房算术平均价格重新回到1万元/平方米以上，高品质房源市场份额扩大 [3] - 三四线城市如扬州、长春新房价格连续多月下降，5月降幅超过0.5%，市场分化明显 [3] 销售与库存数据 - 5月全国新建商品房销售面积7053万平方米，环比增长10%，销售额7056亿元，环比增长13% [4] - 截至5月末，全国商品房待售面积较4月末减少715万平方米，连续3个月减少 [4] - 国务院常务会议提出优化房地产政策，多管齐下稳定预期、激活需求、优化供给 [4] 杭州市场表现 - 5月杭州新建商品住宅销售价格环比上涨0.8%，同比上涨1.6%，领跑全国70城 [7] - 5月杭州十区商品住宅成交均价34990元/平方米，环比上涨3% [7] - 6月9日~15日，杭州新房成交均价31972元/平方米，环比上涨4%，萧山区周涨幅高达37% [7] - 杭州城东新城安琪儿板块不限价项目锦上万象府均价65600元/平方米，较限价项目上调19100元/平方米 [6] - 未来杭州将有多个高价项目入市，如滨江水电新村项目预计售价12万元/平方米 [8] 上海市场表现 - 5月上海新房价格环比上涨0.7%，同比上涨5.9%，位居全国第一 [10] - 前5个月上海新房均价同比上涨5.7%，领涨全国 [10] - 5月上海新房成交均价90691元/平方米，环比上涨24.8%，创历史新高 [11] - 高端楼盘集中入市，如绿城潮鸣东方开盘当天售罄，总销售额69.88亿元 [10] - 2024年上海总价超3000万元住宅成交2530套，今年前5个月成交915套 [12] 南宁市场表现 - 5月南宁新房价格环比上涨0.4%，连续第六个月上涨 [13] - 5月南宁主城区商品房成交面积50.41万平方米，同比上涨57.78% [13] - 南宁楼市以"刚需"为主，80%的TOP10楼盘主推"刚需"或"改善型刚需"产品 [14] - 邦泰·璟和项目自去年12月入市以来，单月销售金额均突破亿元大关 [15] - 6月南宁商品住宅供应预计环比下降38%，去化水平仅19% [15]

杭州主城区改善新盘集中入市 - 杭州主城区三大总价千万元级别改善新盘同期入市，包括杭序府、岸芷丁香和锦上万象府，考验中高端市场购买力 [1] - 杭序府首开均价59098元/㎡，较此前板块限价52000元/㎡上涨7098元/㎡，涨幅13.65% [4] - 岸芷丁香第三次加推均价59373元/㎡，较二开价格58729元/㎡上调644元/㎡ [8] - 锦上万象府首开均价65600元/㎡，三大新盘形成"三国杀"竞争格局 [10] 杭序府项目详情 - 杭序府位于钱江新城二期东侧，距离地铁9号线红普南路站约300多米 [2] - 项目采用全架空平台设计，是杭州主城首个全架空设计项目，地库设置在地上一层 [4] - 首开1、2、12共112套房源，楼面价37629元/㎡ [4] - 钱江新城二期正式迈入不限价时代，杭序府成为首个不限价新盘 [5] 岸芷丁香项目动态 - 岸芷丁香是杭州市区首个入市的不限价改善项目，采用"低开高走"策略 [8] - 首开均价56265元/㎡，1088组家庭报名，中签率10.29% [8] - 二开均价58729元/㎡，830组家庭报名，中签率12.17% [8] - 三开推出70套房源，户型160-179㎡，均价59373元/㎡ [8] 市场反应与竞争格局 - 钱江新城二期东区域在限价取消后摇号热度迅速上升 [4] - 潮语映月轩作为主城最后一批限价盘，4月清盘加推中签率仅13.86% [4] - 三大新盘集中放量是杭州楼市回归自主定价后首次出现 [10]

房地产市场整体趋势 - 5月全国70城新建商品住宅销售价格同比降幅继续收窄，但环比仍下降，市场处于调整期 [1] - 杭州新房价格环比上涨0.8%领跑70城，上海环比涨0.7%，成都、南宁等11城环比上涨，部分城市连续5个月上涨 [1] - 上海、杭州、太原是5月新房价格同比仍上涨的三个城市 [1] - 商品房销售面积同比降幅连续8个月低于5%，需求侧筑底企稳信号明确 [1] - 5月商品住房算术平均价格重回1万元/平方米以上，高品质房源市场份额扩大 [1] - 扬州、长春等三四线城市新房价格连续多月下降，5月环比降幅超0.5%，同比降幅超5%，市场分化明显 [1] 政策动态 - 国务院常务会议要求对全国房地产已供土地和在建项目摸底，优化政策以稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险 [2] - 政策强调系统性和有效性，预示各地楼市政策将有一波2.0优化版本 [2] 销售与库存 - 5月全国新建商品房销售面积7053万平方米、销售额7056亿元，环比分别增长10%和13% [2] - 5月末全国商品房待售面积较4月末减少715万平方米，连续三个月减少 [2] 杭州市场 - 杭州5月新房价格环比涨0.8%，同比涨1.6%，成交均价34990元/平方米，环比涨3% [6] - 6月9日-15日杭州新房成交626套，环比增9%，成交均价31972元/平方米，环比涨4%，萧山区周度涨幅达37% [7] - 杭州房价结构性上涨，限价放开后新上市项目价格提升，改善性需求为主，低密产品占比扩大 [10] - 杭州楼市分化明显，核心区房价上涨，远郊区域如临安青山湖板块价格从2.8万元/平方米跌至1.3万元/平方米 [11] - 下半年杭州新房预计核心区高热、外围分化，价格保持平稳上涨 [11] 上海市场 - 上海5月新房价格环比涨0.7%，同比涨5.9%，前5月均价同比涨5.7% [13] - 高端盘集中入市拉升整体房价，5月成交均价90691元/平方米，环比涨24.8%，创历史新高 [15] - 5月上海40个项目入市，10个均价超10万元/平方米，成交面积61.8万平方米，环比增16.5% [15] - 2024年上海总价3000万元以上新房成交2530套，全国占比61.6%，今年前5月已成交915套 [16] - 6月上海新房价格继续攀升，保利·世博天悦顶层房源单价约30.27万元/平方米刷新纪录 [16] 南宁市场 - 南宁新房价格连续6个月环比上涨，5月环比涨0.4%，同比降幅持续收窄 [18] - 5月南宁商品房成交50.41万平方米，同比涨57.78%，均价8398元/平方米，环比降1.89% [18] - 南宁楼市以刚需为主，5月销售金额榜TOP10中7个楼盘主攻刚需或改善型刚需 [21] - 6月南宁商品住宅供应预计环比降38%，去化水平仅19%，高库存问题难解 [22]

杭州城东新城锦上万象府项目分析 项目定价与市场表现 - 锦上万象府首开均价65600元/㎡，较原板块住宅限价46500元/㎡上涨19100元/㎡，涨幅41.1% [1] - 首开价格低于此前市场放风的7万元/㎡预期，推出63套高层房源，户型面积183-251㎡，总价区间866万-3108万元 [3] - 项目为城东新城首个不限价楼盘，楼面价40479元/㎡，配置高端（铝板+石材+玻璃外立面、万元级精装、嘉格纳厨卫品牌） [3][5] 板块竞争格局 - 同板块待售项目大家咏印明庐和华润元起观潮府楼面价更高（47485元/㎡、50682元/㎡），区域房价竞争加剧 [5] - 此前限价楼盘翡翠嘉运府/锦和府（限价46500元/㎡）中签率13%-21%，显示改善需求旺盛 [5] - 周边二手房标杆华家池"三兄弟"均价6万-8万元/㎡，一二手无倒挂 [5] 杭州豪宅市场趋势 - 钱江世纪城奥映鸣翠府放风价8.5万-9万元/㎡（户型225-350㎡），滨江水电新村项目楼面价77409元/㎡，预计售价12万元/㎡ [7][8] - 中海望江TOD、保利奥体印象城南等项目楼面价均超5万元/㎡，存在涨价预期 [8] - 杭州取消限价后，高层备案价纪录由中海钱江湾保持（90230元/㎡），新项目入市或进一步突破天花板 [8]