核心业绩表现 - 2025年上半年营收87.2亿港元，同比增长20%，接近2019年疫情前水平 [2] - 股东应占溢利亏损12亿港元，与2019年盈利态势形成反差 [2] - 香港零售物业租金收入下跌2%至11.69亿港元，内地零售物业租金收入上升2%至22.72亿港元 [10][8] 零售销售额恢复情况 - 香港及内地9大商场零售销售额除太古城中心外均接近或超过2019年同期水平 [2] - 广州太古汇零售销售额较2019年同期增长186.6%，恢复度最高；太古城中心恢复度最低为86.4% [3] - 上海兴业太古汇2025年上半年销售额同比增长13.5%，增速为内地项目最高 [3][9] 出租率表现 - 香港物业维持满租状态，太古广场购物广场、太古城中心、东荟城名店仓出租率均为100% [7] - 内地物业出租率整体稳定，北京颐堤港、广州太古汇达100%，上海兴业太古汇为94% [7] 区域市场分化 - 香港市场受外游和网购冲击，东荟城名店仓销售额同比下跌3% [10][11] - 广州太古汇销售额同比下跌2.1%，成为内地唯一销售额下滑项目 [9][13] - 上海兴业太古汇凭借LV全球旗舰店"路易号"带动客流，但租金收入下跌6% [9] 战略转型举措 - 通过业态革新应对消费分层，引入首店经济、运动科技及国货美妆品牌 [23] - 广州太古汇扩容至18万㎡，整合广州文化中心4.58万㎡商业面积 [16] - 推进聚龙湾太古里项目（2027年分阶段落成），打造滨水商业综合体 [17] 资产优化与资本运作 - 出售迈阿密资产支持东南亚扩张，加速千亿级投资布局 [4] - 探索"商办+高端住宅"综合开发模式，复制上海太古源邸经验 [17] - 利用跨境政策红利争取免税店试点，深化大湾区商业协同 [24]

业绩总结 - 2025年Q2香港办公楼太古广场租用率从95%降至94%，租金调幅-14%，租金80 - 95港币/平方呎[4] - 2025年Q2香港办公楼太古坊整体租用率从93%降至90%，租金调幅-15%[4] - 2025年Q2中国内地办公楼太古汇办公楼租用率从90%升至91%，租金100中位至200低位人民币/平方米[4] - 2025年Q2香港零售太古广场购物商场租用率100%，零售销售额增幅+1.4%[5] - 2025年Q2中国内地零售北京三里屯太古里租用率从98%升至99%，零售销售额增幅+6.8%[5] 项目进展 - 北京太古坊总楼面面积375,837平方米，预期2026年中起落成，上盖等工程进行中[7] - 西安太古里总楼面面积269,056平方米，预期2027年起落成，挖掘等工程进行中[7] - 三亚太古里总楼面面积213,162平方米，预期2026年起落成，地库和上盖工程进行中[7] - 上海前滩综合发展项目总楼面面积273,484平方米，预期2026年落成，办公楼部分已平顶等工程进行中[7] - 上海陆家嘴太古源总楼面面积268,158平方米，预期2026年起落成，地库建造和上盖工程进行中[7] - 香港海德園总楼面面积692,276平方呎，预计2025年起落成，2026年起交楼[9][13] - 皇后大道东269号总楼面面积102,990平方呎，预计2026年落成，2027年交楼[9][13] - 印度尼西亚雅加达Savyavasa总楼面面积1,122,728平方呎，预计2025年落成及交楼[9] - 泰国曼谷无线电地皮总楼面面积1,632,067平方呎，预计2029年落成，交楼时间待确认[9] - 深水湾道6号总楼面面积15,000平方呎，预计2025年落成及交楼，2025年4月获发占用许可证[9] 销售情况 - 截至2025年7月，EIGHT STAR STREET剩余实用面积2,178平方呎，单位总数37个，已售出35个，平均售价39,826港币/每平方呎[9] - 截至2025年7月，海盈山第4A期剩余实用面积96,630平方呎，单位总数432个，已售出275个，平均售价24,905港币/每平方呎[9] - 上海世纪前滩·天御总可销面积68,564平方米，截至2025年6月30日签约面积67,983平方米，平均售价3202人民币/每平方米，签约面积销售预计2026年底前确认[9][13] - 上海世纪前滩·天汇总可销面积39,404平方米，截至2025年6月30日签约面积36,202平方米，签约面积销售预计2026年底前确认[9][13] - 上海陆家嘴太古源源邸总可销面积36,108平方米，截至2025年6月30日签约面积34,249平方米，平均售价170,850人民币/每平方米，部分签约面积销售预计2026年底前确认，部分预计2027年底前确认[9][13] - 截至2025年7月，印度尼西亚雅加达Savyavasa剩余实用面积532,495平方呎，单位总数402个，预计2025下半年售出156个，平均售价6,019,401印尼盾/每平方呎[9]

项目概况 - 陆家嘴太古源源邸项目是陆家嘴金融城扩容增效及上海"一江一河"建设规划的重要组成部分，第三批次住宅即将面市 [1] - 项目总建筑面积约54万平方米，为城市综合体，前身为民生码头，由陆家嘴集团与太古地产合作开发 [1] - 项目充分发挥一线临江优势，打造集滨水豪宅社区、国际商业空间和文化活动空间于一体的城市更新范本 [1] 项目定位与特色 - 项目以国际先进水岸生活为蓝本，结合国际高端商业运营经验，融合历史、人文、时尚、生活元素 [1] - 商业部分定位区别于"太古里"和"太古汇"，以全新产品构建高端生活方式多元业态综合体 [1] - 西区零售聚焦"高端生活方式"，计划引入超过130家高端及精选生活方式类品牌租户 [1] 项目进展与影响 - 住宅部分预计2026-2027年陆续交付 [2] - 项目建成后将展示上海城市更新成果，提升陆家嘴国际化金融中心的综合承载能力 [2]

行业概况 - 中国商业地产行业在2024年展现出强大韧性和活力，以资产运营为核心的企业抗风险能力更强，租金收入成为最稳定现金流 [1] - 统计的140个购物中心中，超85个租金收入突破1亿元，超60个实现同比增长 [1] - 一线及新一线城市商场仍是主要收入来源，部分二线城市如沈阳、大连、无锡等表现突出 [1] - 轻资产转型加速，运营模式向委托管理和品牌输出倾斜 [1] - 行业进入"存量运营决胜期"，多个企业发力存量项目改造，实现客流、租金、销售额同步增长 [1] 华润置地&华润万象生活 - 华润置地2024年营业收入2788亿元（+11%），购物中心租金收入193.5亿元（+8.4%）[2] - 华润万象生活综合收入170.4亿元（+15.4%），商业运营管理服务收入42.1亿元（+30%）[2] - 9个标杆mall租金收入合计76.23亿元，占总租金收入的39.4% [2] - 深圳万象城以15.57亿元年租金收入居首，杭州万象城14.25亿元，沈阳万象城11.67亿元 [3] - 二线城市项目表现突出，沈阳铁西万象汇租金增长率达8.39% [4] - 全国在营购物中心122座，管理面积1314万㎡，2024年零售额2150亿元 [6] - 2024年新开21座购物中心，新签12个轻资产项目 [8] 珠海万达商管 - 2024年新开25座万达广场，包括首座"四代+"武汉汉街万达 [10] - 截至2024年底运营513座万达广场，管理面积超7000万㎡ [11] - 2025年计划新开30座万达广场，重点布局华中和华东地区 [12] 龙湖集团 - 商场租金收入109.8亿元（+6.8%），42个天街租金收入超1亿元 [14] - 重庆时代天街以7.3亿元租金收入成为集团最高 [14] - 2024年新开13个商场，其中6个为轻资产项目 [18] - 2025年计划至少新开8个天街项目 [21] 新城控股 - 商业运营总收入128.1亿元（+13.1%），超额完成目标 [24] - 全国布局200座吾悦广场，已开业173座，出租率97.97% [25] - 2024年新开15座吾悦广场，其中8个为轻资产项目 [27] - 2025年计划实现商业运营总收入140亿元，新开至少5座吾悦广场 [29] 大悦城地产 - 购物中心租金收入30.2亿元（+1%），10个商场年租金收入突破1亿元 [32] - 上海静安大悦城租金收入增长20%，三亚大悦城实现100%出租率 [33][34] - 2024年新开3座大悦城，2025年计划新开深圳大悦城和南昌大悦城 [37][39] 宝龙地产&宝龙商业 - 宝龙商业2024年新开11个项目，包括7座宝龙广场 [41] - 截至2024年底已开业98个零售商业项目，总建筑面积1110万㎡ [43] - 2025年计划新开7个项目，包括5座宝龙广场 [44] 恒隆地产 - 内地商场总收入48.1亿元（-3%），上海两个旗舰商场收入均下跌 [46] - 次高端商场表现较好，天津恒隆广场租金增长12% [46] - 杭州恒隆广场计划2025年起分阶段开业，上海恒隆广场扩建项目预计2026年竣工 [50] 太古地产 - 内地零售物业租金收入44.89亿港元（+7%），上海前滩太古里租金和销售额双增长 [51] - 北京太古坊（原颐堤港二期）将于2026年分阶段落成，成为内地首个"太古坊"项目 [55] - 未来2年将有7个项目陆续面市，包括西安太古里、三亚太古里等 [57] 瑞安房地产 - 租金及相关收入35.47亿元（+9%），77%来自上海物业组合 [59] - 蟠龙天地租金收入增长64%至1.15亿元，鸿寿坊增长290%至0.82亿元 [60] - 2025年将新开上海太平洋新天地商业中心和武汉光谷创新天地商业公园 [64] 嘉里建设 - 内地投资物业租金收入40.7亿港元（-1%），上海静安嘉里中心表现稳健 [67] - 杭州嘉里城计划2025年10月开业，商业部分由10万方盒子+街区组成 [71] 新鸿基地产 - 内地投资物业租金收入28.47亿元（-2%），广州天环Parc Central表现突出 [73] - 未来三年将有6个新项目入市，包括苏州环贸广场ICC和上海徐家汇中心ITC Maison [74] 九龙仓集团 - 内地投资物业收入45.7亿港元（-4%），成都IFS和长沙IFS表现稳健 [77] - 长沙IFS去年新开80+家品牌，其中30+家为首店 [78]

行业概况 - 13家港外资商业地产企业在中国内地布局40+筹开项目，2024年预计至少14个新项目入市 [1] - 内地成为头部港企主战场，上海最受青睐，外资企业则重仓非一线城市 [1] - 多个新产品线首次进入内地，产品线呈现多元化趋势，包括高端、次高端、年轻化等不同定位 [1] 港资企业动态 瑞安房地产 - 核心产品线包括城市综合体、滨水文化综合体、Urban Retreat城市微度假和创新园区，已在全国开出23个商业项目 [1] - 2024年将开业武汉光谷创新天地商业公园和上海太平洋新天地商业中心，后者为20年来最大体量商业综合体 [3][4] - 代表性项目包括上海新天地（3.2万㎡）、武汉天地（4.9万㎡）、上海蟠龙天地（4.1万㎡）等 [2] 新鸿基地产 - 主要产品线包括国金中心（IFC）、APM、ICC和ITC，已开业12个项目，上海占比最高（5个） [5][6] - 未来3年将有6个新项目入市，包括苏州环贸广场ICC（3.2万㎡）和上海徐家汇中心ITC Maison（27.9万㎡） [7][8] K11集团 - 产品线分为K11（文化艺术）、K11 Select（年轻潮流）和K11 ECOAST（绿色海滨），已开业8个商场 [9][10] - 深圳K11 ECOAST试运营期间日均客流25万人次，投资超100亿，定位全年龄段文化体验场 [11] - 未来五年计划推出30个文化商业项目，2024年将开业广州和厦门K11 Select [12][14] 太古地产 - 产品线包括太古坊、太古汇、太古里和太古源，已开业7个项目，如北京三里屯太古里（20万㎡）、广州太古汇（13.8万㎡） [15] - 广州太古汇扩容至18万+㎡，未来将开业6个项目，包括三亚太古里（36万㎡）和西安太古里（27万㎡） [16][18][19] 香港置地 - 产品线分为"中环系"（高端）和"光环系"（中档），已开业7个项目，如重庆光环购物公园（17万㎡） [22][23] - 南京JLC金陵中環试营业，引入超40%区域首店，未来将开业杭州光环梦中心（16.9万㎡）等6个项目 [24][25] 恒隆地产 - 运营10个项目，分为高端商场（如上海恒隆广场）和次高端商场（如济南恒隆广场） [27][28][29] - 杭州恒隆广场（10万㎡）计划2026年开业，将引入文华东方酒店和爱马仕 [30][31] 嘉里建设 - 产品线包括嘉里中心（高端）和嘉里城/嘉里汇（区域型），已开业8个项目，如上海静安嘉里中心（8.6万㎡） [32][33] - 未来将开业上海PRISMA新嘉中心（36万㎡），计划引入500+品牌 [35][36] 九龙仓集团 - 核心产品线为IFS系列，成都IFS（21万㎡）和长沙IFS（24.6万㎡）长期占据城市客流榜首 [39][40] - 近年内地无新项目拓展计划 [41] 领展集团 - 品牌矩阵包括"领展广场"和"领展中心城"，内地运营6个项目，如深圳领展中心城（13万㎡） [42][43] - 北京中关村领展广场和通州领展广场正在进行升级改造 [44] 外资企业动态 凯德集团 - 已运营42个购物中心，包括9个来福士和25个凯德广场/MALL，如重庆来福士（23.5万㎡） [45][46] - 未来将开业苏州来福士等4个项目 [47][48] 永旺中国 - 已开业24家永旺梦乐城，武汉和天津各4家，2024年新增长沙星沙项目（23万㎡） [49][50] - 长沙湘江新区项目（23万㎡）计划2025年开业，拟引入260+品牌 [51][52] SM集团 - 中国内地已开业8个项目，如SM厦门（38万㎡），未来将开业厦门海沧城市广场（14万㎡）等3个项目 [54][55][57] 英格卡集团 - 运营10座荟聚购物中心，上海荟聚（43万㎡）为全球单体投资最大项目，2024年9月开业 [59][60][61]