地块交易概况 - 懋源地产以10.3亿元底价竞得北京顺义中央别墅区薛大人庄村SY00-0025-6017地块 [1] - 地块为纯二类居住用地 土地面积2.3万平方米 规划建筑面积3.68万平方米 容积率1.6 [2] - 项目将主打洋房及低密别墅类产品 延续区域高端改善定位 [1] 地块规划调整历程 - 地块经历三次重要规划调整：2014-2020年由居住用地和公园绿地组成 2020年12月首次调规增加两条街坊路并缩减居住用地至3.75万公顷（注：原文单位应为万平方米） [2] - 2022年3月第二次调规取消医疗养老等用地 转为两块居住用地和幼儿园用地 [2] - 2023年第三次调规将街坊路改为L型 建筑限高由30米调整为40米 容积率保持1.6 [3] 区域市场情况 - 天竺板块近三年仅供应两宗宅地 毗邻项目懋源璟橒网签去化率约60% 成交均价7.3万元/平方米 [4] - 懋源璟橒总成交金额已覆盖地价成本 剩余3万平方米现房待售 产品包括217户平墅/叠墅/合院 单套总价2500-4000万元 [4] - 区域内二手房以十年内次新房为主 新房供应长期空缺 [5] 公司开发策略 - 懋源地产2022年6月以19.55亿元+3万平方米现房条件竞得相邻地块 溢价率15% 成交楼面价约3.36万元/平方米 [3] - 本次摘牌可整合东西两侧地块形成规模开发效应 提升产品溢价能力 [4] - 公司2022年9月以43.2亿元底价摘得顺义后沙峪地块 楼面价23241元/平方米 开发为懋源云纪项目 含588套房源 主力产品260-300平方米 总价1800-2450万元 [4] 区位及配套 - 地块距地铁15号线国展站仅1公里 周边温榆广场、天竺公园等生活配套成熟 [2] - 根据出让条件 需在地块西侧建设8米宽南北向街坊路 建成后由竞得方永久维护并向公众开放 [2]

济南房地产市场概况 - 2025年上半年济南房地产市场整体处于调整期 住宅用地成交15宗 其中5宗溢价成交 其余以底价或低溢价出让 [1][2] - 上半年新建商品住宅网签20423套 面积27414万平米 同比小幅回落 [2] - 下半年预计近20个新盘入市 产品类型包括小高层 洋房 大平层 别墅及"四代宅" 价格区间15500-34000元/平米 [5][6] 土地市场表现 - 上半年土地市场整体表现平淡 6月省博西地块出现一定热度 [2] - 中海省博西地块住宅楼面价20232元/平米 叠加教育设施建设费用3亿元 实际地价约23000元/平米 预计售价可能突破40000元/平米 [9] 产品供应特点 - 改善型产品主导市场 如万科观山隐秀推出160-240平米洋房 容积率21 [2] - 海信君安6月开盘推出近200套房源 成交超130套 去化率70% [4] - 中建雲啟鳳華推出275-550平米古风联排 合院产品 套总价650-1200万 [4] - "四代宅"产品集中供应 如中海时光之境得房率94%-134% 部分户型客厅挑高62米 配备102平米露台花园 [7] 区域供应分布 - 下半年新盘集中在盛福 CBD 旅游路沿线 大明湖 南部等热门区域 [6] - CBD片区有建邦星辰 九宸赋 绿城瑞马润百合三个新盘 其中建邦星辰户型190-310平米 [9] - 大明湖片区保利明湖印将推出155-235平米小高层 区域新房稀缺 [9] 市场供需结构 - 高端改善类产品占据新入市项目主导地位 但销售过程普遍面临困难 去化周期较长 [11] - 刚需刚改产品供应持续紧张 核心区域地块多规划为小地块高端改善项目 大型刚需社区减少 [11] - 二手房因价格下降成为部分刚需刚改群体的替代选择 [11]