市场表现 - 中证REITs全收益指数9月4日上涨0.42%，招商基金蛇口租赁住房REIT涨幅达3.1%，红土创新深圳安居REIT、华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT涨幅均超2% [1][2] - 8月25日至29日中证REITs全收益指数上涨1.06%，跑赢中证红利指数2.16个百分点 [1][2] - 截至9月4日，58只REITs中54只年内实现正收益，40只涨幅超10%，嘉实物美消费REIT涨幅超50%，华夏大悦城商业REIT等4只产品涨幅超40% [3] 品种分化 - 产权类REITs上周上涨1.55%，特许经营权类REITs上涨0.87% [2] - 消费、保障房、仓储物流、数据中心板块表现相对占优，上周65只REITs上涨8只下跌 [2] - 近60个交易日47只REITs收益为负，华安百联消费REIT等4只产品跌幅超10% [4] 基本面状况 - 2025上半年REITs整体营收同比微增0.6%，净利润同比下滑7.5% [4] - 可供分配金额同比收缩4.3%，实际分红金额同比下降26.0% [4] - 平均现金流分派率降至2.36%（同比下降50基点），平均分红率降至2.26%（同比下降146基点） [4] 资产类别表现 - 消费类资产在政策刺激下表现强势，营收、净利润、可供分配金额均同比增加 [4] - 产业园和能源类资产基本面弱化，盈利及现金流能力承压 [4] - 仓储和高速项目呈现基本面边际企稳且租户结构稳定特征 [6] 配置策略 - 风险偏好收缩可能支撑REITs市场修复，重点关注保租房、消费、市政环保板块的低吸机会 [5][6] - 二级市场价格低于资产端价值时风险收益比提高，战略配售和打新机会值得重视 [6] - REITs具备独立资产配置功能，要求90%以上可供分配金额以现金形式分配，适合长期持有 [6]

中证REITs指数表现 - 中证REITs全收益指数由年初967.21点攀升至6月30日1105.45点，累计涨幅14.29% [1] 消费类REITs表现 - 消费类REITs年内平均涨幅35.00%，领跑各板块 [6] - 嘉实物美消费REIT以50.21%涨幅成为内地上市REITs涨幅最高产品 [1][2] - 华夏大悦城商业REIT涨幅47.96%，华夏首创奥莱REIT、华安百联消费REIT及易方达华威市场REIT涨幅均超40% [6] - 华夏华润商业REIT启动扩募计划，拟收购苏州昆山万象汇项目，成为国内消费类REITs首单扩募案例 [6] 保租房REITs表现 - 已上市8只保租房REITs较发行价平均上涨52.7%，2025年以来平均涨幅23.86% [5] - 中金厦门安居REIT累计涨幅达33.68% [5] - 保租房REITs区间换手率跃升至0.8037% [4] 仓储物流REITs表现 - 仓储物流REITs平均涨幅17.34%，低于消费基础设施REITs的34.33% [5] - 华安外高桥REIT以31.74%涨幅领先板块 [5] - 区间换手率降至0.5101% [4] 产业园区REITs表现 - 产业园区类REITs平均涨幅远低于消费基础设施REITs，主因研发办公园区供需失衡 [4] - 平均出租率仅85.31%，出现量价齐跌 [4] - 博时津开科工产业园REIT涨幅38.68%居板块首位，中金湖北科投光谷产业园REIT下跌4.19% [5] 政策与市场环境 - 国务院《提振消费专项行动方案》明确支持消费基础设施REITs发行，将商业地产纳入盘活存量资产重点领域 [4] - 美联储5月FOMC会议维持利率不变，降息预期增强支撑REITs估值 [6] - 香港REITs市场呈现结构性分化，领展房产基金等头部REITs表现突出 [7] 资产特性分析 - 消费基础设施REITs底层资产多为一二线城市核心商圈购物中心，抗周期属性强 [6] - 工业产房类REITs在出租率略微下滑情况下依然保持涨幅 [5]

公募REITs市场持续火热，又有两只REITs产品上市双双涨停。 8月8日，首批两只数据中心公募REITs在沪深交易所上市，全天大涨30%，达到首日上市涨幅上限。截至收盘，首日成交金额合计逼近7亿元，稳居全市场 公募REITs成交金额榜第一、第二位。 首批两只数据中心公募REITs上演"30CM涨停秀"。 8月8日，南方万国数据中心REIT、南方润泽科技数据中心REIT分别在沪深交易所上市，开盘即现30%涨停，触及公募REITs首日上市的涨停上限。 | ( W | N南方万国数据中心REIT | | | | | --- | --- | --- | --- | --- | | | 508080 SH | | | | | 3.900 | 昨收 昨 | 3.000 | 最高 | 3.900 | | +0.900 | 开盘 30.00% | 3.879 | 最低 | 3.729 | | 均 价 | 3.849 成交量 | 60.86万 | 换手率 | 25.37% | | 振 幅 | 5.70% 成交额 | 2.34亿 | 量 比 | 0.000 | | 折溢价率 | 30.00% 年化派息率 0.00% | | | ...

首批数据中心公募REITs上市表现 - 首批两只数据中心公募REITs（南方万国数据中心REIT、南方润泽科技数据中心REIT）于8月8日上市，首日均触及30%涨停上限 [1][2] - 首日成交金额合计逼近7亿元（分别为2.34亿元、4.52亿元），换手率达25.37%和26.46%，位居全市场公募REITs成交金额前两名 [1][2] - 发行阶段认购火爆：南方万国数据中心REIT认购金额达1835.42亿元，南方润泽科技REIT认购金额达2896.28亿元，后者为年内第三只认购超2000亿元的公募REIT产品 [2] 公募REITs市场整体表现 - 中证REITs全收益指数、中证REITs指数年内分别上涨13.37%、9.91%，跑赢沪深300等主流指数 [1][4] - 全市场73只公募REITs中70只实现正收益，年内平均涨幅17.37% [4] - 表现突出的产品包括：嘉实物美消费REIT（+50.39%）、博时津开科工产业园REIT（+49.96%）、华夏大悦城商业REIT（+46.82%）等 [4][5] 数据中心REITs的行业意义 - 首批数据中心REITs填补了国内REITs市场在新型基础设施领域的空白，底层资产从传统领域扩展到数据中心 [3] - 丰富了投资标的，满足不同风险偏好需求，为资本市场注入新活力 [3] REITs市场近期调整分析 - 6月下旬以来中证REITs指数回调超2%，可能与资本市场风险偏好上行、长端利率波动有关 [4][5] - 中金公司研报指出，14只REITs在6月20日至7月31日期间跌幅超5%，20只跌幅3%-5%，但月末修复后存在配置机会 [5] - 新发债券征税背景下，公募REITs的免税优势使其稀缺性提升 [5]

公募REITs市场表现 - 华夏大悦城商业REIT和华安百联消费REIT今年以来涨幅分别达49.21%和48.90% [1][2] - 19只REITs涨幅在20%至40%之间 40只REITs涨幅超过10% [1][4] - 嘉实物美消费REIT和华夏首创奥莱REIT涨幅均超过40% [4] 价格波动与停牌机制 - 华安百联消费REIT收盘价3.528元/份较发行价2.332元/份涨幅达51.29%触发停牌 [2] - 华夏大悦城商业REIT收盘价4.988元/份较发行价3.323元/份偏离50.11%触发停牌 [3] - 根据交易所规定 收盘价偏离基准价首次达50%需停牌1小时 [2][3] 机构投资者参与情况 - 富国首创水务REIT机构投资者持有份额占比达83% [7] - 前十大持有人包含券商、保险、基金及资管计划等多元机构类型 [7] - 保险、券商自营、理财子公司等机构投资者纷纷布局REITs市场 [1][6] 市场扩容动态 - 今年以来已有8只新REITs上市包括中航易商仓储物流REIT等 [8] - 华夏华电清洁能源REIT等多只新项目申报中 [8] - 中航京能光伏REIT等扩募项目快速推进 [8] 投资价值分析 - REITs每年至少将90%以上可供分配金额以现金形式分配给投资者 [5] - 在利率下行背景下REITs风险溢价提升 配置价值凸显 [4] - 资产收益确定性强的REITs产品竞争优势有望进一步增强 [4]

市场发展规模与历程 - 首批9只公募REITs于2021年6月21日上市 总市值300多亿元 截至2025年6月20日已上市66只产品 总市值达2066亿元 较上年同期接近翻倍 [1][4] - 四年间市场规模从试点突破至2000亿元以上 呈现加速跃迁式发展 [1] - 底层资产类型从首批4类（产业园区、仓储物流、生态环保、交通）拓展至保障性租赁住房、消费、新能源、水利、市政等多元领域 [4] 政策环境与制度演进 - 2024年7月国家发展改革委发布通知 推动公募REITs项目常态化发行 底层资产扩容至13个大类 覆盖交通、能源、市政、生态环保、仓储物流、园区、文化旅游、消费等领域 [2] - 2024年2月证监会明确公募REITs权益工具属性 允许投资者将REITs投资作为权益工具调整计入FVOCI科目 降低二级市场波动对利润表的影响 [2] - 会计政策调整后 机构投资者长期持有意愿增强 业绩压力降低 [3] 资产类型创新与市场表现 - 新资产类型项目受市场青睐 汇添富九州通医药REIT公众认购倍数达1192倍 国泰君安济南能源供热REIT认购倍数813倍 二级市场价格较发行价累计涨幅超50%和80% [4] - 首批数据中心REITs（南方万国数据中心REIT、南方润泽科技REIT）于2025年6月18日获批注册 证监会支持科技企业利用知识产权、数据资产等新型资产开展REITs融资 [5] - 2025年以来中证REITs全收益指数涨幅达16.2% 华夏大悦城商业REIT等3只消费类产品涨超50% 全市场66只产品中除1只微跌外均上涨 [6] 分红机制与投资收益 - 公募REITs需将90%以上年度可供分配金额以现金形式分配 2021年至2025年累计分红金额接近220亿元 其中2021年6.92亿元、2022年18.46亿元、2023年66.14亿元、2024年83.87亿元、2025年44.12亿元（上年同期33.14亿元） [6] - 分红金额逐年增长 分红率稳定在3%-5% 部分产品收益率已低于3% 反映稳定分红资产供不应求 [6] 投资者结构与资金配置 - 投资者类型包括产业资本、券商、保险、信托、私募、银行理财、个人等 呈现生态共荣格局 [1][5] - 会计政策调整驱动保险机构及券商自营增加自有资金配置 成为潜在长线增量资金 [2] - 需进一步提高投资者结构丰富度 平衡持有型与交易型策略以激活流动性 [5] 市场前景与估值趋势 - 低利率环境下公募REITs被更多资金认可 在大类资产配置中战略地位提升 [1] - 市场供需矛盾存在 政策红利持续释放 预计未来1-2年内维持高估值 板块分化持续 [7] - 固收资金抢配高息资产逻辑短期主导市场 中长期配置吸引力刚崭露头角 [7]

市场发展概况 - 公募REITs问世四年总市值突破2066亿元 较上市首日300多亿元接近翻倍 产品数量达66只 成为亚洲第一市场 [1][4] - 2021年以来累计分红金额接近220亿元 分红金额逐年增长 2025年以来分红44.12亿元 较2024年同期33.14亿元显著提升 [1][7] - 中证REITs全收益指数年内涨幅超16% 66只产品中除1只微跌外全部上涨 3只产品涨幅超50% [7] 政策支持 - 2024年7月出台常态化发行通知 底层资产扩容至13大类 覆盖交通/能源/市政/数据中心等新型基础设施 [2] - 2024年2月会计新规明确REITs权益工具属性 允许计入FVOCI科目 降低二级市场波动对利润表影响 [3] - 政策红利期持续 证监会支持科技企业利用数据资产开展REITs融资 首批两只数据中心REITs获批 [2][5] 资产类型拓展 - 底层资产从首批4类拓展至保障性租赁住房/消费/新能源/水利等 新资产类型受市场青睐 [4] - 汇添富九州通医药REIT公众认购倍数达1192倍 二级市场价格较发行价累计涨超50% [4] - 国泰君安济南能源供热REIT认购倍数813倍 二级市场价格较发行价累计涨超80% [4] 投资者结构 - 持有人包括产业资本/券商/保险/信托/私募/银行理财/个人等多类型机构 呈现生态共荣格局 [1][6] - 保险机构及券商自营配置动力提升 会计政策调整降低机构投资者业绩压力 [3][6] - 需进一步增加投资者结构丰富度 平衡持有型和交易型策略以激活流动性 [6] 配置价值 - 在低利率环境下吸引力提升 分红率3%-5%的产品供不应求 部分产品收益率已低于3% [8] - 固收资金抢配高息资产逻辑持续 中长期配置吸引力刚崭露头角 [8] - 90%以上可供分配金额强制分红机制 保障现金流分配稳定性 [7]

截至上半年末，公募REITs总市值突破2000亿元。今年以来，多数REITs产品获得正收益，涨幅最 高的嘉实物美消费REIT今年以来涨幅超50%。 行业头部效应逐渐凸显。截至上半年末，头部三家基金公司管理了近40%的REITs规模，69只已成 立的公募REITs分别来自25家基金管理人。不过，今年以来，南方基金、汇添富基金、中银基金、创金 合信基金等纷纷入局，成为REITs市场新的参与者。 业内人士表示，目前我国REITs行业还处于初级发展阶段，各类机构都有机会参与其中，但后来者 或需放弃"大而全"的想法，转而追求"小而美、专而精"。 Wind数据显示，截至7月4日收盘，2025年1月1日之前已上市的58只REITs中，57只今年以来取得正 收益。其中，嘉实物美消费REIT涨幅最高，今年以来涨幅达51.84%，华安百联消费REIT、华夏首创奥 莱REIT、华夏大悦城商业REIT紧随其后，涨幅均超48%。共有16只REITs今年以来涨幅超过30%，13只 REITs涨幅在20%—30%。 整体看，REITs市场头部效应显著。69只已成立的公募REITs分别来自25家基金管理人，既有华夏 基金、易方达基金、南方基 ...

消费基础设施REITs表现 - 消费基础设施REITs出租率整体稳中有升，部分资产逼近99%，其中华夏大悦城商业REIT出租率为98.44%，租金收缴率为99.22%，中金印力REIT出租率达98.88%[1] - 消费基础设施REITs在收入和可供分配金额等指标的完成率上处于各大资产类别中的领先位置，提供更高的安全性和防御性[1] - 上半年底层资产为消费基础设施的REITs平均涨幅达到35.02%，嘉实物美消费REIT以50.35%的净值涨幅居首[2] 消费基础设施REITs租金变化 - 中金印力REIT租金从1月的266.1元/平方米/月降至6月末的252.2元/平方米/月[2] - 易方达华威REIT租金从1月的134.32元/平方米/月降至6月末的128.62元/平方米/月[2] 保障房REITs表现 - 国内上市的保障房REITs有7只，包括华夏北京保障房REIT、红土创新深圳安居REIT等[3] - 多数保障房REITs项目的出租率和收缴率在95%以上，红土创新深圳安居REIT整体出租率为97.17%，租金收缴率为99.53%，中金厦门安居REIT整体出租率为99.30%，租金收缴率为100%[4] 公募REITs市场发展 - 截至6月末，公募REITs总市值突破2000亿元，资产类型扩展至九大领域，已上市的REITs产品总数量达到68只[5] - 2025年以来共有10只公募REITs完成发行，28只公募REITs基金待上市[8] - 公募REITs为租赁住房、商业地产项目提供更好的退出渠道，降低沉淀资金规模，提高资金使用效率[9] 行业未来展望 - 租赁住房、消费、数据中心将成为投资者相对看好的领域，市政环保等贴近刚需的类别也会继续得到市场追捧[9] - 能源、高速公路等会继续分化，部分投资者会关注产业园区和物流仓储等领域的逆境反转机会[9]

中国公募REITs市场发展概况 - 截至2025年6月，公募REITs累计发行68只产品，"首发+扩募"合计募集规模接近1800亿元，二级市场总市值达到1986亿元 [2] - 2024年成为市场分水岭，全年新发产品29只创历史新高，2025年上半年新增10只 [9] - 中证REITs全收益指数年内涨幅超11%，68只产品中67只实现正收益，平均涨幅20.3% [3][4] 消费基础设施类REITs表现突出 - 收益前五的REITs中四只为消费类，嘉实物美消费REIT（51.56%）、华夏大悦城商业REIT（49.58%）领涨 [4][21] - 7只消费REITs底层物业出租率均超95%，青岛万象城达99.1% [24][25] - 社区商业韧性显著，嘉实物美消费REIT一季度收入2558.3万元，净利润797.5万元，出租率95% [14][17] 运营策略与业态调整 - 物美商业组建专业团队优化租户结构，联动商户营销，租金收缴率提升至99.5% [20][18] - 主力业态调整为零售（58.44%）、餐饮（27.91%）、服务（13.65%），引入网红餐饮、教培机构等 [19][29] - 品牌调改注重首店经济，如青岛万象城引入48家山东/青岛首店，长沙览秀城引进霸王茶姬3.0等 [31] "谷子经济"成为新增长点 - 二次元IP衍生消费崛起，成都大悦城举办《光·遇》全球首展等5场活动 [33] - 杭州西溪印象城设置动漫节痛车展区，引入火影忍者主题展 [34] - 通过IP情感溢价创造高附加值，推动商场客流与租金增长 [32] 市场挑战与投资价值 - 优质底层资产稀缺，普通投资者考察难度高 [35] - 消费REITs在股市波动中展现稳定回报，年化现金流分派率达5.04% [14][35] - 运营能力成为核心差异点，需精准把握消费分级与存量改造 [37]