市场概况与规模 - 全市场公募REITs数量已扩容至77只，发行总规模达1993.01亿元 [1][4] - 2025年10月20日新成立中信建投沈阳国际软件园REIT和华夏中海商业资产REIT两只产品，发行规模分别为10.98亿元和15.84亿元 [3] - 自2021年6月首批产品成立以来，公募REITs市场快速发展，首发规模从314.03亿元增长至接近2000亿元 [4] 二级市场表现 - 截至10月21日，中证REITs全收益指数年内累计上涨6.59% [5] - 全市场75只已上市公募REITs中，58只年内实现上涨，占比77.33%，其中32只涨幅超过10% [5] - 消费类公募REITs表现强劲，嘉实物美消费REIT、易方达华威农贸市场REIT、中金印力消费基础设施REIT、华夏大悦城商业REIT年内涨幅分别达44.41%、33.42%、32.38%和32%，包揽涨幅榜前四 [5] 产品类型与资产类别 - 新成立的两只REITs分别属于产业园区类和消费类 [3] - 部分产业园类REITs表现不佳，中金湖北科投光谷产业园REIT年内跌幅逾19%，华夏华电清洁能源REIT和东吴苏州工业园区产业园REIT分别下跌9.71%和8.11% [5] - 科技赛道公募REITs（如以数据中心为底层资产）在政策支持和市场需求背景下被看好 [6] 市场动态与投资者情绪 - 新发REITs面向公众投资者的部分认购火爆，发售首日有效认购规模即超过初始募集上限，提前结束募集 [4] - 市场认可度提升，发行数据反映了投资者对相关产品的接受度明显提高 [1][4] - 当前仍有易方达广西北投高速公路REIT、华夏湖北交投楚天高速公路REIT、中飞天虹消费REIT等多只产品处于行政审批进程中 [4] 行业前景与配置价值 - 公募REITs被视为高分红、中低风险资产，在政策力度加强及社保金、养老金入市预期下，配置性价比有望持续提升 [1][7] - 在债券市场利率中枢下行背景下，"资产荒"逻辑有望延续，利好公募REITs板块 [7] - 行业展望积极，以公募REITs为核心的多层次市场体系将加速成型 [7]

市场扩容态势 - 10月华夏中海商业REIT和中信建投沈阳国际软件园REIT一日售罄，推动年内新发REITs产品数量增至18只，首募总规模超过360亿元 [1][2][3] - 截至10月14日，全市场已上市交易的REITs产品数量为75只，总市值达到2198.92亿元，另有6只产品正在排队等待获批 [1][3][4] - 华夏中海商业REIT在网下询价阶段拟认购数量总和为236.07亿份，为初始网下发售份额的374.72倍，创市场新高 [2] 市场格局与参与者 - 市场呈现显著头部集中特征，华夏基金和中金基金布局领先，旗下产品数量分别为17只和11只，总市值分别为468.42亿元和363.37亿元 [1][3] - 公募REITs产品的机构投资者占比平均值高达97.21%，较去年同期增加2.32个百分点，个人投资者参与度相对较低 [1][6] - 共有26家基金公司参与公募REITs市场，其他机构旗下产品数量均不足5只，市值规模最高不超过158亿元 [3] 二级市场表现分化 - 中证REITs全收益指数年内上涨9.05%，超八成已上市产品实现年内上涨，但首尾业绩相差超过63.85个百分点 [1][5] - 消费基础设施类REITs以28.75%的平均收益率领跑市场，年内涨幅排名前十的REITs全部为产权类产品，涨幅均超过30% [1][5] - 嘉实物美消费REIT以47.13%的年内涨幅暂列第一，华夏大悦城商业REIT和易方达华威市场REIT紧随其后，涨幅分别为38.44%和37.55% [5][6] 资产类型与投资逻辑 - 消费基础设施类REITs表现突出，受益于国家"提振消费"政策，其底层资产客流及销售额在上半年均呈现改善趋势 [1][7] - 中信建投沈阳国际软件园REIT是全国首单践行东北全面振兴战略的公募REITs，其底层资产涵盖13栋产业楼宇，建筑面积20.12万平方米 [2][3] - 产权类产品在二级市场表现强劲，园区基础设施类产品如博时津开产园REIT年内涨幅也达到36.99% [5][6] 市场特性与投资策略 - 公募REITs具备高分红属性以及相对可控的回撤，在大类资产配置中具有较高价值，短期利率下行可能压制其整体表现 [1][7] - 市场交易活跃度有待提升，流动性问题源于战略配售比例过高、投资者结构相对单一、投资偏好一致等因素 [1][8] - 投资策略建议精选个券，关注流动性变化和行业轮动，可考虑逢低参与估值合理的项目并布局长期机会 [8]

二级市场整体表现 - 二级市场价格整体持续下跌 加权REITs指数收于18391点 本期回报率为-047% [4] - 与其他主流大类资产相比 REITs回报率排名靠后 排序为黄金>可转债>A股>纯债>REITs>美股>原油 [4] - 产权类和特许经营权类REITs二级市场价格均下跌 [5] 底层资产类型表现 - 仅市政设施类和新型基础设施类REITs价格上涨 [5] - 本期回报率排名前三的底层资产类型为市政设施类 新型基础设施类 生态环保类 [5] - 主力净流入额前三的底层资产类型为消费基础设施类 新型基础设施类 生态环保类 [6] 单只REITs表现 - 市场涨跌互现 17只REITs上涨 1只持平 57只下跌 [5] - 涨幅排名前三的REITs为华泰南京建邺REIT 华安外高桥REIT 广发成都高投产业园REIT [5] - 主力净流入额前三的REITs为南方润泽科技数据中心REIT 华夏华润商业REIT 华安张江产业园REIT [7] 市场交易活跃度 - 总成交额为178亿元 区间日均换手率均值为045% [5] - 成交量前三的REITs为华夏凯德商业REIT 中金唯品会奥莱REIT 华夏合肥高新REIT [5] - 成交额前三的REITs为华夏凯德商业REIT 中金唯品会奥莱REIT 国金中国铁建REIT [5] 资金流向与大宗交易 - 主力净流入总额为983万元 市场交投热情较上期下滑 [6] - 大宗交易总额4310万元 较上期下降 单日最高成交额为1848万元（2025年10月09日） [7] - 大宗交易成交额前三的REITs为工银河北高速REIT 华夏大悦城商业REIT 易方达广开产园REIT [7] 一级市场动态 - 华夏凯德商业REIT于2025年9月29日上市 资产类型为消费基础设施 发行规模为2287亿元 [8] - 本期有2只REITs项目的状态得到更新 [8]

市场动态与产品上市 - 华夏凯德商业REIT于9月29日在上海证券交易所上市交易 [1] - 华夏中海商业REIT于9月26日启动询价 [1] - 截至9月26日，有87只基础设施REITs处于已上市、已通过或已反馈等状态 [1] 资产类型分布 - 园区基础设施、交通基础设施和消费基础设施类REITs数量最多 [1] 市场表现 - 截至9月26日，中证REITs全收益指数年内累计上涨9.97% [2] - 74只已上市REITs中，65只实现正收益，占比87.8% [2] - 39只REITs涨幅超过10%，占比52.7% [2] - 嘉实物美消费REIT年内涨幅达45.19% [2] - 华夏大悦城商业REIT年内涨幅为41.14% [2] - 博时津开科工产业园REIT年内涨幅为38.80% [2] 资产类型表现亮点 - 嘉实物美消费REIT和华夏大悦城商业REIT均为消费基础设施类 [2] - 博时津开科工产业园REIT为园区基础设施类 [2] 行业特征与优势 - 基础设施REITs具有流动性较高、收益相对稳定且安全性较强的特点 [2] - 产品优势包括门槛低、经营现金流稳定、分红比例高、收益长期化 [2] - 与其他常见投资品种的相关性相对较低，有助于满足稳健投资和多元化资产配置需求 [2] 国际市场经验与本土发展 - 国际经验显示，“首发+扩募”双轮驱动是REITs市场走向成熟的重要特征 [2] - 截至目前，中国有6只基础设施REITs产品完成扩募 [2]

市场动态与近期表现 - 华夏凯德商业REIT于9月29日在上海证券交易所上市交易，华夏中海商业REIT于9月26日启动询价，显示基础设施REITs发行提速 [1] - 截至9月26日，中证REITs全收益指数年内累计上涨9.97%，市场表现亮眼 [4] - 在74只已上市REITs中，65只实现正收益，占比87.8%，其中39只涨幅超过10%，占比52.7% [4] - 具体标的方面，嘉实物美消费REIT年内涨幅达45.19%，华夏大悦城商业REIT和博时津开科工产业园REIT年内涨幅分别为41.14%和38.80% [4] 政策支持与市场扩容 - 国家发展改革委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化申报推荐工作的通知》，商务部等9部门也发布相关政策，聚焦项目类型扩围扩容 [2] - 政策推动加快成熟资产类型项目常态化申报，以形成良性投资循环 [2] - 多部门积极推动新资产类型项目推荐发行，包括市场化租赁住房、养老设施，并优先支持社区商业综合体、邻里中心等消费基础设施项目发行基础设施REITs [2] - 截至9月26日，有87只基础设施REITs处于"已上市、已通过或已反馈"等状态，资产类型以园区基础设施、交通基础设施和消费基础设施类数量最多 [2] 扩募机制与市场发展 - 政策鼓励已上市的基础设施REITs通过扩募等方式筹集资金购入优质资产，首次发行上市满6个月后可申报新购入项目 [3] - “首发+扩募”双轮驱动是基础设施REITs市场走向成熟的重要特征，截至目前，有6只基础设施REITs产品完成扩募，后续扩募进程有望加速 [3] - 引入更多元的资产类型可以满足不同偏好投资者的需求，吸引更多类型资金进入市场，提升市场规模和活力 [3] - 扩募机制能为市场提供更多底层资产优质、回报稳健的产品，利好有相关配置需求的中小投资者 [3] 市场特征与投资价值 - 基础设施REITs具有流动性较高、收益相对稳定且安全性较强、门槛低、经营现金流稳定、分红比例高、收益长期化等相对优势 [4] - 基础设施REITs和其他常见投资品种的相关性相对较低，可以满足投资者对稳健投资和多元化资产配置的需求 [4] - 基础设施REITs市场相对较为稳健、具有一定抗风险特征，参考国际经验，市场整体呈向上趋势，有望为长期持有的耐心资本带来可观回报 [5]

政策支持与市场发展 - 基础设施REITs支持政策持续加码，旨在推动市场扩围扩容并优化机制设计以提升市场效率与韧性 [1] - 国家发展改革委与商务部等9部门发布政策，聚焦项目类型扩围扩容，通过优化机制设计拓展市场广度和深度 [1] - 政策鼓励已上市REITs通过扩募方式筹集资金购入优质资产，首次发行上市满6个月后可申报新购入项目 [2] 资产类型扩围 - 当前87只基础设施公募REITs中，园区基础设施、交通基础设施和消费基础设施类数量最多 [1] - 政策积极推动新资产类型项目推荐发行，包括市场化租赁住房、养老设施及优先支持保障基本民生的消费基础设施项目 [2] - 引入更多元资产类型可满足不同偏好投资者需求，吸引更多类型资金进入市场以提升市场规模和活力 [2] 扩募机制优化 - 扩募机制优化提效是政策重点，中国已有6只基础设施REITs产品完成扩募 [2] - 扩募机制提效有助于为市场提供更多底层资产优质、回报稳健的金融产品，促进形成规模效应并提升双重配置效率 [2][3] - 国际经验显示“首发+扩募”双轮驱动是REITs市场走向成熟的重要特征 [2] 二级市场表现 - 截至9月23日，今年以来中证REITs全收益指数累计上涨10.34% [4] - 74只已上市基础设施公募REITs中，65只年内获得正收益，41只涨幅超过10% [4] - 消费基础设施类REITs表现突出，嘉实物美消费REIT、华夏大悦城商业REIT、易方达华威农贸市场REIT年内涨幅分别达48.40%、44.98%、41.29% [4] 市场特征与投资价值 - 基础设施公募REITs具有流动性较高、收益相对稳定、安全性较强、门槛低、分红比例高等相对优势 [4] - REITs市场相对稳健并具抗风险特征，长期向上有望为耐心资本带来可观回报 [5] - 应积极引入基金、年金、外资金融机构等长期专业机构投资者参与REITs投资 [3]

公司REITs发行与表现 - 2024年成功发行成都大悦城商业REIT 实现现金回流16.6亿元 进一步拓宽新发展模式并建立"投融建管退"平台 [1] - 华夏大悦城商业REIT于2025年8月末收盘价5.015元/份 较基准发行价3.323元/份涨幅达50.92% 在同类购物中心项目中涨幅最高 [1] - 后续将积极推进REITs注入新资产实现扩募 释放持有型资产价值 助力公司高质量发展 [1] 资金管理与现金流状况 - 公司高度重视现金流安全 持续优化资金管理体系 确保流动资金高效运作 通过精细化现金流预测及预算管理平衡资金流动性与风险控制 [1] - 近三年及一期经营性净现金流连续为正 分别为27.10亿元、106.42亿元、66.17亿元和26.87亿元 [1] - 利用净回收资金把握新投资机会 聚焦价值创造与发展转型 [1] 业务发展战略与运营措施 - 强化"卓越的城市运营与美好生活服务商"战略 巩固在商业地产领域的优势及领导地位 [1] - 采取灵活销售策略保障住宅开发项目去化和快速回款 坚持"以销定产"原则 [1] - 多轮滚动夯实工程支付计划 合理控制支付进度以实现节流目标 [1]

越来越多的市场目光聚焦到REITs，尤其是消费类。自2024年3月第一批消费REITs上市，截至目前，已有12只消费REITs上市/筹备上市。 以近期发行的华夏凯德商业REIT为例，其发售期场内认购不仅出现超252.6倍的网下超额认购，公众份额更是在单日内迅速售罄，公众投资者有效 认购倍数超535.2倍，基金比例配售前认购资金累计3091.7亿元，是拟募集规模的135.2倍。 而从12只消费REITs的底层资产构成来看，其涵盖类型包括购物中心、奥特莱斯、农贸市场以及社区商业，其中购物中心占据了绝对主导地位—— 12只产品中，有7只是以购物中心为核心底层资，该类资产总估值约228亿元。 此次，商业客从已披露的购物中心REITs财报出发，解读它们背后的运营力。 01 资本市场"红人" 2024年底的中央经济工作会议，将"大力提振消费、全方位扩大国内需求"列为2025年经济工作的首要任务，这一导向为消费基础设施REITs的发展 奠定了战略基调。 从目前已入市的6单购物中心REITs二级市场表现来看，价格基本处于上涨趋势，其中华夏大悦城商业REIT涨幅最高，超50%，而华夏金茂商业 REIT、华夏华润商业REIT涨幅 ...

市场表现 - 中证REITs全收益指数9月4日上涨0.42%，招商基金蛇口租赁住房REIT涨幅达3.1%，红土创新深圳安居REIT、华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT涨幅均超2% [1][2] - 8月25日至29日中证REITs全收益指数上涨1.06%，跑赢中证红利指数2.16个百分点 [1][2] - 截至9月4日，58只REITs中54只年内实现正收益，40只涨幅超10%，嘉实物美消费REIT涨幅超50%，华夏大悦城商业REIT等4只产品涨幅超40% [3] 品种分化 - 产权类REITs上周上涨1.55%，特许经营权类REITs上涨0.87% [2] - 消费、保障房、仓储物流、数据中心板块表现相对占优，上周65只REITs上涨8只下跌 [2] - 近60个交易日47只REITs收益为负，华安百联消费REIT等4只产品跌幅超10% [4] 基本面状况 - 2025上半年REITs整体营收同比微增0.6%，净利润同比下滑7.5% [4] - 可供分配金额同比收缩4.3%，实际分红金额同比下降26.0% [4] - 平均现金流分派率降至2.36%（同比下降50基点），平均分红率降至2.26%（同比下降146基点） [4] 资产类别表现 - 消费类资产在政策刺激下表现强势，营收、净利润、可供分配金额均同比增加 [4] - 产业园和能源类资产基本面弱化，盈利及现金流能力承压 [4] - 仓储和高速项目呈现基本面边际企稳且租户结构稳定特征 [6] 配置策略 - 风险偏好收缩可能支撑REITs市场修复，重点关注保租房、消费、市政环保板块的低吸机会 [5][6] - 二级市场价格低于资产端价值时风险收益比提高，战略配售和打新机会值得重视 [6] - REITs具备独立资产配置功能，要求90%以上可供分配金额以现金形式分配，适合长期持有 [6]

中证REITs指数表现 - 中证REITs全收益指数由年初967.21点攀升至6月30日1105.45点，累计涨幅14.29% [1] 消费类REITs表现 - 消费类REITs年内平均涨幅35.00%，领跑各板块 [6] - 嘉实物美消费REIT以50.21%涨幅成为内地上市REITs涨幅最高产品 [1][2] - 华夏大悦城商业REIT涨幅47.96%，华夏首创奥莱REIT、华安百联消费REIT及易方达华威市场REIT涨幅均超40% [6] - 华夏华润商业REIT启动扩募计划，拟收购苏州昆山万象汇项目，成为国内消费类REITs首单扩募案例 [6] 保租房REITs表现 - 已上市8只保租房REITs较发行价平均上涨52.7%，2025年以来平均涨幅23.86% [5] - 中金厦门安居REIT累计涨幅达33.68% [5] - 保租房REITs区间换手率跃升至0.8037% [4] 仓储物流REITs表现 - 仓储物流REITs平均涨幅17.34%，低于消费基础设施REITs的34.33% [5] - 华安外高桥REIT以31.74%涨幅领先板块 [5] - 区间换手率降至0.5101% [4] 产业园区REITs表现 - 产业园区类REITs平均涨幅远低于消费基础设施REITs，主因研发办公园区供需失衡 [4] - 平均出租率仅85.31%，出现量价齐跌 [4] - 博时津开科工产业园REIT涨幅38.68%居板块首位，中金湖北科投光谷产业园REIT下跌4.19% [5] 政策与市场环境 - 国务院《提振消费专项行动方案》明确支持消费基础设施REITs发行，将商业地产纳入盘活存量资产重点领域 [4] - 美联储5月FOMC会议维持利率不变，降息预期增强支撑REITs估值 [6] - 香港REITs市场呈现结构性分化，领展房产基金等头部REITs表现突出 [7] 资产特性分析 - 消费基础设施REITs底层资产多为一二线城市核心商圈购物中心，抗周期属性强 [6] - 工业产房类REITs在出租率略微下滑情况下依然保持涨幅 [5]