核心观点 - 长租公寓行业正经历深刻调整，以魔方公寓为代表的传统“包租”模式因市场租金下行与刚性成本压力而陷入资金困境，行业正从依赖资本扩张的规模竞争，转向注重精细化运营、轻资产模式以及与政策协同的可持续发展 [1][2][3] 行业现状与困境 - 魔方公寓在上海、杭州、深圳等多个城市的门店近期突然关闭，业主张贴公告收回物业，理由为长期拖欠租金，部分租客被要求限期搬离且退款困难 [1] - 魔方公寓将关店称为“整体房源结构战略性优化”，并称公司经营“正常有序” [1] - 行业普遍采用“包租”模式，企业从房东手中整体租下房屋，装修改造后以更高价格分租，赚取租金差价与管理费 [1] - 2025年，全国40个重点城市平均挂牌租金同比下降6.4%，但许多长租公寓仍背负早年高位签下的长期租约，导致收入收窄而成本刚性，利润空间被压缩 [1] - 自2022年以来，市场上类似长租公寓品牌密集关店，早期依靠资本扩张的品牌如蛋壳公寓、青客公寓已然倒下 [2] 行业分化与新趋势 - 行业出现分化：以魔方为代表的传统包租模式承压收缩，而其他玩家在寻找更稳健路径 [2] - 龙湖冠寓的核心竞争力在于精细化运营带来的高出租率与客户满意度，并通过与龙湖商业、物业等板块生态协同，共享安保、保洁、工程等服务以降低边际成本 [2] - 保障性租赁住房（保租房）作为强大新力量崛起，2025年10月全国新投放的集中式租赁房源中，近99%为保租房或人才公寓 [2] - 地方国企、大型房企积极参与保租房，例如华润的有巢公寓已成功发行相关金融产品，打通“投资、建设、运营、退出”链条 [2] - 享有政策支持、资金成本更低的保租房模式正在改变市场规则，对纯粹市场化的“二房东”模式构成巨大压力 [2] 未来发展方向 - 轻资产模式可能比“包租”更可行，即企业为业主提供品牌管理与运营服务，只赚服务费而不赚租金差价，虽然利润较薄但风险更小 [3] - 与政策同向而行是关键选择，主动将项目纳入保障性租赁住房体系可获得稳定政策支持并打通融资渠道 [3] - 通过发行不动产投资信托基金（REITs）等金融工具回笼资金，将成为实力玩家的重要能力 [3] - 行业竞争核心将回归运营与服务，未来竞争看谁能实现更高的出租率、更长的租期以及为租客提供更安心舒适的居住体验 [3] - 行业本质是服务业，好的模式不应建立在赌注租金持续上涨或脆弱的资金链上，而需要踏实的运营、稳健的财务和对需求的真诚回应 [4]

行业背景与挑战 - 中国城市化进入存量提质新阶段，核心命题从“如何扩张”转向“如何生长”[1] - 城市高质量发展面临多重挑战：存量资产需唤醒、新市民与青年人安居需求迫切、大型公共场馆需可持续运营、县域经济需活力焕新[4] - 解决上述复杂课题需要具备多元业务能力、长效运营思维和社会责任意识的“城市合伙人”，要求不仅能“建得好”，更要能“运营得好”、“服务得好”[6] 公司业务模式：“3+1”生态体系 - 公司定位为“城市投资开发运营商”，通过“3+1”生态模式提供覆盖城市建设与运营全周期的服务[3] - **开发销售型业务**：为城市提供高品质物理空间与居住解决方案 在甬温地区19年累计开发36个项目、超746万平方米 推出“三好十二优”价值体系响应“好房子”战略[7] - **经营性不动产业务**：作为价值放大器与活力引擎 以万象城为代表的商业综合体重塑城市商业格局 温州“万象双城”2024年市场份额合计达53.3%，2025年1-11月提升至55.3%[7] - **轻资产管理业务**：代表专业能力输出与生态延伸 物业管理面积超900万平方米 长租公寓（有巢）管理房间4249间 各类代建项目8个，涵盖从大学到体育中心等公共领域[8] - **“3+1”生态圈**：实现三大业务协同共生与价值倍增 资源与能力深度融合，构建内循环，形成竞争对手难以复制的综合优势[17] 具体实践与成果 - 在宁波，业务深入城市发展多个维度：打造宁波万象城商业标杆、开发知屿雲璟等高端住宅、运营荣获“2024年度全国十佳新建大型租赁社区”的有巢国际公寓社区、代建东方理工大学、参与宁波奥体中心运营咨询[21] - 在宁波湾头，通过“规划先行”和“3+1”生态资源，系统性完成从规划、基建到功能导入的全过程，快速激活片区价值，实现土地高效利用与城市功能优质复合[21] - 在温州，以“万象双城”引领商业升级 瑞府、润府等项目树立高端住宅典范，其中润府获“全国十大轻奢作品”、瑞府获“全国十大豪宅”奖项[27] - 在县域层面，于龙港市通过环卫、学校服务、市民中心运营及商业街区打造，系统性参与新型城镇化建设，形成可复制的“龙港模式”[27] 核心理念与能力 - 公司践行“GROW生生不息”的ESG品牌理念，核心在于通过市场化、专业化运营，在履行经济责任中体现社会责任，实现社会效益与经济效益的统一[19] - 公司具备“三位一体”核心能力：央企的责任初心、市场化企业的运营效率、生态圈联动的综合实力[28] - 公司角色正从“城市建造者”向“城市生态培育者”演进，为政府提供可信赖的复杂城市解决方案，为市民集成高品质生活服务[28]

公司核心战略框架 - 公司基于住建部“四好建设”理念，构建了以“好产品、好社区、好服务”为核心、“十大能量体系”为路径的好房子体系 [1] 好房子产品体系 - 打造“全周期焕新科技宅”，具备空间可生长、服务常焕新、空间能智联三大特点 [1] - 空间可生长依托模块化、工业化、无柱化三大技术，实现居住空间灵活调整 [1] - 服务常焕新通过整合供应链资源，建立覆盖全生命周期的家装改造服务体系 [1] - 空间能智联通过新一代空间智联平台，实现设备管理系统与物业APP/小程序互联 [1] - 保障性租赁住房品牌“有巢”提供“一张床、一间房、一套房”多层次租赁供给体系 [3] - 有巢公寓在36平方米极小户型上通过模块化设计实现功能最大化 [3] 好小区与业务协同 - 构建完整社区15分钟生活圈，创新“物业服务+生活服务”实践路径 [5] - 业务范围涵盖开发销售型业务、经营性不动产与资管业务、轻资产管理业务和生态圈要素型业务，概括为“3+1”业务模式 [5] - 2025年上半年，经营性不动产与资管业务实现营业额121.1亿元，同比增长5.5% [5] - 同期购物中心实现零售额1101.5亿元，同比增长20.2%，整体经营利润率65.9% [5] - 轻资产管理业务方面，华润万象生活管理在营购物中心达125座，商业航道保持行业综合实力第一 [5] - 通过“3+1”业务有机联动，形成全场景客户链接、全周期统筹运营和全维度智能互联三大核心优势 [6] - 全周期统筹运营坚持从规划设计、建设交付到服务运维的“一张蓝图绘到底”原则 [6] 好运维与智能化 - “好运维”是涵盖家庭服务、社区响应到城市综合服务的整体运营逻辑 [7] - 全维度智能互联依托生产智造平台、空间智联平台和服务智享平台三大平台 [8] - 与华为共创的新一代空间智联平台迭代升级了全屋交互、智能控制等7大核心智能系统 [8] - 搭建“智慧社区运营”平台，运用AI、物联网、大数据等技术打造“九大智慧场景” [8] - 将“好运维”经验拓展至城市领域，在深圳南山区构建大片区统筹的“南山模式” [9] - 聚焦南山区后海3.5平方公里公共空间，承接智慧运营、艺文活动等一体化城市运营服务 [9] - 将“南山模式”成功经验推向全国，结合不同城市特点推动创新试点项目落地 [9]

行业发展趋势 - 住房租赁行业已进入以运营为核心的发展新阶段，运营前置是决定项目成功的关键因素之一 [2] - 行业正呈现"差异化定位、特色化运营"的新趋势，企业通过细化服务流程、完善商业配套、增强社群运营实现精细化运营 [2][4] - 大规模保障性租赁住房入市扩大了市场选择面，推动企业向更精细化方向发展 [2] 公司运营策略 - 华润有巢采用"双产品线定位"策略，针对学生客群推出有巢公寓，针对青年白领推出有巢公馆，提供个性化服务 [4] - 公司通过建立"租委会"和社群自治、提供家电清洁、爱宠代养等增值服务强化运营特色 [2] - 在天津之眼店项目中，针对艺考学生家长高频使用公共厨房的特点，增加清洁次数至每日超过2次 [2] 项目案例与成效 - 有巢公寓天津之眼店提供近800套品质公寓和5000多平方米商业配套，成为天美艺术街区标志性建筑 [3] - 北京大兴区有巢国际公寓润棠瀛海店以近3000套体量配备完善生活设施，促进区域职住平衡 [3] - 天津之眼店因毗邻艺术院校形成文创从业者特色社群，吸引如设计公司职员刘女士等租户 [3] 社会价值与生态构建 - 保障性租赁住房项目解决新市民、青年人安居需求，成为区域产业升级和文化建设载体 [3] - 公司构建"政府—品牌—用户"协同生态链，协助属地政府管理流动人员、提供就业指导 [4] - "以房引才、以才促产"模式满足人才多元化居住需求，为区域高质量发展提供持续动能 [4] 合作伙伴反馈 - 天津市鸿图尚美艺术培训学校校长指出有巢公寓使30多年历史建筑焕新，并为学生提供安全住所 [3] - 街道办事处认可天津之眼店对促进区域职住平衡和天美艺术街区发展的"筑巢引凤"作用 [4]