投资评级与核心观点 - 报告对华润万象生活（1209.HK）给予“推荐”评级，并予以维持 [2] - 报告设定的目标价为51.8港元，以2026年3月26日收盘价44.92港元计算，存在约15.4%的潜在上行空间 [2][3] - 报告核心观点认为，公司作为商管龙头，购物中心经营稳健，商业版图持续扩张，春节经营数据表现亮眼，且保持高派息回馈股东，是典型的红利资产 [2][7] 主要财务预测与估值 - **收入与利润预测**：预计公司营业总收入将从2024年的170.43亿元人民币增长至2027年的206.98亿元人民币，期间年复合增长率稳健 [3][8]。归母净利润预计将从2024年的36.29亿元人民币增长至2027年的48.43亿元人民币 [3][8] - **盈利增长**：预测归母净利润同比增速在2025E至2027E年间分别为11.1%、9.5%和9.8% [3][8] - **每股收益**：预测每股盈利（EPS）将从2024年的1.59元人民币，增长至2025E的1.77元、2026E的1.93元和2027E的2.12元人民币 [3][7][8] - **估值水平**：报告基于剩余收益模型，测算公司合理市值约为1182亿港元 [7]。当前股价对应2025E至2027E的市盈率（P/E）分别为22倍、21倍和19倍 [3][8] 商业运营表现 - **2025年扩张强劲**：2025年公司新开及焕新17座商业项目，总建筑面积超300万平方米，商业面积合计逾200万平方米，覆盖8个省级行政区，并创新推出首个新一代精品奥莱、首个机场商业等 [7] - **标杆项目表现**：深圳湾万象城二期投入运营，新增商业面积8.7万平方米，引入近300家新品牌，其中超120家为区域首店，国庆前3天客流突破20万人次 [7]。杭州万象城启动“掀潮大街”调改，引入模块化“慢闪盒子”及多品牌首店 [7] - **租金收入增长**：华润置地2025年经营性不动产租金收入达329.4亿元人民币，同比增长13%；2026年1-2月租金收入63亿元人民币，同比增长15% [7] - **春节数据亮眼**：2026年春节档期间，公司旗下135个购物中心累计实现客流超6500万人次、零售额超75亿元人民币，车流规模突破500万辆。万象影城62家影院贡献票房收入超6880万元人民币，观影人次超110万人 [7] 公司基本数据与市场表现 - **市值与股本**：公司总市值为1025.30亿港元，总股本为22.83亿股 [4] - **财务指标**：公司每股净资产为6.81元人民币，资产负债率为49.26% [4] - **市场表现**：近12个月（2025-03-27至2026-03-26）公司股价表现显著跑赢恒生指数 [6]

投资评级与核心观点 - 报告对华润万象生活（1209.HK）给予“推荐”评级，并予以维持 [2] - 报告设定的目标价为51.8港元 [2] - 报告核心观点：公司作为商管龙头，购物中心经营稳健，保持高派息回馈股东，其商业版图持续扩张，春节经营数据表现亮眼，是典型红利资产，估值受益于降息 [2][7] 主要财务预测与估值 - 预测2025年至2027年营业总收入分别为178.18亿元、193.58亿元、206.98亿元，同比增速分别为4.5%、8.6%、6.9% [3] - 预测2025年至2027年归母净利润分别为40.31亿元、44.12亿元、48.43亿元，同比增速分别为11.1%、9.5%、9.8% [3] - 预测2025年至2027年每股盈利（EPS）分别为1.77元、1.93元、2.12元 [3] - 基于剩余收益模型，测算公司合理市值约为1182亿港元，目标价51.8港元对应2026年预测市盈率（PE）为24倍 [7] - 当前股价（2026年3月26日收盘）为44.92港元，对应2025-2027年预测市盈率分别为22倍、21倍、19倍 [3] 商业运营与扩张 - 2025年公司新开及焕新17座商业项目，总建筑面积超300万平方米，商业面积合计逾200万平方米 [7] - 新项目覆盖广东、四川等8个省级行政区，涵盖万象城、万象汇、万象天地完整产品矩阵，并创新推出首个新一代精品奥莱、首个机场商业、首个社区商业等 [7] - 核心标杆项目持续扩容：深圳湾万象城二期投入运营，新增商业面积8.7万平方米，与一期合力构建近25万平方米高端矩阵，引入近300家新品牌，其中超120家为区域首店 [7] - 杭州万象城启动实验性调改，通过“掀潮大街”和“慢闪盒子”等策略，实现场内高端资源与外街流量的深度贯通 [7] 经营业绩与市场表现 - 华润置地2025年经营性不动产租金收入达329.4亿元，同比增长13% [7] - 2026年1-2月，华润置地租金收入63亿元，同比增长15%，增速明显优于社零增速及市场整体 [7] - 2026年春节档（2月15日-23日）期间，公司在管135个购物中心累计实现客流超6500万人次、零售额超75亿元，车流规模突破500万辆 [7] - 同期，万象影城在营62家影院贡献票房收入超6880万元，观影人次超110万人 [7] - 近12个月（2025-03-27至2026-03-26）公司股价表现显著跑赢恒生指数 [5][6] 公司基本数据与财务健康度 - 公司总市值为1025.30亿港元，流通市值为923.78亿港元 [4] - 公司资产负债率为49.26% [4] - 财务预测显示公司盈利能力持续改善：毛利率预计从2024年的32.9%提升至2027年的36.7%，净利率从21.3%提升至23.4%，净资产收益率（ROE）从22.4%提升至29.2% [8]

河南省零售商业市场整体表现 - 2025年河南省社会消费品零售总额达2.9万亿元，同比增长5.6%，增速高于全国平均水平1.9个百分点[1] - 市场呈现绿色消费、文旅消费、夜经济全面开花，“情绪消费”带动“谷子经济”增长，本土品牌加速“出海”的趋势[1] 集中式商业项目发展概况 - 2025年河南省新开集中式商业项目13个，总商业体量约100.29万平方米[1] - 新开项目中，购物中心有12个，占比高达92.3%，仅有一个文旅商业项目[1] - 全省新开项目平均商业面积为7.7万平方米，约83%的项目面积在10万平方米以下[2] 项目区域分布特征 - 省会郑州市新开项目5个，占全省总数的38.5%，总建筑面积达42.2万平方米，在项目数量和规模上领先[1] - 除郑州外，安阳、焦作、南阳、商丘、周口、驻马店、新乡7个地级市均有新项目开业，显示商业开发正深度下沉[1] 主要运营商布局 - 2025年河南新增项目中有7个由全国知名商管企业运营，包括珠海万达商管、吾悦商管、华润万象生活、龙湖集团和印力商用[2] - 万达广场、吾悦广场继续在安阳、周口、南阳、商丘等地深化网络布局[2] - 华润万象生活在郑州新区打造第二座“万象城”，龙湖集团首次进入中原市场[2] 代表性项目分析：郑州郑东万象城 - 项目商业体量达24.1万平方米，由北区19.4万平方米盒子商业和南区4.7万平方米街区商业组成[3] - 定位“中原极致生活新地标”，引入550余家品牌，其中超100家为城市首店，超50家为城市旗舰店[5] - 开业三天总客流超42万人次，销售额超2100万元[14] 代表性项目分析：郑州亳都·新象 - 项目为文商旅融合项目，总建筑面积4.6万平方米，商业建筑面积2.4万平方米[6] - 首进品牌占比超40%，汇聚多家华中及河南首店品牌[7] 代表性项目分析：郑州嵩南印象城 - 项目商业面积约5万平方米，定位青年友好型社区商业，3公里范围内覆盖35万客群[10] - 引入超120家品牌，包括二七区首家鲜风生活超市及多家河南首店[13] 代表性项目分析：龙湖郑州美盛天街 - 项目体量约7.5万平方米，定位“城北品质生活新中心”，实现100%招商率[14] - 汇聚180余家品牌，其中20%为城市首店，50%为区域首店[16] 地级市项目发展 - 安阳龙安万达广场引入150家品牌，包括安阳首店35家，龙安区首店96家[19] - 商丘睢阳吾悦广场体量超25万平方米，引入231个品牌，其中首进品牌100余个，带动超3000个就业岗位[20][22] - 南阳高新吾悦广场体量超8万平方米，引入近200家品牌，其中城市首进品牌超80家，创造约2500个就业岗位[23][25] - 周口项城万达广场建筑体量10.26万平方米，引入160家品牌，其中112个为项城首进品牌[27][29]

公司战略与组织架构变革 - 公司确立了三大业务航道，构成“投资-开发-运营”的价值闭环[2] - 公司进行城市公司精简，从两年前的28个精简为18个，形成“专总部、强一线”的哑铃型组织[2] - 战略落地伴随人事调整，总部管理人员奔赴一线，并引入标杆房企高管加盟[2] 山东区域人事与业务强化 - 公司任命前万科北京区域副总经理廖心旷为山东公司副总经理，其拥有清华大学建筑系及美国密歇根大学城市设计背景，是资深产品专家[3][47][49] - 公司调任总部运营管理部客户运营组负责人尹梓奇至山东公司担任营销负责人，尹梓奇拥有北京大学和清华大学学历，擅长数字化营销与客户运营[5][7][52][54] - 山东公司下辖山东、山西两省，深耕青岛、济南、太原三座核心城市[10][57] - 公司在青岛以约10.15亿元联合竞得市南区地块，时隔三年重返青岛市场[14][61] - 公司在济南以11.08亿元底价拿下核心区地块，楼面价约2.03万元/平方米，刷新当地单价地王记录[14][61] - 公司在济南的“望雲”项目首开热销8亿元，去化近三分之一[12][59] - 公司签约太原杨家堡地块，为打造高端产品做准备[16][63] - 2026年济南、青岛、太原三地核心项目将陆续入市[17][64] 西安区域战略与业绩 - 公司调任北京公司营销总经理姜伟成至西安公司，与掌门人李松共同负责战略突破[17][64] - 公司2012年进入西安市场，通过代建代运营西安奥体中心等三大中心，以产业导入撬动片区开发[17][64] - 公司去年初以11911元/平方米楼面价拿下“玺宸上院”地块，该项目入围克而瑞2025全国轻奢20强[18][65] - 公司去年6月以5.457亿元总价竞得西安奥北约46亩地块[18][65] - “世园润府”项目登上克尔瑞西安高端改善榜前五名[20][67] 武汉区域市场表现 - 武汉是公司“四城五子”顶序作品布局中唯一的非一线城市，地位重要[22][69] - 公司武汉项目在10个月内热销200余套，稳居当地大平层销售金额和套数双料第一[24][71] - 公司去年底在武汉以8.95亿元底价拿下光谷总价最高地块[26][73] - 截至去年11月，公司在武汉全口径销售金额为81.79亿元，操盘口径81.04亿元，权益口径69.66亿元，在三榜中均位列第二[27][28][74][75][76] 江苏区域整合与项目 - 公司将苏州公司与南京公司合并为“江苏公司”[29][76] - 公司去年在南京操盘金额为62.62亿元，位列当地第三名[30][77] - 公司与招商蛇口联合打造的南京“瑞玺RICI”项目首开2小时内销售额达23亿元，最高单价逼近9万元/平方米[31][78] 福建区域深耕与拓展 - 公司自2007年深耕福建，在厦门、福州、泉州打造地标项目[34][81] - 公司“中寰悦府”项目登顶2025年8-12月福州销售金额第一[34][81] - 公司“厦门湖滨瑞玺”单价突破10万元[36][83] - 公司联合泉州城建拿下晋江梅岭中片区超35万平方米地块，将打造国际地标综合体[36][83] 广佛区域市场地位与项目 - 公司在广州和佛山销售业绩均稳居前五，在佛山的排名较去年上升两位[37][84] - 公司在广州白鹅潭打造69万平方米人文滨江综合体，包含约19万平方米的广州首个万象城[40][87] - 公司战略级作品“白鹅潭瑞玺”位于250米滨江地标，享受270度环幕江景[42][89]

2026年全国商业地产市场供应概况 - 2026年全国拟开业商业项目共430个，新增商业建筑面积3414.29万㎡，平均单体建筑面积约7.94万㎡ [1] - 其中全新开业项目361个，存量升级改造项目69个 [1] 区域与城市分布特征 - 华东区域开业数量达213个，占比近半，领跑全国 [2] - 华南、华中、西南分别拟开业64个、44个、41个，华北、西北、东北分别为33个、20个、15个 [2] - 上海以40个新开项目数量继续领跑全国城市 [5] - 开业数量TOP10城市均为一线及新一线城市，杭州、南京、广州、苏州、成都开业数量均超过10个 [6] 主要开发与运营企业动态 - 2026年华润万象生活拟开业20个项目，有望超越珠海万达商管，成为单年开业数量最多的企业 [7][9] - 轻资产运营成为企业扩大规模的重要路径，TOP10企业中的正和城邦2026年待开4个商场均为轻资产项目 [9] - 头部企业如华润万象生活、万达商管、爱琴海集团等凭借成熟的开发和运营管理能力，是催生“爆款”项目的主流 [9] 项目体量分布特点 - 拟开业项目中，建筑面积在2-5万㎡的占比最高，达35%，5-10万㎡的占比略低，市场以中小体量购物中心和社区商业为主 [11] - 此外，2026年还有众多面积在2万㎡以下的商业项目计划开业，分布在上海、杭州、天津、广州等多个城市 [13] 存量改造升级趋势 - 2026年拟开业项目中至少有69个为存量改造商业，改造核心在于精准定位、业态重构、空间焕新与运营升级 [14] - 改造案例包括将传统厂房、菜市场等物业功能再造，或对经营不佳的百货商场、购物中心更换运营方后重新改造亮相 [14] - 具体案例有上海首位SHOWAY一期重新招商调整，洛阳吉庆路丹尼斯项目营业面积从3.4万㎡扩大至4.35万㎡并新增电影院业态 [14] 行业转型核心逻辑 - 商业活力与城市经济基本面、消费潜力强关联，企业需聚焦高净值客群密集、商业生态成熟的区域深耕 [15] - 行业从重资产规模竞赛转向运营能力价值竞争，轻资产与专业运营成为破局关键 [15] - 企业需构建“内容+服务+营销”全链条运营体系，实现与商户、客群的价值共生，在“运营为王”的时代实现可持续增长 [15]

文章核心观点 - 南京多个大型商业综合体将于2024年集中开业 这些项目通过深度融合在地文化、创新消费场景和差异化定位 旨在提升城市商业能级并注入新消费动能 [1] 商业项目文化融合与场景创新 - 南京万象城外立面设计灵感源自南京古城墙砖、剪纸、金陵折扇等文化元素 [2] - 光环花园城项目以明代“花月春风十六楼”为历史蓝本 布局16座独立商业体 并由专家参照《南都繁会图》等史料主持设计 其“来宾楼”内设有近200平方米全壁画空间再现历史盛景 [2] - 金陵长乐坊作为华东首个沉浸式大明文化空间 建筑色调以红为主、青绿点缀 复刻明代飞檐斗拱 项目将结合夫子庙、江南贡院文化特质 提供明制服饰打卡、品尝小食与观看演出等沉浸式体验 [3] - 金陵长乐坊融入“金陵四十八景”元素 计划引入超200家特色品牌 注重品牌与文化内容的深度共创 [4] - 光环花园城提出“POD公园商业+全新文旅IP商业”定位 其外侧约6万平方米绿地公园已基本建成 包含骑行慢跑区、宠物乐园等多元空间 [5] 项目定位与业态策略 - 德基时刻总建筑面积达44万平方米 涵盖甲级办公楼、星级酒店、时尚生活广场等业态 其中商业总体量约12万平方米 计划引进轻奢活力潮流品牌首店、特色精品店超300个 项目将更注重年轻、时尚与潮流元素融合 [5] - 南京德基广场2022年和2023年销售额分别为210亿元和239亿元 已连续3年增长 德基时刻开业将与新街口德基形成互补 [6] - 南京国金中心（南京ifc）于2025年开业 首年销售额突破30亿元 其试营业当天使邻近的华采天地客流量突破7万人次 创当年单日客流量纪录 [6] - 金陵长乐坊凭借夫子庙与老门东之间的区位优势 串联两大商圈的文商旅资源 未来将推出全天候、多点位的艺术演绎活动 [6] - 南部新城万象城坐拥大校场机场跑道公园独特资源 旨在串联交通、文化、生态、商业等城市级配套 推动首店经济、品牌经济、夜间经济 举办“首秀、首发、首展”等活动 [7] 区域发展与商业格局影响 - 德基时刻开业将进一步提升元通商圈商业活跃度 助力其实现从购物场景到文旅地标再到生活方式的全新认知 [6] - 万象城项目旨在助推南部新城成为与新街口、河西新城鼎立的南京新中心 [7]

行业宏观趋势：进入存量“质量竞争”时代 - 2025年全国新开业集中式商业项目360+个，商业总体量超2740万平方米，数量与体量同比2024年均下滑超两成，分别为-24.39%和-25.03%，创下2013年以来新开业数量最低值 [1][4] - 新开业项目中，存量改造再开业项目占比近20%，达70余个，实际新建物业项目不足300个，存量改造趋势明显 [4] - 截至2025年底，全国存量集中式商业数量超9000个，体量超6.67亿平方米，但存量增速同比放缓，标志着行业进入以运营提升和资产焕新为核心的“质量竞争”时代 [4] 区域市场格局：核心城市群马太效应与下沉市场爆发 - 新增项目区域分布高度集中，华东区新开项目数量占比38%，江浙沪包揽近七成，其中江苏新开42个项目 [7] - 长三角、粤港澳大湾区、京津冀三大核心城市群马太效应强烈，成为增量主战场 [2][12] - 高线级城市仍是增量主场，2025年商业高线级城市开业项目占比64%，但低线级城市占比提升至36%，其中商业五线城市开业项目占比从2024年的5%大幅提升至11% [13] - 县域商业迎来小爆发，2025年有30多个商业项目在县城/县级市开业，其中大部分是当地首个一站式购物中心，迎合县域消费品质升级需求 [13][15] 头部企业战略：从规模开发转向运营质量与资本效率 - 行业整体节奏放缓，2025年仅8家企业开业项目达5个及以上，合计贡献94个项目，市场集中度提升 [22] - 头部企业战略发生根本性转向，从追求开发规模转向追求资产运营质量与资本效率 [3][28] - 企业核心竞争力转变为轻资产输出能力、存量物业改造焕新能力、产品线创新与标准化能力，以及精细化运营能力 [28] - 珠海万达商管以“轻资产”与“存量改造”为核心，新开20家万达广场，超70%项目位于商业三、四、五线城市 [25] - 华润万象生活新开15个项目，均衡布局“万象城”、“万象天地”、“万象汇”三大产品线，并战略性布局奥莱与机场商业新赛道 [26] 存量改造路径：主题创新与模式探索 - 存量改造成为行业重要出路，2025年新开业项目中70余个为存量改造项目，其中购物中心升级改造项目41个，占比近六成 [17] - 二次元主题商场、城市奥莱、非标商业成为老商场改造的新方向，2025年有8个存量项目集体改造为二次元主题商场，4个改造为城市奥莱 [17][19] - 大体量改造项目增多，共有20+个项目商业体量在10万平方米以上，主要来自低效、闲置物业盘活及更换运营商的购物中心 [19] - 在轻资产运营模式下，此类存量改造项目预计将快速增加 [19] 运营创新维度：“人货场”逻辑重构与多维创新 - 消费市场变化推动“人货场”运营逻辑重构，运营向精细化、升维方向发展 [3][29] - “人”的层面，消费群体年轻化加速，项目定位偏向年轻潮玩，二次元等内容持续收割人气 [29] - “货”的层面，从商品转向“商品+体验+服务”的多元化内容，情绪价值消费盛行 [29] - “场”的层面，购物中心的“社交场”功能不断凸显，特色体验与休闲娱乐持续深化 [29][30] 业态与品牌创新：争夺首店与引入新奇业态 - 为应对同质化竞争，商场积极争夺各类首店、旗舰店、定制店资源 [31] - 运动品牌（如李宁主题店、超级安踏）、手机数码品牌（如OPPO旗舰店、华为智能生活馆）、潮玩品牌（如泡泡玛特）、二次元品牌（如三月兽）及网红餐饮成为购物中心的“新顶流” [31] - 业态上不断突破零售边界，引入攀岩、滑雪、冲浪等室内运动馆、宠物服务中心、剧场、策展空间等新奇趣业态，增加体验和服务内容 [33] 商业模式创新：“X+商业”与复合型空间 - 购物中心商业模式突破固有思路，从TOD、POD迭代出“X+商业”模式 [34] - 2025年新出现XOD模式商业、绿色LOD商业、“POD+TOD”双理念、“会展+奥莱”模式等新概念 [34] - 例如，杭州城北招商花园城创新提出“XOD”模式，融合TOD、POD、COD等多元内容 [34] - 济南世纪大道万达广场打造山东首个绿色LOD商业，推动绿色向生活方式深度渗透 [36] 主题场景创新：垂直细分与沉浸式体验 - 特色主题商场向垂直细分发展，出现泛娱乐、体育、女性、银发等主题商场 [39][41] - 例如，北京超极合生汇打造“泛娱乐”主题的城市文商旅综合体 [39] - 沈阳环球港动感城打造10万方的“体育+”商业综合体 [41] - 沉浸式场景体验竞争加剧，成为提升客流与转化的关键，如重庆渝北光环花园城打造17万方超场景公园式商业，设有纵跨4层、高20米的“世界树”景观装置 [42] 文化叙事与城市更新：塑造项目灵魂内核 - 在地文化叙事成为购物中心差异化竞争的灵魂内核，新一代城市更新项目注重将城市文化DNA植入商业 [49] - 例如，合肥瑶海天地保留并再造原合肥电机厂的工业遗迹，将工业历史文脉转化为商业空间核心叙事 [49] - 泉州鲤城万达广场以宋元海丝文化为特色，用现代设计语言融入闽南建筑基因 [52] - 上海新天地东台里以“百年东台”为内核，修缮历史保护建筑，将历史文化肌理与商业空间结合 [52]

行业风险出清与债务重组进展 - 2025年是房地产行业风险化解进入实质性落地阶段的关键年份，多家出险房企债务重组取得进展，化债总规模约1.2万亿元[2] - 2025年以来已有融创中国、碧桂园、旭辉控股、华夏幸福等21家出险房企的债务重组或重整方案取得关键进展甚至落地完成[2] - 部分企业已完成境内外债务整体重组，例如金科股份通过重整计划化解债务约1470亿元，规模为行业迄今最大[2] 龙湖集团的财务韧性与债务管理 - 龙湖集团在行业调整期保持了公开市场债务按期兑付的记录，并在2025年平稳度过集中偿债阶段[2] - 公司于2025年12月初提前结清92.27亿港元银团贷款，如期完成2025年全部公开市场债务兑付[5] - 2026年1月5日，公司如期完成“21龙湖02”债券兑付，涉及总金额约10.38亿元[5] - 自2022年中以来，龙湖三年累计压降有息负债超过400亿元，并计划自2026年起每年净减少有息负债约100亿元[5] - 公司境内信用债余额仅余约34亿元，到期规模小且时间分散，分别为2026年3月到期1.47亿元、5月到期15亿元、8月到期10亿元以及2027年1月到期8亿元[5] 业务转型与收入结构多元化 - 龙湖集团较早从“开发主导”转向“开发+运营+服务”三大业务板块，自2011年起坚持将每年销售回款的10%投入商业、长租公寓等持有型业务[4] - 2025年上半年，公司经营性业务收入达133亿元，占总营收的22.6%，且该部分毛利率超过50%，成为稳定的利润和现金流来源[5] - 2025年1-11月，龙湖集团实现经营性收入约260.3亿元（含税），其中运营收入约138.5亿元，服务收入约121.8亿元[11] - 华润置地与龙湖集团是转型代表，2025年上半年两者持有物业和运营服务收入占比均超过20%，且非开发业务对利润贡献突出[10] - 华润置地约60%的净利润来自非开发销售业务，龙湖集团的投资性物业租金、物业管理、商业运营等非开发业务也成为其利润的稳定贡献源[10] 现金流与内生造血能力 - 龙湖集团在2023年、2024年及2025年上半年均实现了正向的净现金流，2025年上半年即便包含资本性支出，经营性现金流仍录得超20亿元的净流入[11] - 公司依靠运营与服务业务形成了健康的内部“造血”机制，现金流能够覆盖债务偿付并为审慎扩张提供动力[12] - 行业共识认为，增强内生动力和自身造血能力是应对市场深度调整的关键，外部助力如融资、化债和政策支持并非长久之计[7] 行业转型趋势与未来方向 - 2025年1—11月，全国房地产开发投资78591亿元，同比下降15.9%，其中住宅投资60432亿元，下降15.0%，表明房地产正从增量市场转向存量市场[6] - 行业转型呈现分化态势，仅部分头部企业如华润、龙湖凭借前瞻布局，在经营性业务领域建立了成熟的能力体系与收入规模[8] - 除华润与龙湖外，保利发展、招商蛇口等央企也在商业、产业园、养老等持有型物业运营上拓展，部分房企开始开拓代建、物业管理等轻资产业务[12] - 龙湖集团正通过“一个龙湖直达用户”战略构建创新盘，于2025年初推出集成各航道产品及服务的“龙湖”APP，试图打通千万级会员体系[12] - 行业长期发展的关键在于恢复并提升可持续经营能力，从高速扩张转向可持续经营[15][16]

文章核心观点 - 万象商业作为华润置地旗下轻资产管理输出品牌，其成功源于一套“与城市共生长”的商业哲学，通过精准匹配城市发展与人口需求，打造多元产品线，成为深圳城市记忆与多元生活场景的重要组成部分[13][15][45][54] 万象商业在深圳的发展历程与模式 - 公司自2004年深圳万象城启幕，至今在深圳已布局12座万象系项目，从深圳首发并布局全国[13] - 公司发展理念为“不复制、只定制”，其首个高端Mall深圳万象城及首个万象天地均诞生于深圳，城市创新基因塑造了此理念[13] - 公司产品布局节奏与深圳“多中心、组团式”城市规划高度契合，形成“城市发展到哪里，万象就适配到哪里”的模式[15] - 公司三大核心产品线包括：定位“高端生活标杆”的万象城、聚焦“区域活力中心”的万象汇、主打“潮流文化地标”的万象天地，共同围绕“人的全场景需求”打造生活聚场[15] 怀德万象汇项目分析 - 怀德万象汇于2025年11月27日在宝安启幕，是深圳体量最大的万象汇项目，商业面积达18万平方米，引入超400家全业态品牌[18] - 项目定位为填补宝安区高端商业空白的“理想的附近”，是深圳商业“西进”战略关键锚点[18] - 项目具备TOD优势，无缝衔接地铁12号线怀德站，辐射前海合作区、空港新城及周边近百万常住人口[20] - 项目由Benoy设计为双馆结构，A馆定位“潮流聚场”，B馆定位“家庭欢聚”，通过双层连廊串联形成“多首层”立体空间[20] - 空间运营强调邻里温情，拥有超5000平方米屋顶花园，并推出公共艺术计划，举办全球首展及居民共创活动[22] - 品牌矩阵强劲，区域级以上餐饮首店占比超50%，并引入UNIQLO、盒马鲜生、寰映影城及X-Motion动境运动空间全国首店等主力店[24] 深圳万象天地项目分析 - 深圳万象天地于2017年开业，采用“街区+MALL”开放形态，是华南潮流文化核心载体[26][27] - 项目在营店铺超400家，2025年单日最高客流达35万，周末日均客流超20万，客流活力稳居华南商业前列[27] - 项目规划“一街一巷五广场”，并拥有五件永久公共艺术作品，实现商业与城市文化共生[31] - 项目是华南率先拥有10座独栋旗舰体验场景的商业项目，坚持“首店”策略，每年品牌迭代率超40%，首进品牌占比过半[32] - 项目于2022年推出MIXTURE潮流创意厂牌及mxtr街区快闪空间，2025年打造主题街区，以“买手+策展”思维运营，当年已有22家品牌（17家首进）入驻mxtr街区，斩获超千万零售额[32] - 项目通过MXTR GALLERY引入芝麻街50周年、常玉艺术大展等中国首展，以艺术赋能商业[36] 深圳双万象城项目分析 - 公司在深圳同时运营深圳万象城与深圳湾万象城两座重奢商业体[37] - 深圳万象城于2004年开业，是中国第一座万象城，引入了Hermes、Chanel等顶奢品牌，二十年来保持稳定客流与营收[40] - 深圳湾万象城一期于2018年12月开业，引入了CHANEL、LOUIS VUITTON、HERMES、DIOR等近200家优质品牌[42] - 深圳湾万象城二期于今年9月开业，以“三廊五院”设计，用2公里空中慢行连廊串联城市地标，引入近300家全新品牌，其中超120家为首进品牌，形成“高奢+轻奢+潮流+户外”全维度组合[42] - 深圳湾万象城通过“湾区万象艺术季”等活动，打破奢侈品商场刻板印象，实现“高奢体验与日常休闲无界融合”[44] 万象商业的核心竞争优势 - 公司是城市需求的“精准翻译者”，布局逻辑以深圳城市规划和人口流动为核心依据，形成“政策读懂-人口研判-产品落地”闭环[45] - 公司是空间场景的“价值重构者”，打破商业空间功能边界，通过设计运营重构生活场景，从“卖商品”升级为“城市生活合伙人”[47] - 公司是生态资源的“整合赋能者”，依托华润生态，“万象星”大会员体系实现跨住宅、公寓、酒店、购物中心等场景打通，并获得文化、体育、健康等领域资源协同[49][50]

行业背景与挑战 - 中国城市化进入存量提质新阶段，核心命题从“如何扩张”转向“如何生长”[1] - 城市高质量发展面临多重挑战：存量资产需唤醒、新市民与青年人安居需求迫切、大型公共场馆需可持续运营、县域经济需活力焕新[4] - 解决上述复杂课题需要具备多元业务能力、长效运营思维和社会责任意识的“城市合伙人”，要求不仅能“建得好”，更要能“运营得好”、“服务得好”[6] 公司业务模式：“3+1”生态体系 - 公司定位为“城市投资开发运营商”，通过“3+1”生态模式提供覆盖城市建设与运营全周期的服务[3] - **开发销售型业务**：为城市提供高品质物理空间与居住解决方案 在甬温地区19年累计开发36个项目、超746万平方米 推出“三好十二优”价值体系响应“好房子”战略[7] - **经营性不动产业务**：作为价值放大器与活力引擎 以万象城为代表的商业综合体重塑城市商业格局 温州“万象双城”2024年市场份额合计达53.3%，2025年1-11月提升至55.3%[7] - **轻资产管理业务**：代表专业能力输出与生态延伸 物业管理面积超900万平方米 长租公寓（有巢）管理房间4249间 各类代建项目8个，涵盖从大学到体育中心等公共领域[8] - **“3+1”生态圈**：实现三大业务协同共生与价值倍增 资源与能力深度融合，构建内循环，形成竞争对手难以复制的综合优势[17] 具体实践与成果 - 在宁波，业务深入城市发展多个维度：打造宁波万象城商业标杆、开发知屿雲璟等高端住宅、运营荣获“2024年度全国十佳新建大型租赁社区”的有巢国际公寓社区、代建东方理工大学、参与宁波奥体中心运营咨询[21] - 在宁波湾头，通过“规划先行”和“3+1”生态资源，系统性完成从规划、基建到功能导入的全过程，快速激活片区价值，实现土地高效利用与城市功能优质复合[21] - 在温州，以“万象双城”引领商业升级 瑞府、润府等项目树立高端住宅典范，其中润府获“全国十大轻奢作品”、瑞府获“全国十大豪宅”奖项[27] - 在县域层面，于龙港市通过环卫、学校服务、市民中心运营及商业街区打造，系统性参与新型城镇化建设，形成可复制的“龙港模式”[27] 核心理念与能力 - 公司践行“GROW生生不息”的ESG品牌理念，核心在于通过市场化、专业化运营，在履行经济责任中体现社会责任，实现社会效益与经济效益的统一[19] - 公司具备“三位一体”核心能力：央企的责任初心、市场化企业的运营效率、生态圈联动的综合实力[28] - 公司角色正从“城市建造者”向“城市生态培育者”演进，为政府提供可信赖的复杂城市解决方案，为市民集成高品质生活服务[28]