2026年全国商业地产市场供应概况 - 2026年全国拟开业商业项目共430个，新增商业建筑面积3414.29万㎡，平均单体建筑面积约7.94万㎡ [1] - 其中全新开业项目361个，存量升级改造项目69个 [1] 区域与城市分布特征 - 华东区域开业数量达213个，占比近半，领跑全国 [2] - 华南、华中、西南分别拟开业64个、44个、41个，华北、西北、东北分别为33个、20个、15个 [2] - 上海以40个新开项目数量继续领跑全国城市 [5] - 开业数量TOP10城市均为一线及新一线城市，杭州、南京、广州、苏州、成都开业数量均超过10个 [6] 主要开发与运营企业动态 - 2026年华润万象生活拟开业20个项目，有望超越珠海万达商管，成为单年开业数量最多的企业 [7][9] - 轻资产运营成为企业扩大规模的重要路径，TOP10企业中的正和城邦2026年待开4个商场均为轻资产项目 [9] - 头部企业如华润万象生活、万达商管、爱琴海集团等凭借成熟的开发和运营管理能力，是催生“爆款”项目的主流 [9] 项目体量分布特点 - 拟开业项目中，建筑面积在2-5万㎡的占比最高，达35%，5-10万㎡的占比略低，市场以中小体量购物中心和社区商业为主 [11] - 此外，2026年还有众多面积在2万㎡以下的商业项目计划开业，分布在上海、杭州、天津、广州等多个城市 [13] 存量改造升级趋势 - 2026年拟开业项目中至少有69个为存量改造商业，改造核心在于精准定位、业态重构、空间焕新与运营升级 [14] - 改造案例包括将传统厂房、菜市场等物业功能再造，或对经营不佳的百货商场、购物中心更换运营方后重新改造亮相 [14] - 具体案例有上海首位SHOWAY一期重新招商调整，洛阳吉庆路丹尼斯项目营业面积从3.4万㎡扩大至4.35万㎡并新增电影院业态 [14] 行业转型核心逻辑 - 商业活力与城市经济基本面、消费潜力强关联，企业需聚焦高净值客群密集、商业生态成熟的区域深耕 [15] - 行业从重资产规模竞赛转向运营能力价值竞争，轻资产与专业运营成为破局关键 [15] - 企业需构建“内容+服务+营销”全链条运营体系，实现与商户、客群的价值共生，在“运营为王”的时代实现可持续增长 [15]

沉浸式大明文化空间金陵长乐坊、融合历史文脉的光环花园城、年轻潮流的德基时刻，还有坐落于 南部新城机场跑道旁的万象城……今年，南京多个商业综合体将集中亮相。这些项目将进一步提升城市 商业能级，并凭借鲜明的文化融合与场景创新特色，为市民和游客带来全新消费体验，为城市消费版图 注入鲜活动能。 沉浸体验，南京元素"出圈"出彩 南京拥有深厚的历史文化底蕴，更有着丰富的自然景观和多元的民俗文化，这些天然禀赋为商业载 体的IP打造提供了源源不断的素材。 近日，记者走进位于南部新城的万象城施工现场，建筑外立面引人注目，板材拼接处深浅交错、高 低折叠，在阳光下熠熠生辉。据悉，建筑外立面的设计充分尊重南京在地文化，从中汲取灵感，凝练了 南京古城墙砖、南京剪纸、金陵折扇等文化元素。 老城南片区更是处处浸润着"文化味"。在中华门西侧的光环花园城项目现场，一座挂有"来宾楼"匾 额的古风建筑尤为醒目，屋顶飞檐让人眼前一亮。项目方香港置地相关负责人介绍，明代朱元璋定都南 京后，曾在秦淮河畔修建"花月春风十六楼"，其中来宾楼是接待各国使节的重要场所。该项目就以16座 独立商业体呼应这一历史布局，通过连廊相互衔接，并将南京历史脉络贯穿于整体设 ...

行业宏观趋势：进入存量“质量竞争”时代 - 2025年全国新开业集中式商业项目360+个，商业总体量超2740万平方米，数量与体量同比2024年均下滑超两成，分别为-24.39%和-25.03%，创下2013年以来新开业数量最低值 [1][4] - 新开业项目中，存量改造再开业项目占比近20%，达70余个，实际新建物业项目不足300个，存量改造趋势明显 [4] - 截至2025年底，全国存量集中式商业数量超9000个，体量超6.67亿平方米，但存量增速同比放缓，标志着行业进入以运营提升和资产焕新为核心的“质量竞争”时代 [4] 区域市场格局：核心城市群马太效应与下沉市场爆发 - 新增项目区域分布高度集中，华东区新开项目数量占比38%，江浙沪包揽近七成，其中江苏新开42个项目 [7] - 长三角、粤港澳大湾区、京津冀三大核心城市群马太效应强烈，成为增量主战场 [2][12] - 高线级城市仍是增量主场，2025年商业高线级城市开业项目占比64%，但低线级城市占比提升至36%，其中商业五线城市开业项目占比从2024年的5%大幅提升至11% [13] - 县域商业迎来小爆发，2025年有30多个商业项目在县城/县级市开业，其中大部分是当地首个一站式购物中心，迎合县域消费品质升级需求 [13][15] 头部企业战略：从规模开发转向运营质量与资本效率 - 行业整体节奏放缓，2025年仅8家企业开业项目达5个及以上，合计贡献94个项目，市场集中度提升 [22] - 头部企业战略发生根本性转向，从追求开发规模转向追求资产运营质量与资本效率 [3][28] - 企业核心竞争力转变为轻资产输出能力、存量物业改造焕新能力、产品线创新与标准化能力，以及精细化运营能力 [28] - 珠海万达商管以“轻资产”与“存量改造”为核心，新开20家万达广场，超70%项目位于商业三、四、五线城市 [25] - 华润万象生活新开15个项目，均衡布局“万象城”、“万象天地”、“万象汇”三大产品线，并战略性布局奥莱与机场商业新赛道 [26] 存量改造路径：主题创新与模式探索 - 存量改造成为行业重要出路，2025年新开业项目中70余个为存量改造项目，其中购物中心升级改造项目41个，占比近六成 [17] - 二次元主题商场、城市奥莱、非标商业成为老商场改造的新方向，2025年有8个存量项目集体改造为二次元主题商场，4个改造为城市奥莱 [17][19] - 大体量改造项目增多，共有20+个项目商业体量在10万平方米以上，主要来自低效、闲置物业盘活及更换运营商的购物中心 [19] - 在轻资产运营模式下，此类存量改造项目预计将快速增加 [19] 运营创新维度：“人货场”逻辑重构与多维创新 - 消费市场变化推动“人货场”运营逻辑重构，运营向精细化、升维方向发展 [3][29] - “人”的层面，消费群体年轻化加速，项目定位偏向年轻潮玩，二次元等内容持续收割人气 [29] - “货”的层面，从商品转向“商品+体验+服务”的多元化内容，情绪价值消费盛行 [29] - “场”的层面，购物中心的“社交场”功能不断凸显，特色体验与休闲娱乐持续深化 [29][30] 业态与品牌创新：争夺首店与引入新奇业态 - 为应对同质化竞争，商场积极争夺各类首店、旗舰店、定制店资源 [31] - 运动品牌（如李宁主题店、超级安踏）、手机数码品牌（如OPPO旗舰店、华为智能生活馆）、潮玩品牌（如泡泡玛特）、二次元品牌（如三月兽）及网红餐饮成为购物中心的“新顶流” [31] - 业态上不断突破零售边界，引入攀岩、滑雪、冲浪等室内运动馆、宠物服务中心、剧场、策展空间等新奇趣业态，增加体验和服务内容 [33] 商业模式创新：“X+商业”与复合型空间 - 购物中心商业模式突破固有思路，从TOD、POD迭代出“X+商业”模式 [34] - 2025年新出现XOD模式商业、绿色LOD商业、“POD+TOD”双理念、“会展+奥莱”模式等新概念 [34] - 例如，杭州城北招商花园城创新提出“XOD”模式，融合TOD、POD、COD等多元内容 [34] - 济南世纪大道万达广场打造山东首个绿色LOD商业，推动绿色向生活方式深度渗透 [36] 主题场景创新：垂直细分与沉浸式体验 - 特色主题商场向垂直细分发展，出现泛娱乐、体育、女性、银发等主题商场 [39][41] - 例如，北京超极合生汇打造“泛娱乐”主题的城市文商旅综合体 [39] - 沈阳环球港动感城打造10万方的“体育+”商业综合体 [41] - 沉浸式场景体验竞争加剧，成为提升客流与转化的关键，如重庆渝北光环花园城打造17万方超场景公园式商业，设有纵跨4层、高20米的“世界树”景观装置 [42] 文化叙事与城市更新：塑造项目灵魂内核 - 在地文化叙事成为购物中心差异化竞争的灵魂内核，新一代城市更新项目注重将城市文化DNA植入商业 [49] - 例如，合肥瑶海天地保留并再造原合肥电机厂的工业遗迹，将工业历史文脉转化为商业空间核心叙事 [49] - 泉州鲤城万达广场以宋元海丝文化为特色，用现代设计语言融入闽南建筑基因 [52] - 上海新天地东台里以“百年东台”为内核，修缮历史保护建筑，将历史文化肌理与商业空间结合 [52]

行业风险出清与债务重组进展 - 2025年是房地产行业风险化解进入实质性落地阶段的关键年份，多家出险房企债务重组取得进展，化债总规模约1.2万亿元[2] - 2025年以来已有融创中国、碧桂园、旭辉控股、华夏幸福等21家出险房企的债务重组或重整方案取得关键进展甚至落地完成[2] - 部分企业已完成境内外债务整体重组，例如金科股份通过重整计划化解债务约1470亿元，规模为行业迄今最大[2] 龙湖集团的财务韧性与债务管理 - 龙湖集团在行业调整期保持了公开市场债务按期兑付的记录，并在2025年平稳度过集中偿债阶段[2] - 公司于2025年12月初提前结清92.27亿港元银团贷款，如期完成2025年全部公开市场债务兑付[5] - 2026年1月5日，公司如期完成“21龙湖02”债券兑付，涉及总金额约10.38亿元[5] - 自2022年中以来，龙湖三年累计压降有息负债超过400亿元，并计划自2026年起每年净减少有息负债约100亿元[5] - 公司境内信用债余额仅余约34亿元，到期规模小且时间分散，分别为2026年3月到期1.47亿元、5月到期15亿元、8月到期10亿元以及2027年1月到期8亿元[5] 业务转型与收入结构多元化 - 龙湖集团较早从“开发主导”转向“开发+运营+服务”三大业务板块，自2011年起坚持将每年销售回款的10%投入商业、长租公寓等持有型业务[4] - 2025年上半年，公司经营性业务收入达133亿元，占总营收的22.6%，且该部分毛利率超过50%，成为稳定的利润和现金流来源[5] - 2025年1-11月，龙湖集团实现经营性收入约260.3亿元（含税），其中运营收入约138.5亿元，服务收入约121.8亿元[11] - 华润置地与龙湖集团是转型代表，2025年上半年两者持有物业和运营服务收入占比均超过20%，且非开发业务对利润贡献突出[10] - 华润置地约60%的净利润来自非开发销售业务，龙湖集团的投资性物业租金、物业管理、商业运营等非开发业务也成为其利润的稳定贡献源[10] 现金流与内生造血能力 - 龙湖集团在2023年、2024年及2025年上半年均实现了正向的净现金流，2025年上半年即便包含资本性支出，经营性现金流仍录得超20亿元的净流入[11] - 公司依靠运营与服务业务形成了健康的内部“造血”机制，现金流能够覆盖债务偿付并为审慎扩张提供动力[12] - 行业共识认为，增强内生动力和自身造血能力是应对市场深度调整的关键，外部助力如融资、化债和政策支持并非长久之计[7] 行业转型趋势与未来方向 - 2025年1—11月，全国房地产开发投资78591亿元，同比下降15.9%，其中住宅投资60432亿元，下降15.0%，表明房地产正从增量市场转向存量市场[6] - 行业转型呈现分化态势，仅部分头部企业如华润、龙湖凭借前瞻布局，在经营性业务领域建立了成熟的能力体系与收入规模[8] - 除华润与龙湖外，保利发展、招商蛇口等央企也在商业、产业园、养老等持有型物业运营上拓展，部分房企开始开拓代建、物业管理等轻资产业务[12] - 龙湖集团正通过“一个龙湖直达用户”战略构建创新盘，于2025年初推出集成各航道产品及服务的“龙湖”APP，试图打通千万级会员体系[12] - 行业长期发展的关键在于恢复并提升可持续经营能力，从高速扩张转向可持续经营[15][16]

文章核心观点 - 万象商业作为华润置地旗下轻资产管理输出品牌，其成功源于一套“与城市共生长”的商业哲学，通过精准匹配城市发展与人口需求，打造多元产品线，成为深圳城市记忆与多元生活场景的重要组成部分[13][15][45][54] 万象商业在深圳的发展历程与模式 - 公司自2004年深圳万象城启幕，至今在深圳已布局12座万象系项目，从深圳首发并布局全国[13] - 公司发展理念为“不复制、只定制”，其首个高端Mall深圳万象城及首个万象天地均诞生于深圳，城市创新基因塑造了此理念[13] - 公司产品布局节奏与深圳“多中心、组团式”城市规划高度契合，形成“城市发展到哪里，万象就适配到哪里”的模式[15] - 公司三大核心产品线包括：定位“高端生活标杆”的万象城、聚焦“区域活力中心”的万象汇、主打“潮流文化地标”的万象天地，共同围绕“人的全场景需求”打造生活聚场[15] 怀德万象汇项目分析 - 怀德万象汇于2025年11月27日在宝安启幕，是深圳体量最大的万象汇项目，商业面积达18万平方米，引入超400家全业态品牌[18] - 项目定位为填补宝安区高端商业空白的“理想的附近”，是深圳商业“西进”战略关键锚点[18] - 项目具备TOD优势，无缝衔接地铁12号线怀德站，辐射前海合作区、空港新城及周边近百万常住人口[20] - 项目由Benoy设计为双馆结构，A馆定位“潮流聚场”，B馆定位“家庭欢聚”，通过双层连廊串联形成“多首层”立体空间[20] - 空间运营强调邻里温情，拥有超5000平方米屋顶花园，并推出公共艺术计划，举办全球首展及居民共创活动[22] - 品牌矩阵强劲，区域级以上餐饮首店占比超50%，并引入UNIQLO、盒马鲜生、寰映影城及X-Motion动境运动空间全国首店等主力店[24] 深圳万象天地项目分析 - 深圳万象天地于2017年开业，采用“街区+MALL”开放形态，是华南潮流文化核心载体[26][27] - 项目在营店铺超400家，2025年单日最高客流达35万，周末日均客流超20万，客流活力稳居华南商业前列[27] - 项目规划“一街一巷五广场”，并拥有五件永久公共艺术作品，实现商业与城市文化共生[31] - 项目是华南率先拥有10座独栋旗舰体验场景的商业项目，坚持“首店”策略，每年品牌迭代率超40%，首进品牌占比过半[32] - 项目于2022年推出MIXTURE潮流创意厂牌及mxtr街区快闪空间，2025年打造主题街区，以“买手+策展”思维运营，当年已有22家品牌（17家首进）入驻mxtr街区，斩获超千万零售额[32] - 项目通过MXTR GALLERY引入芝麻街50周年、常玉艺术大展等中国首展，以艺术赋能商业[36] 深圳双万象城项目分析 - 公司在深圳同时运营深圳万象城与深圳湾万象城两座重奢商业体[37] - 深圳万象城于2004年开业，是中国第一座万象城，引入了Hermes、Chanel等顶奢品牌，二十年来保持稳定客流与营收[40] - 深圳湾万象城一期于2018年12月开业，引入了CHANEL、LOUIS VUITTON、HERMES、DIOR等近200家优质品牌[42] - 深圳湾万象城二期于今年9月开业，以“三廊五院”设计，用2公里空中慢行连廊串联城市地标，引入近300家全新品牌，其中超120家为首进品牌，形成“高奢+轻奢+潮流+户外”全维度组合[42] - 深圳湾万象城通过“湾区万象艺术季”等活动，打破奢侈品商场刻板印象，实现“高奢体验与日常休闲无界融合”[44] 万象商业的核心竞争优势 - 公司是城市需求的“精准翻译者”，布局逻辑以深圳城市规划和人口流动为核心依据，形成“政策读懂-人口研判-产品落地”闭环[45] - 公司是空间场景的“价值重构者”，打破商业空间功能边界，通过设计运营重构生活场景，从“卖商品”升级为“城市生活合伙人”[47] - 公司是生态资源的“整合赋能者”，依托华润生态，“万象星”大会员体系实现跨住宅、公寓、酒店、购物中心等场景打通，并获得文化、体育、健康等领域资源协同[49][50]

行业背景与挑战 - 中国城市化进入存量提质新阶段，核心命题从“如何扩张”转向“如何生长”[1] - 城市高质量发展面临多重挑战：存量资产需唤醒、新市民与青年人安居需求迫切、大型公共场馆需可持续运营、县域经济需活力焕新[4] - 解决上述复杂课题需要具备多元业务能力、长效运营思维和社会责任意识的“城市合伙人”，要求不仅能“建得好”，更要能“运营得好”、“服务得好”[6] 公司业务模式：“3+1”生态体系 - 公司定位为“城市投资开发运营商”，通过“3+1”生态模式提供覆盖城市建设与运营全周期的服务[3] - **开发销售型业务**：为城市提供高品质物理空间与居住解决方案 在甬温地区19年累计开发36个项目、超746万平方米 推出“三好十二优”价值体系响应“好房子”战略[7] - **经营性不动产业务**：作为价值放大器与活力引擎 以万象城为代表的商业综合体重塑城市商业格局 温州“万象双城”2024年市场份额合计达53.3%，2025年1-11月提升至55.3%[7] - **轻资产管理业务**：代表专业能力输出与生态延伸 物业管理面积超900万平方米 长租公寓（有巢）管理房间4249间 各类代建项目8个，涵盖从大学到体育中心等公共领域[8] - **“3+1”生态圈**：实现三大业务协同共生与价值倍增 资源与能力深度融合，构建内循环，形成竞争对手难以复制的综合优势[17] 具体实践与成果 - 在宁波，业务深入城市发展多个维度：打造宁波万象城商业标杆、开发知屿雲璟等高端住宅、运营荣获“2024年度全国十佳新建大型租赁社区”的有巢国际公寓社区、代建东方理工大学、参与宁波奥体中心运营咨询[21] - 在宁波湾头，通过“规划先行”和“3+1”生态资源，系统性完成从规划、基建到功能导入的全过程，快速激活片区价值，实现土地高效利用与城市功能优质复合[21] - 在温州，以“万象双城”引领商业升级 瑞府、润府等项目树立高端住宅典范，其中润府获“全国十大轻奢作品”、瑞府获“全国十大豪宅”奖项[27] - 在县域层面，于龙港市通过环卫、学校服务、市民中心运营及商业街区打造，系统性参与新型城镇化建设，形成可复制的“龙港模式”[27] 核心理念与能力 - 公司践行“GROW生生不息”的ESG品牌理念，核心在于通过市场化、专业化运营，在履行经济责任中体现社会责任，实现社会效益与经济效益的统一[19] - 公司具备“三位一体”核心能力：央企的责任初心、市场化企业的运营效率、生态圈联动的综合实力[28] - 公司角色正从“城市建造者”向“城市生态培育者”演进，为政府提供可信赖的复杂城市解决方案，为市民集成高品质生活服务[28]

文章核心观点 - 中海商业作为商业地产领域的后来者，正通过产品线标准化、聚焦核心城市、利用REITs资本工具以及集团资源倾斜等策略全力追赶，目标是到2030年进入行业前五名 [8][30][35] 中海商业发展历程与战略演变 - **早期被动跟随（2011-2015年）**：商业板块最初定位为住宅开发的配套，旨在提升住宅溢价和促进销售，缺乏独立发展和标准化体系 [16][17] - **探索与初步成功**：2013年开业的济南环宇城凭借区域优势，开业当天客流量突破10万人次，首年租金收入突破1亿元，出租率长期保持90%以上，但未形成可复制的模式 [16][17] - **独立运营与体系构建（2015年后）**：公司将商业升级为核心业务线，于2018年构建并落地“环宇城、环宇坊、环宇荟”标准化产品线，实现从零散项目到规模复制的跨越 [19][21] - **规模与收入增长**：2016-2019年新增15个商业项目，2019年底运营项目达22个，管理面积367万平方米，年营收突破16亿元，较2015年增长78% [21] - **当前战略定位**：公司将自己定义为“全方位的追赶者”，计划将购物中心收入占比提升至与写字楼相当的“双核驱动”水平，目标未来五年保持15%以上的年均复合增速以进入行业前五 [30][35] 中海商业运营现状与业绩 - **项目与资产规模**：截至2024年，在全国15座核心城市拥有30余座中海环宇项目，资产规模超400万平方米 [4] - **财务表现**：2024年购物中心收入达22.6亿元，同比上涨34.6%，四年复合增长率27.1% [4] - **行业地位**：公司商业运营收入约77亿元，在内地房企中位列第七，与母公司行业第二的地位形成对比 [30] - **城市布局**：聚焦长三角、珠三角、成渝等核心城市群，一线及新一线城市项目贡献了89%的营业收入，形成“一线树标杆、二线扩规模”的格局 [22] 产品线与项目案例 - **三大标准产品线**：“环宇城”定位区域型购物中心（体量10-15万平方米），“环宇坊”为社区商业，“环宇荟”是写字楼配套精品商业 [9][10] - **成功项目案例——千灯湖环宇城**：自2016年开业后成为佛山“人气王”，平均出租率高达99%以上 [4] - **改造标杆项目——映月湖环宇城**：由原南海怡丰城改造，建筑面积4万平方米，新增租赁面积超1万平米，引入海底捞、霸王茶姬等40多个新品牌，改造后资产增值率达117.81% [1][24][25] 资本运作与REITs突破 - **REITs市场机遇**：2020年公募REITs试点启动，截至2025年11月末，中国公募REITs市场总发行规模超2000亿元，总市值突破2200亿元 [24] - **首单消费基础设施REITs**：以佛山映月湖环宇城为底层资产的华夏中海商业REITs于2025年10月31日上市，公众认购倍数达361.9倍，总认购金额1600亿元，创下消费基础设施REITs认购纪录 [24] - **战略转型**：公司明确从“持有资产”向“运营并退出资产”转型，构建完整的“投融管退”资本闭环，映月湖环宇城实现了从收购到REITs退出仅用4年的模式 [24][25] 行业竞争格局与对手分析 - **头部玩家优势**：华润、龙湖、万达等企业已深耕商业地产十年以上，建立了强大的品牌、运营体系和先发优势 [14][15] - **华润置地**：2024年商业所在的经常性业务板块收入416亿元，利润贡献达40.7%；万象系列凭借奢侈品资源和全国会员体系“一点万象”成为主流选择 [15][26] - **龙湖集团**：强在数字化系统和精细化运营，2024年商业运营收入155亿元，其“珑珠”会员体系构筑了运营护城河 [22][26] - **万达商管**：凭借绝对数量优势和早期下沉策略，运营收入高居榜首 [25] - **行业门槛**：据测算，到2030年行业前五名的收入门槛将至少提升至150亿元以上 [30] 公司内部资源与支持 - **集团资源分配**：根据“9082”可持续发展战略，商业条线作为“明天”的业务享有集团8%的资源投入，未来资源将向购物中心板块集中倾斜 [32][35] - **组织与团队**：商业条线约有300人，经营约31个项目，采用“大部制”和“中台制”管理模式，形成了成熟的工作链条和平台制度 [30][32] - **资本运作能力**：为推进REITs上市，内部设立了专门的资本办公室，统筹路演等相关工作 [31] 行业发展趋势与外部环境 - **发展逻辑转变**：行业从“开发驱动”转向“运营驱动”，企业需要聚焦运营与资产管理能力的提升 [35] - **政策与市场利好**：政策支持提效线下消费设施、REITs市场持续发育、险资等长线资金增配商业地产，为商业地产的运营、持有和改造创造了有利环境 [25]

公司概况与市场地位 - 华润集团是中国四大央企之一，业务渗透至日常生活多个方面，旗下拥有雪花啤酒、999感冒灵、万象城、东阿阿胶等多个国民品牌 [1] - 公司旗下拥有18家上市公司，A股和港股各占9席，业务横跨消费、健康、地产、能源、科技六大核心赛道 [1] - 2023年公司在《财富》世界500强中位列第67位，排名较上一年提升5位，自2010年首次上榜以来持续稳步上升 [1][5] - 2023年前三季度，公司实现营业收入6514亿元，利润总额643亿元，两项增幅均超过央企平均水平 [1][5] - 2023年一季度，公司创下营收2043亿元、利润192亿元的佳绩 [5] - 2023年公司营业额达到1296.235亿美元，在国务院国资委年度考核中获评中央企业A级，并拿下央企采购与供应链管理对标评估A级 [5] 消费与生活业务 - 在“吃喝用”领域，华润啤酒旗下的雪花啤酒市场占有率超过30% [3] - 怡宝纯净水占据21%的市场份额 [3] - 华润燃气服务着3亿人口，并在2023年持续推进重庆“村村通”燃气工程 [3] - 公司旗下拥有华润万家超市、广式腊味等消费品牌 [3] 健康与医药业务 - 在大健康领域，公司旗下拥有华润三九（999感冒灵、胃泰）、华润江中（健胃消食片）、华润双鹤（各类处方药）等知名药品品牌 [3] - 2023年11月，华润双鹤旗下子公司获批治疗癫痫的奥卡西平片 [3] - 华润医药是医药分销行业前三强 [4] - 华润医疗运营着146家医疗机构，其中包括13家三甲医院，提供2.1万张床位，实现了从药材种植到终端医疗服务的全链条覆盖 [4] 城市建设与运营业务 - 华润置地不仅建设住宅，更打造了万象城、万象汇等高端商业综合体 [3] - 2023年上半年，华润置地营收高达949.2亿元 [3] - 华润置地旗下拥有125座购物中心，104个项目零售额稳居当地前三 [3] - 分拆出来的华润万象生活在管物业面积达到4.2亿平方米，拥有超过7200万会员，并通过并购“华润通”打通消费生态 [3] 能源与科技业务 - 华润电力的总装机容量达到8万兆瓦，新能源占比高达45% [4] - 2023年3月，华润新能源提交了A股IPO申请，计划募资245亿元加码风电、光伏等新能源项目 [4] - 华润微作为半导体行业龙头企业，在国内MOSFET市场占据领先地位，并已实现碳化硅芯片的量产 [4] 战略布局与创新能力 - 公司的多元化布局使其具备强大的抗风险能力，能够在复杂经济环境中保持营收和利润双增长 [4] - 华润燃气积极布局氢能产业 [5] - 华润材料致力于研发可降解塑料 [5] - 华润微专注于攻坚第三代半导体技术，体现了公司在新质生产力领域的积极探索 [5]

公司发展历程与市场定位 - 公司于2020年底在港交所上市，采用“商管+物管”双轮驱动模式 [1] - 公司从内配型企业成功转型为市场化企业，并跻身物管行业第一梯队，稳坐商管行业龙头地位 [2] - 公司定位为“客户信赖和喜爱的城市品质生活服务商” [2] 商业管理业务发展 - 公司自2020年上市起开始对外承接轻资产管理项目，实现从重资产依赖到轻资产引领的蜕变 [5] - 在营购物中心数量从2020年末的62座快速增长至2025年上半年的125座 [5] - 截至2025年6月底，53座购物中心零售额位居当地市场第一，104座跻身当地前三，整体出租率常年维持在97%以上 [5] - 公司已与超过7400个品牌、20000余家店铺深度合作 [6] - “十四五”期间拓展超50个第三方购物中心的目标已在2024年末提前完成 [6] - 轻资产扩张案例包括兰州万象城、南昌红谷滩万象天地、西安万象城等，成为城市商业新名片 [7] 物业管理业务发展 - 物管业务在管面积从2020年的约1.19亿平方米扩张至2025年上半年的4.20亿平方米，合约面积达4.52亿平方米 [8] - 上市后第二年，物业总在管面积中第三方面积占比突破50% [8] - 2024年新增合约面积中一、二线核心城市占比超80% [8] - 通过收并购（如中南服务、禹洲物业）迅速扩大规模，收并购项目每年实现20%以上的增长 [8] - 公司未来锚定“城市公共空间运营”蓝海，包括市政公园、体育场馆、医院学校等综合服务 [9] - 截至2025年上半年，城市空间在管面积达1.27亿平方米，相关收入同比增长15.1% [11] 财务业绩表现 - 2020年上市首日收盘价28港元/股，较招股价涨25.56%，市盈率达110倍 [12] - 2020年营业收入为67.79亿元，股东应占核心净利润为8.16亿元 [12] - 2024年营业收入攀升至170.43亿元，五年复合增长率超过20% [12] - 2024年核心净利润达到35.07亿元，较2020年实现超过四倍增长 [12] - 综合毛利率从2020年的27%逆势提升至2024年的32.9%，并在2025年上半年进一步跃升至37.1% [12] - 上市以来累计派息总额超过91亿元，占同期核心净利润八成以上 [13] - 2024年全年派息率（含特别股息）达100%，2025年中期首次实现核心净利润100%分派 [13] 资本市场表现与认可 - 公司市值稳居行业鳌头，屹立于“千亿市值”阵营，市盈率稳居行业榜首 [14] - 国际大行（如里昂证券、美银、摩根士丹利、瑞银）近期纷纷发布看好报告，调升评级至“买入”或“增持” [14] - 市场认可公司增长逻辑与消费升级和内需扩大战略同频共振，商业模式具备穿越地产周期的独立性 [14] 战略与未来展望 - 公司核心经营策略是“有利润的营收”和“有现金流的利润” [13] - 公司将ESG提升至战略引擎高度，设定2030碳达峰、2050碳中和目标，并承诺2030年前所有重奢购物中心实现绿电运营 [15] - 下一个五年将深化“2+1”一体化业务模式（商管+物管+大会员） [17] - 商管业务将继续巩固高端市场领导地位，加速轻资产管理输出 [17] - 物管业务将向城市空间运营服务商转型，打造一体化服务能力 [17] - 大会员业务作为“第二增长曲线”，将深耕积分运营、会员权益与数据资产化 [17] - 深圳湾万象城二期是未来业务模式的写照，以“全业态、全客户、全产品、全服务”方式参与片区运营 [18]

核心交易事件 - 华润置地通过上海联合产权交易所挂牌转让其位于西安和贵阳的两家商业运营主体子公司100%股权，挂牌底价合计约20.78亿元人民币，截止日期为2025年12月26日 [1] - 转让的两家公司分别是华润置地（西安）商业物业管理有限公司和华润置地（贵阳）有限公司，核心资产分别为西安西咸万象城、华润国际广场以及贵阳万象汇 [1][2][3] 标的公司财务与估值详情 - **西安公司财务表现**：2025年前三季度营收约1.98亿元，净利润约229.54万元；截至2025年9月底，资产总计约25.56亿元，负债总计约20.44亿元，净资产约5.12亿元 [2] - **西安公司估值**：经评估整体价值约8.85亿元，挂牌底价9.7亿元较评估价溢价约9.6% [3] - **贵阳公司财务表现**：2025年前8个月营收约1.29亿元，净利润约1.17亿元，较2024年全年净利润约777.3万元增幅显著；截至2025年8月底，资产总计约11.76亿元，负债总计约11.13亿元，净资产约6294.84万元 [4][5] - **贵阳公司估值与风险**：经评估整体价值约9.7亿元，挂牌底价11.08亿元较评估价溢价14.23%；公司涉及多笔诉讼，并有以贵阳万象汇为抵押物的6亿元贷款及近2亿元未解除的担保余额 [5][6] 交易条件与战略背景 - **交易条件**：意向受让方需一次性付款，并接受标的公司已签署的《运营管理服务协议》全部内容且继续履行，期间不参与物业资产运营 [6] - **战略动因**：此次处置是华润置地“轻重分离”战略的深化实践，旨在以现金流为导向，构建“经营性不动产+大资管”双轮驱动模式 [1][6] - **商业模式**：通过“出售所有权+保留运营权”的轻资产模式，公司可继续收取管理费、品牌授权费等稳定收益，同时将资产价值变现，形成“资产变现—资金回笼—其他项目投资”的闭环 [6][7] 轻资产转型成效与业务结构 - **转型成效**：2025年上半年，公司经常性业务收入205.6亿元，同比增长2.5%，占总营收比重达21.7%；经营性不动产业务毛利率高达72.9%，对核心净利润的贡献占比提升至60.2% [8] - **业务收入**：2025年上半年，经营性不动产业务收入121.1亿元，同比增长5.5%；轻资产管理业务收入60亿元，同比微增1.1% [8] - **运营规模**：截至2025年上半年，公司在营购物中心达94座，总零售额1101亿元 [8] 住宅开发业务调整 - **业务调整**：住宅开发业务有向高端化突围的趋势，新增土地储备及可售货源多位于一二线城市核心地段 [9] - **豪宅项目表现**：下半年上海沄启滨江、深圳湾沄玺等多个豪宅项目集中入市，其中沄玺首开销售额达130亿元，刷新2025年全国单盘首开纪录 [9] - **双轮驱动策略**：公司采取“商业去重向轻+住宅豪宅化”的组合策略，本质是“稳定现金流+高利润产品”的组合，符合行业调整期逻辑 [9] 行业政策环境 - 证监会已启动商业不动产REITs试点，为包括华润置地在内的房企轻资产转型提供了政策利好 [10]