市场整体表现 - 香港整体甲级写字楼租赁市场于去年12月录得53.7万平方呎的正净吸纳量，连续9个月录得正吸纳量 [1] - 此趋势反映香港写字楼租赁市场正在逐步复苏，上月租赁活动保持稳定，1月的写字楼租赁查询亦保持活跃 [1] - 截至去年12月底，整体写字楼空置率微升至14.1%，反映市场仍有较多待租楼面 [1] 区域市场动态 - 中环顶级写字楼尤其受到市场追捧，部分写字楼已接近全部租出，预期部分租赁需求将于今年下半年转移至区内其他优质写字楼 [1] - 中环、尖沙咀及港岛东的空置率均月环比轻微上升0.1个百分点 [1] - 2025年全年，中环及尖沙咀的空置率分别同比收窄0.6个及1.7个百分点 [1] 租金走势 - 12月整体租金月环比上升0.4%，延续11月以来的升势 [1] - 中环租金月环比微升0.6% [1] - 湾仔/铜锣湾租金则录得0.4%的轻微反弹 [1]

2025年上海商办市场整体态势 - 市场在宏观经济调整与产业转型背景下呈现甲级办公楼与零售物业“双线承压”态势 [1] - 甲级写字楼市场因新增供应集中释放与需求复苏乏力而承压 零售物业在消费政策刺激下显现局部活力但新增供应压力仍存 [1] - 细分领域的结构性机遇与政策引导下的业态升级为市场长期调整注入潜在动能 [1] 甲级写字楼市场供需与基本面 - 2025年全年新增供应达103.7万平方米 其中第四季度单季新增31.5万平方米 仅中央商务区便贡献24.3万平方米 [1] - 全年净吸纳量仅49.9万平方米 不足新增供应的五成 供需缺口拉大 [1] - 2025年第四季度中央商务区空置率环比上升1.7个百分点 同比上升1.6个百分点 达到18.0% [3] - 中央商务区平均租金降至6.4元/平方米/天 同比降幅达12.1% 非中央商务区租金降至4.2元/平方米/天 同比下降11.0% [3] - 业主普遍采取下调租金、延长免租期、允许按需分割面积等策略 部分新兴板块出现“降价抢客”现象 [3] 甲级写字楼需求驱动行业 - 金融行业是甲级办公楼需求首要驱动力 占比达23% 私募基金尤其是量化证券投资基金业务扩张带动大面积租赁成交 [4] - 科技互联网行业需求占比跃升至17% 成为第二大需求来源 人工智能相关企业展现出强劲扩租意愿并形成集聚效应 [4] - 以内资律所为代表的专业服务业需求占比14% 保持韧性 [4] - 户外运动、潮玩品牌等消费类企业因消费模式转变释放出一定的办公扩张需求 [4] 零售物业市场供需与租金 - 2025年上海零售物业市场面临“供应增长快于需求复苏”的挑战 [5] - 全年合计交付47.6万平方米新增供应 其中第四季度新增26.5万平方米 [5] - 2025年第四季度核心商圈首层平均租金环比下降0.4% 至41.8元/平方米/天 [5] - 非核心区首层平均租金环比降幅扩大至1.3% 降至14.4元/平方米/天 [5] - 业主采取租金优惠与灵活租约策略 核心商圈空置率季度环比下降0.4个百分点至8.4% 非核心区空置率环比微降0.2个百分点至13.3% [5] 零售物业需求驱动行业与市场表现 - 消费电子、运动服饰、潮玩杂货、宠物消费及平价餐饮成为2025年零售租赁需求主要驱动力 [5] - 宠物消费从食品、洗护延伸至玩具、健康护理等领域 部分购物中心打造“宠物友好”消费场景 [6] - 消费电子领域受益于“以旧换新”政策与科创产业增长 本土品牌加速线下布局 [6] - 2025年第四季度上海市区净吸纳量达27.3万平方米 推动全年总净吸纳量至40.4万平方米 [6]

中环甲级写字楼租金表现 - 11月中环甲级写字楼租金环比微升0.1% 为自2022年5月以来首次录得环比增长 [1] - 中环优质商厦出租率于今年显著上升 带动租金企稳并轻微上升 [1] 各分区市场空置率变化 - 截至10月底整体甲级写字楼空置率继续缓步下降至13.1% [1] - 湾仔/铜锣湾空置率显著改善下跌至10.5% [1] - 尖沙咀空置率显著改善下跌至7.5% [1] - 中环空置率微升0.5个百分点至11.5% 主要因租户搬迁后释出空间暂未获承接 [1] 市场需求与租赁活动 - 10月甲级写字楼市场录得29.33万平方呎的正净吸纳量 [2] - 租户趁租金显著回落积极进行整合及升级活动以提升办公室质素及扩充 [1][2] - 市场录得主要成交包括米高集团由铜锣湾迁入中环长江中心二期 涉及建筑面积约10,201平方呎以作扩充 [1] 整体市场趋势 - 整体写字楼租金环比大致持平 但各分区市场呈现分化走势 [2] - 优质甲级写字楼空置率改善支持业主在租金磋商中处于有利位置 [1]

甲级写字楼市场 - 第三季度整体租赁量按季增长25%至130万平方呎 [1] - 年初至今租赁量为320万平方呎，按年减少12% [1] - 全港甲级写字楼净吸纳量达到69.18万平方呎，为2018年第三季以来最高 [1] - 空置率下降0.3个百分点至17.1%，为2018年第三季以来最大季度跌幅 [1] - 整体租金按季下跌0.7%，年初至今跌幅为34% [1] 商铺零售市场 - 第三季度零售租赁量较上季增加，受惠于零售销货值增长加快 [1] - 7及8月旅客人数按年上升13.9%，两个月零售总额合计按年增2.8%，为2023年第四季以来最快增幅 [1] - 商铺大部分租赁活动在非一线主要街道 [1] - 商铺空置率较上月上升0.9个百分点至8%，仅中环地区空置率略为下降 [1] - 商铺租金按季微升0.5%，略低于第二季1%的增幅，令年初至今增幅达到2.4% [1]

市场整体表现 - 香港整体甲级写字楼租赁市场于8月份录得314,000平方呎的正净吸纳量 [1] - 截至8月底整体写字楼空置率微升至13.5% [1] - 正净吸纳量大幅抵消了新供应带来的影响 [1] 分区空置率表现 - 中环空置率改善至11.2% [1] - 尖沙咀空置率降至7.6% [1] - 湾仔/铜锣湾空置率从9.6%上升至12.2% [1] 租赁需求驱动因素 - 金融机构与专业服务公司的租赁需求持续上升 [1] - 需求主要受活跃的新股市场及持续增长的财富管理需求带动 [1] - 财富管理中心日益着重服务高净值客户 倾向选择核心地段优质办公空间 [1] 租金表现 - 8月份整体甲级写字楼租金环比微跌0.2% 为今年以来最小的单月跌幅 [1] - 港岛东租金下跌0.6% [1] - 九龙东租金回落0.3% [1] - 中环租金微跌0.1% [1]

市场供需情况 - 2025年第二季度北京市无新项目竣工交付，平均空置率为18.4%，环比微降0.2个百分点[1] - 上半年仅中海金融中心1号楼一个新项目竣工交付，原定第三季度竣工的齐家园外交办公大楼（80000平方米）推迟至2026年底[2] - 净吸纳量达12960平方米，扭转上季度负吸纳态势[1][2] - 2026年预计将有757000平方米写字楼供应，其中中央商务区占409000平方米[7] 租金表现 - 全市平均租金环比下降1.6%至每月每平方米人民币233.1元，跌幅较上季度收窄[1][5] - 金融街租金跌破400元关口，环比下降6.1%至389.2元/平方米[6] - 中央商务区租金环比下降2.8%至255.4元/平方米[6] - 望京－酒仙桥租金环比下降0.9%至161.2元/平方米[6] - 中关村租金环比下降1.0%至258.2元/平方米[6] 行业需求结构 - 高科技行业占上半年租赁交易面积的34%，字节跳动及其控股公司完成多笔大额新租约[5] - 金融和专业服务业分别贡献22%和16%的租赁面积[5] - 中关村子市场空置率环比下降3.2个百分点至12.8%，高科技企业需求为主要来源[6] 区域市场表现 - 金融街空置率环比上升0.2个百分点至9.7%[6] - 中央商务区空置率环比下降0.7个百分点至15.1%[6] - 望京－酒仙桥空置率稳定在19%以下[6] - 中关村空置率降幅最大，环比下降3.2个百分点[6] 市场展望 - 全球经济不确定性持续，国内企业对长期投资保持谨慎[7] - 租户将更重视写字楼租约中的灵活条款[7] - 业主可能采取降低租金、提升配套服务等措施吸引租户[7] - 预计2025年下半年空置率将持续小幅上升，租金进一步下行[7]