行业背景 - 2025年上半年扩内需、提振消费等政策发力显效 经济整体平稳运行 [1] - 重点城市商铺及写字楼租赁需求持续释放 商业地产租金跌幅有所收窄 [1] 商铺租金数据 - 百大商业街(百街)商铺平均租金为24.16元/平方米/天 环比下跌0.35% 跌幅较2024年下半年收窄0.16个百分点 [1] - 百大购物中心(百MALL)商铺平均租金为27.05元/平方米/天 环比下跌0.12% 跌幅较2024年下半年收窄0.19个百分点 [1] 写字楼租金数据 - 2025年二季度全国重点城市主要商圈写字楼平均租金为4.57元/平方米/天 环比下跌0.34% [2] - 2025年上半年写字楼租金累计下跌1.06% [2] 下半年展望 - 消费市场或延续稳健恢复态势 重点城市商铺租赁需求有望持续释放 [2] - 写字楼市场面临结构性调整 高技术制造、信息服务、商务服务等行业租赁需求有望回暖 [2] - 外向型企业经营预期改善 但整体办公租赁需求仍待恢复 [2]

招租流程 - 商业地产招租流程规范 商家需提供经营资质和财务状况证明以确保信誉和后续经营基础 [1] - 租金标准根据市场行情及项目实际情况制定 不同商铺位置和面积会影响租金水平 建议商家咨询时详细了解 [1] 商业综合体优势 - 优越地理位置和丰富配套设施能吸引大量人流 提高商铺曝光率并推动销售额增长 [3] - 项目处于发展潜力巨大区域 周边基础设施不断完善 未来有望吸引更多消费者 [7] 合同条款 - 签订租赁合同时需仔细阅读条款 重点关注租期、租金、押金和维护责任等内容 建议咨询专业人士确保权益 [3] 装修与经营 - 商铺装修需符合项目统一形象要求 商家装修前应与物业管理方沟通了解规定 [5] - 经营方式选择应与项目定位相符 才能更好吸引目标客群 [5] - 适合多种行业经营包括零售、餐饮、娱乐等 商家应结合市场需求和自身优势规划经营项目 [5] 物业管理 - 注重物业管理专业性 定期进行设施维护和环境卫生工作 确保商铺正常运营和顾客良好体验 [5] 竞争环境 - 商业综合体内竞争不可避免 但能促使商家提升经营水平和服务质量 通过差异化产品和优质服务实现商业目标 [5] 信息获取 - 建议通过正规渠道获取招租信息 参与项目相关活动和说明会是重要信息获取途径 [7]

纪要涉及的行业或者公司 - 公司：小商品城、易宝支付 纪要提到的核心观点和论据 股价波动原因 - 核心观点：近期股价波动大，主要因公司涨幅大部分投资者获利了结，以及六期珠宝区域招商完成披露价格和进口政策预期影响 [4] - 论据：去年下半年六区建设完成首次预期推动股价上涨，今年 6 月六区招商再次引发市场预期，叠加进口政策预期影响当前股价 业务板块业绩影响 - **六区招商** - 核心观点：招商顺利，选位费和商铺租金对业绩积极影响显著，业绩确定性强 [2] - 论据：选位费涨至 11 - 12 万元，三年平摊每年贡献约 40 亿收入，转化率约 75%；预计商铺租金 2,000 - 2,500 元/月，今年 10 月开业贡献两个月租金收入 [2][7] - **写字楼业务** - 核心观点：需求旺盛，为未来三年业绩奠定基础，支撑股价 [2] - 论据：写字楼单价约 1.5 万元，五栋已快速售罄，还有两栋高层和四栋自持物业，符合商户展示和办公需求，受欢迎 [2][8] - **金融服务转型** - 核心观点：计划获取 TCSP 牌照，从商业运营向金融服务转型，助力支付业务发展，增强综合竞争力 [2] - 论据：该牌照允许开展公司注册、信托财管等业务，受香港证监会监管，提升专业形象和信誉度 [2][9] - **易宝支付升级** - 核心观点：获得 TCSP 牌照后可升级为综合金融服务商，优化跨境支付体验 [2] - 论据：可提供资金托管、担保支付等增值服务，简化中国商户海外业务流程，保障跨境资金安全，降低国外客户对华贸易合规成本 [2][10] - **进口业务** - 核心观点：国家给予唯一试点资格，未来可能涉及多领域，但需较长时间兑现业绩，2025 年政策预期最强 [2][3] - 论据：降低新品 SKU 备案费用和时间，目前市场认知度低，未来可能涉及化妆品、保健品甚至药品等领域，类似 1,039 出口政策 [2][3] 进口业务前景及影响 - 核心观点：前景乐观，政策对商户和地方政府有积极影响，未来发展预期好 [14][15] - 论据：门槛降低会吸引更多商户，义乌设立检验机构，地方政府支持招商；2025 年增量有限，国家 2027 年目标 3,000 亿，公司扣点提升至 3 - 5%，利润率大幅提高，远期利润体量可能达 40 - 50 亿 [5][14][15] 长期发展预期 - 核心观点：业绩确定性强，符合国家战略，拥有稀缺资源，长期看好经营、业绩兑现和股价表现，2025 年三季度至四季度是布局重要时间点 [5][16][17] - 论据：近几个月进口数据强势，当地增速维持在 30% - 50%以上，轻资产模式及扣点提升使利润可观，估值稳定，地方政府与上市公司关系紧密规划问题不大 [16][17] 其他重要但是可能被忽略的内容 - 商户反馈进口备案门槛高，时间长、费用高，但总体欢迎政策，希望降低做生意门槛 [5][13] - 义乌进口业务目前市场认知度低，对家用电器和日用百货品类意义不大 [11] - 国家在推动进口业务时有一定限制，避免冲击国内制造业 [13]

系统目标 - 高效管理：集中化、数字化管理所有商铺资源与租赁流程，告别手工台账 [3] - 增收节支：最大化租金收益，减少空置期，精准控制运营成本 [3] - 风险控制：规范合同管理，及时预警风险（欠租、合同到期），保障合规性 [4] - 租户服务：提供便捷沟通渠道和服务支持（报修、缴费），提升满意度与续租率 [5] - 数据驱动：提供多维度数据分析，支持商业决策（租金定价、招商策略、改造计划） [6] 核心功能模块设计 商铺资源管理 - 商铺档案：包括唯一编码、地址、面积、朝向、层高、门头尺寸等详细信息，支持GIS地图标注和实景照片展示 [7][8] - 商铺状态管理：生命周期状态（待租、已租、装修中等）和计租状态（免租期、计租期等） [9] - 商铺图纸管理：上传平面图、铺位分割图、消防图等 [10] 租赁管理 - 潜在客户跟进：线索登记、客户信息、跟进记录、意向书管理 [11][12][13][14] - 合同管理：全周期管理（初稿→审批→签订→台账），结构化数据录入（租金、支付周期、押金等） [15] 租户运营管理 - 租户档案：基本信息、品牌介绍、经营业态、租赁合同关联 [16] - 服务请求与报修：租户自助提报，在线工单流转，费用结算，租户评价 [16] - 进场与撤场管理：装修申请与审批流程，撤场验收管理，押金退还计算 [16] 设施设备与巡检管理 - 设备台账：公共区域设备设施登记（电梯、水泵、配电柜等） [17] - 维护保养计划：周期性维保计划设置与执行记录 [17] - 线上巡检：定制巡检路线和内容，移动端APP打卡、拍照上传、记录问题 [17] 财务管理 - 租金与费用管理：自动计费引擎，账单生成与通知，租户自助缴费，收款核销，押金管理，欠费追踪 [19] - 收支管理：租金收入、物业费收入、其他收入与成本支出的集中管理 [19] - 预算控制：设定收入、成本预算目标，进行对比分析 [19] - 财务报表：按项目/商铺/租户/时间维度生成收入明细表、应收应付表、现金流表、利润表 [19] BI数据分析与报表 - 关键绩效指标仪表盘：总体出租率、平均租金单价、租金收缴率、空置率分析、续约率 [21] - 精细化报表：商铺价值贡献分析（坪效、租金回报率），租户业态组合分析，招商渠道有效性分析 [23][24][25] - 自定义报表：按需配置字段生成特定分析报表 [25] 技术架构考虑 - 架构模式：B/S架构，支持Web端和移动端（小程序/H5/APP） [25] - 数据库：关系型数据库（MySQL, PostgreSQL）或NewSQL用于核心交易，文档型数据库（MongoDB）存储非结构化日志 [25] - 部署方式：云原生部署（阿里云、腾讯云、AWS、Azure），支持弹性扩展和灾备 [26] - 集成能力：电子合同系统、在线支付网关、财务系统、物业工单系统、GIS地图服务 [26][27][28] - 安全性：数据加密传输与存储，严格的角色权限控制（RBAC），数据隔离 [29][30] - 移动端支持：招商、物业、巡检人员需移动端应用处理工作 [31] 系统价值 - 看得见的收益：提升出租率与租金收入，减少坏账损失，缩短空置期，优化招商效率，降低管理成本 [36] - 隐形的提升：提升管理规范性、规避法律风险、改善租户关系、增强资产价值、赋能管理层科学决策 [37] 项目实施建议 - 需求深度调研：与各关键部门（招商、运营、财务、物业）深入沟通痛点 [39] - 分阶段实施：优先上线核心模块（房源、合同、收费），再扩展运营、BI [39] - 选择灵活的平台：支持自定义字段、表单、流程，适应沿街铺面的多样性 [39] - 供应商评估：行业经验、成功案例、技术实力、服务支持能力并重 [39] - 拥抱移动优先：一线人员工作主要在户外，移动端体验至关重要 [39]