整体市场趋势 - 中原城市领先指数CCL最新报143.46点，按周上升0.68%，连续三周上升累计升幅达2.22%，成功突破143.02点目标水平[1] - 香港楼价已成功摆脱近两年的三个低位，升势持续，业主心态转强并收窄议价空间，预计年底CCL将企稳143点水平[1] - 市场气氛火热，笋盘陆续被消耗，买家加快入市步伐，二手买卖增多刺激楼价向上，此次数据为10月30日第二次减息后的首周市况反映[1] 主要指数表现 - 中原城市大型屋苑领先指数CCL Mass报144.90点，按周上升0.69%，创2024年5月中后80周新高，连升三周累计升幅2.24%[2] - CCL（中小型单位）报143.64点，按周大幅上升0.88%，创2024年6月初后76周新高，连升三周累计升幅2.30%[2] - CCL（大型单位）报142.52点，按周下跌0.30%，在连升两周后回软，指数仍为2024年12月中后49周次高[2] 区域市场分析 - 新界西CCL_Mass报135.17点，按周急升3.70%，升幅为2007年4月中后971周（逾18年）以来最大，连跌两周后反弹，指数创2024年5月初后81周新高[2] - 新界东CCL_Mass报156.57点，按周上升1.18%，连升两周累计升幅2.07%，指数创2024年5月中后80周第4高[2] - 九龙CCL_Mass报143.39点，按周上升0.53%，连升三周累计升幅3.49%，指数创2024年5月底后78周新高[2] - 港岛CCL_Mass报139.84点，按周下跌2.28%，终止连续两周的升势[2] 年内累计表现 - 2025年至今，CCL累计上升4.23%，CCL Mass累计上升4.90%，CCL（中小型单位）累计上升4.85%[3] - 区域指数方面，九龙累计升幅最大达7.16%，新界东累计上升5.52%，新界西累计上升5.31%，港岛累计上升0.92%，CCL（大型单位）累计上升1.19%[3] 历史对比分析 - CCL较2025年5月H按息再度低于封顶息当周的135.16点低位上升6.14%[1] - CCL较2025年3月财政预算案前的134.89点低位上升6.35%，较2024年9月首次减息前的135.86点低位上升5.59%[1] - 当前指数较2021年8月191.34点历史高位仍下跌25.02%[1]

香港楼市现状与短期展望 - 香港楼市气氛明显回暖，但二手楼价年内仍未能明显回升，主要因货尾量处于高位及市场购买力倾斜新盘[1] - 2024年10月全港私人住宅楼价指数报294.3点，按月微升0.4%，已连升5个月[1] - 新盘开价未见进取，加之HIBOR未能维持低位带动按息大幅回落，抑制了二手楼价回升[1] 利率环境与投资吸引力 - 预计香港银行会在年内再下调最优惠利率0.125-0.25%[1] - 按揭利率将回落至近3%水平，低于租金回报率，此举有望吸引更多投资者入市[1] 未来楼价走势预测 - 预测楼价在农历新年后会开始明显好转，但在此之前香港楼价未见明显回升[1] - 预计2025年香港楼价将上升2-3%[1] - 预计2026年楼价有望明显回暖，全年有机会上升4-5%[1] 住宅租赁市场展望 - 香港政府各类人才计划令劳动人口及高收入人士规模稍为回升，对住宅租务需求形成刚性支持[1] - 未来几个月住宅租金走势保持平稳[1] - 预计2025年住宅租金有望再上升5-6%，创历史新高[1] - 预计2026年租金走势继续平稳向上，按年再升3-5%[1] 宏观经济背景 - 美联储很可能于12月议息再减息0.25%以推动经济[1]

整体市场表现 - 美联楼价指数最新报131.92点，按周下跌0.16%，较四星期前亦下跌0.14% [1] - 尽管近期有所回落，但今年迄今香港楼价仍录得2.96%的升幅，较年内低位上升4.47% [1] - 反映业主放盘态度的美联信心指数最新报76.1点，按周下跌0.4% [1] - 信心指数已连续51周高于平均值（楼价好淡分界线），预示楼价有上升空间 [1] 分区楼价指数 - 按周表现：港岛区楼价指数报137.67点，按周上升0.18%；九龙区楼价指数报137.84点，按周上升0.15%；新界区楼价指数报120.17点，按周下跌0.54% [1] - 与四星期前相比：港岛区上升1.51%，九龙区上升0.14%，新界区下跌0.92% [1] - 年内迄今表现：港岛区上升1.29%，九龙区上升5.2%，新界区上升1.68% [1] 减价盘情况 - 香港三区之中，新界区减价盘比率为三区最高 [2] - 按单位面积划分，减价盘比率最高的是实用面积431至752平方呎的B类单位 [2] - 其次是实用面积约430平方呎或以下的A类单位 [2] - 紧随其后的是实用面积753至1075平方呎的C类单位 [2]

香港楼市整体表现 - 美联楼价指数最新报132.11点，按周微升0.09%，连升7周，续创15个月新高[1] - 本年迄今楼价累计升幅扩大至3.11%，较年内低位录得约4.62%的升幅[1] - 市场对楼价信心明显转强，中美关税争端对楼价走势未造成太大影响[1] - 美联信心指数最新报76.1点，按周跌1.6%，但已连续12周企稳75点以上，呈高位窄幅上落格局[1] - 信心指数连续47周高于平均值，预示楼价有力续升[1] 分区楼价表现 - 按3区划分，楼价呈个别发展，美联九龙楼价指数报137.65点，按周升0.67%[2] - 美联港岛楼价指数报135.62点，按周跌0.35%[2] - 美联新界楼价指数报121.28点，按周跌0.26%[2] - 与四星期前相比，3区楼价全线上升，港岛、九龙及新界区分别升0.13%、2.08%及1.57%[2] - 年内迄今楼价变化，九龙区与新界区分别升5.05%及2.62%，而港岛区则跌0.22%[2] 减价盘比率分析 - 全港3区之中，九龙区减价盘比率为3区最高[2] - 以细区划分，减价盘比率最多的三个区份分别是荃湾、马湾/珀丽湾、四小龙/荔枝角[2] - 以单位面积划分，减价盘比率最多的是实用面积约1722平方呎或以上的E类单位[2] - 其次是介乎约431至约752平方呎的B类单位[2] - 紧随其后的是实用面积约753至约1,075平方呎的C类单位[2]

市场信心指数 - 香港美联信心指数最新报76.2点 按周微升0.1% [1] - 拆息回升导致H按按息再度触及封顶水平 [1] - 市场对9月美国减息预期增加 未来按息或下调 [1] 减价盘分布情况 - 新界区减价盘比率为全港三区最高 [1] - 减价盘比率最多的三个细分区域为荃湾 九龙湾 上水/粉岭/古洞 [1] - 整体减价盘变化不大 信心指数仅轻微上升 [1] 整体楼价表现 - 美联楼价指数最新报128.87点 按周微跌0.17% [1] - 较四星期前微升0.07% 年内迄今累计上升0.58% [1] 分区楼价周度变化 - 港岛楼价指数报132.63点 按周下跌0.26% [1] - 九龙楼价指数报134.19点 按周微跌0.1% [1] - 新界楼价指数报118.29点 按周下跌0.2% [1] 分区楼价月度对比 - 港岛区较四周前下跌0.99% 新界区下跌0.16% [1] - 九龙区较四周前上升0.78% [1] 年度分区楼价表现 - 九龙区年内迄今上升2.41% 新界区微升0.09% [1] - 港岛区年内迄今下跌2.42% [1]

核心观点 - 香港楼市近期呈现微升态势 中原城市领先指数CCL最新报138.11点按周升0.15% 市场预期短期楼价持续微升并有望达今年初139.25点高位[1] - 楼价走势反复向上但升势有所放缓 发展商积极推售一手新盘抢去市场焦点 买卖双方处于拉锯局面成交减慢[1] - 四区楼价表现分化 港岛指数按周升2.17%而新界西按周跌1.24% 反映区域市场走势继续反复[2] 指数表现 - CCL按周升0.15%至138.11点 较5月135.16点低位升2.18% 2025年暂时累升0.34%[1] - CCL Mass报140.14点按周微升0.07% CCL(中小型单位)报138.55点按周升0.12% CCL(大型单位)报135.78点按周升0.30%结束4周连跌[2] - 指数较2025年3月财案前134.89点低位升2.39% 较2024年9月首次减息前135.86点低位升1.66% 但较2021年8月191.34点歷史高位跌27.82%[1] 市场动态 - 近期拆息回升重上3%令H按息重回封顶息率 但大型银行按揭取态正面[1] - 市场憧憬9月减息及期望施政报告会有利好楼市措施[1] - 发展商积极推售一手新盘抢去市场焦点 部份二手业主收窄议价空间[1] - CCL连续6周在137到138点水平争持 近4周一升一跌走势反复[1] 区域表现 - 港岛CCL_Mass报140.52点按周升2.17% 近4周持续一升一跌上下波幅均逾2%[2] - 九龙CCL_Mass报136.63点按周跌0.38% 连跌4周共2.03%[2] - 新界东CCL_Mass报153.98点按周跌0.21% 指数仍为2024年7月中后的58周次高[2] - 新界西CCL_Mass报126.80点按周跌1.24% 连升2周后回软[2] 年度累计表现 - 2025年八大楼价指数计 CCL累升0.34% CCL Mass升1.46% CCL(中小型单位)升1.13%[2] - CCL(大型单位)跌3.60% 港岛升1.41% 九龙升2.11% 新界东升3.77% 新界西跌1.22%[2]

香港楼市指数表现 - 中原城市领先指数CCL最新报138.84点 按周上升0.78% 创今年次高及1月初后29周新高 连升2周累计涨幅达1.76% [1] - CCL Mass报140.55点 按周显著上升1.11% 创51周新高 连升2周累计涨幅2.05% [2] - CCL(中小型单位)报139.11点 按周上升1.09% 创51周新高 连升2周累计涨幅2.02% [2] - CCL(大型单位)报137.42点 按周下跌0.79% 在138点水平反复波动 [2] 区域市场分化 - 九龙CCL_Mass表现强劲 报139.46点 按周大幅上升2.38% [2] - 新界西CCL_Mass报127.83点 按周上升1.22% [2] - 港岛CCL_Mass报138.35点 按周微升0.07% 连续4周累计上升3.30% [2] - 新界东CCL_Mass报152.05点 按周微跌0.06% 在150点以上徘徊 [2] 年内累计表现 - 2025年CCL累计上升0.87% 较3月财政预算案前低位134.89点上升2.93% [1] - CCL Mass年内累计上升1.75% CCL(中小型单位)累计上升1.54% [2] - 九龙区指数年内累计大幅上升4.22% 新界东累计上升2.47% [2] - CCL(大型单位)年内累计下跌2.44% 港岛区累计下跌0.16% 新界西累计下跌0.41% [2] 历史对比与市场驱动因素 - 近9周CCL七升两跌累计上升2.72% 超越2024年减息后14周累计升幅2.50% [1] - 5月以来拆息回落 H按息自2022年7月以来首次低于封顶息率 推动楼价见底回升 [1] - 当前指数较2021年8月历史高位191.34点仍低27.44% 较2024年3月撤辣前低位143.02点低2.92% [1] 政策环境影响 - 7月31日美联储及香港大型银行维持利率不变 金管局7度承接港元沽盘累计达911.08亿港元 [1] - 8月1日稳定币条例正式生效 相关政策影响将于8月下旬公布的CCL数据开始反映 [1]