北京房地产市场整体态势 - 北京房地产市场在国庆长假期间展现出活力，延续了8月楼市新政后的回暖态势 [1] - 开发商在9月已开始加快推盘节奏，布局"金九银十"，出现了一些热销楼盘 [1] - 9月北京新建商品住宅成交46万平米，环比增长21%，同比增长22% [6] - 国庆假期期间北京新建商品住宅日均成交0.61万平米，较去年国庆假期增长52% [6] - 未来市场分化态势将延续，好的项目卖的很火，差的项目卖不动 [1][5] 热销楼盘表现 - 中建·运河玖院国庆黄金周期间每天到访客户120到130组，现场认购约5.6亿元 [2] - 中建·运河玖院9月20日正式开盘，当日即售出573套房源 [2] - 招商蛇口在通州区的朝棠揽阅、云璟揽阅和璀璨公元三个项目包揽了通州区80%以上的网签占比 [2] - 招商云璟揽阅开盘后连续三个月位列通州区新房销售面积、金额、套数冠军 [2] - 核心城市或优质项目热度较节前有所回升 [6] 滞销楼盘情况 - 花语璟云销售情况不甚乐观，国庆期间卖了将近二十套房 [2] - 截至2025年10月9日，花语璟云已签约套数仅为20套 [3] - 与运河玖院相比，花语璟云难以吸引主城外溢购房家庭需求，导致去化速度较慢 [3] - 花语璟云地块最终溢价率达22%，但回京首战打得并不漂亮 [3] 开发商营销策略 - 开发商推出特价房、折扣房、家电赠送及物业费减免等促销手段 [3] - 朝观天珺项目在国庆假期最后两天推出复访成交赠送额外一年物业费的优惠 [3] - 国庆期间房企促销力度加大，推出特价房源、赠送车位、家装补贴以及"保价"等营销活动 [6] 市场分化与未来展望 - 北京新房市场二级分化严重，20%的楼盘实现了整体80%的成交量 [5] - 核心城市因新增供应增加和需求坚实，"好城市+好房子"仍有一定的市场机会 [5] - 预计2025年10月热点城市成交量会环比同比明显下行，市场依然在逐步企稳中 [5] - 四季度优质地块逐步入市，新增供应增加有望对核心城市新房销售形成一定支撑 [6]

市场热度表现 - 北京新房市场在“十一”黄金周期间实现火热开局，各项目到访量与签约量普遍增长 [1] - 部分热门项目假期日均到访客户量突破百组，置业顾问需同时应对4—6组购房者，接待压力骤增 [1] - 热门项目假期前五天的认购金额已达9月全月的85%，签约金额占9月全月的比例超六成 [1] - 2025年10月1日—7日北京新房网签量为390套，相比2024年同期的243套增长60.49% [9] - 同期新房网签面积约4.63万平方米，相比2024年同期的2.8万平方米增长65.36% [9] 项目到访量数据 - 紫京宸园置业顾问“十一”假期前6天单人日均接待购房者数量达到20—30组 [3] - 招商蛇口旗下通州三盘及亦庄两项目平均到访量增幅达到40%—60% [4] - 具体项目数据：嘉境里项目到访量83组，较假期前增长8组；缦云ONE到访量130组，增长30组；建发金茂观宸二期到访量达500—600组，累计到访人数超1000人 [4] - 朝观天珺“十一”假期前5日共接待客户500余组，占9月全月接待总量的42% [7] 销售成交情况 - 朝观天珺10月1日—5日实现认购12套金额约1.28亿元，签约7套金额7900万元，其5天认购金额达9月全月的85%，签约金额占比达68% [7] - 嘉境里项目10月1日—6日成交6套房源，环比增长83%，成交金额提升2212万元，增幅达85% [7] - 通州三盘成交平均提升30%，亦庄招商玺成交提升40%，亦庄招商序成交提升34% [8] - 中建·运河玖院日均到访120组，项目销售经理看好10月成交有望超过9月 [4][10] 房企营销策略 - 开发商抢抓销售窗口期，组织差异化活动如掐丝珐琅、插花、手工DIY、实景会所体验等以提升客户黏性 [6] - 营销活动核心目标在于全方位展现产品优势、品牌实力与服务能力，帮助购房者了解企业实力与项目价值 [7] - 9月北京住宅市场供应量达5000余套，形成集中供应高峰，为“银十”储备了充足房源 [9] 市场驱动因素与展望 - 自去年“930”以来需求端宽松政策实施一年，效果逐步释放并在“银十”开局集中显现 [9] - 改善型购房需求情绪持续高涨，且楼市新政的热度仍在持续释放 [10] - 业内人士对10月整体市场走势持乐观预期，认为将延续9月增长趋势并有望超越 [9][10]

通州新房市场现状 - 通州新房市场因双限购解除吸引大量朝阳刚需客群，成交数量和速度表现良好 [1] - 通州临铁小户型项目成为朝阳年轻通勤族首选，预算有限但对居住品质有要求 [1] - 云璟揽阅、花溪云锦、国誉颂等新规后入市项目表现突出，其中云璟揽阅因小户型设计最受欢迎 [1] 朝棠揽阅项目分析 - 朝棠揽阅复制云璟揽阅成功模式，主打小户型，69平米小三居已售罄，86平米三居为主力户型 [1] - 69平米户型因性价比高受追捧，但实际空间局促，北向两个小卧室面积有限 [8][10] - 86平米户型市场竞争激烈，同类产品较多，稀缺性不足 [3] 项目营销策略 - 朝棠揽阅通过"低总价+好房子"定位吸引刚需客户，售楼处盛况提升客户好感度 [4][5] - 项目主打河景房和地铁概念，但通惠河与北运河差异明显，地铁资源在通州已不稀缺 [13][15] 区域发展潜力 - 八里桥地处朝阳、通州交界，片区规划落地速度可能受两区掣肘影响 [15] - 通州资源向运河商务区倾斜，副中心基建投入将持续到2035年，未来新盘供应增加 [15] - 类似城乡接合部板块房产流通性关键，十年为周期，上车成本需谨慎考虑 [15] 投资建议 - 八里桥板块房产抗跌属性存疑，建议关注中建运河八子等超级大盘项目 [15] - 运河商务区因东六环、亚洲最大地下交通枢纽等配套，稳定性优于八里桥 [15]

房展会概况 - 北京城市副中心首届房展会在D.P.ONE源心地上广场举办，为期三天，吸引众多市民参观 [1] - 展会采用"线下沉浸式体验+线上全媒体传播"模式，展示副中心生态价值与置业机遇 [1] - 通州区12家知名房企参展，涵盖刚需住宅、改善型住房、高端别墅等多种类型 [2] 开发商促销策略 - 长安府项目为首位认购客户提供额外100万元优惠，其他客户可享9.5折基础上再降2个点 [2] - 招商蛇口云璟揽阅项目推出额外9.9折优惠 [2] - 金融街武夷融御项目按不同楼栋户型优惠3-5个百分点 [2] - 北京城建国誉颂项目提供0.98*0.99折扣及2万车位抵用券 [3] - 颐瑞府项目赠送10年车位使用权或10万元抵用金加旅居体验券 [3] 市场表现与数据 - 通州区2025年累计供应新建商品住宅1800余套，成交1327套，主要在售楼盘31个 [4] - 云璟揽阅项目上市3个月网签率近40%，国誉颂项目开盘2个月网签势头强劲 [5] - 2024年通州新建商品住宅实际成交均价5.3万元/平方米，同比上涨1.2%，高于全市均价4% [5] - 今年通州两宗住宅用地出让举牌超百轮，平均溢价率18% [5] 政策与行业动态 - "好房子"国家标准发布后，通州高品质住宅销售去化良好 [4][5] - 通州房协倡议全区房企严格执行"好房子"标准，提升设计、施工、材料及物业管理品质 [6] - 部分项目主动达到三星级绿色建筑或超低能耗标准 [7] - 住建委将制定监管措施深化"好房子"标准落地，推动"住有宜居"目标 [7] 区域价值与趋势 - 通州优化限购政策及"好房子"建设标准推动市场企稳回升 [5] - 文旅度假区、运河商务区等新兴板块涌现高品质住宅，改善型需求得到提振 [6] - 行业认为通州区域价值持续落地，开发企业拿地信心增强 [5][6]