政策松绑+需求回流，通州楼市迎来"黄金窗口期" 还记得那个被"双限"政策影响多年的通州吗？2025年，它迎来了全新转机！ 今年8月8日，北京发布新政：五环外购房不限套数，公积金贷款支持力度加大。通州作为五环外核心区域，迅速吸引大量购房需求——新政实施后两个周 末，新房认购量环比增长68%。 更关键的是，2024年9月30日，"双限"政策已全面解除。曾经需满足落户三年、社保三年等条件的购房门槛，如今与全市统一。朝阳等区域外溢客群重新涌 入，通州楼市热度明显回升。 数据显示，2025年通州累计供应新建商品住宅1800余套（均为建筑面积），成交1327套，去化率达74%。这不仅是数字，更是市场信心的真实体现。 从克而瑞数据看，中建·运河玖院以649套成交领跑，招商系两大项目紧随其后。值得注意的是，国誉颂虽单价仅4.3万元/平方米（建面），但凭借高赠送面 积，同样跻身热销榜前列。这说明什么？通州买家既要品质，也要性价比！ 红盘争霸：谁是真正的"流量王者"？ 国庆期间，招商朝棠揽阅则凭借69平方米（建面）三居"神户型"脱颖而出。客厅面宽达3.6米，是北京70平方米以下新房中最宽的，得房率高达95%，总价 400万元起即 ...

沿九棵树中路西侧退线20米，这会导致原本的容积率升高，对产品规划设计提成更高的要求。 今年以来，通州已成功出让3幅住宅用地，其中八里桥地块和梨园地块均经过上百轮激烈争夺，最终分 别以16.28%和21.94%的高溢价率成交。虽然中建运河玖院地块以底价成交，但总价高达74.91亿。 从新房市场来看，分化显著。其中八里桥的招商朝棠揽阅表现较突出，自开盘以来去化过半，成交均价 约为5.6万元/㎡。运河八子中建·运河玖院亦表现强势，网签量突破600套，成交均价约6.16万元/㎡，接 连登上周度排行榜首位。 值得关注的是，此次出让地块东南侧约1公里处有梨园板块的两个明星项目，分别为中铁建花语璟云和 招商云璟揽阅。截至目前，云璟揽阅367套房源已网签284套，网签去化率已经接近80%，网签均价约 5.7万/㎡，10月网签均价4.7万/㎡。 相对来说，中铁建花语璟云去化相对缓慢，花语璟云202套房源仅网签30套，网签均价约5.7万/㎡，即 便具备1.7的低容积率优势仍面临去化压力，反映出当前市场环境下精准定位与合理定价的重要性。 时隔一日，北京再迎来一宗地块出让。11月27日，北京市通州区老城平房棚户区改造项日一期九棵树南 ...

招商朝棠揽阅销售表现 - 项目一期于7月20日开盘 官宣劲销18.6亿元并宣称去化率90% 二期于8月30日开盘 官宣去化率95%并称"二开二罄" [1][3] - 实际网签数据显示 一期504套房源两个月后去化率仅61.1% 二期256套房源一个月后去化率仅28.1% [3] - 截至9月21日 两期合计760套房源仅网签380套 总网签金额19.05亿元 低于官宣的单期销售额 [3] 运河玖院市场对比 - 运河玖院9月20日开盘后一周内网签388套 预计成为北京9月销冠 直接打破朝棠揽阅的"神盘"神话 [3][4] - 运河玖院成交均价达61546.98元/平方米 高于朝棠揽阅的64805元/平方米拟售均价 但位置更远离市中心 [6][7] - 运河玖院渠道佣金比例仅2% 为朝棠揽阅4%佣金的一半 且营销费用更低 [13] 产品定位与销售结构问题 - 项目主打89平方米以下小户型 总价控制在550万以内 69平方米户型被设计为三居室 吸引朝阳外溢刚需客群 [9][10] - 一期规划中存在大量100平方米以上户型 其中120平方米大户型严重滞销 3号楼108套大户型仅售出27套 [10][11] - 二期紧急调整产品规划 将120平方米户型改为69平方米和89平方米小户型 但销售势头已出现下滑 [13] 营销策略与成本控制 - 项目采用链家作为独家渠道 佣金比例高达4% 显著高于行业水平 极大稀释项目利润 [13] - 营销宣传主打"低总价、全功能小户型"卖点 并强调距离朝阳区仅1300米的地理位置优势 [6][9] 公司管理与组织变动 - 招商蛇口北京公司营销负责人于海波在任职5个月后闪电辞职 一年内经历三次营销负责人更换 [15] - 公司于2025年初更换北京公司总经理 6月集团取消区域公司层级 改为"集团-城市"二级管控模式 [16] - 招商蛇口上半年在北京拿地金额达89亿元 位列市场第5 但销售业绩全面落后于中建、中海、华润等头部企业 [16]