香港楼市整体走势 - 香港楼价于2025年触底回升，成功扭转连续3年的跌势 [1] - 近期楼价持续上升，“美联楼价指数”已连升8星期，最新较去年低位累积反弹约7.59% [1] 分区及主要屋苑表现 - 按3区划分，楼价均较去年低位全线上升，表现最好的是九龙区，楼价指数较去年低位上升约8.83% [1] - 新界区及港岛区楼价指数分别较去年低位升约7.49%及约7.32%，两者走势相若 [1] - 以十大屋苑计算，各屋苑最新平均呎价全数较去年低位上升，升幅介于约5.4%至约14.1% [1] - 十大屋苑中有6个屋苑升幅超过1成 [1] 当前价格水平与历史高位对比 - “美联楼价指数”较去年低位有所回升，但与纪录高位相比仍低逾23% [1] - 十大屋苑中仍有部分屋苑最新平均呎价低于一万港元水平，例如映湾园及嘉湖山庄分别录约9861港元及约8454港元 [1]

核心观点 - 多个机构普遍看好香港楼市于2026年迎来新一轮上升周期，主要受经济向好、降息预期和财富效应等利好因素推动 [1] 市场表现与近期数据 - 2025年香港整体楼宇买卖合约登记量达80702宗，创四年以来新高，其中12月有8999宗，为近20个月新高 [1] - 2025年楼宇买卖合约总值6142.77亿港元，同比上升15% [1] - 2026年首个大型新盘“Sierra Sea2A期”未开售已接获逾42000个认购申请，超购逾197倍，为香港历来首轮开售认购最多的新盘，首批213伙即日沽清 [3] - 中原地产“十大屋苑”指标显示，最近一个周末有413组预约物色楼盘，按周上升1.5% [3] 驱动因素分析 - 政策方面，香港特区政府于2024年2月全面“撤辣”，后续再下调从价印花税并放宽“新资本投资者入境计划”住宅物业规定，同时增加土地供应，令置业成本大幅降低 [4] - 需求方面，财政司司长指出，自2022年底起经各类人才计划抵港的约30万居民中，部分可能“转租为买” [4] - 利率方面，香港多家主要银行最优惠利率已降至5%至5.25%之间，市场预料2026年继续降息机会大，将进一步降低按揭成本 [4] - 宏观环境方面，2026年是“十五五”规划开局之年，内地扩大高水平对外开放与加快科技自立自强，为香港创科、金融等产业带来新机遇，支撑经济持续向好 [4] 行业参与者动向 - 地产代理商正加紧在一手及二手市场的部署，包括增加人手及提升配套服务，以把握交投量增多的机会提升营收 [3]

核心市场观点 - 中原城市领先指数CCL最新报145.67点，按周升1.08%，连升2周共1.47%，创2024年5月中后86周（逾1年半）新高 [1] - 香港银行最优惠利率已至历史低位，息口见顶，楼市气氛回暖，有利楼价稳步上升 [1] - CCL继续向上挑战147点目标（即2024年撤辣后的高位），只要再升1.33点或0.91%便可达到 [1] 指数表现分析 - CCL较去年5月H按息再度低于封顶息当周的135.16点低位累升7.78%，超越2023年通关后的7.69%升幅，为过去三年五次反弹幅度中最高 [1] - 最新CCL较2025年3月财案前134.89点低位升7.99%，较2024年9月首次减息前135.86点低位升7.22%，较2021年8月191.34点历史高位跌23.87% [1] - 2025年5月港元拆息回落，香港楼价明显转势见底回升，再加上去年香港本地银行两次减息刺激 [1] 细分指数表现 - 中原城市大型屋苑领先指数CCL Mass报147.12点，按周升1.34%，连升2周累升1.60%，创2024年3月底后92周（逾1年半）新高 [2] - CCL（中小型单位）报145.98点，按周升1.29%，连升2周累升1.70%，创2024年3月底后92周（逾1年半）新高 [2] - CCL（大型单位）报144.05点，按周微跌0.03%，指数仍为2024年8月初后74周第5高 [2] 区域市场表现 - 四区楼价齐升 [2] - 九龙CCL_Mass报147.33点，按周升1.80%，连升2周共2.57%，指数创2023年11月中后112周（逾2年）新高 [2] - 新界西CCL_Mass报134.23点，按周升1.13%，结束2周连跌，指数创2024年6月初后82周（逾1年半）次高 [2] - 港岛CCL_Mass报141.72点，按周升1.11%，连升2周共1.66%，指数创2024年6月底后80周第7高 [2] - 新界东CCL_Mass报160.19点，按周升0.99%，指数创2024年1月中后103周（近2年）新高 [2]

中原地产CVI指数近期表现与展望 - 本周中原地产CVI最新报76.05点，较上周的74.30点上升1.75点，结束此前5连跌并企稳于70点以上水平 [1] - 指数连续12周处于60点以上的看好区，预示香港楼价继续向好 [1] - 展望CVI于2026年首季将继续企稳在看好区 [1] CVI指数与香港楼市的近期动态关联 - 2024年2月底香港政府全面撤辣后，楼市成交量回升，CVI从14.49点低位连升9周，曾升至73.73点 [1] - 同期中原城市领先指数CCL由143.02点低位止跌回稳，并在144点到148点之间窄幅徘徊 [1] - 其后CVI落入40点至60点好淡分界区间，楼价向上动力受阻 [1] CVI指数与楼价的调整阶段 - 2024年6月初CVI进一步跌穿40点，近20周处于看淡区，反映楼市进入调整阶段 [2] - 同期楼价持续向下调整，并蒸发撤辣后的所有升幅 [2] - 2024年9月减息周期启动及10月施政报告后，CVI稳步上升，向上穿40点及50点两个重要关口，同期楼价反复回稳 [2] 2025年以来的市场波动与影响因素 - 2025年1月美国总统特朗普上台后，贸易战升温及美联储放缓减息步伐等因素影响全球经济及政治环境 [2] - 1月底CVI结束连续13周于50点好淡分界线上下反复的局面，2月间单周急跌至40点左右好淡分界区间下限 [2] - 同期楼价未能进一步向上突破，CCL持续在136点到137点反复争持 [2] 2025年中后期的市场转折与回升 - 2025年4月初贸易战升级，CVI再度回落至40点以下看淡区，楼价亦持续窄幅回落 [2] - 5月初拆息急跌并持续低企，CVI曾连升8周，7月底至9月中更连续8周企稳60点以上，同期楼价靠稳微升 [2] - 2025年9月重启减息后，CVI连升7周，升穿并企稳80点水平，楼价稳步向升 [2] 当前楼价表现与关键低位对比 - 最新CCL报145.01点，较2025年5月H按息再度低于封顶息当周的135.16点低位上升7.29% [2] - 最新CCL较香港财案放宽印花税后的低位上升7.50%，较减息周期前的135.86点低位上升6.73% [2] - 2025年楼价暂时累计上升5.35% [2] 银行按揭政策与利率环境展望 - 香港有大型银行延长定息按揭计划至2026年4月底，CVI结束5连跌，显示银行按揭取态保持乐观积极 [1] - 现时最优惠利率下调至历史低位水平，预期美国持续减息，香港拆息有望向下，继而扩大按揭利率下调空间 [1] - 正面因素加上传统新年旺季，支持CVI展望 [1]

整体楼价指数表现 - 最新"美联楼价指数"报128.2点，周环比下跌0.45% [1] - 与四星期前相比，指数仍上升0.56% [1] - 本年迄今楼价微升0.05% [1] 分区楼价指数周环比变化 - 三区楼价周环比全线下跌 [1] - "美联港岛楼价指数"报132.65点，周环比跌0.98% [1] - "美联九龙楼价指数"报132.66点，周环比跌0.37% [1] - "美联新界楼价指数"报118.07点，周环比跌0.35% [1] 分区楼价指数四星期变化 - 与四星期前相比，三区楼价呈个别发展 [1] - 九龙区楼价上升0.45%，新界区楼价上升0.95% [1] - 港岛区楼价下跌0.32% [1] 分区楼价指数年内迄今变化 - 三区楼价年内表现各异 [1] - 九龙区年内迄今上升1.24% [1] - 港岛区年内迄今下跌2.41%，新界区微跌0.09% [1] 市场情绪与信心指数 - "美联信心指数"最新报75.5点，周环比上升2.9% [1] - 减价盘减少，信心指数上升 [1] - 银行结余减少但拆息持续低企，市场预期美联储9月减息机会升温，为香港楼市带来正面支持 [1]