量化宽松定义 - 中央银行通过购买国债等中长期债券增加基础货币供给并向市场注入流动性资金的干预方式 被形容为间接增印钞票 [3] - 根本目的是打破流动性陷阱 在名义利率接近零时影响公众通胀预期 使实际利率为负以刺激银行放贷和增加消费投资 [3] 实施原因 - 传统货币政策失效时采用 如2008年金融危机和2020年疫情期间多国基准利率降至零或负利率 [4] - 对抗通缩螺旋 通过注入流动性推高资产价格形成财富效应并压低长期利率刺激需求 [5] - 稳定金融市场 在危机时通过购买金融资产提供流动性防止金融机构倒闭和危机扩散 [6] 操作方式 - 购买低风险高流动性资产 如政府债券和抵押贷款支持证券 特殊情况购买企业债券或ETF [7] - 通过一级交易商在公开市场批量购买资产 例如美联储招标购买10年期美国国债 [8] - 交易商出售资产获得资金流入银行体系 成为超额准备金或进入其他金融市场 最终通过银行放贷等渠道进入实体经济 [9] 利多影响 - 刺激经济复苏 通过降低融资成本推动企业投资和居民消费 例如美国2008年后多轮量化宽松推动经济复苏 [11] - 稳定金融体系 注入流动性缓解金融机构资金压力 在2008年金融危机和2020年疫情期间发挥重要作用 [11] - 推动资产价格上涨 资金流入金融市场推高股票债券房地产价格 形成资产增值的良性循环 [11] 潜在风险 - 引发通货膨胀 流动性流入商品服务市场推高物价 如2020年美联储QE叠加供应链中断导致2021-2022年美国通胀率飙升至40年新高 [11] - 加剧资产价格泡沫 流动性涌入金融市场而非实体经济可能形成泡沫 破裂后引发市场暴跌 [11] - 扩大贫富差距 资产价格上涨利好高收入群体 低收入群体难以分享增值红利 [11] - 退出困难与市场动荡 缩表时机不当可能导致经济复苏夭折或引发市场恐慌 [11] 典型案例 - 美国2008年后多轮QE：QE1购买1.25万亿美元MBS和2000亿美元机构债 注入1.725万亿美元流动性 [11] - 美国QE2计划购买6000亿美元长期国债 [11] - 美国QE3每月购买400亿美元MBS直至劳动力市场改善 [11] - 美国QE4每月购买450亿美元长期国债并维持超低利率条件 [11] - 日本2013年推出QE政策 购买国债ETF和REITs 资产负债表规模超GDP的100%但经济复苏有限 [10]

报告行业投资评级 - 增持（维持） [1] 报告的核心观点 - 自2021年起中国公募REITs推动基础设施资产证券化，市场规模呈波动性变化，具有介于股债之间的风险与收益特征，分红能力较强，投资者结构多元化 [6] - 扩募机制常态化、税收政策优化等制度完善将提升市场效率和产品回报；资产类型多元化、分层结构等产品发展将推动市场扩展与风险分散；长期资金流入、流动性提升等资金趋势将增强市场稳定性和活跃度；低利率环境下REITs作为高息资产，各板块表现将更符合底层资产逻辑，市场成长空间持续扩展 [6] 根据相关目录分别进行总结 1. REITs基础信息：产品架构与中外差异 - 国际REITs以不动产为底层资产，分为权益型、抵押型和混合型，资产覆盖范围广泛；中国REITs以“服务国家战略、盘活基础设施存量”为目标，采用“公募基金 + ABS专项计划”双层架构，分为产权类和特许经营权类，具有“基础设施 + 类公共品”属性，促进了金融体系优化和基础设施领域发展逻辑转型 [12][13][15] - 中国REITs在结构设计和功能实现上与国际成熟REITs体系存在差异，短期内以维稳为主，长期将借鉴国际经验向市场化方向演进 [16] - 中国公募REITs采用双层法律结构，实现了风险隔离，但对二级市场流动性形成约束；运作流程包括发起、募集、投资、管理、退出五个阶段；权责结构涉及多方协作，需关注各参与方履职尽责情况；分派机制以“专项计划—基金层—投资者”为链条，提升了回报确定性和现金流稳定性；投资回报来源于底层资产经营现金流分派和二级市场份额价格波动，投资者需关注成本与风险 [17][21][26][28] 2. REITs发展回顾：政策筑基下的市场扩容与结构演进 2.1 一级市场 - 底层资产类型持续丰富，筛选逻辑从“政策兜底”向“现金流质量导向”转变，产权类和特许经营权类REITs现金分派能力有所提升 [31][32] - 市场发行规模呈波动性变化，2023年受多种因素影响回落，2024年反弹；存量规模突破1300亿元，头部板块贡献主力增量，新兴领域表现优异 [35][36] - 发行采用“战略配售 + 网下询价 + 公众发售”模式，战略配售比例较高，对二级市场流动性有一定压制；配售结构存在板块间与板块内分化，不同板块配售主导力量不同；一级市场投资热度波动较大 [38][41][43] 2.2 二级市场 - REITs市场收益表现经历高收益起步、防御性波动、深度调整到逐步修复并强劲反弹的过程，具有低相关性特征，在资产配置中能发挥风险分散作用，成为大类资产配置中具有吸引力的选择 [46][47][49] - 市场整体走势受政策与市场双重驱动，各板块呈现阶段性同步波动特征，未来各板块差异化特征或将进一步凸显 [58][59][62] - 受政策强制分红机制驱动，公募REITs分红意愿较强，但不同产品间分红水平和稳定性差异较大；部分REITs未披露分红数据有运营、信息披露、监管等原因；TTM派息率显示特许经营权类板块整体较高，板块内部差异由项目自身经营和管理水平决定 [64][67][68] - 中国公募REITs已形成多元化投资者结构，保险公司、公募基金和券商为主要投资力量，原始权益人强制持有一定份额；各类投资者依据风险偏好进行差异化配置，需关注锁定期结束后的资金动向 [72] 3. REITs未来展望：低利率时代，在政策支持与结构优化中寻找配置价值 3.1 制度展望 - 扩募机制常态化提升市场扩容效率和资产流转能力，审核节奏和资产纳入标准持续优化 [76] - 税收政策优化将提升产品净回报，激发长期资金活力，市场预期税收红利有望逐步兑现 [77] 3.2 产品展望 - 资产类型加速多元化推动市场容量扩展与风险分散，新资产的涌现提升了行业成长性和抗周期能力 [78] - 市场分层与结构优化提升了REITs对多元资金的吸引力和适配度，有助于缓解结构性风险 [78] - 运营能力提升成为产品核心价值和竞争力的关键，管理人通过数字化管理、ESG理念融入等提升资产运营效率和利润空间 [79][80] 3.3 资金展望 - 资金结构优化和长期资金占比提升增强市场定价理性和配置稳定性，推动市场规模稳步扩张 [81] - 流动性提升和金融工具创新推动市场活跃度持续走高，为投资者提供更多配置和风险管理工具 [81] - REITs的收益优势和抗周期属性巩固了其长期配置的市场地位，在低利率环境下更具吸引力 [82] 3.4 市场展望 - 当前宏观环境对REITs市场形成支撑，利率下行、经济稳健、低通胀和消费复苏等因素有利于REITs发展 [83] - 各板块表现分化，消费基础设施板块表现强劲，保障性租赁住房板块增长潜力可期，能源基础设施板块表现稳健，园区基础设施板块短期温和、长期依赖政策支持，仓储物流板块表现突出，交通基础设施板块相对平稳 [83][84][85] - 各板块样本数量较少，内部分化水平不容忽视，需关注单只基金具体表现 [91]