作为兼具股债属性的金融产品，REITs的定价机制始终是市场关注的焦点。试点阶段曾出现过价格过度 波动、交易同质化和流动性不足等问题。定价机制的优化需在制度设计、投资生态和技术创新三个方面 协同突破，构建更具韧性、效率与透明度的定价体系。值得特别关注的是，中国REITs正在催生价值评 估新范式。传统估值模型难以完全捕捉基础设施资产的公共属性与政策外溢效应，而ESG评价体系的引 入为价值发现提供了新维度。 当前我国已形成覆盖多领域的境内REITs市场，凭借万亿级不动产存量、多样化的资产类型以及较高的 市场估值，具备国际化发展潜力。一方面，可以探索在香港组建独立、专业的国际化REITs交易平台， 全面加强与境内平台合作，优先推动"一带一路"境外资产赴港发行，同步完善跨境投资机制。另一方 面，吸引国际资本参与境内REITs市场，为存量资产注入外资活力。目的是形成以境内REITs市场为中 枢，具有全球竞争力的REITs市场，提升我国在全球金融体系中的影响力。 选择哪些资产类型作为突破口？如何把握产品创新与法规适配的关系？如何发挥政府引导与市场主导的 双重作用？如何实现试点节奏与长期发展的有机结合？如何处理风险防控与市场 ...

报告投资评级 - 行业投资评级为“增持”，并予以“维持” [1] 报告核心观点 - 报告核心观点为“八月跌宕收官，九月破局可期”，认为政金债指数在经历8月的调整后，底部已基本确认，9月有望迎来需求回升的破局机会 [1][60] 市场表现回顾 - 2025年8月1日至8月29日，政金债指数（930870.CSI）整体呈现“横盘-下行-筑底”的态势 [12] - 月初（8月1日至8月8日）市场表现平淡，呈窄幅震荡格局，央行通过逆回购操作呵护资金面，DR001徘徊在1.3%附近，DR007在1.4%左右，10年期国债收益率在1.68%-1.71%区间波动 [13] - 中旬（8月11日至8月22日）受上证指数突破3800点带来的强烈股债跷跷板效应、税期走款与基金赎回影响，债市呈现“熊陡”格局，长端利率快速抬升，30年期国债利率一度突破2.0% [7][20] - 月末（8月25日至8月29日）市场触底企稳并出现小幅反弹，股债跷跷板效应出现阶段性脱敏，但随后因市场风险偏好再度转向而重新回归跷跷板行情 [7][23] - 技术分析显示，8月22日政金债指数风险度达到低位且趋势走强，出现局部底右侧信号，随后出现小幅度反弹；截至8月29日，指数风险度为7.89，处于相对低位，短期趋势略有回调与波动，但中期趋势向好 [7][25] 事件驱动盘点 - 宏观层面，7月官方制造业PMI为49.3%，比上月下降0.4个百分点，对债市影响偏正向；7月CPI环比上涨0.4%，同比持平，PPI弱于预期，影响偏中性；7月社会消费品零售总额38780亿元，同比增长3.7%，增速较上月回落1.1个百分点，7月规模以上工业增加值同比增长5.7%，较上月回落1.1个百分点，二者对债市影响偏负向；8月制造业PMI为49.4%，环比微升0.1个百分点，经济复苏预期升温，对债市影响偏负向 [29][30][31][33] - 政策层面，发改委拟推动设立新型政策性金融工具，具有准财政属性，可能增加利率债供给并削弱降准预期，影响偏负向；财政部恢复对新发行国债等债券利息收入征收增值税，存量券继续免税，短期内利于老券溢价和指数走强，但中期可能导致收益率曲线上行，影响偏正向；央行第二季度货币政策执行报告重申“防空转”，总量宽松预期落空，对政金债价格影响偏负向；美联储主席鲍威尔暗示9月可能降息，全球流动性边际改善，为国内宽松打开空间，短期利好债市，影响偏正向 [7][35][36][37][38][39] 指数后市展望 - 关键事件前瞻方面，政金债后市将由“数据—政策—资金”三轴驱动，需关注国内宏观数据（如8月CPI、社零数据等）若回暖将压制债市，若收缩则利好债市；9月美联储FOMC会议若如期降息，有望打开国内货币政策宽松空间；月末央行流动性投放力度将决定短端利率方向 [7][40][41][43][44][46] - 指数走势展望方面，债市底部基本确认，短期继续向下空间有限；资金面整体宽松，利率上行约束较多；股债跷跷板效应仍存，若9月3日阅兵前后权益资金兑现离场，长端利率可能随情绪回落，为债市带来第一波需求回升；若股市后续冲高形成技术性第二顶部后风险偏好退潮，债市有望迎来第二波需求集中释放；技术面显示指数风险度处于低位，中期趋势向好；基本面显示经济回升基础仍需政策支持，政策“托而不举”，收益率缺乏持续上行基础 [7][46][47][48][56][57][58][60] - 操作策略建议，配置型资金可于近日起逐步关注债券市场机会；交易型资金可保持观望，等待权益市场第二顶部的演化及更明确的反转信号 [7][60] - 相关ETF产品方面，富国中债7-10年政策性金融债ETF（511520）紧密跟踪中债-7-10年政策性金融债指数，截至2025年8月29日，该基金总市值达465.46亿元，当日成交额64.05亿元，管理费率为0.15%/年，托管费率为0.05%/年 [7][61]

科创债ETF市场发展 - 证监会主席吴清在陆家嘴论坛提出加快推出科创债ETF后，10家公募机构当日集体上报，首批10只产品7月2日获批并于7月7日首发，募集资金合计达300亿元 [1] - 政策引导、市场基础、产品创新及战略需求共同推动科创债ETF快速发展，政策层面明确表态与高效审批提供强力支撑，科创债规模扩容及债券ETF受欢迎奠定市场基础 [1] 科创债ETF对流动性的影响 - 科创债ETF采用T+0交易机制、实物申赎模式及做市商报价制度，显著提升科创债交易效率，解决传统信用债流动性不足痛点 [1] - 大量资金涌入使科创债交易更频繁，活跃度显著增强，有利于投资者调整投资组合并形成良好市场交易氛围 [2] - 科创债ETF兼具ETF工具属性和服务国家战略定位，成为社保基金、养老金等长期资金配置硬科技领域资产的优质选择 [1] 科创债ETF对融资渠道的拓宽 - 科创债ETF构建"债股联动"机制，优化科技创新生态，债市端为科技领域提供低成本融资，股市端通过ETF定向支持科技领域上市公司 [2] - "债市输血+股市赋能"协同模式拓宽科创企业融资路径，推动资金在科技创新链条高效流转，助力科创企业壮大与科技产业升级 [2] 科创债ETF对金融产品创新的推动 - 科创债ETF填补公募基金在"科创类"场内债基领域空白，丰富债券市场投资工具类型，为投资者提供更多元化固收类资产配置选择 [2] - 科创债ETF成功推出激发金融机构创新活力，未来可能出现更多围绕科技创新的金融产品 [2] 科创债ETF的长期影响 - 科创债ETF打通资本与科技深度融合堵点，展现金融体系支持新质生产力发展的敏捷性与创造力 [3] - "政策引导—市场响应—产业受益"良性循环将持续为科技自立自强注入资本动能，为经济高质量发展筑牢金融基石 [3]

报告行业投资评级 - 增持（维持） [1] 报告的核心观点 - 自2021年起中国公募REITs推动基础设施资产证券化，市场规模呈波动性变化，具有介于股债之间的风险与收益特征，分红能力较强，投资者结构多元化 [6] - 扩募机制常态化、税收政策优化等制度完善将提升市场效率和产品回报；资产类型多元化、分层结构等产品发展将推动市场扩展与风险分散；长期资金流入、流动性提升等资金趋势将增强市场稳定性和活跃度；低利率环境下REITs作为高息资产，各板块表现将更符合底层资产逻辑，市场成长空间持续扩展 [6] 根据相关目录分别进行总结 1. REITs基础信息：产品架构与中外差异 - 国际REITs以不动产为底层资产，分为权益型、抵押型和混合型，资产覆盖范围广泛；中国REITs以“服务国家战略、盘活基础设施存量”为目标，采用“公募基金 + ABS专项计划”双层架构，分为产权类和特许经营权类，具有“基础设施 + 类公共品”属性，促进了金融体系优化和基础设施领域发展逻辑转型 [12][13][15] - 中国REITs在结构设计和功能实现上与国际成熟REITs体系存在差异，短期内以维稳为主，长期将借鉴国际经验向市场化方向演进 [16] - 中国公募REITs采用双层法律结构，实现了风险隔离，但对二级市场流动性形成约束；运作流程包括发起、募集、投资、管理、退出五个阶段；权责结构涉及多方协作，需关注各参与方履职尽责情况；分派机制以“专项计划—基金层—投资者”为链条，提升了回报确定性和现金流稳定性；投资回报来源于底层资产经营现金流分派和二级市场份额价格波动，投资者需关注成本与风险 [17][21][26][28] 2. REITs发展回顾：政策筑基下的市场扩容与结构演进 2.1 一级市场 - 底层资产类型持续丰富，筛选逻辑从“政策兜底”向“现金流质量导向”转变，产权类和特许经营权类REITs现金分派能力有所提升 [31][32] - 市场发行规模呈波动性变化，2023年受多种因素影响回落，2024年反弹；存量规模突破1300亿元，头部板块贡献主力增量，新兴领域表现优异 [35][36] - 发行采用“战略配售 + 网下询价 + 公众发售”模式，战略配售比例较高，对二级市场流动性有一定压制；配售结构存在板块间与板块内分化，不同板块配售主导力量不同；一级市场投资热度波动较大 [38][41][43] 2.2 二级市场 - REITs市场收益表现经历高收益起步、防御性波动、深度调整到逐步修复并强劲反弹的过程，具有低相关性特征，在资产配置中能发挥风险分散作用，成为大类资产配置中具有吸引力的选择 [46][47][49] - 市场整体走势受政策与市场双重驱动，各板块呈现阶段性同步波动特征，未来各板块差异化特征或将进一步凸显 [58][59][62] - 受政策强制分红机制驱动，公募REITs分红意愿较强，但不同产品间分红水平和稳定性差异较大；部分REITs未披露分红数据有运营、信息披露、监管等原因；TTM派息率显示特许经营权类板块整体较高，板块内部差异由项目自身经营和管理水平决定 [64][67][68] - 中国公募REITs已形成多元化投资者结构，保险公司、公募基金和券商为主要投资力量，原始权益人强制持有一定份额；各类投资者依据风险偏好进行差异化配置，需关注锁定期结束后的资金动向 [72] 3. REITs未来展望：低利率时代，在政策支持与结构优化中寻找配置价值 3.1 制度展望 - 扩募机制常态化提升市场扩容效率和资产流转能力，审核节奏和资产纳入标准持续优化 [76] - 税收政策优化将提升产品净回报，激发长期资金活力，市场预期税收红利有望逐步兑现 [77] 3.2 产品展望 - 资产类型加速多元化推动市场容量扩展与风险分散，新资产的涌现提升了行业成长性和抗周期能力 [78] - 市场分层与结构优化提升了REITs对多元资金的吸引力和适配度，有助于缓解结构性风险 [78] - 运营能力提升成为产品核心价值和竞争力的关键，管理人通过数字化管理、ESG理念融入等提升资产运营效率和利润空间 [79][80] 3.3 资金展望 - 资金结构优化和长期资金占比提升增强市场定价理性和配置稳定性，推动市场规模稳步扩张 [81] - 流动性提升和金融工具创新推动市场活跃度持续走高，为投资者提供更多配置和风险管理工具 [81] - REITs的收益优势和抗周期属性巩固了其长期配置的市场地位，在低利率环境下更具吸引力 [82] 3.4 市场展望 - 当前宏观环境对REITs市场形成支撑，利率下行、经济稳健、低通胀和消费复苏等因素有利于REITs发展 [83] - 各板块表现分化，消费基础设施板块表现强劲，保障性租赁住房板块增长潜力可期，能源基础设施板块表现稳健，园区基础设施板块短期温和、长期依赖政策支持，仓储物流板块表现突出，交通基础设施板块相对平稳 [83][84][85] - 各板块样本数量较少，内部分化水平不容忽视，需关注单只基金具体表现 [91]

跨境支付通上线 - 内地与香港快速支付系统互联互通正式上线，支持人民币和港币跨境汇款，经常项目项下一定金额内可实时到账 [1] - 首批参与机构包括内地6大银行和香港6家银行，后续将逐步扩大范围 [1] - 相比传统跨境汇款，新系统在时效性和手续费成本方面具有优势，缩减中间环节，便利个人小额跨境汇款 [1] - 该创新可能颠覆传统跨境支付体系，未来应用场景或扩大到企业及政府层面，并可能推广至其他国家和地区以增强人民币影响力 [2] 阿里业务重组 - 饿了么和飞猪并入阿里中国电商事业群，保持公司化管理模式，业务决策执行上与中国电商事业群统一作战 [3] - 淘宝闪购上线不到一个月日订单量超4000万，非茶饮占比达75%，非餐品类订单增长远超预期 [3] - 阿里希望通过整合业务模式和组织形态，将各类消费集中在一个App中，最大化利用内部流量 [4] - 外卖业务净利润偏低但流量庞大，饿了么以"闪购"方式接入淘宝App提升了用户使用率 [3] 美团即时零售拓展 - 美团宣布全面拓展即时零售业务，闪购业务将继续拓展品类和门店，小象超市将逐步覆盖所有一、二线城市 [5] - 美团优选在上海区域暂时下线，广东、浙江部分区域仍在运营 [5] - 即时零售行业是外卖行业成熟后催生的新市场，相比电商能提供当天送达的便捷服务 [5] - 美团优选面临运营成本高、生鲜利润空间小等问题，小象超市因数字化供应链和即时配送获得良好市场反馈 [6] 高瓴资本收购星巴克中国 - 高瓴资本参与星巴克中国反向管理层路演，表达收购意向，交易估值约50-60亿美元 [7] - 星巴克中国增长动能减弱，本土品牌以高性价比模式快速崛起 [7] - 高瓴资本和凯雷投资等机构参与路演，交易预计持续至2026年 [7] - 国内咖啡市场仍在高速增长，星巴克保有一定品牌基础但面临转型挑战 [8] 特斯拉自动驾驶出租车 - 特斯拉正式推出"自动驾驶出租车"，初期配备约10辆Model Y车辆，运营时间限制在特定区域和时段 [9] - 车辆配备安全员，服务目前仅限受邀用户，处于内测阶段 [9] - 特斯拉全球用户基础可能帮助快速铺开出租车网络，改变商业模式 [10] - 无人驾驶技术需进一步提升才能实现更高级别自动驾驶 [10] 油运运费上涨 - 油运运费一周内飙涨154%，TD3C TCE达到57758美元/天 [11] - 中东冲突升温导致霍尔木兹海峡油轮安全性下降，推动运费和油价走高 [12] - 霍尔木兹海峡是全球约三分之一海运原油贸易的必经通道 [11] - 伊朗威胁关闭海峡但实际封锁次数有限，因其石油出口依赖该通道 [12] 公募REITs发展 - 公募REITs规模突破2000亿元，目前上市68只，市值约2046亿元 [14] - 机构投资者占绝对主导，个人投资者参与不足5% [14] - REITs底层资产不断扩充，包括养老设施、文旅基础设施等 [14] - REITs流动性较高但需要专业知识评估，个人投资者参与度不高 [15] A股市场表现 - 沪指涨0.65%，深成指涨0.43%，创指涨0.39%，两市成交额1.12万亿元 [16] - 超4400只个股上涨，稳定币概念股、港口航运股、固态电池概念股表现强势 [16] - 港口航运、油气开采等中东冲突相关板块维持高位震荡 [16] - 科技板块反弹，券商板块尾盘走高，白酒等少数板块下跌 [16]

监管政策 - 最高人民法院与证监会联合发布指导意见 强调严格公正执法司法以服务保障资本市场高质量发展 [1] - 指导意见重点关注多层嵌套 交易链条长 参与主体多的复杂金融产品 包括基金 债券 资产支持证券等 [1] - 要求在查明资金流向 合同安排 底层资产等案件事实基础上 准确认定当事人真实意思及法律关系性质 [1] - 依法认定规避监管 输送利益 私募类产品公募化等违规行为对合同效力的影响 [1] - 监管目标为实现对复杂金融产品违法行为"看得清 判得准"的司法效果 [1]

文章核心观点 4月10日避险情绪叠加降息预期升温使COMEX黄金大涨 黄金相关ETF表现良好 美国CPI数据影响市场对美联储降息预期 美元指数下跌为金价提供上涨动能 国信期货认为黄金受“滞胀+避险”驱动短期目标上移 [1] 黄金市场表现 - 4月10日COMEX黄金期货涨3.73%报3194.2美元/盎司 [1] - 截至亚市收盘黄金ETF华夏（518850）涨2.07% 近14个交易日连续获资金布局超8亿 截至4月10日规模达31.7亿创成立以来新高 [1] - 黄金股ETF（159562）涨5.31% 近5个交易日有4个交易日获资金净申购 累计流入7683万 [1] 美国经济数据及市场反应 - 上个月美国消费者物价指数(CPI)下降0.1% 为2020年5月以来首次下降 2月份为上涨0.2% CPI同比上涨2.4% 2月份上涨2.8% [1] - 数据公布后交易员押注美联储将在6月恢复降息 并可能在年底前将政策利率下调整整1个百分点 美元指数跌2%报100.94 盘中最低触及100.69 为10月1日以来新低 [1] 黄金投资分析 - 国信期货认为黄金受益于“滞胀+避险”双轮驱动 短期目标上移 COMEX黄金区间或看3150美元 - 3250美元/盎司 策略上黄金优先 [1] 黄金ETF华夏（518850）特点 - 密切跟踪金价走势 支持T+0交易 适合有资产配置需求的投资人 可作为资产配置底仓 有场外联接（008701/008702） [2] - 作为赛道最低费率的黄金产品 自2024年10月17日降费近半年来 份额规模增长超4.15倍 [2]