文章核心观点 - 港资房企在内地房地产市场正经历显著的战略调整，从过去的高调扩张转向收缩或转型，部分公司面临债务和盈利压力 [1][9] - 面对市场变化，港资房企呈现出不同的应对策略：包括急流勇退抛售资产、加速项目开发、寻求合作开发以及转向轻资产运营模式 [11][15][23][28] - 内地房企竞争力的提升促使行业洗牌，而积极调整战略的港资房企在精准细分市场中仍有机会 [28] 港资房企战略收缩与财务压力 - 英皇集团旗下英皇国际面临166亿港元银行借贷逾期的债务危机 [1] - 香港置地启动终极裁员，住宅开发板块全员清退，仅保留华东商业运营团队，呈现“断腕式”调整 [1] - 香港置地2024年上半年核心业务出现700万美元亏损，而2023年同期为盈利4.22亿美元 [9][10] - 长实集团近十年持续抛售内地资产，去年以低至40万元/套的价格抛售大湾区四个城市的400套房源 [11] - 九龙仓从2019年开始停止在内地拿地，内地布局城市从约15个锐减至7-8个核心城市，并有序出售存量资产 [13][15] 港资房企昔日辉煌与市场表现 - 港资房企曾以创纪录价格拿地：香港置地2020年以310.5亿元拿下上海地块，创当时全国总价地王纪录；嘉里建设在2022-2023年以约221亿元拿下上海地块 [4] - 开发项目销售成绩优异：新世界发展在广州的广粤观邸以21.8万元/㎡的网签均价成为2025年全国网签均价最高的豪宅 [5] - 香港置地上海启元项目推出80套房源，总价5000万元起，开盘当天售罄，销售额超44.5亿元，均价17.8万元/㎡ [6] - 瑞安房地产开发的翠湖六期以21万元/㎡的备案均价打破上海纪录 [8] 积极的战略调整与新模式探索 - 部分港资房企提升开发速度：新鸿基地产拿下广州番禺南站TOD地块后8个月动工，首批住宅已交付；嘉里建设将上海金陵东路住宅项目首开时间提前半年至今年3月，项目全年销售额累计近220亿元 [16][19] - 转向合作开发模式：太古地产与陆家嘴集团合作开发前滩太古里和住宅项目陆家嘴太古源，实现“土地资源+开发运营”的优势互补 [20] - 卓越的商业运营能力显现：太古地产运营的上海兴业太古汇“路易号”巨轮活动后，日均客流达8万至10万人次，周末最高17万人次，商场首周客流翻番，销售额实现三位数增长 [22] - 轻资产模式成为新选择：瑞安房地产在佛山岭南天地项目通过出售成熟物业保留管理权，获得约6.83亿元现金净流入 [23] - 新世界发展通过旗下K11 Select品牌进行轻资产输出，从2022年3月到2023年底计划将内地轻资产项目增至10个 [24][27]

项目背景与核心信息 - 九龙仓于2007年以总价72.4亿元（每亩8800万元）竞得成都春熙路商圈地块，创下当时成都总价“地王”纪录，并打造了总体量76万平方米的成都IFS [2][3] - 成都IFS投入约170亿元打造，涵盖21万平方米购物中心和四栋塔楼，其中4号楼“国金豪庭”为即将销售的住宅产品，建筑面积约7.6万平方米 [3] - 此次是成都IFS时隔18年首次对外出售其自持物业，将此前只租不售的服务式公寓（月租金1.5万-4万元）转为住宅出售 [2][3] 产品详情与定价 - 此次出售的为国金豪庭2、3单元5-45楼，共近200套房源，包括建筑面积约250-400平方米的大平层及600平方米的定制产品 [2][5] - 项目聘请国际设计大师升级精装设计方案，在“超五星配置标准”基础上进一步优化，购房者需验资预约参观样板间 [5] - 参考邻近项目嘉佰道二期均价约10.1万元/平方米，业内人士预估国金豪庭套均总价或不低于千万元 [6] 市场环境与竞争格局 - 2025年成都总价超千万元的新房供应预计达4500-5000套，供应井喷 [7] - 2024年上半年成都千万元级住宅成交983套，同比增长115.5%，10月单月成交311套，环比上涨231%，同比上涨266% [7] - 10月大成都新房成交均价21128元/平方米，环比上涨11.1%，同比上涨20.95%，创年内新高 [7] - 项目所在锦江区10月新房成交均价约4.98万元/平方米，环比上涨约0.45万元/平方米，持续领跑成都房价 [8] - 成都千万元级产品市场竞争激烈，产品在空间布局、智能化配置、景观打造等方面升级迭代加快 [8]

项目背景与核心信息 - 九龙仓集团于2007年以总价72.4亿元竞得成都春熙路商圈地块，创下当时成都总价“地王”纪录，并打造了总体量76万平方米的成都IFS国际金融中心 [1][4] - 成都IFS项目总投入约170亿元，涵盖21万平方米购物中心及四栋塔楼，其中4号楼“国金豪庭”为此次出售的住宅产品，建筑面积约7.6万平方米 [4] - 此次是成都IFS时隔18年首次对外出售其自持物业，将此前只租不售的服务式公寓转变为住宅产品进行销售 [1][4] 出售产品详情 - 此次出售的为国金豪庭2单元和3单元5~45楼，共计近200套房源 [7] - 产品包括建筑面积约250~400平方米的大平层以及600平方米的定制产品，套均总价预估不低于千万元 [1][8] - 项目在现有“超五星配置标准”装修基础上进行升级，并聘请国际设计大师操刀精装设计方案 [7] 市场环境与定位 - 项目位于成都城市核心区位春熙路板块，近五年该板块未有纯住宅用地出让，具备地标性资产属性 [8] - 作为参考，距离项目约3公里的嘉佰道二期最新均价约10.1万元/平方米，而同区域锦江区10月新房成交均价约4.98万元/平方米，部分项目成交均价超过5万元/平方米甚至7万元/平方米 [8][10] - 2025年是成都高端楼市供应井喷的一年，全年总价超千万元的新房供应预计达到4500~5000套 [9] 高端市场表现 - 成都千万元级住宅市场成交量显著增长，今年上半年成交量达983套，同比增长约115.5%，10月单月成交量约311套，环比上涨231%，同比上涨266% [9] - 10月大成都新房成交均价为21128元/平方米，环比上涨11.1%，同比上涨20.95%，创下年内新高 [9] - 核心区以打造高端产品来提高房价为大势所趋，近期金融城三期有项目单价达5.26万~9.59万元/平方米，总价约1590万~5409万元/套 [10]

项目背景与核心交易 - 九龙仓于2007年以总价72.4亿元、每亩8800万元竞得成都春熙路商圈82亩地块，创下当时成都总价“地王”纪录 [1][3] - 项目总体投入约170亿元，打造了总体量达76万平方米的成都IFS，涵盖购物中心与四栋塔楼 [3] - 此次是成都IFS时隔18年首次对外出售其自持物业，将服务式公寓“国金豪庭”由只租不售转为住宅销售 [1][3] 出售物业具体信息 - 出售物业为成都IFS四栋塔楼中的4号楼“国金豪庭”，建筑面积约7.6万平方米 [3] - 此次出售2、3单元5—45楼，共推出近200套房源 [5] - 产品包括建筑面积约250—400平方米的大平层及600平方米的定制产品，套均总价预估不低于千万元 [1][5][6] - 项目将升级精装标准，由国际设计大师操刀，并需验资预约参观，预计11月下旬正式亮相 [5] 高端住宅市场现状 - 2025年成都总价超千万元的新房供应预计达4500—5000套，市场供应井喷 [7] - 2024年上半年成都千万元级住宅成交983套，同比增长约115.5%，10月单月成交约311套，环比上涨231%，同比上涨266% [7] - 10月大成都新房成交均价为21128元/平方米，环比上涨11.1%，同比上涨20.95%，创年内新高 [7] - 项目所在锦江区10月新房成交均价约4.98万元/平方米，环比上涨约0.45万元/平方米，持续领跑成都房价 [8] 市场竞争与参考项目 - 距离项目约3公里的嘉佰道二期最新均价约10.1万元/平方米，可作为价格参考 [6] - 锦江区主力成交项目如嘉佰道、交子缦华成交均价超过5万元/平方米，其中交子缦华超过7万元/平方米 [8] - 金融城·贝宸S1项目单价约5.26万—9.59万元/平方米，总价约1590万—5409万元/套，刷新板块最高总价纪录 [8] - 成都千万元级产品市场竞争激烈，产品在空间布局、智能化配置及景观打造上迭代更新迅速 [8]

项目背景与历史 - 九龙仓于2007年以总价72.4亿元竞得成都春熙路商圈地块，创下当时成都总价地王纪录[2][3] - 项目总体投入约170亿元，打造了总体量达76万平方米的成都IFS，涵盖购物中心与四栋塔楼[3] - 即将出售的住宅产品“国金豪庭”位于4号楼，建筑面积约7.6万平方米，此前一直作为服务式公寓只租不售[3] 本次出售产品详情 - 此次出售的是4号楼的2单元和3单元5~45楼，共计近200套房源[4] - 产品包括建筑面积约250~400平方米的大平层以及600平方米的定制产品[2][4] - 公司聘请国际设计大师升级精装设计方案，在现有超五星配置标准基础上进一步优化[4] - 项目预计11月下旬正式亮相，购房者需验资预约参观，目前价格暂未明确[4] 市场定位与价格预估 - 业内人士预估，国金豪庭套均总价或不低于千万元[2][4] - 作为参考，距离约3公里的嘉佰道二期最新均价约10.1万元/平方米[4] - 项目所在的锦江区10月新房成交均价约4.98万元/平方米，环比上涨约0.45万元/平方米，持续领跑成都房价[6] 高端住宅市场环境 - 2025年成都总价超千万元的新房供应预计达到4500~5000套，供应井喷[5] - 今年10月，大成都千万元级新房成交约311套，环比上涨231%，同比上涨266%，成交量为年内新高[5] - 10月大成都新房成交均价为21128元/平方米，环比上涨11.1%，同比上涨20.95%，创年内新高[5] - 核心区以打造高端产品来提高房价为大势所趋，如交子缦华成交均价超过7万元/平方米[6] 产品竞争与挑战 - 成都千万元级产品市场竞争激烈，产品在空间布局、智能化配置及景观打造上迭代更新不断加快[6] - 在千万元级产品供应井喷的情况下，国金豪庭能否在激烈竞争中赢得市场值得关注[6]

香港地产股市场表现 - 恒基地产股价上涨4.04%至29.38港元 [1] - 九龙仓集团股价上涨3.29%至21.98港元 [1] - 新鸿基地产股价上涨0.72%至98.25港元 [1] 香港住宅市场复苏迹象 - 自2025年3月低谷以来住宅价格已反弹超过4% [1] - 股市表现韧性与楼价有良好历史相关性 [1] - 被压抑需求释放导致成交量持续强劲 [1] - 银行上调物业估值且二手市场挂牌量呈下降趋势 [1] - 越来越多成交以高于估值价格完成助长市场情绪 [1] - 按揭利率预计将进一步下降且库存水平下降 [1] - 租金上涨且内地买家兴趣保持稳固 [1] - 金融产业复苏支持市场 [1] 香港住宅市场前景预测 - 预测到2026年底楼价将再反弹约5% [1] - 正面迹象预计在短期内将占据主导地位 [1] - 市场建设性立场取决于恒生指数的持续韧性 [1]

香港地产股市场表现 - 香港地产股集体走高，恒基地产上涨4.04%至29.38港元，九龙仓集团上涨3.29%至21.98港元，新鸿基地产上涨0.72%至98.25港元 [1] 香港住宅市场复苏迹象 - 自2025年3月低谷以来，香港住宅价格已反弹超过4% [1] - 支持住宅市场持续复苏的迹象包括：股市表现韧性与楼价有良好相关性、被压抑需求释放致成交量强劲、银行上调物业估值、二手市场挂牌量持续下降 [1] - 其他积极迹象为：越来越多成交以高于估值价格完成助长“害怕错过”情绪、按揭利率预计进一步下降、库存水平下降、租金上涨、内地买家兴趣稳固、金融产业复苏 [1] 香港住宅市场前景预测 - 预测到2026年底，香港楼价将再反弹约5% [1] - 市场虽面临阻力，但正面迹象预计在短期内占据主导地位 [1] - 建设性立场取决于恒生指数的持续韧性，因房地产市场由情绪驱动，关键下行风险为股市暴跌 [1]

股份情况 - 截至2025年10月31日，已发行股份（不含库存）3,056,027,327股，库存股份0股，总数3,056,027,327股，本月无增减[2] - 本月内已发行股份（不含库存）和库存股份增减总额均为0普通股[5] 股份期权情况 - 截至2025年10月31日，上月底结存股份期权0，本月变动0，月底结存0，因期权发行新股和转让库存股份均为0[3] - 月底可能发行或转让股份总数305,602,732，本月行使期权所得资金0港元[3]

公司中标项目 - 公司全资子公司北京智游网安科技有限公司中标并签署克融云智算中心二期三标段项目合同 [1] - 合同含税总价为2.36亿元 [1] - 项目采用分阶段建设模式实施，逐步实现算力集群整体落地 [1] 项目具体内容 - 项目内容包括采购智算中心产品及附随服务 [1] - 公司需负责设备运输至上架、安装、调试、布线、组网、测试及软件定制化开发与部署等集成实施服务 [1]

公司机构持股情况 - 截至2025年10月30日，共有3个机构投资者持有公司A股股份，合计持股量为3157.81万股，占公司总股本的23.85% [1] - 机构投资者包括深圳中农大科技投资有限公司、深圳市睿鸿置业发展有限公司、珠海横琴普源科技合伙企业（有限合伙） [1] - 相较于上一季度，机构投资者合计持股比例下跌了4.48个百分点 [1]