项目概况与进展 - 绿景白石洲项目为深圳旧改"巨无霸" 总计容建筑面积358万平方米 预估货值约2200亿元 自2014年纳入城市更新计划[5] - 项目一期绿景白石洲璟庭由6座建筑组成 含3栋住宅2栋公寓 其中74层塔楼住宅为超高层建筑[8] - 截至9月11日 一期项目2746套房源中已备案819套 已签认购书179套 期房待售720套 187平方米及顶层房源基本售罄[8] - 一期住宅处于准现房状态 室内精装收尾 预计2023年底前交房 剩余房源以110-125平方米户型为主[8] - 二期地块已完成拆除 三期四期地块仍有大量老房未拆除 尚未进入大规模施工阶段[6] 资本合作与融资安排 - 万科于2022年6月以23亿元注资项目关联公司四达实业 获得8%股权 资金定向投入三四期开发[11] - 协议约定万科享有三四期整体20%利润分派 但不参与一二期开发[11] - 协议设置对赌条款：若2025年9月30日前未取得开发贷款或出现资金缺口 绿景需以23亿元本金加12%复合年回报率回购股权[11] - 若2025年12月31日前未取得所有开发许可证 万科有权退出 绿景需承担同等回购代价 若无力支付则万科利润分派比例升至40%或年回报率调至24%[12] - 业内专家建议通过商业地块REITs化、未拆地块股权作价引战投、远期资产提前整售等方式融资[12] - 可利用"白名单"窗口期将拆迁贷转为政府背书专项借款 利息压至4%以下[13] 企业财务状况 - 绿景中国地产流动负债605.7亿元 2023年上半年新增借款77.03亿元[12] - 一年内须偿还借贷约29.14亿元 但银行结余及现金仅3.425亿元 另有14.49亿元受限制银行存款[12] 潜在合作方分析 - 中信城开明确否认120亿元入股项目二三四期50%权益的传闻[2][8] - 业内人士认为有实力的大型央国企接盘概率更大 因其资金成本低且擅长政商关系协调[17] - 地方城投平台也可能介入 接盘标准包括百亿级现金能力、政府谈判默契、产品迭代力和金融拆解能力[17] - 万科若就四期开发运营与绿景达成一致 可保留股权并借助其操盘能力推进项目[15] 政策环境与市场定位 - 项目地处深圳南山核心区 连接深圳湾、后海等四大总部基地 紧邻华侨城豪宅区 属稀缺资源[11][15] - 8月中共中央国务院发布推动城市高质量发展意见 明确"稳步推进城中村和危旧房改造"[19] - 项目经历国内房地产从高歌猛进到深度调整周期 2014年纳入更新计划 2023年一期入市[19]

项目股权与合作传闻 - 中信城开发布声明否认以120亿元入股绿景中国白石洲旧改项目2-3-4期的市场传闻 [1][12] - 万科集团被传拟退出该项目 绿景方面未披露细节仅称以官方公告为准 [4] - 万科2022年以23亿元注资获得项目第三期及第四期20%利润分派权 协议约定若2025年9月30日前未取得开发贷款或出现资金缺口 绿景需回购万科股权或将其分派比例提升至40% [16][18] 项目规划与现状 - 白石洲旧改是深圳最大城市更新项目 规划总建筑面积约500万平方米 包含商业群、办公群、酒店群及高端住宅群 商业面积超40万㎡ 配套4所幼儿园及3所九年制学校 [5][6] - 项目一期住宅"璟庭"2023年开盘 1257套房源截至2025年9月备案进度仅29.83% 其中住宅备案64.53% 商务公寓仅备案8套 [8] - 项目因74层超高建筑、243米高度及11.5容积率引发设计争议 三期和四期仍处拆迁阶段 大量农民房未拆除 [8][9][18] 企业财务状况 - 万科2025年中报显示在手现金141.6亿元 短期债务达1553.7亿元 资金链承压 累计从深铁集团获借款243.69亿元 [22] - 绿景中国2025年上半年收益10.4亿元 亏损20.3亿元 总负债810.12亿元 资产负债率78.6% 较去年同期上升 [23] - 项目方2024年因拖欠过渡安置费引发村民维权 原因归咎于银行贷款未及时发放 [23] 历史背景与市场影响 - 项目2005年启动改造 2014年正式立项 因拆迁补偿复杂进展缓慢 定位为深圳核心区高端生活配套区 [4][5] - 中信城开作为中信集团子公司 曾参与佳兆业等房地产纾困项目 管理货值约2000亿元 涉及保交楼11000户 [13] - 万科管理层2025年初改组 深铁系高管接管后战略重心调整 对是否继续参与项目未释放明确信号 [22]

中信城开入股传闻澄清 - 中信城开发布声明否认出资120亿元入股白石洲旧改项目二至四期50%股份的传闻 称相关报道内容及数据与事实完全不符 并保留追究法律责任的权利 [1] 白石洲旧改项目进展 - 项目总用地面积约46万平方米 采用四期滚动开发模式 一期项目绿景白石洲璟庭处于在建在售状态 [4] - 截至2025年6月30日 一期幕墙施工完成率近70% 室内装修工程完成率达60% 预计2026年1月交付 二期项目计划2026年全面开工 [4] - 万科于2022年6月有条件注资23亿元获得项目母公司四达实业8%股权 专门享有第三期及第四期分派盈利 分派比例为绿景中国80%、万科20% 且设有退出机制和保底条款 [4] 城市更新政策导向 - 中共中央与国务院于8月28日印发文件强调稳步推进城中村和危旧房改造 支持老旧住房自主更新和原拆原建 [5] - 城市更新被视为推动城市高质量发展的重要方向 预计将出台更多细化支持政策 在稳增长、扩内需、惠民生方面发挥重要作用 [5]

股价表现 - 绿景中国地产盘中涨幅超过18% 截至发稿时上涨7 41%至0 29港元 成交额达157 38万港元[1] 潜在战略投资 - 市场传闻中信集团旗下中信城开拟出资120亿元入股绿景中国白石洲旧改项目50%股份[1] - 深圳白石洲旧改项目预估货值约2200亿元 被称为全国最大城市更新项目[1] - 中信城开为中信集团子公司 在深圳开发过深圳湾 中信金融中心等多个知名项目[1] 法律程序进展 - 香港高等法院将公司清盘呈请聆讯进一步延期至2025年11月3日[1] - 此前于7月9日香港法院已决定将清盘呈请聆讯推迟至8月4日[1] 信息状态说明 - 中信集团入股传闻尚未获得绿景中国官方证实[1]

股价表现 - 绿景中国地产盘中涨幅超过18% 截至发稿时上涨7.41%至0.29港元 成交额达157.38万港元 [1] 重大资产交易传闻 - 市场传闻中信集团旗下中信城开拟出资120亿元入股绿景中国白石洲旧改项目50%股份 [1] - 白石洲旧改项目预估货值约2200亿元 被称为全国最大城市更新项目 [1] - 中信城开为中信集团子公司 在深圳已开发深圳湾 中信金融中心 凯旋君庭及红树湾等多个项目 [1] 法律程序进展 - 香港高等法院将公司清盘呈请聆讯进一步延期至2025年11月3日 [1] - 此前7月9日香港法院已将清盘呈请聆讯推迟至8月4日 [1] 信息确认状态 - 中信集团入股传闻尚未获得绿景中国官方证实 [1]

公司股权变动 - 股东于9月3日将股票存入立桥证券 存仓市值达2.74亿港元 占公司总股本比例15.84% [1] 公司财务表现 - 2025年中期收益为10.4亿元人民币 同比大幅减少46.49% [1] - 股东应占亏损达18.38亿元人民币 同比扩大20.27% [1]

股东持股变动 - 绿景中国地产股东于9月3日将股票存入立桥证券 存仓市值达2.74亿港元 占公司股份比例15.84% [1] 财务表现 - 公司2025年中期收益为10.4亿元 较去年同期大幅减少46.49% [1] - 股东应占亏损18.38亿元 同比扩大20.27% [1]

股本情况 - 本月底法定/注册股本总额为3.66亿港元，普通股3亿港元，优先股6600万港元[1] - 本月底普通股已发行股份60.57492861亿股，优先股24.44786355亿股，与上月底持平[2] - 普通股法定/注册股份数目为30亿股，面值0.01港元[1] - 优先股法定/注册股份数目为66亿股，面值0.01港元[1] 期权与换股情况 - 购股期权计划上月底和本月底结存股份期权数目均为2.2534亿股[3] - 非上市可换股优先股上月底和本月底已发行总额均为24.44786355亿港元[4] - 本月内因行使期权所得资金总额为0港元[3] - 本月内可换股票据发行新股数目为0股，自库存转让库存股份数目为0股[4] 股份变动情况 - 本月内增加/减少已发行股份（不包括库存股份）总额为0股普通股[6] - 本月内增加/减少库存股份总额为0股普通股[6] 规则说明 - 购回及赎回股份（并注销）时，“事件发生日期”理解为“注销日期”[11] - 购回及赎回股份（拟注销但未注销）需提供相关资料，用负数注明待注销股份数目[11] - 上市发行人可按情况修订确认内容建议格式，已确认项目无需重复确认[11] - “相同”证券指面值、股款、股息/利息及权益相同[11]

财务表现 - 总收益为人民币10.397亿元，同比下调46.5% [1] - 毛利为人民币3.763亿元，同比下调14.0%，毛利率为36% [1] - 集团实现亏损人民币20.298亿元，同比上涨26.0% [1] - 公司股东应占亏损人民币18.379亿元，同比上涨20.3% [1] - 每股基本亏损人民币31.25分，同比上涨4.2% [1] 经营策略 - 集团在压力中求解，在变局中前行，保持高度警觉与审慎态度 [1] - 动态调整资源配置，积极推进债务重组，强化现金流管理 [1] - 确保经营连续性与项目可控性，以最大诚意回应社会各界关切 [1] 行业背景 - 城市更新业务具有重资产、长周期模式固有特征 [1] - 财务阶段性进展受市场信心修复周期拉长的宏观环境影响 [1] - 公司深耕旧改领域，致力于保证集团稳健发展 [1]

业绩表现 - 公司收益10.4亿元 同比大幅减少46.49% [1] - 股东应占亏损18.38亿元 同比扩大20.27% [1] - 每股基本亏损31.25分 [1]