公司战略调整 - 珠免集团拟转让其持有的珠海格力房地产有限公司100%股权，交易完成后公司将不再经营房地产业务 [2] - 公司计划在5年内逐步完成对存量房地产业务的去化或处置，以更加聚焦以免税业务为核心的大消费主业 [2][3] - 此次交易预计构成重大资产重组，但不会导致公司控股股东和实际控制人发生变更，交易对手由珠海市国资委100%间接持股 [3] 公司财务与运营表现 - 2024年上半年，公司营业收入为17.40亿元，同比下降45.62%，归属于上市公司股东的净利润为-2.74亿元，收入下滑主因是资产置换后房地产项目结转收入下降 [6] - 2024年上半年，公司地产业务收入约为4.25亿元，同比下降超过七成，而免税业务板块实现营业收入11.31亿元，净利润3.91亿元 [6] - 截至2024年上半年，公司与房地产相关的存货账面价值约78亿元，存量项目主要位于珠海区域 [7] 行业趋势 - 近两年，伴随房地产行业深度调整，多家企业选择剥离地产业务，例如南京公用拟挂牌转让一房地产公司51%股权，香港中旅也宣布拟分拆旅游地产业务 [8] - 企业剥离地产业务后普遍聚焦于新兴主业，如南京公用旨在优化资源配置，香港中旅则继续聚焦文旅核心业务 [8] 未来发展展望 - 公司未来将锚定大消费战略主航道，全力打造立足粤港澳、辐射全国、面向国际的大消费产业集团 [4] - 公司表示本次交易若顺利完成，预计将降低资产负债率，优化资产结构，提升经营效益 [5] - 在控股股东股权被划转至华发集团后，公司计划依托其产业生态，构建"免税+商管+商贸"生态建设，以提高盈利能力 [8]

深圳住房公积金规模 - 深圳住房公积金累计归集资金额突破1万亿元 较2024年9000亿元增加1000亿元 [1] - 深圳住房公积金开户职工累计超2000万人 实缴职工约1900万人 [1] - 深圳住房公积金制度覆盖外籍 港澳台及灵活就业人员等群体 [1] 广州城市改造与消费提振 - 广州2025年计划推进新开工老旧小区改造超150个 [2] - 广州2025年计划完成城中村改造固定资产投资1000亿元 [2] - 广州将推进利用超长期国债开展老旧电梯更新 并利用专项借款购买存量商品房作为安置房 [2] 珠海免税集团资产重组 - 珠免集团拟出售其全资子公司珠海格力房产100%股权予珠海投捷控股 [3] - 通过本次交易 珠免集团将加快完成全面去地产化 更加聚焦于免税业务等大消费主业 [3] - 交易尚处于筹划阶段 具体交易价格等要素均未最终确定 [3] 上海房地产市场表现 - 上海2025年前9月房地产开发投资比去年同期增长2.2% [4] - 上海2025年前9月商品房新开工面积1104.78万平方米 下降26.0% 其中住宅新开工面积580.09万平方米 下降33.1% [4] - 上海2025年前9月商品房销售面积1202.42万平方米 下降0.3% 其中住宅销售面积956.90万平方米 下降3.8% [4] 万科土地收购动态 - 万科联合体以底价3.16亿元获成都郫都区两宗合计69.3亩涉宅用地 [5] - 两地块容积率1.5 位于犀浦街道核心生活圈 周边教育 医疗 商业配套成熟 [5] - 此举延续万科深耕成都城西的布局 与本地项目形成联动 [5]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 2025年三季度中国经济在复杂环境下展现韧性，GDP同比增速4.8%反映新旧动能转换期阶段性承压，服务消费高增、制造业升级及出口韧性支撑经济结构优化，1 - 9月固投负增长与房地产开发投资持续探底凸显传统增长模式乏力，四季度政策利率下调与增量工具落地或成关键支撑手段 [2] 根据相关目录分别进行总结 经济总量表现 - 2025年前三季度中国经济在国内外双重压力下GDP同比增长5.2%，三季度同比增长4.8%，较Q2降0.4pct，分产业看，第一、二、三产业增加值同比分别增长3.8%、4.9%、5.4%，25年GDP现价同比连续三个季度下降至Q3的3.7%，较Q2降0.2pct，名义与实际GDP增速继续分化 [2] 价格情况 - GDP平减指数连续10个季度为负，前三个季度CPI同比略降0.1%，核心CPI同比增0.6%，9月核心CPI同比增1.0%，涨幅连续五个月扩大，前三个季度PPI同比降2.8%，9月同比降幅收窄至2.3%，较上月增0.6pct，环比持续持平 [2] 消费情况 - 9月社会消费品零售总额4.2万亿元，同比增3.0%，较上月降0.4pct，已连续四个月回落，1 - 9月同比增4.5%，较1 - 8月降0.1pct，分项看，1 - 9月商品零售额和服务零售额同比分别增4.6%、5.2%，较1 - 8月分别降0.2pct、增0.1pct，服务零售额累计同比自2025年3月以来维持5%以上增速，25年Q4消费增速面临同比高基数或持续承压 [2] - 服务零售额持续高增，前三个季度餐饮收入同比增3.3%，9月同比增速回落至0.9%，较8月降1.2pct，前三个季度全国电影票房收入同比增长20.7%，9月16日出台实施扩大服务消费政策措施 [2] - 国补相关品类多数同比增速持续放缓，9月限上家用电器和音像器材类、家具类、通讯器材类商品零售额同比分别增3.3%、16.2%、16.2%，较上月分别降11.0pct、2.4pct、增8.9pct，限上文化办公用品类零售额同比增6.2%，较上月降8.0pct，第四批消费品以旧换新资金690亿元于10月初下达 [2] 投资情况 - 今年前三个季度固定资产投资同比降0.5%，已连续四个月累计同比增速较大幅度下降，近四个月分别下降0.9、1.2、1.1、1.0pct，1 - 9月基础设施投资、制造业投资和房地产开发投资同比分别增1.1%、4.0%、降13.9%，均为22年以来最低值，较1 - 8月分别降0.9pct、1.1pct、1.0pct，其中房地产开发投资降幅连续七个月扩大，1995年以来仅略好于2020年1 - 2月极端值 [2][3] - 民间投资累计同比连续四个月为负，1 - 9月同比跌幅扩大至3.1%，在地方化债背景下，叠加一般公共预算收入累计同比持续维持低位，基建对经济的拉动作用或持续减弱，地产对经济的拖累或将持续 [3] 出口情况 - 前三个季度，货物进出口总额33.6万亿元，同比增长4.0%，较前8个月增0.5pct，其中出口同比增7.1%，较1 - 8月增0.2pct，进口同比降0.2%，降幅较前8个月收窄1.0pct，9月份，我国货物贸易进出口总值4.0万亿元，同比增8.0%，较上月增4.5pct，其中出口同比增8.4%，较上月增3.6pct，进口同比增7.5%，较上月增5.9pct [3] - 分地区来看，对东盟出口同比连续7个月保持两位数增长，9月为15.7%，对欧盟出口同比增14.2%，较8月增3.4pct，增速已连续三个月扩大，对非洲出口同比大增56.6%，8月为26.4%，10月特朗普宣布对华加征100%关税，可能加剧中美摩擦，叠加24年10月和12月出口同比增速均在两位数以上，Q4外贸压力或仍存 [3] 工业及服务业生产情况 - 1 - 9月规模以上工业增加值同比增6.2%，较1 - 8月持平，较去年同期增0.4pct，9月同比增6.5%，较8月增1.3pct，较去年9月增1.1pct，其中制造业增加值同比大幅增长7.3%，采矿业同比增6.4%、电力热力燃气及水生产和供应业同比增0.6%，较上月分别增1.6pct、1.3pct、降1.8pct [3] - 9月服务业生产指数同比增5.6%，与上月持平，较去年9月增0.5pct [3] 经济展望及债市观点 - Q4经济下行压力可能上升，Q3经济数据同比增长整体放缓，固投累计同比负增长，传统经济驱动模式难以为继，消费与出口两端或承压，内外双重作用下，未来降准降息等政策工具使用可能性上升，需关注增量政策延续性及物价水平改善信号 [3] - 9月债市走势偏离资金面及经济基本面，当前债市配置价值突出，债券收益率或震荡下行，10月明确看多债市，预判年内10Y国债收益率重回1.65%左右，30Y国债看1.9%，5Y大行二级资本债走向1.9%，债市进攻首选10Y国开、30Y国债及5Y资本债 [3]

交易概述 - 公司拟以现金交易方式转让其持有的珠海格力房产有限公司100%股权予珠海投捷控股有限公司，交易价格尚未确定 [1] - 本次交易预计构成重大资产重组，但不会导致公司控股股东和实际控制人发生变更 [1] - 珠海市人民政府国有资产监督管理委员会已原则同意启动本次交易 [2] 战略转型背景 - 公司原名为格力地产，于今年5月正式更名为珠免集团，源于其战略转型需要 [2] - 公司已于去年12月31日完成重大资产置换，置入珠海市免税企业集团有限公司51%股权，并置出非珠海区域共5家房地产子公司100%股权 [2] - 公司战略定位从以房地产为主转型为以免税业务为核心，围绕大消费产业发展 [2] - 公司承诺在重大资产置换完成之日起五年内逐步完成对存量房地产业务的去化或处置，并整体退出房地产业务 [2] - 本次交易旨在加速完成上述承诺，推动公司进一步聚焦主业 [2] 交易影响与目的 - 交易前，公司主营业务为以免税业务为核心的大消费业务及房地产业务 [4] - 通过交易，公司将加快完成全面去地产化，更加聚焦于免税业务等大消费主业 [4] - 交易如顺利完成，预计将降低公司资产负债率，优化资产结构，提升经营效益 [4] 近期财务状况 - 今年上半年，公司营业收入为17.4亿元，同比下降8.1% [5] - 上半年归母净亏损2.74亿元，同比减亏，去年同期亏损5.54亿元 [5] - 免税业务板块实现营业收入11.31亿元，净利润3.91亿元，经营活动产生的现金流净额4.56亿元 [5] - 房地产业务收入为4.25亿元，同比减少74.52%，亏损额为2.71亿元 [5] - 截至2025年6月30日，公司房地产库存相关的存货账面价值约78亿元 [5] 交易相关方信息 - 珠海格力房产有限公司成立于1991年6月18日，注册资本约1.27亿元，为公司全资子公司，实控人为珠海市国资委 [6] - 受让方投捷控股成立于今年9月19日，注册资本9900万元人民币，是珠海投法控股有限公司的全资子公司，实控人为珠海市国资委 [6] - 由新设立的国资平台承接资产，符合监管要求并保证资产处置效率，体现了珠海国资对优化国有资本布局的系统性安排 [7]

交易概述 - 公司拟将其全资子公司格力房产100%股权转让给投捷控股 [1] - 此次交易预计构成重大资产重组，但不会导致公司控股股东和实际控制人发生变更 [1] - 交易尚处于筹划阶段，具体交易价格等要素均未最终确定，需履行相关决策和审批程序 [2] 战略意图 - 交易旨在加速完成对存量房地产业务的去化或处置工作，加快完成全面去地产化 [1][2] - 公司战略定位和主营业务已转型为以免税业务为核心，围绕大消费产业发展 [1] - 未来公司将锚定大消费战略主航道，全力打造立足粤港澳、辐射全国、面向国际的大消费产业集团 [2] 交易对方背景 - 交易对方投捷控股的法定代表人为马志超，注册资本为9900万元人民币 [1] - 投捷控股由珠海投发控股有限公司100%持股，后者由珠海市国资委100%控股 [1] 历史背景与预期影响 - 公司于2024年12月31日完成了重大资产置换，置入珠海市免税企业集团有限公司51%股权，并置出非珠海区域共5家房地产子公司100%股权 [1] - 本次交易如能顺利完成，预计将降低公司资产负债率，优化资产结构，提升经营效益 [2] 市场表现 - 截至10月21日收盘，公司股价报6.25元/股，当日涨幅2.29% [3]

资产重组与战略转型 - 公司拟将持有的珠海格力房产有限公司100%股权以现金方式转让，交易不涉及发行股份 [1] - 此次交易是公司兑现“5年内完成存量房地产有序退出”承诺的加速，与2024年底完成的重大资产重组相衔接 [1][2] - 交易预计将降低公司资产负债率，优化资产结构，提升经营效益，推动公司从重资产地产模式转向轻资产消费运营模式 [2] 业务聚焦与运营表现 - 公司业务已全面聚焦于“免税+商管+商贸”三大板块，致力于构建协同发展的综合型大消费生态 [3] - 免税业务覆盖全国十余个省市的近二十个陆路、港口及机场口岸，拱北口岸免税店成为大湾区跨境消费重要窗口 [3] - 受托运营的三亚湾壹号项目开业首周客流突破百万人次，拱北、港珠澳大桥等口岸免税店运营稳健 [3] 政策环境与战略布局 - 国家政策支持以消费为主引擎，海南自贸港封关运作倒计时及粤港澳大湾区高水平开放为行业带来制度红利 [4] - 公司实施“双区联动”布局，一端深耕大湾区口岸体系，一端布局海南自贸港核心区域以承接客流与税制优势 [4] - 三亚湾壹号项目已预留免税业态空间，为未来政策落地与业态拓展进行前瞻性布局 [4] 发展前景与增长模型 - 公司通过资产剥离与主业聚焦，已形成“轻资产+强运营”的增长模型 [5] - 随着去地产化进入实质推进，公司经营重心更加聚焦，现金流质量持续改善 [4][5] - 免税主业的稳定扩张与商管、商贸协同效应释放，有望推动公司迈向高质量发展新阶段 [5]

公司战略转型 - 公司核心战略为全面退出房地产业务，聚焦以免税业务为核心的大消费业务 [1] - 公司通过转让格力房产100%股权以加快完成全面去地产化 [1] - 公司已完成与珠海免税的重大资产重组，置入珠海市免税企业集团有限公司51%股权 [1][2] - 公司承诺不再新增房地产开发业务，并加快存量房地产销售去化，全力履行五年有序退出承诺 [2] 资产重组与交易细节 - 公司拟将持有的格力房产100%股权转让至投捷控股，交易采用现金方式，不涉及发行股份 [1] - 投捷控股的实际控制人为珠海市国资委，交易预计构成重大资产重组，但不会导致公司控制权变更 [1] - 本次交易处于筹划阶段，具体交易价格等要素尚未最终确定，需履行内外部决策审批程序 [2] - 公司完成重大资产置换，置出上海、三亚及重庆三地房地产公司股权 [1] 业务与财务状况 - 公司存量房地产项目主要在珠海区域，包括格力海岸等项目，截至2025年6月30日相关存货账面价值约78亿元 [2] - 今年上半年公司免税业务板块实现营业收入11.31亿元，净利润3.91亿元，经营活动现金流净额4.56亿元 [2] - 本次交易如能顺利完成，预计将降低公司资产负债率，优化资产结构，提升经营效益 [2]

资产出售交易 - 珠免集团拟以现金方式转让其持有的珠海格力房产有限公司100%股权至珠海投捷控股有限公司 [2] - 此次交易是落实公司资产置换完成后五年内逐步去化或处置存量房地产业务承诺的具体举措 [2] - 交易预计将降低公司资产负债率，优化资产结构，提升经营效益 [2] 战略聚焦与资源分配 - 交易有助于公司加快实现五年内完成存量房地产有序退出的承诺，进一步集中资源发展免税主业 [2] - 交易通过资本层面统筹，引导资源向战略性产业和优势主业集中，推动地方国资高质量发展 [2] - 交易落地意味着珠免集团去地产化战略进入实质推进阶段，为主业聚焦和资本运作提供更大空间 [3] 业务布局与发展规划 - 公司业务布局聚焦于免税、商管、商贸三大板块 [3] - 公司在海南自由贸易港、横琴粤澳深度合作区等重点区域持续加码免税业务，业务覆盖全国近二十个陆路、港口及机场口岸 [3] - 公司通过双区联动布局，深耕粤港澳大湾区口岸体系并布局海南自贸港核心区域，以把握口岸经济发展机遇 [3] - 公司将通过一系列举措提高盈利能力，争取早日扭亏为盈 [3]

【导读】珠免集团拟转让格力房产 100% 股权，完全出清房地产业务 中国基金报记者 南深 10 月 21 日晚，免税业务注入 10 个月后，珠免集团（ 600185 ）再启重大资产重组，旨在 如此前承诺的那样完全退出房地产业务。 | 公司名称 | 公司类型 | 主要业务 | 注册资本 | 持股比例 | 总资产 | 净资产 | 净利润 | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 珠海市免税企业集团有限公司 | 子公司 | 免税品销售 | 50,000.00 | 51% | 774,155.58 | 498,636.06 | 39.091.52 | | 珠海格力房产有限公司 | 子公司 | 房地产开发 | 12,688.20 | 100% | 1,336,486.92 | 78,665.25 | -33,630.60 | 资料显示，珠免集团是珠海龙头国企华发集团控股上市公司。自 2024 年完成重大资产重 组、 2025 年纳入华发集团以来，珠免集团正按 "5 年内完成存量房地产有序退出 " 的承诺 要求，进一步加快去地产化工作，并全面聚焦 " 免税 ...

公司战略转型 - 公司拟转让格力房产100%股权，交易预计构成重大资产重组，采用现金方式且交易对手为珠海市国资委实际控制的投捷控股[3] - 公司战略定位和主营业务已转型为以免税业务为核心，围绕大消费产业发展，此次交易旨在加速完成全面去地产化的承诺[3][5] - 公司承诺在重大资产置换完成之日起五年内，逐步完成对存量房地产业务的去化或处置，此后将整体退出并不再经营房地产业务[4] 业务与财务状况 - 公司存量房地产项目主要在珠海区域，截至2025年6月30日，与房地产相关的存货账面价值约78亿元[4] - 业务重组后的首个半年度，公司实现营业收入17.4亿元，同比下降45.62%，归母净利润为-2.74亿元，但较上年同期减亏2.80亿元[6] - 公司免税业务板块表现突出，实现营业收入11.31亿元，净利润3.91亿元，经营活动产生的现金流净额4.56亿元[6] - 本次交易如顺利完成，预计将降低公司资产负债率，优化资产结构，提升经营效益[5] 行业背景 - 近年来多家上市企业如鲁商发展、冠城新材等均宣布剥离房地产开发业务，转型轻资产[5] - 2025年上半年上市房企超六成亏损，主要原因为项目结算规模显著下降、毛利率处低位、新增计提资产减值及部分资产交易价格低于账面值等[5] 未来展望 - 公司将锚定大消费战略主航道，全力打造立足粤港澳、辐射全国、面向国际的大消费产业集团，迈入高质量发展新阶段[7]