每经AI快讯，11月17日，珠免集团（600185）(600185.SH)公告称，公司拟向投捷控股转让其持有的格 力房产100%股权。交易对方以现金方式支付交易对价，经交易双方协商，确认本次交易价格为55.18亿 元。本次交易构成重大资产重组。本次交易前，上市公司主营业务为以免税为核心的大消费业务及房地 产业务等。通过本次交易，上市公司将加快完成全面去地产化，更加聚焦于以免税业务为核心的大消费 业务。 ...

国盛证券研报指出，王府井2025Q3实现归母净利润0.43亿元/同比-68.16%，其中2025Q1-3实现归母净利 润1.24亿元/同比-71.02%。奥莱强化性价比，免税有望受益政策拉动。10月30日，财政部等五部门印发 通知明确，11月1日完善免税店政策支持提振消费，后续免税有望受益政策拉动。公司为国内零售百货 业标杆，具备丰厚行业积淀与产业资源，2020年获批免税牌照后积极推进免税业务体系搭建，万宁王府 井离岛免税港已于2023年1月正式营业。考虑公司2025Q3业绩表现、当前线下消费仍然承压，该行调整 2025-2027年营业收入预测至106.6/112.0/116.4亿元，归母净利润至1.6/2.6/3.3亿元，当前股价对应估值分 别为107.0/65.5/52.1X，维持"买入"评级。 ...

投资评级 - 维持"买入"评级 [3][6] 核心观点 - 报告公司为国内零售百货业标杆，具备丰厚行业积淀与产业资源，2020年获批免税牌照后积极推进免税业务体系搭建 [3] - 2025年第三季度业绩承压，但奥莱业态通过加强高性价比运营实现逆势增长，免税业务有望受益于后续政策拉动 [1][2][3] - 基于2025年第三季度业绩表现及当前线下消费环境，调整了未来三年的营收与利润预测 [3] 分业态业绩表现 - **购百业态**：2025年前三季度百货业态营收29.0亿元，同比下滑11.36%；购物中心业态营收18.6亿元，同比下滑16.56%，主要受消费格局转变及关闭调整部分门店影响 [2] - **奥莱业态**：2025年前三季度奥莱业务实现收入17.3亿元，同比增长4.88%，表现相对韧性，主要得益于加强高性价比经营内容的组织和运营 [2] - **免税业务**：2025年前三季度免税业务实现收入1.8亿元，同比下滑9.25%，主要因海南免税业务采取稳健销售策略；后续有望受益于10月30日五部门发布的完善免税店政策 [2] 盈利能力分析 - **毛利率**：2025年第三季度整体毛利率为36.24%，同比下降2.06个百分点；其中百货/购物中心毛利率分别为30.48%/35.59%，同比分别下降3.13/7.81个百分点，主要受固定成本相对刚性影响 [3] - **费用率**：2025年第三季度销售费用率/管理费用率/财务费用率分别为15.17%/12.69%/3.99%，同比分别-1.19/-0.33/+1.80个百分点 [3] - **净利润**：2025年第三季度归母净利润0.43亿元，同比大幅下降68.16%；扣非归母净利润0.01亿元，同比大幅下降98.11% [1][3] 财务预测与估值 - **营收预测**：调整后2025-2027年营业收入预测分别为106.6亿元、112.0亿元、116.4亿元 [3] - **净利润预测**：调整后2025-2027年归母净利润预测分别为1.6亿元、2.6亿元、3.3亿元 [3] - **估值水平**：当前股价对应2025-2027年预测市盈率（P/E）分别为107.0倍、65.5倍、52.1倍 [3][10]

公司概况与核心财务表现 * 白云机场2025年前三季度利润总额约为13.47亿元，剔除第二季度一笔超过1亿元的非经常性损益后，整体利润仍呈增长态势[2][3] * 公司收入呈现逐季上升趋势，第一季度收入超过18.2亿元，第二季度达到19.05亿元，第三季度增长至19.7亿元[3] * 净利润方面，第一季度约为3.07亿元，第二季度接近5.9亿元，第三季度为4.5亿元[3] * 2025年前三季度航空性收入总计约23.7-23.8亿元，非航空性收入总计33亿元[2][13] * 公司定增已获交易所审核通过，正待证监会批复，预计年内完成可能性较大[5][25] * 公司更新分红政策，2024-2026年分红比例不低于50%，若2025年定增实施，则当年分红比例将不低于50%[5][26] 业务运营数据与恢复情况 * 截至2025年10月底，白云机场累计保障航班45万架次，同比增长7.6%，旅客吞吐量达6,874万人次，同比增长8.8%[2][4] * 其中国际旅客吞吐量为1,415万人次，同比增长18%，但与2019年的1,800多万人次相比仍有300-400万人的缺口[4][12] * 国际旅客恢复受地缘政治等因素影响显著，全年恢复至2019年水平压力较大[2][12] * 公司业绩恢复较快的原因包括重视创收和控本，疫情后加大成本费用管控力度，使成本费用增长低于收入增长[27] 基础设施进展与未来规划 * T3航站楼已于2025年10月30日投入使用，民航局批准高峰小时容量提升至93架次[2][6][9] * 根据规划，到2030年白云机场的年旅客吞吐量目标是1.2亿人次[6] * T1航站楼改造方案公司内部已多轮论证，但尚未最终确定和对外公布，将在T3运行顺畅后开始关闭改造[2][11] * 第三跑道投产后的资产使用模式正在与集团协商中，尚未确定明确方案，目前财务核算以暂估值入账[8] 各项业务收入结构详析 * 2025年前三季度非航空性收入中，地面服务收入约8.3亿元，贵宾厅及航班延时服务收入3.3亿元，特许经营和航站楼租赁业务合计约4.4-4.5亿元[2][14] * 2025年第三季度，航空性收入约为8亿元，非航空性收入约为11-12亿元[13] * 第三季度非航收入中，免税收入约为1.2亿元，地面服务收入约为3亿元，贵宾厅及航班延时服务收入约为1.2亿元[13] * 前三季度免税收入累计达到3.6亿元，上半年为2.4亿元，即第三季度增长约1.2亿元[2][15] * 配餐业务收入1.5-1.6亿元，自营广告业务收入大致在1.4亿左右[14][21] 免税业务深度分析 * 免税业务虽有所提升，但增幅不明显，主要由于国际客流量恢复有限以及购买力和销售情况未出现显著增长[15] * 人均免税销售额与2019年相比仍有差距，并且自2025年以来变化不大，相对平稳[16] * 新成立的室内免税店于2025年8月开始运营，公司仅持股10%，对公司收益贡献有限[17] * T2机场免税协议将于2026年到期，续签或重新招标需等待国家相关部门批复，预计大概率仍由中免集团中标[2][20] * 与中免集团成立的合资公司将承接T3航站楼的免税经营，进境店面积需政府批准，T1平移至T3后总面积保持现有水平[18][19] 非航业务挑战与策略 * 广告业务受经济环境影响较大，自营团队面临发布价格难以提高的问题[5][21] * T2航站楼出租率大致在80%左右，T1因即将关停多为短期合同，T3招商价格较疫情前有所下降[21] * 公司计划对外招标以引入更有实力的广告运营商，T3项目即通过招标进行，若找不到合适运营商才会使用自有广告公司[5][23] * 2025年因部分广告商解约公司获得一次性收益，但未来类似情况发生的概率较低，不具有持续性[24] 成本费用与未来展望 * 第三季度管理费用环比上升主要由于人工成本增加和办公租赁费略有上涨[7] * 第四季度成本费用增加是大概率事件，原因包括行业惯例年底支出落实，以及T3第五跑道投入使用带来的日常运营管理成本增加[28] * 公司未来将继续加强成本费用管理，并与控股股东沟通争取更多权益，以降低三期项目带来的成本压力[27]

文章核心观点 - 企业剥离或退出房地产开发业务已成为显著趋势，旨在规避业绩拖累、优化财务结构并寻求估值重塑 [3] - 市场深度调整导致房地产业务普遍亏损，促使非地产主业的公司更加聚焦于核心业务或轻资产运营模式 [3] - 自2020年以来，至少有12家企业已退出或计划退出房地产业务，转型方向包括免税、新能源、生物医药及各类轻资产业务 [3][12] 珠免集团案例 - 珠免集团由“格力地产”更名而来，通过转让格力房产100%股权推进“全面去地产化”，以聚焦免税为核心的大消费业务 [4][5] - 公司地产业务持续拖累业绩，2023年归母净利润合计亏损超27亿元，2024年全年归母净利润为-15.15亿元，营收同比减少24.59% [6] - 2025年上半年，作为转让标的的格力房产亏损3.36亿元，公司存货中房地产相关账面价值约78亿元，正全力推进5年内退出承诺 [7][9] 香港中旅案例 - 香港中旅计划分拆旅游地产业务，因该业务于2025年上半年持续表现欠佳，导致公司归母净亏损0.87亿港元，同比由盈转亏 [10] - 2023年至2025上半年间，其5个核心地产项目分别净亏损4.61亿港元、2.39亿港元、1.92亿港元 [10] - 剥离该资本密集型业务旨在降低债务水平、规避市场波动风险，并将资源集中投向旅游景区业务以提升盈利能力及估值 [11] 其他企业退出案例 - 紫江企业虽凭借上海晶园别墅项目在2025年前三季度实现归母净利润预增70%到90%，并曾在2024年带动地产业务营收剧增3451.71%，但仍计划在项目完成后退出房地产行业 [13] - 中指院统计的12家退出企业包括广宇发展转型新能源、鲁商发展聚焦生物医药、华远地产转向代建等轻资产业务，模式多为资产置换或转让予控股股东 [12] 行业动因分析 - 房地产行业规模收缩、库存压力上升、核心城市拿地难度及资金需求高企，使得非主业公司选择退出 [14] - 剥离地产业务可帮助上市公司优化财务结构、降低信用风险，并因应资本市场对地产板块低估值现状，吸引青睐稳定现金流和轻资产模式的投资者 [3]

企业退出房地产业务的趋势 - 中指院统计显示自2020年至今共有12家企业退出或将房地产业务剥离上市公司体系 [1] - 企业剥离或退出房地产业务的原因包括市场深度调整导致业务亏损拖累业绩、为减轻负债与优化财务结构、以及资本市场对房地产板块估值普遍较低 [1] - 同策研究院观点认为企业退出原因还包括行业规模收缩、库存压力上升、开发去化难度大以及核心城市优质地块投资门槛高 [9] 珠免集团（原格力地产）案例 - 珠免集团进行重大资产重组拟转让旗下地产子公司格力房产100%股权以推进全面去地产化更加聚焦免税业务 [2] - 公司由格力地产更名而来并于2024年底完成资产置换置入珠海免税企业集团51%股权战略转型为以免税业务为核心 [2] - 地产业务持续拖累业绩2023年归母净利润合计亏损超27亿元2024年全年归母净利润为-15.15亿元亏损主因是房地产项目结转毛利率下降 [3] - 截至2025年6月30日公司房地产相关存货账面价值约78亿元正全力履行5年内完成存量房地产有序退出的承诺 [5] 香港中旅案例 - 香港中旅拟剥离旅游地产业务包括珠海海泉湾等5个核心项目原因为该业务板块持续表现欠佳拖累业绩 [5] - 2025年上半年公司归母净亏损为0.87亿港元由盈转亏主因是投资性物业公允价值下降及项目计提减值 [6] - 剥离地产业务可降低整体债务水平规避周期性风险并将资源集中投向旅游景区及相关业务以实现更佳盈利能力 [6] 紫江企业案例 - 紫江企业开发的上海晶园项目推动业绩增长2025年前三季度归母净利润预计同比增长70%到90%达8.97亿-10亿元 [8] - 2024年该公司房地产业务营收同比剧增3451.71%至14.26亿元带动整体归母净利润同比增长约45%至8.09亿元 [8] - 尽管地产业务提振业绩但公司明确表示未来无房地产业务发展规划拟在上海晶园项目完成后即退出房地产行业 [9] 其他企业退出案例列举 - 云南城投于2025年7月完成资产重组转向商业管理等轻资产运营 [7] - 广宇发展于2022年1月完成资产置换主营业务转型至新能源投资建设运营 [7] - 鲁商发展于2023年3月完成重组转让地产业务资产以集中资源发展生物医药 [7] - 表格共列出12家自2020年起启动退出或剥离房地产业务的上市公司案例 [7]

企业剥离地产业务趋势 - 2020年至今共有12家企业退出或剥离房地产开发业务 [1] - 企业剥离地产业务主要原因为市场深度调整导致业务亏损拖累业绩、优化财务结构降低负债、以及资本市场对地产板块估值较低 [1] - 各类型企业退出房地产开发业务因行业规模收缩、库存压力上升、核心城市优质地块资金需求高且产品打造难度大 [9] 珠免集团案例 - 珠免集团拟转让珠海格力房产有限公司100%股权以加快完成全面去地产化，更加聚焦以免税业务为核心的大消费主业 [2] - 公司由格力地产更名而来，2024年12月31日完成重大资产置换，置入珠海免税企业集团有限公司51%股权 [2] - 格力地产销售额2020年达81亿元以上，2023年跌至67亿元，行业排名常年处于百名开外 [3] - 地产业务毛利率从2018-2023年的40%以上一路走低至21%，2022-2023年归母净利润合计亏损超27亿元 [3] - 2024年公司营业收入52.77亿元同比减少24.59%，归母净利润-15.15亿元，免税业务贡献超24亿元营收 [3] - 2025年上半年房地产业务持续亏损，转让标的珠海格力房产亏损3.36亿元 [4] - 截至2025年6月30日，公司房地产相关存货账面价值约78亿元，正全力履行5年内完成存量房地产有序退出的承诺 [5] 香港中旅案例 - 香港中旅拟剥离旅游地产业务，包括珠海海泉湾、咸阳海泉湾等5个核心项目 [5] - 2025年上半年公司综合收入19.74亿港元同比减少8%，归母净亏损0.87亿港元，由盈转亏主因投资性物业公允价值下降及项目计提减值 [6] - 2023-2025上半年间，拟剥离的五个项目分别实现净亏损4.61亿港元、2.39亿港元、1.92亿港元 [6] - 剥离地产业务可降低整体债务水平，规避周期性风险，并将资源集中投向旅游景区及相关业务以实现更佳盈利能力 [6] 紫江企业案例 - 紫江企业2025年前三季度预计归母净利润8.97亿元-10亿元，同比增长70%到90%，主要因上海晶园项目14套别墅交付确认收入 [8] - 2024年公司房地产业务营收同比剧增3451.71%至14.26亿元，带动整体归母净利润同比增长约45%至8.09亿元 [8] - 公司旗下仅上海晶园一个开发项目，并拟于该项目完成后即退出房地产行业 [9] 其他企业剥离案例 - 云南城投2025年7月完成资产重组，转让10家涉房公司股权，转向商业管理、物业服务和康养等轻资产运营 [7] - 广宇发展2022年1月完成资产置换，主营业务由房地产开发销售转型至新能源投资建设运营 [7] - 鲁商发展2023年3月完成重组，将房地产开发业务资产及负债转让至控股股东，集中资源发展生物医药板块 [7] - 山子股份2024年3月公告拟转让房地产业务相关股权和债权资产，交易后将全面退出房地产业务 [7] - 华远地产2025年1月完成业务转让，转型代建、酒店管理、物业管理等轻资产业务 [7] - 美的置业2024年10月完成内部重组，将房地产开发及销售业务转让至控股股东，专注物业管理、商业物业投资与运营 [7] - 冠城大通2024年7月公告拟将房地产开发业务相关资产及负债转让至控股股东 [7] - 中交地产2025年1月公告将剥离部分重资产及高负债业务，聚焦于物业管理、资产管理与运营等轻资产业务 [7] - 津投城开2025年9月公告置入供热工资资产，置出房地产业务，保留物业管理、租赁业务 [7] - 南国置业2025年10月公告将全面剥离持续亏损的房地产开发业务，聚焦商业运营、产业运营等轻资产业务 [7]

公司战略调整 - 珠免集团拟转让其持有的珠海格力房地产有限公司100%股权，交易完成后公司将不再经营房地产业务 [2] - 公司计划在5年内逐步完成对存量房地产业务的去化或处置，以更加聚焦以免税业务为核心的大消费主业 [2][3] - 此次交易预计构成重大资产重组，但不会导致公司控股股东和实际控制人发生变更，交易对手由珠海市国资委100%间接持股 [3] 公司财务与运营表现 - 2024年上半年，公司营业收入为17.40亿元，同比下降45.62%，归属于上市公司股东的净利润为-2.74亿元，收入下滑主因是资产置换后房地产项目结转收入下降 [6] - 2024年上半年，公司地产业务收入约为4.25亿元，同比下降超过七成，而免税业务板块实现营业收入11.31亿元，净利润3.91亿元 [6] - 截至2024年上半年，公司与房地产相关的存货账面价值约78亿元，存量项目主要位于珠海区域 [7] 行业趋势 - 近两年，伴随房地产行业深度调整，多家企业选择剥离地产业务，例如南京公用拟挂牌转让一房地产公司51%股权，香港中旅也宣布拟分拆旅游地产业务 [8] - 企业剥离地产业务后普遍聚焦于新兴主业，如南京公用旨在优化资源配置，香港中旅则继续聚焦文旅核心业务 [8] 未来发展展望 - 公司未来将锚定大消费战略主航道，全力打造立足粤港澳、辐射全国、面向国际的大消费产业集团 [4] - 公司表示本次交易若顺利完成，预计将降低资产负债率，优化资产结构，提升经营效益 [5] - 在控股股东股权被划转至华发集团后，公司计划依托其产业生态，构建"免税+商管+商贸"生态建设，以提高盈利能力 [8]

公司战略转型 - 公司正在筹划以现金交易方式转让旗下格力房产100%股权，以实现全面去地产化[2][4] - 公司战略定位已由房地产转型为以免税业务为核心的大消费产业[5] - 公司承诺在重大资产置换完成之日起5年内逐步处置存量房地产业务，此次动作意味着剥离计划提速[1][5] 资产重组与股权变动 - 2024年底公司完成重大资产置换，成功置入珠海市免税企业集团51%股权，同时置出非珠海区域5家房地产子公司100%股权[5] - 交易完成后，公司将更加聚焦于免税业务等大消费主业[4] - 本次格力房产100%股权的拟受让方为投捷控股，交易双方实际控制人均为珠海市国资委，且国资委已原则上同意本次交易[4][5] 历史业绩与业务拖累 - 公司房地产业务收入巅峰时期的2021年也仅有60多亿元，且集中在珠海市[6] - 2022年因房地产业务拖累，公司归母净利润巨亏20.57亿元[6] - 即便有免税集团并表贡献7.65亿元净利润，2024年上市公司归母净利润仍然亏损15.15亿元，主要受传统业务亏损及大额资产减值影响[18][19] 免税业务表现 - 免税集团2024年实现净利润7.65亿元，超过业绩承诺（5.67亿元）近2亿元[17][18] - 2024年至2026年，免税集团的业绩承诺净利润分别不低于5.67亿元、6.20亿元和6.61亿元[17] - 2024年上半年公司免税业务实现净利润3.91亿元，低于上年同期的4.38亿元[20] 市场反应与未来展望 - 转让格力房产股权的公告披露后，公司股价出现一字涨停[2][4] - 2020年5月首次披露收购免税集团预案后，公司股价曾连续拉出8个涨停板[9][10] - 投资者关注焦点包括公司业绩和资产状况改善前景，以及免税集团剩余49%股权何时注入上市公司[21] 公司治理与历史沿革 - 公司前身为格力地产，于2009年借壳海星科技上市，2024年5月8日正式更名为珠免集团[6][14] - 2020年12月，时任董事长因涉嫌内幕交易被立案调查，导致重组暂停，2022年6月其被免职[11] - 2023年7月公司因涉嫌信披违法违规被立案调查，但当年9月调查审理终结，为重组扫清障碍[12]

公司股价与重大交易 - 10月22日公司股价一字涨停收盘价为6.88元市值为129.7亿元收盘时有1.3亿元封单 [1] - 10月21日晚公司公告拟将持有的格力房产100%股权转让至投捷控股交易方式为现金以加速剥离房地产业务 [1] - 本次交易因公司董事马志超同时担任投捷控股董事而构成关联交易 [3] 房地产业务剥离进程 - 公司自2024年12月31日完成重大资产置换后加速业务重心调整承诺五年内彻底退出房地产业务 [2] - 此次转让格力房产100%股权是兑现五年退出承诺的重要一步 [2][4] - 2025年上半年公司地产业务收入约4.25亿元同比下滑74.52% [4] - 截至2025年6月30日公司累计存货约83.15亿元开发产品账面价值约58.13亿元 [4] 向大消费转型与免税业务 - 公司于2025年5月8日正式由格力地产更名为珠免集团标志着主业转型为以免税为核心的大消费 [6] - 2025年半年报显示公司营业收入11.31亿元净利润3.91亿元经营活动现金流净额4.56亿元免税业务已成为核心支柱 [7] - 公司免税门店数量从2024年末的9家增至2025年的12家并已中标中山珠海江门等地4家待开业免税店 [8][9] 大消费生态圈构建 - 公司正构建免税商管商贸的大消费生态圈运营着面积约5万平方米的珠海国贸购物广场并推进其他商业项目招商 [9] - 在商品贸易领域公司通过整合供应链资源布局跨境电商智慧物流等板块打造全链条服务平台 [10]