业绩表现 - 2025年上半年归母净利润预计6400万元至9500万元，同比下降78%至67% [2] - 2025年上半年扣非净利润预计2200万元至3200万元，同比下降93%至90% [2] - 2025年一季度营收29.85亿元，同比下降9.76%，扣非净利润2701万元，同比下降86.02% [2] - 2024年营收113.7亿元，同比下降6.97%，扣非净利润2.958亿元，同比下降53.49% [2] - 扣非净利润已连续六个季度同比下滑 [3] 业务板块表现 - 百货板块2024年收入42.57亿元，同比下降14.82%，营收占比从42.42%降至35.1% [5] - 购物中心板块2024年收入30.1亿元，同比下降2.77%，2025年一季度收入7.45亿元，同比下降6.61% [5] - 奥特莱斯板块2024年收入22.72亿元，同比增长6.14%，营收占比从15.39%提升至18.73% [4][5] - 免税业务2024年收入2.49亿元，同比增长33.19%，营收占比仅2.06%，毛利率17.55% [6] - 2025年一季度免税业务收入9973万元，同比下降17.83% [6] 战略调整 - 持续通过闭店和开新店推动业态结构调整和门店经营转型 [1] - 2025年上半年新开2家购物中心门店，调改2家百货门店，关闭3家门店 [3] - 2024年关闭2家门店，1家商场改建停业，新开4家门店 [3] - 加快新业态培育、优化新店发展模式、推进存量门店转型 [2] 影响因素 - 消费市场整体疲弱和消费者需求及习惯转变 [1] - 新开业门店需要较长培育期，收入增幅不足以覆盖固定成本 [3] - 闭店导致收入下降，人员安置费用增加 [3] - 免税新业务发展不及预期 [1]

央企系地产公司剥离开发业务 - 中交房地产集团旗下*ST中地以1元价格将房地产开发业务相关资产及负债转让至中交房地产集团 [1] - 中国电建地产集团旗下*ST南置将房地产开发业务等相关资产及负债转让至控股股东方 [1] - 剥离开发业务主要目的为优化资产负债结构和战略转型 [1] - 行业周期演进下房地产开发业务整体承压，持续对经营业绩造成不利影响，亏损侵蚀净资产规模，公司面临较大偿债压力 [1] - 未来将主要锚定物业服务和资产管理与运营等轻资产业务，实现从重到轻的战略转型 [1] - 有利于化解退市风险，维护中小股东利益，提升运营效率 [1] 地方国资地产公司转型案例 - 华远地产将房地产开发业务相关资产及负债转让至控股股东北京市华远集团，聚焦代建、酒店经营等业务 [2] - 华远地产已完成重大资产重组，加速向综合性城市运营服务商战略转型 [2] - 格力地产主业转向免税业务，更名为珠免集团 [2] 轻资产化转型特点与挑战 - 启动轻资产化转型以国资企业和大中型企业为主，运作模式考验大股东实力 [2] - 地产债务剥离需债权人首肯，前提是负债转移不能影响债务偿还 [2] - 地产业务剥离后上市公司将面临资产和营收收缩 [2] - 部分房企代建等轻资产类业务刚起步，新增长点存在不确定性 [2] - 需构建"由重向轻"的运营和管理新模式，培育新增长曲线 [2]

报告公司投资评级 - 报告给予王府井“买入”评级，当前价格 13.91 元，合理价值 14.11 元，前次评级为“买入” [2] 报告的核心观点 - 王府井 25Q1 业绩承压，但业态结构持续优化，免税业务全类型覆盖，增量空间可期，预计 25 - 27 年业绩向好，看好未来业绩弹性空间 [1][6] 根据相关目录分别进行总结 25Q1 业绩承压，静待消费恢复 - 25Q1 营收 29.9 亿元，同比 -9.8%，归母净利润 5564.1 万元，同比 -72.4%，扣非归母净利润 2701.1 万元，同比 -86.0% [6][11] - 收入下滑、利息收入减少和预提人员安置费用使盈利能力承压，25Q1 毛利率同比下滑 2.0pp 至 39.2%，销售/管理/财务费用率分别为 12.9%/16.8%/3.6%，同比 -0.5pp/+1.6pp/+3.0pp [6][15] - 业态结构优化，25Q1 购物中心和奥特莱斯营收正增长，高毛利业态占比提升，百货/购物中心/奥特莱斯/专业店/免税营收分别为 11.5/7.5/6.0/3.9/1.0 亿元，同比 -13.9%/-6.6%/+4.1/+3.9%/-17.8% [6][17] - 免税业务全类型覆盖，24 年中标哈尔滨、牡丹江机场及武汉、长沙市内免税项目经营权 [6][23] 盈利预测和投资建议 - 营收拆分假设：预计 25 - 27 年百货营收分别为 41.7/42.1/42.2 亿元，同比 -2.0%/+0.9%/+0.3%；购物中心营收分别为 34.7/38.3/42.0 亿元，同比 +15.3%/+10.4%/+9.6%；奥特莱斯营收分别为 25.7/28.5/31.2 亿元，同比 +13.2%/+10.8%/+9.4%；专业店营收分别为 14.9/15.2/15.5 亿元，同比 +2.1%/+2.2%/+2.0%；免税营收分别为 3.2/4.0/4.8 亿元，同比 +26.6%/+25.2%/+20.1% [29][30] - 成本与毛利率、费用率假设：预计公司整体毛利率中长期提升，费用率优化；各业态毛利率 25 - 27 年百货分别为 34.2%/34.5%/34.5%，购物中心分别为 44.7%/45.1%/45.2%，奥特莱斯分别为 63.6%/63.8%/63.8%，专业店分别为 10.6%/10.8%/10.8%，免税分别为 21.0%/22.9%/24.2%；预计 25 - 27 年销售费用率分别为 15.3%/15.2%/15.1%、管理费用率分别为 13.3%/13.3%/13.2% [31][33] - 盈利预测：预计 25 - 27 年营收分别为 121.7/129.5/137.1 亿元，同比 +7.0%/+6.5%/+5.8%，归母净利润分别为 4.5/5.1/5.8 亿元，同比 +65.6%/+13.5%/+14.0% [35] - 投资建议：选取百联股份、天虹股份、中国中免为可比公司，给予公司 25 年 36xPE，对应合理价值 14.11 元/股，维持“买入”评级 [36][37]

报告公司投资评级 - 首次覆盖上海机场，给予“谨慎推荐”评级 [6] 报告的核心观点 - 上海机场是国际需求复苏核心标的，受益于外国人员往来开放扩大，虽短期免税销售承压，但浦东机场国际客流体量中长期对免税商有重要渠道价值 [6] 根据相关目录分别进行总结 财务数据 - 2024 年公司营收 123.7 亿元，同比 +12%，归母净利 19.3 亿元，同比 +107%，扣非归母净利 14.1 亿元，同比 +70%；4Q24 营收 31.8 亿元，同比 +2%，归母净利 7.3 亿元，同比 +67%，扣非归母净利 2.3 亿元，同比 -39%；2025 年 1Q 营收 31.7 亿元，同比 +4.7%，归母净利润 5.2 亿元，同比 +35%，扣非归母净利 5.1 亿元，同比 +34% [3] - 预计 2025 - 2027 年公司归母净利润分别为 21.5、25.6、29.3 亿元，当前股价对应 PE 分别为 37、31、27 倍 [6] 航空性收入 - 飞机起降和旅客吞吐同比大幅增长带动航空性收入增加，2024 年两场飞机起降 80.3 万架次，同比 +15%，旅客吞吐量 1.25 亿人次，同比 +29%，公司航空性收入同比 +27%（吞吐相关收入同比 +36%） [4] - 国际客流恢复至 2019 年同期 80%以上带动单价上涨，2024 年两场整体国际客流恢复至 2019 年 84%，与行业恢复水平持平，国际客流恢复下上海两场单位吞吐量收入同比 +10%、单架次收入同比 +2% [4] 盈利压制因素 - 新协议下免税收入同比下滑，2023 年 12 月签订补充协议，2024 年确认免税租金收入 12.1 亿元，同比 -32%；预计免税对盈利拖累将逐渐减弱，1Q25 确认免税租金收入 3.4 亿元，同比持平 [5] - 管理费用同比上涨，2024 年公司管理费用同比 +30%，费用率提升压制利润释放；预计 2025 年费用对盈利影响仍将持续 [5] 其他非航业务 - 广告、物流等其他非航业务具备韧性，2024 年德高动量营收 13.3 亿元，同比 +7.2%，公司按其营收 55%收取租金分成，预计广告租金将增加；物流收入受益于空运货量增长 [6] - 股权投资受益稳健，浦东油料、免税股权 2024 年分别贡献投资收益 4.0、1.6 亿元，公司股权调整有助于提高股权投资稳定性，预计持续受益 [6]

门店情况 - 2025年第一季度关闭3家门店，建筑面积18.2万平方米[1][3] - 期末运营77家门店，总建筑面积525.8万平方米[1][3] 业态营收 - 百货业态营收11.52亿元，毛利率31.93%，同比降13.93%[5] - 购物中心业态营收7.45亿元，毛利率38.47%，同比降6.61%[5] - 奥特莱斯业态营收5.98亿元，毛利率67.24%，同比增4.13%[5] - 专业店业态营收3.92亿元，毛利率12.75%，同比增3.91%[5] - 免税业态营收9973.32万元，毛利率21.95%，同比降17.83%[5] 地区营收 - 华北地区营收15.93亿元，毛利率36.95%，同比降10.08%[10] - 华中地区营收2.10亿元，毛利率49.40%，同比降14.07%[10] - 华南地区营收1.57亿元，毛利率6.85%，同比降8.09%[10] - 西南地区营收5.75亿元，毛利率36.36%，同比降13.77%[10]

财务表现 - 2024年公司实现营业收入113.72亿元，同比下降6.97%，归母净利润2.69亿元，同比下降62.14%，扣非归母净利润2.96亿元，同比下降53.49% [4] - 4Q2024单季度营业收入28.72亿元，同比下降2.92%，归母净亏损1.58亿元（上年同期盈利0.61亿元），扣非归母净亏损0.63亿元（上年同期盈利0.46亿元） [4] - 2024年综合毛利率40.16%，同比下降1.68个百分点；4Q2024毛利率40.12%，同比下降3.86个百分点 [5] - 2024年期间费用率31.58%，同比上升1.90个百分点，其中销售/管理/财务费用率分别变动+0.27/+1.75/-0.12个百分点 [5] 业务发展 - 免税业务实现全渠道布局，中标哈尔滨、牡丹江机场项目（哈尔滨机场店2025年1月开业），并获取武汉、长沙市内免税经营权 [6] - 创新业态包括：王府井喜悦购物中心引入60余个二次元品牌及IP，西安百货店新增电竞/台球/相声体验，奥莱业态融合文旅+非遗/演艺/VR并引入新能源汽车体验店等 [6]

报告公司投资评级 - 维持“买入”评级 [4][6] 报告的核心观点 - 公司 2024 年业绩低于预期，主要因关店调整和新门店尚处培育期，考虑门店培育节奏和线下业态复苏不确定性，下调 2025/2026 年归母净利润预测 21%/15%至 4.90/5.59 亿元，新增 2027 年归母净利润预测 6.10 亿元，公司完善免税布局、强化新消费业态，有望受益于消费复苏政策 [4] 公司经营业绩 - 2024 年实现营业收入 113.72 亿元，同比下降 6.97%，归母净利润 2.69 亿元，同比下降 62.14%，扣非归母净利润 2.96 亿元，同比下降 53.49% [1] - 4Q2024 实现营业收入 28.72 亿元，同比下降 2.92%，归母净亏损 1.58 亿元，上年同期为 0.61 亿元，扣非归母净利润 -0.63 亿元，上年同期为 0.46 亿元 [1] 公司毛利率与费用率 - 2024 年综合毛利率为 40.16%，同比下降 1.68 个百分点，4Q2024 综合毛利率为 40.12%，同比下降 3.86 个百分点 [2] - 2024 年期间费用率为 31.58%，同比增长 1.90 个百分点，4Q2024 期间费用率为 36.64%，同比增长 1.51 个百分点 [2] 公司业务布局 - 免税业务积极布局口岸及市内免税业务，中标哈尔滨、牡丹江机场项目，哈尔滨机场王府井免税店于 2025 年 1 月 24 日营业，获取武汉、长沙市内免税经营权，实现离岛、口岸、市内免税全覆盖 [3] - 引入新兴业态，如王府井喜悦购物中心整合二次元品牌及 IP 资源，西安王府井百货永宁门店引进电竞等体验业态，奥莱业态打造文旅融合，引入高端美妆等体验业态 [3] 公司盈利预测与估值 |指标|2023|2024|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |营业收入(百万元)|12,224|11,372|11,794|12,090|12,308| |营业收入增长率|13.19%|-6.97%|3.71%|2.51%|1.80%| |归母净利润(百万元)|709|269|490|559|610| |归母净利润增长率|263.94%|-62.14%|82.34%|14.10%|9.16%| |EPS (元)|0.62|0.24|0.43|0.49|0.54| |ROE (归属母公司)(摊薄)|3.60%|1.37%|2.44%|2.73%|2.92%| |P/E|23|60|33|29|26| |P/B|0.8|0.8|0.8|0.8|0.8| [5] 公司财务报表预测 利润表(百万元) |项目|2023|2024|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |营业收入|12,224|11,372|11,794|12,090|12,308| |营业成本|7,110|6,805|7,003|7,140|7,250| |折旧和摊销|534|538|575|607|641| |税金及附加|314|322|334|343|349| |销售费用|1,854|1,755|1,816|1,862|1,895| |管理费用|1,484|1,579|1,498|1,493|1,502| |研发费用|0|0|0|0|0| |财务费用|291|257|307|334|315| |投资收益|17|0|0|0|0| |营业利润|1,154|692|836|943|1,021| |利润总额|1,208|643|830|937|1,015| |所得税|448|387|291|328|355| |净利润|760|257|540|609|660| |少数股东损益|51|-12|50|50|50| |归属母公司净利润|709|269|490|559|610| |EPS(元)|0.62|0.24|0.43|0.49|0.54| [10] 现金流量表(百万元) |项目|2023|2024|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |经营活动现金流|3,604|2,578|2,097|1,975|2,019| |净利润|709|269|490|559|610| |折旧摊销|534|538|575|607|641| |净营运资金增加|778|-465|183|285|209| |其他|1,583|2,237|848|524|559| |投资活动产生现金流|-1,033|-2,938|-950|-950|-950| |净资本支出|-902|-796|-950|-950|-950| |长期投资变化|1,985|2,051|0|0|0| |其他资产变化|-2,116|-4,193|0|0|0| |融资活动现金流|-1,628|-1,982|1,878|-729|-851| |股本变化|0|0|0|0|0| |债务净变化|-16|-168|2,275|-233|-353| |无息负债变化|4,450|889|203|64|51| |净现金流|946|-2,338|3,024|296|218| [10] 资产负债表(百万元) |项目|2023|2024|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |总资产|41,122|41,670|44,597|44,874|45,050| |货币资金|11,119|8,770|11,794|12,090|12,308| |交易性金融资产|0|1,210|1,210|1,210|1,210| |应收账款|448|321|333|341|348| |应收票据|0|0|0|0|0| |其他应收款(合计)|184|220|177|181|185| |存货|1,825|1,832|1,821|1,856|1,885| |其他流动资产|256|306|306|306|306| |流动资产合计|14,134|12,871|15,859|16,208|16,467| |其他权益工具|8|24|24|24|24| |长期股权投资|1,985|2,051|2,051|2,051|2,051| |固定资产|7,926|7,606|7,893|8,170|8,430| |在建工程|301|172|264|333|382| |无形资产|1,090|1,047|1,044|1,040|1,037| |商誉|1,225|1,220|1,220|1,220|1,220| |其他非流动资产|1,347|2,294|2,294|2,294|2,294| |非流动资产合计|26,987|28,799|28,738|28,667|28,583| |总负债|20,683|21,404|23,882|23,713|23,411| |短期借款|203|220|2,495|2,262|1,910| |应付账款|2,883|2,595|2,801|2,856|2,900| |应付票据|0|0|0|0|0| |预收账款|101|107|94|97|68| |其他流动负债|123|18|18|18|18| |流动负债合计|8,889|8,303|10,781|10,612|10,310| |长期借款|637|544|544|544|544| |应付债券|0|0|0|0|0| |其他非流动负债|388|514|514|514|514| |非流动负债合计|11,794|13,101|13,101|13,101|13,101| |股东权益|20,439|20,266|20,715|21,162|21,639| |股本|1,135|1,135|1,135|1,135|1,135| |公积金|12,371|12,398|12,398|12,398|12,398| |未分配利润|6,221|6,206|6,605|7,002|7,429| |归属母公司权益|19,727|19,657|20,056|20,453|20,880| |少数股东权益|712|702|710|709|759| [11] 公司主要指标 盈利能力(%) |指标|2023|2024|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |毛利率|41.8%|40.2%|40.6%|40.9%|41.1%| |EBITDA 率|19.7%|17.0%|14.6%|15.6%|16.1%| |EBIT 率|12.2%|8.6%|9.7%|10.6%|10.9%| |税前净利润率|9.9%|5.7%|7.0%|7.7%|8.2%| |归母净利润率|5.8%|2.4%|4.2%|4.6%|5.0%| |ROA|1.8%|0.6%|1.2%|1.4%|1.5%| |ROE (摊薄)|3.6%|1.4%|2.4%|2.7%|2.9%| |经营性 ROIC|4.7%|2.0%|3.8%|4.2%|4.3%| [12] 偿债能力 |指标|2023|2024|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |资产负债率|50%|51%|54%|53%|52%| |流动比率|1.59|1.55|1.47|1.53|1.60| |速动比率|1.38|1.33|1.30|1.35|1.41| |归母权益/有息债务|10.08|10.99|4.93|5.34|6.00| |有形资产/有息债务|17.96|19.84|9.45|10.10|11.18| [12] 费用率 |指标|2023|2024|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |销售费用率|15.16%|15.43%|15.40%|15.40%|15.40%| |管理费用率|12.14%|13.89%|12.70%|12.35%|12.20%| |财务费用率|2.38%|2.26%|2.60%|2.76%|2.56%| |研发费用率|0.00%|0.00%|0.00%|0.00%|0.00%| |所得税率|37%|60%|35%|35%|35%| [13] 每股指标 |指标|2023|2024|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |每股红利|0.20|0.08|0.14|0.16|0.17| |每股经营现金流|3.18|2.27|1.85|1.74|1.78| |每股净资产|17.38|17.32|17.67|18.02|18.40| |每股销售收入|10.77|10.02|10.39|10.65|10.84| [13] 估值指标 |指标|2023|2024|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |PE|23|60|33|29|26| |PB|0.8|0.8|0.8|0.8|0.8| |EV/EBITDA|8.5|11.2|9.7|8.8|8.2| |股息率|1.4%|0.6%|1.0%|1.1%|1.2%| [13]

报告公司投资评级 - 维持“买入”评级 [4][6] 报告的核心观点 - 公司 2024 年业绩低于预期，因关店调整和新门店处于培育期，下调 2025/2026 年归母净利润预测 21%/15%，新增 2027 年预测为 6.10 亿元，公司完善免税布局、强化新消费业态，有望受益于消费复苏政策 [4] 公司经营业绩 - 2024 年公司实现营业收入 113.72 亿元，同比下降 6.97%，归母净利润 2.69 亿元，同比下降 62.14%，扣非归母净利润 2.96 亿元，同比下降 53.49% [1] - 4Q2024 公司实现营业收入 28.72 亿元，同比下降 2.92%，归母净亏损 1.58 亿元，上年同期为 0.61 亿元，扣非归母净利润-0.63 亿元，上年同期为 0.46 亿元 [1] 公司毛利率与费用率 - 2024 年公司综合毛利率为 40.16%，同比下降 1.68 个百分点，4Q2024 综合毛利率为 40.12%，同比下降 3.86 个百分点 [2] - 2024 年公司期间费用率为 31.58%，同比增长 1.90 个百分点，4Q2024 期间费用率为 36.64%，同比增长 1.51 个百分点 [2] 公司业务布局 - 免税业务方面，公司布局口岸及市内免税业务，中标哈尔滨、牡丹江机场项目，哈尔滨机场免税店于 2025 年 1 月 24 日营业，获取武汉、长沙市内免税经营权，实现离岛、口岸、市内免税全覆盖 [3] - 公司引入新兴业态，如王府井喜悦购物中心整合二次元品牌及 IP 资源，西安王府井百货永宁门店引进体验业态，奥莱业态打造融合模式并引入体验业态 [3] 公司盈利预测与估值 |指标|2023|2024|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |营业收入（百万元）|12,224|11,372|11,794|12,090|12,308| |营业收入增长率|13.19%|-6.97%|3.71%|2.51%|1.80%| |归母净利润（百万元）|709|269|490|559|610| |归母净利润增长率|263.94%|-62.14%|82.34%|14.10%|9.16%| |EPS（元）|0.62|0.24|0.43|0.49|0.54| |ROE（归属母公司)（摊薄）|3.60%|1.37%|2.44%|2.73%|2.92%| |P/E|23|60|33|29|26| |P/B|0.8|0.8|0.8|0.8|0.8|[5] 公司财务报表数据 利润表（百万元） |项目|2023|2024|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |营业收入|12,224|11,372|11,794|12,090|12,308| |营业成本|7,110|6,805|7,003|7,140|7,250| |折旧和摊销|534|538|575|607|641| |税金及附加|355|322|334|343|349| |销售费用|1,854|1,755|1,816|1,862|1,895| |管理费用|1,484|1,579|1,498|1,493|1,502| |研发费用|0|0|0|0|0| |财务费用|291|257|307|334|315| |投资收益|17|59|0|0|0| |营业利润|1,154|692|836|943|1,021| |利润总额|1,208|643|830|937|1,015| |所得税|448|387|291|328|355| |净利润|760|257|540|609|660| |少数股东损益|51|-12|50|50|50| |归属母公司净利润|709|269|490|559|610| |EPS(元)|0.62|0.24|0.43|0.49|0.54|[10] 现金流量表（百万元） |项目|2023|2024|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |经营活动现金流|3,604|2,578|2,097|1,975|2,019| |净利润|709|269|490|559|610| |折旧摊销|534|538|575|607|641| |净营运资金增加|778|-465|183|285|209| |其他|1,583|2,237|848|524|559| |投资活动产生现金流|-1,033|-2,938|-950|-950|-950| |净资本支出|-902|-796|-950|-950|-950| |长期投资变化|1,985|2,051|0|0|0| |其他资产变化|-2,116|-4,193|0|0|0| |融资活动现金流|-1,628|-1,982|1,878|-729|-851| |股本变化|0|0|0|0|0| |债务净变化|-16|-168|2,275|-233|-353| |无息负债变化|4,450|889|203|64|51| |净现金流|946|-2,338|3,024|296|218|[10] 资产负债表（百万元） |项目|2023|2024|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |总资产|41,122|41,670|44,597|44,874|45,050| |货币资金|11,119|8,770|11,794|12,090|12,308| |交易性金融资产|0|1,210|1,210|1,210|1,210| |应收账款|448|321|333|341|348| |应收票据|0|0|0|0|0| |其他应收款（合计）|184|220|177|181|185| |存货|1,825|1,832|1,821|1,856|1,885| |其他流动资产|256|306|306|306|306| |流动资产合计|14,134|12,871|15,859|16,208|16,467| |其他权益工具|8|24|24|24|24| |长期股权投资|1,985|2,051|2,051|2,051|2,051| |固定资产|7,926|7,606|7,893|8,170|8,430| |在建工程|301|172|264|333|385| |无形资产|1,090|1,047|1,044|1,040|1,037| |商誉|1,225|1,220|1,220|1,220|1,220| |其他非流动资产|1,347|2,294|2,294|2,294|2,294| |非流动资产合计|26,987|28,799|28,738|28,667|28,583| |总负债|20,683|21,404|23,882|23,713|23,411| |短期借款|203|220|2,495|2,262|1,910| |应付账款|2,883|2,595|2,801|2,856|2,900| |应付票据|0|0|0|0|0| |预收账款|101|107|94|97|98| |其他流动负债|123|18|18|18|18| |流动负债合计|8,889|8,303|10,781|10,612|10,310| |长期借款|637|544|544|544|544| |应付债券|0|0|0|0|0| |其他非流动负债|388|514|514|514|514| |非流动负债合计|11,794|13,101|13,101|13,101|13,101| |股东权益|20,439|20,266|20,715|21,162|21,639| |股本|1,135|1,135|1,135|1,135|1,135| |公积金|12,371|12,398|12,398|12,398|12,398| |未分配利润|6,221|6,206|6,605|7,002|7,429| |归属母公司权益|19,727|19,657|20,056|20,453|20,880| |少数股东权益|712|609|659|709|759|[11] 公司盈利能力与偿债能力 盈利能力（%） |指标|2023|2024|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |毛利率|41.8|40.2|40.6|40.9|41.1| |EBITDA 率|19.7|17.0|14.6|15.6|16.1| |EBIT 率|12.2|8.6|9.7|10.6|10.9| |税前净利润率|9.9|5.7|7.0|7.7|8.2| |归母净利润率|5.8|2.4|4.2|4.6|5.0| |ROA|1.8|0.6|1.2|1.4|1.5| |ROE（摊薄）|3.6|1.4|2.4|2.7|2.9| |经营性 ROIC|4.7|2.0|3.8|4.2|4.3|[12] 偿债能力 |指标|2023|2024|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |资产负债率|50|51|54|53|52| |流动比率|1.59|1.55|1.47|1.53|1.60| |速动比率|1.38|1.33|1.30|1.35|1.41| |归母权益/有息债务|10.08|10.99|4.93|5.34|6.00| |有形资产/有息债务|17.96|19.84|9.45|10.10|11.18|[12] 公司费用率、每股指标与估值指标 费用率 |指标|2023|2024|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |销售费用率|15.16|15.43|15.40|15.40|15.40| |管理费用率|12.14|13.89|12.70|12.35|12.20| |财务费用率|2.38|2.26|2.60|2.76|2.56| |研发费用率|0.00|0.00|0.00|0.00|0.00| |所得税率|37|60|35|35|35|[13] 每股指标 |指标|2023|2024|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |每股红利|0.20|0.08|0.14|0.16|0.17| |每股经营现金流|3.18|2.27|1.85|1.74|1.78| |每股净资产|17.38|17.32|17.67|18.02|18.40| |每股销售收入|10.77|10.02|10.39|10.65|10.84|[13] 估值指标 |指标|2023|2024|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |PE|23|60|33|29|26| |PB|0.8|0.8|0.8|0.8|0.8| |EV/EBITDA|8.5|11.2|9.7|8.8|8.2| |股息率|1.4|0.6|1.0|1.1|1.2|[13]

文章核心观点 珠海国资新一轮重组中格力地产无偿并入华发集团，格力地产因激进扩张和财务问题退出传统地产开发转向免税市场，虽可聚焦免税业务但在行业收缩和电商冲击下实现免税业务突破仍面临挑战 [1][6] 格力地产并入华发集团情况 - 格力地产公告称珠海市国资委将海投公司整体无偿划转至华发集团，划转后海投公司成华发集团二级企业，格力地产降至三级子公司 [1][3] - 2015年格力地产通过无偿划拨股份并入珠海投资控股，此后连续高溢价竞得多宗地块 [3] 格力地产地产业务问题 - 地王项目管理出现问题，如上海前滩32 - 01地块延期八年入市且存在拖延工期等问题引发业主投诉 [4] - 2022 - 2023年归母净利润亏损累计达34.17亿元，2018 - 2021年多计净利润6.26亿元，2022年多提存货减值少计利润6.26亿元 [4][5] - 财务数据披露不准确削弱投资者信任，董事长涉嫌内幕交易致收购免税集团股权计划停滞 [5] - 2024年11月及2025年3月宣布逐步剥离房地产业务转向免税市场 [5] 行业收缩下格力地产免税业务挑战 - 格力地产免税业务归属权未变，业务调整可聚焦核心优势，但实现突破存在难题 [6] - 2024年海南离岛免税购物金额309.4亿元同比下降29.3%，购物人数568.3万人次同比下降15.88% [6] - 免税行业龙头中国中免2024年营业收入564.74亿元同比下降16.38%，归母净利润42.67亿元同比下降36.44% [6] - 电商渠道崛起削弱免税店竞争优势，中国中免寻求新增量布局境外免税店 [6][7] 格力地产免税业务发展展望 - 华发集团整合格力地产经营团队并引入专业经理人可形成管理优势 [7] - 格力地产依托华发集团资金实力有望扩大免税店业务规模实现资源互补 [7]