股份信息 - 截至2025年11月底，法定/注册股份75亿股，面值0.02港元，总额1.5亿港元，本月无增减[1] - 截至2025年11月底，已发行股份51.99524031亿股，库存股份0，本月无增减[2] 合规确认 - 本月证券发行等获董事会授权批准，款项已收齐[5] - 履行《上市规则》「上市资格」及上市买卖函件条件[5] 其他说明 - 股份期权、香港预托证券资料不适用[3][4]

潘石屹夫妇资产战略转移 - 潘石屹夫妇通过家族办公室Seven Valleys在美国纽约上东区购入五块相邻地块，总价约6250万美元，并计划收购第六块地，预计总投资额接近7600万美元，标志着从资产持有人转型为主动开发的地产操盘者 [1] - 其家族办公室为核心平台，已形成一个资产规模超过50亿美元（362亿人民币）的跨境家族资本集团 [1] SOHO中国国内资产出售历史 - 从2014年开始，SOHO中国陆续出售国内资产套现超过300亿元 [4] - 早期出售非核心资产，如2014年以52.32亿元出售上海SOHO静安广场和SOHO海伦广场 [3] - 后续出售核心资产，包括2016年以32.2亿元出售上海SOHO世纪广场，2017年分别以35.7亿和49.44亿出售虹口SOHO和凌空SOHO [4] - 2020年曾计划以40亿美元将SOHO中国私有化出售给黑石集团，但交易最终终止 [5][7] 核心资产“八大金刚”出售尝试 - “八大金刚”指SOHO中国最核心的八个写字楼项目，分布于北京和上海，出售意味着清空中国境内资产 [6] - 黑石集团曾提出约40亿美元的私有化收购方案，但受疫情影响交易终止 [7] 海外资产收购布局 - 海外收购早于国内资产大规模出售，2011年以7亿美元购入纽约曼哈顿港务局长途巴士站办公大楼 [8] - 2012年以6亿美元收购曼哈顿公园大道广场49%股权，2013年张欣联手其他财团以14亿美元收购美国通用汽车大厦40%股权 [8] - 潘石屹称海外投资资金来自家族信托，与SOHO中国公司行为无关 [8] 相关资本运作与公众形象 - 2019年末至2020年初，潘石屹在28天内密集注册7家经营范围相似的公司，股东均为境外公司 [9] - 潘石屹夫妇曾向哈佛大学捐款1500万美元，并成立基金会捐款1亿美元，同年向耶鲁大学捐赠1500万美元 [10]

股份与股本 - 截至2025年10月底，法定/注册股份75亿股，面值0.02港元，股本1.5亿港元[1] - 2025年10月法定/注册股份及股本无变化[1] - 截至2025年10月底，已发行股份（不含库存）51.99524031亿股[2] - 2025年10月已发行股份（不含库存）无增减[2] - 截至2025年10月底，库存股份0股，已发行股份总数51.99524031亿股[2] - 2025年10月库存股份及已发行股份总数无增减[2] 其他 - 公司股份期权不适用[3] - 公司有关香港预托证券的资料不适用[4]

张欣家族办公室纽约地产投资 - 张欣家族办公室旗下Closer Properties以6250万美元现金收购曼哈顿上东区五个相邻地块，计划开发包含底层零售空间的精品豪华公寓楼 [2] - 这是张欣在纽约的首个从零开发项目，交易对手方为W Financial，交易总额相当于8110万新元 [2] - 公司计划在纽约上东区、西村、切尔西等历史文化街区开发精品型高端公寓，瞄准老旧房源缺乏服务和配套的市场机会 [2] 公司战略与市场观点 - 尽管利率和按揭利率上升，公司认为纽约高端公寓市场需求仍然压过了压力 [2] - 张欣正通过Closer Properties将更多精力投向美国市场，其家族办公室目前管理的房地产资产总规模超过50亿美元 [2] - 业务涵盖对波士顿、纽约等地物业的持有、运营及开发，此时其他开发商正在放缓新建项目 [2] SOHO中国管理层变动 - 创始人潘石屹夫妇已于2022年9月辞去SOHO中国要职，潘石屹辞去董事会主席、提名委员会主席、ESG委员会主席等职务，张欣辞去行政总裁职务 [5] - 两人卸任后保留公司执行董事职务，官方公告称其将专注于支持艺术和慈善事业 [5] - 目前SOHO中国由徐晋和钱霆担任联席行政总裁，此举可能旨在推动职业经理人机制或进行风险隔离 [5] 历史交易背景 - 2021年6月，潘石屹、张欣夫妇曾寻求向美国私募基金黑石卖盘SOHO中国，若成功可望套现142.8亿元，但该交易因立案调查无果而终 [5]

股份信息 - 截至2025年9月30日，法定/注册股份数目为75亿股，面值0.02港元，法定/注册股本为1.5亿港元[1] - 截至2025年9月30日，已发行股份（不包括库存股份）数目为51.99524031亿股，库存股份数目为0，已发行股份总数为51.99524031亿股[2] 本月情况 - 本月法定/注册股份数目和法定/注册股本无增减[1] - 本月已发行股份（不包括库存股份）数目和库存股份数目无增减[2] 其他确认 - 公司确认本月证券发行等获董事会授权且符合规定[5] - 公司确认已收取证券发行等应得全部款项[5] - 公司确认《香港联合交易所有限公司证券上市规则》「上市资格」先决条件已履行[5] - 公司确认批准证券上市买卖函件条件（如有）已履行[5]

收入和利润（同比环比） - 营业收入同比下降13.6%至人民币6.90亿元，主要由于办公及商业物业租赁市场需求疲软[27] - 公司2025年上半年营业收入为6.898亿元人民币，同比下降13.7%[71] - 公司2025年上半年净亏损9059.8万元人民币，较2024年同期亏损1.0917亿元收窄17.0%[71] - 归属于母公司股东的每股亏损为0.02元人民币，与2024年同期持平[71] - 公司2025年上半年母公司股东应占亏损为0.92亿元人民币，较去年同期亏损1.08亿元人民币有所收窄[78] - 公司2025年上半年归属母公司股东净亏损为人民币91.578百万元，较2024年同期亏损人民币107.546百万元有所收窄[121] - 租金收入同比下降13.6%至6.88亿元人民币[112] - 出售物业单位收入同比下降46.3%至179.8万元人民币[112] - 物业租赁及相关服务总收入同比下降13.7%至68.98亿元人民币[112] 成本和费用（同比环比） - 毛利同比下降15.3%至人民币5.49亿元，毛利率为80%[28][29] - 财务费用减少人民币0.37亿元至人民币3.30亿元，主要由于平均借款余额下降[31] - 财务费用高达3.296亿元人民币，虽较2024年同期3.6736亿元减少10.3%但仍处高位[71] - 投资物业公允价值变动产生损失1.44亿元人民币，较2024年同期损失8808.6万元扩大63.5%[71] - 按公允价值计量金融资产亏损1308.2万元人民币[115] - 其他金融资产投资亏损1490.2万元人民币[108] - 物业及设备折旧710万元人民币[108] - 投资物业公允价值变动计入损益亏损1.44亿元人民币[108] - 公司投资物业公允价值在2025年上半年发生变动损失人民币144,000元，2024年同期为损失人民币88,086元[122] - 财务费用中银行贷款利息支出3.29亿元人民币[117] - 利息收入同比下降45.2%至138.4万元人民币[117] - 2025年上半年短期薪酬支出为619.9万元人民币（2024年同期：661.1万元）[136] - 2025年上半年退休计划供款为28.3万元人民币（2024年同期：10.6万元）[136] - 2025年上半年主要管理人员总薪酬为648.2万元人民币（同比下降3.5%）[136] - 公司2025年上半年支付利息3.43亿元人民币，较去年同期3.77亿元人民币减少9.0%[81] - 公司2025年上半年企业所得税费用为人民币-4.867百万元，而2024年同期为人民币51.91百万元[120] 资产和负债状况 - 总借贷为人民币153.10亿元，其中一年内到期部分为人民币57.20亿元[33] - 净资产负债率为40%，较2024年末的41%有所下降[33] - 外币债务总额为人民币2.12亿元，占总借贷的1.4%[34] - 平均融资成本为4.2%，保持稳定[34] - 公司流动负债超出流动资产81.183亿元人民币，存在重大流动性风险[69] - 公司银行借款及其他借款总额153.105亿元人民币，其中流动部分57.204亿元人民币[69] - 公司现金及现金等价物为4.908亿元人民币，较2024年末5.896亿元减少16.7%[75] - 投资物业价值629.354亿元人民币，占总资产92.4%[75] - 持作销售用途的已落成物业价值16.033亿元人民币，较2024年末16.051亿元基本持平[75] - 公司总负债为311.29亿元人民币，较期初310.63亿元人民币略有增加[76] - 公司净流动负债为81.18亿元人民币，较期初79.54亿元人民币有所上升[87] - 公司银行借款总额为153.10亿元人民币，较期初155.56亿元人民币减少约2.46亿元人民币[87] - 公司非受限现金及现金等价物为4.91亿元人民币，较期初5.90亿元人民币减少16.6%[87] - 公司投资物业账面价值为537.69亿元人民币，作为银行借款的抵押物[87] - 公司总借款从2024年末的人民币15,555.736百万元降至2025年6月30日的人民币15,310.452百万元[129] - 公司应付账款及其他应付款总额从2024年末的人民币3,011.512百万元增至2025年6月30日的人民币3,302.739百万元[130] - 公司所有应付账款账龄均在1个月内到期或按要求支付，2025年6月30日金额为人民币898.56百万元[133] - 截至2025年6月30日，公司应收账款总额为人民币387.746百万元，其中逾期金额为人民币78.584百万元[127] - 截至2025年6月30日，公司持作销售用途的已落成物业价值为人民币1,603.317百万元，较2024年末的人民币1,605.127百万元略有下降[125] 现金流状况 - 公司2025年上半年经营现金流量净额为3.85亿元人民币，较去年同期1.10亿元人民币大幅增长250%[81] - 公司2025年上半年投资活动现金净流出2.48亿元人民币，去年同期为净流入0.75亿元人民币[81] - 公司2025年上半年筹资活动现金净流出2.36亿元人民币，主要用于偿还债务[81] 物业组合和运营指标 - 集团整体出租率稳定在80%[5] - 望京SOHO塔三可租建筑面积约133,766平方米[9] - 光华路SOHO II可租建筑面积约94,279平方米[12] - 丽泽SOHO总可租建筑面积约135,637平方米[16] - SOHO复兴广场可租建筑面积约88,234平方米[18] - 前门大街项目可租商铺建筑面积约51,889平方米[14] 可持续发展和认证 - 24个在管物业项目总能耗较国标节约3807万度，节能率达21%[7] - 实现碳减排3.2万吨[7] - WELL HSR健康安全评价认证覆盖在管面积的98.4%[8] - 商办项目实现WELL HSR认证100%全覆盖[8] 公司治理和股权结构 - 雇员总数为1,640人，其中物业公司雇员为1,478人[37] - 已发行总股数为5,199,524,031股[42] - 潘石屹及潘张欣通过家族及公司权益共同持有公司63.9309%的股份[43] - Cititrust Private Trust (Cayman) Limited作为受托人持有3,324,100,000股股份，占公司股权63.9309%[46][49] - Capevale Cayman通过控制法团权益持有3,324,100,000股股份，占公司股权63.9309%[46] - Boyce Limited持有1,662,050,000股股份，占公司股权31.9654%[45][46][49] - Capevale BVI持有1,662,050,000股股份，占公司股权31.9654%[45][46][49] - 潘石屹通过北京红石建外房地产开发有限公司持有1,275,000美元股本，股权占比4.25%[45] - 潘石屹通过北京搜候房地产有限责任公司持有4,950,000美元股本，股权占比5.00%[45] - 潘石屹通过北京红石新城房地产有限公司持有500,000美元股本，股权占比5.00%[45] - 潘石屹通过北京山石房地产有限责任公司持有1,935,000美元股本，股权占比5.00%[45] - 截至2025年6月30日公司未持有任何库存股份[50] - 报告期内公司及子公司未进行任何上市证券的购买、出售或赎回操作[50] - 截至2025年6月30日董事会由7位董事组成包括4位执行董事和3位独立非执行董事[57] - 公司于2025年8月28日委任梁瑞冰女士为新任公司秘书接替辞任的伍秀薇女士[59] - 截至2025年6月30日止6个月未经审计简明综合中期业绩已获审核委员会审阅[61] - 截至2025年6月30日止6个月中期业绩由致同（香港）会计师事务所有限公司审阅[61] - 董事会于2025年8月28日正式批准截至2025年6月30日止6个月中期业绩[61] - 公司设有审核委员会（3人）、薪酬委员会（4人）、提名委员会（5人）及ESG委员会（3人）[63] - 公司主要往来银行包括8家中外资银行[64] - 公司股份代号为410[64] - 公司总部位于中国北京市朝外SOHO A座11层[63] - 公司香港主要营业地点位于铜锣湾时代广场二座31楼[64] 税务事项 - 香港利得税税率保持16.5%[118] - 公司中国附属公司就2008年后利润派息需缴纳10%预扣税[119] 关联方交易 - 应收SOHO中国基金会关联方款项保持2474万元人民币[135] - 应付上海仪电(集团)有限公司关联方款项为4.064亿元人民币[135] - 应付上海农村商业银行关联方款项为4.064亿元人民币[135] - 关联方应付款项总额为8.127亿元人民币（2024年末：8.127亿元）[135] 公允价值信息 - 投资物业公允价值为人民币629.354亿元（层级三）[103] - 以公允价值计量且其变动计入损益的金融资产为人民币6.607亿元（其中层级二为3.917亿元，层级三为2.690亿元）[103] - 办公室物业公允价值为人民币3.743亿元（层级三）[103] - 2025年6月30日总资产公允价值为人民币639.705亿元[103] - 2024年12月31日投资物业公允价值为人民币630.794亿元（层级三）[104] - 2024年12月31日以公允价值计量且其变动计入损益的金融资产为人民币4.258亿元（其中层级二为1.409亿元，层级三为2.850亿元）[104] - 2024年12月31日办公室物业公允价值为人民币3.814亿元（层级三）[104] - 2024年12月31日总资产公允价值为人民币638.867亿元[104] - 报告期间无公允价值层级间转换发生[105] 承诺和或有事项 - 北京望京公司需支付土地增值税人民币17.333亿元，滞纳金每日万分之五[88] - 截至2025年6月30日已支付土地增值税人民币1.686亿元（未经审计）[88][90] - 截至2025年6月30日未偿付土地增值税及滞纳金人民币24.345亿元（未经审计）[88] - 土地增值税滞纳导致交叉违约借款本金人民币41.23亿元（未经审计）[89] - 交叉违约借款利息人民币1395.2万元（未经审计）[89] - 集团与贷款人修订人民币45.8亿元借款的分期还款金额（未经审计）[90] - 集团计划出售商业物业补充流动性以偿付部分土地增值税[90] - 截至2024年12月31日交叉违约借款本金人民币41.44亿元（经审计）[89] - 截至2024年12月31日未偿付土地增值税及滞纳金人民币23.053亿元（经审计）[88] - 截至2024年12月31日已支付土地增值税人民币1.556亿元（经审计）[88][90] - 公司提供担保的未偿还按揭总额为人民币447.4万元（2024年12月31日：人民币470.2万元）[101] - 投资承担金额为116.1万美元（未经审计）折合人民币833.6万元[134] - 截至2025年6月30日未偿付投资承担为833.6万元人民币（2024年末：834.7万元）[134]

股份情况 - 截至2025年8月31日法定/注册股份数目75亿股，面值0.02港币，股本1.5亿港币[1] - 截至2025年8月31日已发行股份（不含库存）51.99524031亿股[2] - 截至2025年8月31日库存股份数目为0[2] - 本月法定/注册股份、已发行股份、库存股份数目无增减[1][2] 其他 - 股份期权不适用[3] - 香港预托证券资料不适用[4]

市场开盘表现 - A股三大指数开盘涨跌不一 CPO概念、创新药概念、电气设备板块涨幅居前 白酒概念、国防军工、石油、半导体板块跌幅居前 [1] - 港股恒生指数和恒生科技指数开盘微涨 比亚迪股份、京东集团、理想汽车、腾讯控股涨超1% 随后转跌 蔚来汽车跌超4% 中芯国际跌逾3% [1] 锂电池板块表现 - 锂电池概念全线走强 亿纬锂能涨超10%创股价新高 天际股份涨停 宁德时代涨逾3% [2] - 固态电池板块持续活跃 东方锆业涨停 海博思创、中伟股份、杭可科技、孚能科技、派能科技、先惠技术等涨幅居前 [4] - 锂电行业获政策支持 中国有色金属工业协会锂业分会发布倡议书呼吁抵制恶性竞争和维护良性发展环境 多家车企计划2027年装车固态电池 [4] 光伏板块动态 - 光伏概念震荡走强 安彩高科涨停 大全能源、东方日升、天合光能、晶澳科技、欧晶科技等跟涨 [5] - 光伏玻璃9月新单价格较8月初上调2元/平方米 2.0mm单层镀膜玻璃价格上调促进龙头盈利修复 [5] CPO概念波动 - CPO概念开盘走强 腾景科技一度涨超10% 光库科技、长飞光纤、胜宏科技、罗博特科等跟涨 [5] - CPO概念股随后跳水 太辰光跌逾10% 天孚通信、仕佳光子、新易盛、中际旭创、剑桥科技、华工科技等跌幅居前 [5] 苹果概念股异动 - A股苹果概念股持续活跃 正业科技20cm涨停 胜利精密涨停 统联精密、东材科技、欣旺达等跟涨 [7] - 正业科技股价表现强劲 分时数据显示最高涨幅达20.02% [8] - 港股苹果概念股盘初走强 蓝思科技一度涨近6% 高伟电子涨近4% 瑞声科技、比亚迪电子跟涨 [8] - 苹果计划明年为Siri推出AI支持的网页搜索工具 内部开发"世界知识问答"系统 北京时间9月10日将举行发布会预计发布iPhone 17系列及升级版Apple Watch [9]

核心业绩表现 - 2025年上半年实现营收22.62亿元 同比增长5.11% [2] - 归母净利润1.40亿元 同比扭亏为盈 [2] - 扣非归母净利润亏损8331.05万元 主业连续第六年亏损 [10] 投资业务贡献 - 投资收益达2.38亿元 主要来自参股公司公允价值变动 [2] - 直接持有泰凌微1786.19万股（占比7.42%） 期末市值8.56亿元 [3][4] - 泰凌微上半年股价涨幅约45% 显著跑赢上证指数0.71%涨幅 [4] - 通过产业基金间接投资海博思创（储能系统集成商 市值202亿元）和优优绿能（充电模块供应商 市值72亿元） [7] - 另通过基金投资屹唐股份（半导体设备商 市值958亿元） [7] - 上半年实现投资回款9431万元 [8] 主业经营状况 - 数字化服务业务持续亏损 受头部企业竞争挤压 [10] - 2020-2024年扣非净利润连续亏损 金额分别为3.60亿/1.01亿/3.88亿/2.98亿/0.27亿元 [10] - 聚焦生成式AI、云原生、数字孪生等技术 服务政府/金融/运营商/能源等行业客户 [10] 战略协同布局 - 投资硬科技领域（芯片/储能/半导体设备）与数字化升级战略形成产业协同 [10] - 通过基金投资进入退出回收期 未来择机退出股权降低资金风险 [8] - 公司股价年内涨幅达260% 总市值286亿元 [11]

财务表现 - 营业收入6.9亿元 同比下降约13.6% [1] - 营业成本1.41亿元 同比下降约6.5% [1] - 毛利5.49亿元 同比下降约13.6% [1] - 经营利润2.37亿元 同比下降约37.6% [1] - 租赁业务毛利率约80% [1] - 来自经营活动的归属于母公司股东基础净利润约为1.73亿元 [1] - 归属于母公司股东净亏损约为0.92亿元 [1] 运营状况 - 投资物业平均出租率约80% [1] 债务情况 - 银行借款及其他借款共计153.1亿元 [1] - 土地增值税滞纳可能导致集团银行借款出现交叉违约 涉及本金41.23亿元 [1]