投资评级与核心观点 - 报告首次覆盖嘉里建设，给予“买入”评级，目标价为26.4港元 [2][7] - 核心观点认为公司是高端住宅典范，其优质商业资产重估可期，高端住宅开发与优质投资物业租赁业务将形成共振 [2][7] - 预计公司2025-2027年归母净利润分别为17.5亿、16.2亿、40.3亿港元，同比增长率分别为+116%、-7%、+149% [5][7] 业务结构与财务表现 - 公司业务多元协同发展，2024年营收195亿港元，同比增长49% [6][27]；物业开发、投资物业租金、酒店运营收入占比分别为66%、25%、9% [6] - 2025年上半年合约销售金额达162亿港元，同比大幅增长130%，已超越2024年全年规模 [6][43]；其中内地销售106亿港元，主要由上海金陵华庭项目贡献（占比93%） [6][45] - 投资物业价值稳健，2025年上半年末达863亿港元，同比增长14% [6]；投资物业及酒店总面积为2133万平方呎，73%集中在北上深杭及香港五个核心城市 [6] 土地储备与资产质量 - 截至2025年上半年末，公司总土地储备为4971万平方呎，其中发展中物业、投资物业、酒店、持作出售物业占比分别为42%、37%、11%、10% [6][34] - 土地储备区域分布均衡，中国内地、中国香港及海外占比分别为76%、10%、14% [6][34] - 公司计划至2031年新增投资物业及酒店面积760万平方呎，总面积将达2893万平方呎，较2025年上半年增长36%，7年复合年增长率预计为7% [6] 房地产开发业务亮点 - 内地市场：2025年上半年销售表现强劲，上海金陵华庭项目一期（货值92亿元，均价18.9万元/平）和二期（货值98亿元，均价20.5万元/平）均开盘即售罄 [6][51]；上海金陵路项目总拿地金额221亿元，预计利润率可观 [6] - 香港市场：专注于高端豪宅开发，代表项目缇外分层大宅单套总价1.8亿港元起，2024年该项目销售占香港市场的84% [6][70] 财务状况与股东回报 - 公司财务结构稳健，截至2025年上半年总借贷额度596亿港元，净负债率降至38.4%，融资成本为4.0% [6] - 公司注重股东回报，自2017年以来（除2021年外）每股股息均维持在1.35港元，以当前股价计算股息率高达6.9% [6]

交易概述 - 嘉里建设主席兼行政总裁郭孔华以1.17亿元人民币购入公司开发的上海金陵华庭项目一套四房单位 [1][2] - 该交易为关联交易，买方为公司主席，卖方为公司全资附属公司上海卓妙置业 [2] - 房源建筑面积约449平方米，尚处于建设阶段 [2] 交易财务细节 - 交易总金额为人民币1.17亿元，约合1.277亿港元 [2] - 此次交易预计将为嘉里建设集团录得约2300万元收益 [2] - 交易所得款项将用于集团一般营运资金 [2] 物业市场定位 - 该房源成交单价约26.03万元/平方米 [2] - 此单价超越了金陵华庭项目三批次房源20.6万元/平方米的备案价 [2] - 该单价也刷新了翠湖天地六期与高福云境21万元/平方米的备案均价 [2]

公司核心交易 - 公司主席兼行政总裁郭孔华以人民币1.17亿元（约1.277亿港元）向公司全资附属公司购置上海金陵华庭项目一套449平方米的四房单位 [2] - 该交易预计为公司带来约2300万元人民币的收益，利润率约为19.66%，所得款项将用于集团一般营运资金 [2][6] - 该房源成交单价约26.03万元/平方米，超越项目三批次房源20.6万元/平方米的备案均价 [4] 项目概况与市场定位 - 金陵华庭项目二期推出120套房源，面积360-875平方米，均价约20.5万元/平方米，套均总价约8200万元，目前已完成117套备案 [5] - 项目一套865平方米顶层复式产品总价达2.83亿元，单价32.68万元/平方米，刷新上海新房单价纪录 [5] - 金陵华庭是公司内地投资比重最大的项目，总投资规模超400亿元，可售面积14.77万平方米，2025年上半年合约销售额达99.22亿港元（约90.1亿元人民币） [6][10] 行业趋势与战略意义 - 公司管理层购置自有项目房源的行为被视为一种“身份背书”和营销策略，能为项目带来强曝光并增强市场信心 [11] - 上海顶豪市场供应收缩，2025年1-10月3000万元以上豪宅供应2624套，同比下降超过五成，政策放宽后市场成交回暖 [14][15] - 开发商老板自留房源可降低库存压力，实现隐性融资，并在内环宅地供应持续减少的背景下，演变为对存量优质资产的争夺 [13][16] - 高端资产证券化或成趋势，自留资产可探索通过发行REITs或抵押贷款等方式盘活流动性 [16]

交易核心信息 - 嘉里建设主席兼行政总裁郭孔华以1.17亿元人民币购入公司开发的上海金陵华庭项目一套449平方米的四房单位 [2] - 该交易为关联交易，预计为集团带来约2300万元人民币的收益，利润率约为19.66% [2][5] - 该房源成交单价约26.03万元/平方米，超过项目三批次房源20.6万元/平方米的备案均价 [2] 项目概况与市场定位 - 金陵华庭是嘉里建设在黄浦区外滩街道的重大投资项目，总投资规模超400亿元人民币 [6] - 项目二期推出120套房源，涵盖360-875平方米户型，均价约20.5万元/平方米，套均总价约8200万元 [5] - 项目一套865平方米顶层复式产品备案总价达2.83亿元，单价32.68万元/平方米，刷新近年上海新房单价纪录 [3] - 项目整体可售面积14.77万平方米，上半年已实现约99.22亿港元（约90.1亿元人民币）销售额 [7] 行业策略与市场趋势 - 开发商老板自购豪宅行为被视为一种营销策略，具有“身份背书”和“活广告”效应，能有效撬动市场关注度 [8][10] - 上海3000万元以上豪宅供应收缩，2025年1-10月供应2624套，同比下降超过五成 [14] - 2025年上半年上海3000万以上新房成交1096套，成交金额同比暴涨184%，高端项目定价更趋市场化 [16] - 在市场供需失衡背景下，老板自留房源可降低库存压力，并探索资产证券化（如REITs）等退出通道以盘活流动性 [16]

交易概述 - 嘉里建设主席兼行政总裁郭孔华以1.17亿元人民币购入公司开发的上海金陵华庭项目一套449平方米的四房单位 [1] - 该交易为关联交易，预计为集团带来约2300万元人民币的收益，所得款项将用于一般营运资金 [1] - 该房源成交单价约26.03万元/平方米，超越项目三批次房源20.6万元/平方米的备案均价 [3] 项目详情与市场定位 - 金陵华庭项目二期推出120套房源，涵盖360-875平方米户型，均价约20.5万元/平方米，套均总价约8200万元 [5] - 项目一套865平方米顶层复式产品备案总价达2.83亿元，单价32.68万元/平方米，刷新近年上海新房单价新高 [3][4] - 金陵华庭是嘉里建设在内地投资比重最大的项目，总投资规模超400亿元 [7][8] - 2025年上半年，金陵华庭14.77万平方米可售面积实现合约销售额约99.22亿港元（约90.1亿元人民币） [10] 战略意图与行业现象 - 郭孔华此次购房行为被视为为项目站台，信号意义大于个人资产配置 [10] - 开发商老板自购项目房源被视为有效的“活广告”，具有身份背书作用，能撬动市场关注度 [12][13][15] - 上海顶豪市场出现合作方老板提前“锁定”房源或自留土地的现象，本质是对稀缺地段资源的资本卡位 [15][17] - 2025年1-10月，上海3000万元以上豪宅供应2624套，同比下降超过五成，市场供需失衡 [19] - 2025年上半年上海3000万以上新房成交1096套，成交金额同比暴涨184% [20] - 在市场供需失衡背景下，老板自留行为可能从“个体选择”演变为“企业战略”，资产证券化或成趋势 [21][22]

公司动态 - 嘉里建设董事会主席郭孔华以约1.17亿元总价购入公司开发的上海金陵华庭项目一套449平方米房源 [1] - 该笔关联交易预计为公司带来约2300万元收益，所得款项将用作一般营运资金 [1] - 嘉里建设在金陵路项目累计拿地金额高达221亿元，总开发体量为65.5万平方米 [1][5] - 金陵华庭项目住宅部分分两期开盘，一期158套房源于3小时内售罄，总销售金额92.34亿元 [6] - 项目二期120套房源亦售罄，其中一套顶层复式房源总价超2.82亿元，单价达32.68万元/平方米，刷新上海新房备案单价纪录 [6] - 截至11月1日，金陵华庭累计入市278套住宅，已售276套，仅剩2套可售 [11] 行业趋势 - 上海顶级豪宅市场热度持续，源于核心地段土地资源极度稀缺与新盘供应有限 [12] - 上海高净值人群基数大，对核心地段优质住宅资产的保值增值需求持续旺盛 [12] - 今年以来上海加大城市更新力度，市中心协议出让地块规模增加，豪宅市场供应量增多 [12] - 今年9月上海有14个豪宅新盘入市，合计供应房源1619套，整体去化率为72% [12] - 行业预计未来豪宅市场分化现象将进一步加剧 [12]

公司交易与业绩 - 公司董事会主席郭孔华以约1.17亿元购买金陵华庭一套449平方米房源 [1] - 该交易预计为公司带来约2300万元收益 出售所得款项将用作一般营运资金 [1] - 金陵华庭是公司上海金陵路城市更新项目的住宅部分 [1] 项目销售表现 - 项目一期158套豪宅开盘3小时售罄 均价18.9万元/平方米 总销售额92.34亿元 [1] - 项目二期120套房源全部售罄 均价20.5万元/平方米 刷新2025年上海市高层住宅价格纪录 单日销售额98.43亿元 打破上海市当年单次推盘总金额最高纪录 [1] - 项目三期已过会 将推出39套大平层及1套顶层复式 均价20.6万元/平方米 较上一批次涨价约1000元/平方米 [2] 管理层观点 - 公司管理层对上海市高端住宅项目获得市场正面反应感到满意 [1]

公司交易与项目详情 - 嘉里建设董事会主席郭孔华以总价约1.17亿元购入公司开发的上海黄浦区金陵华庭项目一套449平方米房源 [1] - 该交易预计为公司带来约2300万元收益，款项将用作一般营运资金 [1] - 嘉里建设在黄浦区金陵路项目累计拿地金额高达221亿元，总开发体量65.5万平方米 [2][3] - 金陵华庭项目住宅部分一期推出158套房源，均价18.9万元/平方米，开盘3小时内售罄，总销售金额92.34亿元 [3][4] - 项目二期加推120套房源，均价20.5万元/平方米，其中一套顶层复式房源单价达32.68万元/平方米，刷新上海新房备案单价纪录，二期房源亦售罄 [4] - 截至11月1日，金陵华庭累计入市278套住宅，已售276套 [10] 上海豪宅市场动态 - 上海顶级豪宅市场火爆态势是土地资源稀缺与新盘供应有限，以及高净值人群需求旺盛共同作用的结果 [10] - 2023年9月上海有14个豪宅新盘入市，合计供应房源1619套，整体去化率72%，市场分化现象预计将进一步加剧 [11] - 今年以来上海加大城市更新力度，市中心协议出让地块规模增加，导致豪宅市场供应量增多 [10][11]

股本情况 - 公司本月底法定/注册股本总额为100亿港元[1] - 上月底及本月底法定/注册股份数目均为100亿股，面值为1港元/股[1] 股份发行情况 - 上月底及本月底已发行股份（不包括库存股份）数目均为1.451305728亿股[2] - 上月底及本月底库存股份数目均为0股[2] - 上月底及本月底已发行股份总数均为1.451305728亿股[2]

公司核心交易 - 嘉里建设有限公司董事会主席、行政总裁及执行董事郭孔华以1.168亿元购入金陵华庭一套449平方米房源 [1] - 该交易由公司间接全资附属公司上海卓妙置业有限公司作为出售方，折合单价约为26万元/平方米 [1] - 该笔交易预计将为公司带来约2300万元未经审核收益，所得款项将用于公司一般营运资金 [1] 项目市场表现 - 金陵华庭一期于3月下旬开盘，158套房源3小时内售罄，均价18.9万元/平方米，总销售额达92.34亿元 [2] - 项目二期于9月下旬开盘，120套房源当天售罄，均价涨至20.5万元/平方米 [2] - 截至11月3日，项目总套数278套，已售总套数276套，已售总面积96145.51平方米，可售套数仅剩2套 [3] 公司战略布局 - 嘉里建设自2022年起累计在金陵路板块拿地金额高达221亿元，总开发体量达65.5万平方米 [3] - 郭孔华于2022年5月出任公司董事会主席兼行政总裁，金陵路项目为其掌舵以来的核心战略布局 [3] - 公司2025年上半年内地物业部应占合约销售额106.44亿港元，较2024年同期的12.04亿港元大幅增长，核心驱动力为金陵华庭一期预售 [4] 行业趋势洞察 - 上海高端住宅市场表现活跃，与其它城市项目销售疲弱形成对比，凸显核心城市高端住宅市场的抗跌性 [4] - 高端住宅市场已从居住属性主导转向财富沉淀属性主导，全球高净值人群对上海等国际大都市核心资产存在配置偏好 [4]