豪宅市场交易活跃 - 2025年前三季度全国11个重点城市总价1000万元以上商品住宅成交27372套，较2024年同期增长15.6% [1] - 上海黄浦区高福云境项目25套总价1.3亿至1.62亿元房源开盘当日全部售罄，创下上海亿元以上房源单盘销售纪录，贡献30亿至40亿元销售额 [2] - 上海嘉里建设金陵华庭二期120套房源当日售罄，套均总价达8200万元 [2] 核心城市豪宅法拍热度高 - 北京朝阳区远洋LAVIE一套近1700平方米独栋别墅以1.43亿元法拍成交，较1.06亿元起拍价溢价率近40% [1][2] - 北京4套顶豪法拍总成交额超3亿元，其中缦合北京3套房源总成交价超1.6亿元，一套房源经历276次竞价 [2] - 香港半山坚尼道竹林苑一套约193平方米住宅以5354万港元成交，较3431.3万港元估值高出近1923万港元 [2] 高端住宅投资价值凸显 - 香港竹林苑物业作为希慎集团资本循环计划一部分，交易预计为集团带来约1930万港元收益 [3] - 该物业2024年税后净租金收入同比增长51%，凸显核心地段高端住宅投资价值 [3] - 一线城市核心位置核心房地产资产被视作高净值人群保值增值与风险防御的优选资产 [4] 市场趋势与展望 - 2024年全国100个热销高端项目中，近六成聚集于城市核心区 [4] - 高端住宅市场活跃度将传导至整个房地产市场，促进核心区域资产价值稳定 [4] - 深圳市场新项目如沄玺花园预计为豪宅资源贫瘠的深圳市场注入新能量 [4]

上海豪宅市场整体行情 - 上海豪宅市场延续火热行情，中端改善产品签约延续性较高，豪宅产品保持较高活跃度 [1][4] - 第三季度上海高端一手住宅市场有8个项目开盘，共计931套房源，成交均价环比上升0.7%至15.19万元/平方米，成交796套 [5] - 具备稀缺区位与产品力的核心高端项目持续获得高净值客群青睐，预计短期内高端一手住宅均价将保持温和上行 [6] 高福云境项目销售表现 - 高福云境项目25套单套总价1.3亿至1.7亿元的房源售罄，销售总额达30亿至40亿元，创上海总价1.3亿元以上房源单盘销售纪录 [1] - 项目推出125套大户型房源，面积段276至600平方米，均价约21万元/平方米，套均总价7600万元，认筹金760万元 [2] - 项目认购期间累计收到190组认筹，认筹率约152%，开盘时间由10月25日提前至10月18日 [2] 项目定位与客户构成 - 高福云境为超高层住宅，总高150米，俯瞰上海新天地、南京西路等内环商圈，600平方米房源配备三梯一户和全套房设计 [2] - 购房者以江浙沪高净值人群为主，上海本地购房者约占三成，长三角客户合计占比约六成 [2] - 项目市场热度因明星到访提升，国庆中秋长假前后，胡歌夫妻被偶遇现身高福云境售楼处 [2] 开发商动态与行业趋势 - 高福云境由万科和上海本地房企华洲地产联合开发，此次销售让万科进入上海内环豪宅市场，罕见开发亿元级大宅 [4] - 上海其他豪宅项目同样成交亮眼，例如嘉里建设的金陵华庭二期推出120套房源，套均总价8200万元，当日售罄 [3] - 市场需求强烈，继续吸引开发商入局内环豪宅建设，例如内蒙古伊泰集团已接手原恒大集团在北外滩的核心地块计划打造高端住宅 [6]

上海豪宅市场整体表现 - 上海豪宅市场延续火热行情，10月以来豪宅产品保持较高活跃度[1][3][8] - 第三季度上海高端一手住宅成交均价环比上升0.7%至15.19万元/平方米，成交796套[9] - 具备稀缺区位与产品力的核心高端项目将持续获高净值客群青睐，预计短期内高端一手住宅均价将保持温和上行[1][10] 高福云境项目销售详情 - 黄浦区高福云境项目25套总价1.3亿～1.7亿元房源售罄，销售总额达30亿～40亿元，创上海总价1.3亿元以上房源单盘销售纪录[1][3] - 项目125套房源均为大户型，面积段276～600平方米，均价约21万元/平方米，套均总价7600万元，认筹金760万元[4] - 项目认购期间累计收到190组认筹，认筹率约152%，开盘时间由10月25日提前至10月18日[4] 购房者地域分布特征 - 高福云境购房者以江浙沪高净值人群为主，上海本地购房者约占三成，长三角客户合计占比约六成[1][5] 开发商动态与行业趋势 - 万科进入上海内环豪宅市场，与华洲地产联合开发高福云境项目[8] - 上海继续吸引开发商入局内环豪宅建设，如伊泰置业已接手原恒大集团在北外滩核心地块计划打造高端住宅[10] - 近期多个豪宅项目成交亮眼，包括嘉里建设金陵华庭二期120套房源当日售罄（套均总价8200万元）以及上海壹号院、绿城潮鸣东方等[6][7]

高福云境项目销售表现 - 10月18日单套总价1.3亿至1.7亿元的25套房源售罄，销售总额达30亿至40亿元，创上海总价1.3亿元以上房源单盘销售纪录 [2] - 项目推出125套大面积房源，面积段276至600平方米，均价约21万元/平方米，套均总价7600万元，认筹金760万元 [3] - 认购期间累计收到190组认筹，认筹率约152%，开盘时间由原计划10月25日提前至10月18日 [3] 项目产品定位与特色 - 项目为超高层住宅，总高150米，俯瞰上海新天地、南京西路等内环商圈，室内层高约3.5米 [3] - 600平方米大平层房源配备三梯一户和全套房设计，主卧套房面积近150平方米，采用高级装修品牌 [3] 购房客群分析 - 购房者以江浙沪高净值人群为主，上海本地购房者约占三成，长三角客户合计占比约六成 [4] - 项目市场热度受名人效应提升，如胡歌夫妻被偶遇现身售楼处，以及疑似国足前锋武磊妻子出现在摇号入围表中 [4] 上海豪宅市场整体行情 - 10月以来上海豪宅产品保持较高活跃度，与部分区域成交低位运行形成对比 [7] - 第三季度上海高端一手住宅市场有8个项目开盘，推出931套房源，新项目平均售价13.6万至20.5万元/平方米 [8] - 第三季度高端一手住宅成交均价环比上升0.7%至15.19万元/平方米，成交796套 [8] 市场竞争与开发商动态 - 高福云境延续了上海豪宅热销项目开盘节奏，如9月21日嘉里建设金陵华庭二期120套房源当日售罄，套均总价8200万元 [6] - 上海壹号院、绿城潮鸣东方、陆家嘴太古源等豪宅项目加快入市，成交表现亮眼 [6] - 市场行情吸引万科进入上海内环豪宅市场，罕见开发亿元级大宅，高福云境由万科与上海本地房企华洲地产联合开发 [7] - 内蒙古伊泰集团旗下伊泰置业已接手原恒大集团在北外滩核心地块，计划打造高端住宅项目 [9] 市场前景展望 - 具备稀缺区位与产品力的核心高端项目将持续获得高净值客群青睐 [9] - 短期内高端一手住宅均价预计保持温和上行，但高端二手住宅均价受买家观望情绪和新项目分流影响可能承压下行 [9]

上海豪宅市场行情 - 上海豪宅市场延续火热行情，高福云境项目单套总价1.3亿至1.7亿元的25套房源售罄 [1] - 仅25套房源销售总额达30亿至40亿元，创造上海总价1.3亿元以上房源单盘销售纪录 [1] - 10月以来上海中端改善产品签约延续性较高，豪宅产品保持较高活跃度 [5] 高福云境项目销售详情 - 项目推出125套大户型房源，面积段276至600平方米，均价约21万元/平方米，套均总价7600万元，认筹金760万元 [2] - 认购期间累计收到认筹190组，认筹率约152%，开盘时间由10月25日提前至10月18日 [2] - 项目为超高层住宅，总高150米，600平方米房源配备三梯一户和全套房设计 [2] 购房者分析 - 购房者以江浙沪高净值人群为主，上海本地购房者约占三成，长三角客户合计占比约六成 [3] - 项目市场热度受胡歌夫妻到访及疑似知名人士购房等因素提升 [3] 上海高端住宅市场概况 - 第三季度上海高端一手住宅市场有8个项目开盘入市，共计931套房源，新项目平均售价13.6万至20.5万元/平方米 [7] - 第三季度高端一手住宅成交均价环比上升0.7%至15.19万元/平方米，成交796套 [7] - 具备稀缺区位与产品力的核心高端项目将持续获得高净值客群青睐，预计高端一手住宅均价将保持温和上行 [7] 开发商动态与趋势 - 高福云境由万科和上海本地房企华洲地产联合开发，标志着万科进入上海内环豪宅市场 [5] - 上海继续吸引开发商入局内环豪宅建设，如伊泰集团接手原恒大集团北外滩地块计划打造高端住宅项目 [7] - 近期上海多个豪宅项目如嘉里建设金陵华庭二期、上海壹号院等成交亮眼 [4]

上海豪宅市场行情 - 上海豪宅市场延续火热行情，高福云境项目单套总价1.3亿至1.7亿元的25套房源售罄 [2] - 该25套房源销售总额达30亿至40亿元，创下上海总价1.3亿元以上房源的单盘销售纪录 [2] - 上海中端改善产品签约延续性较高，豪宅产品继续保持较高活跃度 [8] 高福云境项目详情 - 项目推出125套房源均为大户型，面积段276至600平方米，均价约21万元/平方米，套均总价7600万元，认筹金760万元 [3] - 项目为超高层住宅，总高150米，600平方米房源为三梯一户设计，主卧套房面积近150平方米 [3] - 项目认购期间累计收到认筹190组，认筹率约152%，开盘时间由10月25日提前至10月18日 [4] 购房者特征 - 高福云境购房者以江浙沪高净值人群为主，上海本地购房者约占三成，长三角客户合计占比约六成 [5] - 上海具备稀缺区位与产品力的核心高端项目，持续获得高净值客群青睐 [11] 市场比较与趋势 - 高福云境延续上海其他豪宅热销项目开盘节奏，如嘉里建设金陵华庭二期120套房源当日售罄，套均总价8200万元 [6] - 第三季度上海高端一手住宅市场有8个项目开盘，共931套房源，新项目平均售价13.6万至20.5万元/平方米 [11] - 第三季度上海高端一手住宅成交均价环比上升0.7%至15.19万元/平方米，成交796套 [11] - 预计短期内上海高端一手住宅均价将保持温和上行 [11] 开发商动态 - 万科进入上海内环豪宅市场，罕见开发亿元级大宅，高福云境由万科与华洲地产联合开发 [9] - 上海继续吸引开发商入局内环豪宅建设，如伊泰置业已接手原恒大集团在北外滩核心地块计划打造高端住宅 [11]

上海顶豪市场整体表现 - 上海顶豪市场展现出惊人的消化能力和购买力，量价齐升 [1][3][7] - 2025年上半年上海总价3000万元及以上新房成交1096套，成交金额达553亿元，较2023年同期增幅高达184% [3] - 上海已连续两年豪宅交易规模超过500亿元 [3] 典型项目销售情况 - “高福云境”项目开盘迅速售罄，最贵套房源超过1.6亿元 [1][5] - “上海壹号院”第三批次64套房源当日全部售罄，实现销售额40.25亿元，年内累计销售额达108.71亿元，成为全国首个单盘破百亿豪宅项目 [5] - 上海二手顶豪市场活跃，2025年上半年至少成交约7套总价过亿元二手房，其中两套为老洋房 [3] 购房者特征分析 - 购房主力从“70/80后”向“95/00后”转移，新贵资金来源多为父母但对地段、房型、圈层有具体偏好 [9] - 买家主要来自长三角地区，浙江企业占比最高，其次为江苏和安徽，客户多有海外留学背景 [9] - 上海拥有113位十亿美金企业家，位居全球第一，为顶豪市场提供坚实购买基础 [9] 市场驱动因素 - 稀缺资源是首要支撑，如黄浦江岸线、外滩历史建筑群、衡复风貌区等为豪宅提供天然溢价 [12] - 政策红利助推市场发展，如放宽阳台面积、鼓励空中花园等新规提升产品舒适度和功能性 [12] - 产品创新是重要推手，如采用高端建材、引入WELL和LEED国际认证标准 [12] 土地市场与未来预期 - 上海徐汇衡复风貌地块以200257元/平方米成交楼板价刷新全国土地单价记录 [12][14] - 业内专家对市场持乐观态度，预计在政策利好与市场信心共同作用下，随着优质地块入市和高端产品推出，市场有望持续升温 [14] - 上海总价3000万元及以上新房成交已连续两年突破千套，显示潜在购买力依然强劲 [14]

政策核心内容 - 上海市六部门联合印发《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》，包含六项具体措施，业内称为“沪六条” [1] - 主要措施包括外环外购房不限套数、成年单身按居民家庭执行限购、公积金账户可支付首付款、商贷利率不再区分首套和二套、个人住房房产税政策完善 [1] 新房市场表现 - 新政落地首月（8月26日至9月25日）上海新房网签成交9984套，环比增长37% [2] - 新房市场再现“日光”盛况，两大豪宅项目金陵华庭和中建玖上琅宸首批房源均在开盘当日售罄 [3] - 2025年8月上海新房价格环比上涨0.4%，领涨全国一线城市 [6] - 金陵华庭二期项目开盘2小时售罄120套房源，累计销售额98.43亿元，套均总价超过8200万元 [11] - 上周（9月15日～9月21日）共有8个项目入市，其中4个为10万+项目 [14] - 最新一批过会楼盘名单中，10万+项目有4个，共计448套房源 [15] 二手房市场表现 - 新政落地首月（8月26日至9月25日）二手房网签成交21127套，环比增长8% [2] - 9月27日二手房网签成交1165套，为今年5月10日以来新高 [4] - 截至9月27日，9月上海二手房网签成交总量达18459套，环比上涨约11%，同比上涨约34% [16][17] - 新政后四周内，上海二手房市场有四天日成交量破千套 [16] - 外环外二手房成交量占比环比上涨14%，新增房源数量占比环比上涨24% [18] - 上海链家数据显示，新政后四周二手房成交量增长11%，其中外环外增长16% [20] 市场价格走势 - 上海新房价格环比上涨0.4%，而二手房价格环比下降1% [6] - 新房市场呈现量稳价升走势，二手房市场采用以价换量策略 [6][7] - 新政后首周，部分外环外房源业主提价3%～5% [21] - 在实际成交中，外环外业主心理底价单价较新政前有所下降，议价幅度从4%升至4.8% [22] 市场情绪与需求 - 政策对刚需和改善型需求友好，有助于稳定市场预期 [6] - 二手房市场咨询量、带看量明显反弹，但整体挂牌量仍处高位 [7] - 改善型需求客户增加，300万以下和500万～700万价格段成交占比上升 [20] - 中高端改善市场热点高，10万+项目开盘售罄现象普遍 [12]

项目销售表现 - 金陵华庭二期开盘当日售罄 总销售额达98.43亿元[2] - 227组有效客户认购120套房源 认购率189%[2] - 套均总价超过8200万元 主力户型360㎡总价6000-7500万元[3] - 最贵顶层复式单价32.68万元/㎡ 总价2.82亿元创上海新房备案单价纪录[4] 产品与定价结构 - 推出120套360㎡-875㎡大平层及复式 均价20.5万元/㎡[3] - 450㎡户型总价8500万元-1亿元[3] - 项目要求个人认购金820万元 企业认购金2050万元[2] 开发商财务表现 - 嘉里建设上半年合并收入99.54亿港元 同比增长65%[7] - 物业销售收入64.22亿港元 同比增长176%[7] - 归母净利润6.12亿港元 同比下降22%[7] - 金陵路项目总投资预计400亿元[7] 上海房地产市场动态 - 一周内22处楼盘开启认购 1处触发积分制[7] - 7处楼盘认购率超100% 3处不足三成[7] - 单周供应量16.29万㎡ 环比增加454.98%[8] - 中建玖上琅宸项目同日售罄 140套房源认筹率159% 总销售额32.98亿元[8] 市场环境与预期 - 气温下降促进看房活动 售楼处人流明显增加[9] - 多个项目清盘强化市场信心 后续成交有望持续攀升[9] - 开发商对内地经济长期乐观但短期承认存在挑战[7]

项目销售表现 - 金陵华庭二期120套房源开盘当日全部售罄 总销售额达98.43亿元 套均总价超过8200万元 [1][8] - 项目认购期间吸引227组有效客户 认购率达189% 因认购比低于2.5:1未触发积分排序规则 [2][3] - 开发商将开盘时间提前一周至9月21日 规避积分制限制并实现快速去化 [4] 产品定位与定价 - 项目主打360-875平方米大平层及复式户型 备案均价20.5万元/平方米 [5] - 主力户型360平方米总价6000-7500万元 450平方米户型总价8500万元至1亿元 [5] - 顶层复式865平方米房源总价2.82亿元 单价32.68万元/平方米 创上海新房备案单价纪录 [6] 开发商财务背景 - 开发商嘉里建设系马来西亚郭鹤年家族控股上市房企 上半年合并收入99.54亿港元同比增长65% [9] - 物业销售收入64.22亿港元同比增176% 主要受益于香港及内地项目销售确认 [9] - 金陵路项目总投资规模达400亿元 住宅销售业绩对集团现金流具有战略意义 [9] 上海房地产市场动态 - 当周全市22处楼盘开启认购 仅1处触发积分制 7处认购率超100% 3处认购率不足30% [9] - 单周新房供应量16.29万平方米环比增454.98% 中高端产品集中入市 [10] - 同期开盘的中建玖上琅宸项目140套房源认购率159% 实现32.98亿元销售额 [10] - 气温下降促进看房活动增加 多个项目清盘强化市场信心 后续成交数据有望持续攀升 [11]