报告行业投资评级 - 投资评级：看好（维持）[3] 报告核心观点 - 政策端有望进一步发力，二十届四中全会提及推动房地产高质量发展，中央层面高频提及建设好房子和高品质住房 [4] - 在政策导向和供需结构变化的契机下，高品质住宅或将迎来发展浪潮 [4] - 房地产是中国家庭重要的资产配置和投资方向，稳住房价对畅通经济内循环有重要意义 [4] 板块行情 - 本周（25/10/25-25/10/31）房地产（申万）指数下跌0.7%，表现弱于上证指数（+0.1%）、深证成指（+0.7%）和创业板指（+0.5%）[4][7] - 个股方面，周度涨幅前五分别为：京投发展(+28.2%)、ST中迪(+27.6%)、和展能源(+12.5%)、西藏城投(+11.3%)、海南机场(+10.5%) [4][7] - 个股方面，周度跌幅后五分别为：沙河股份(-13.4%)、合肥城建(-13.0%)、ST广物(-10.1%)、深振业A(-9.7%)、*ST荣控(-8.7%) [4][7] 数据跟踪：新房成交 - 本周（10.25-10.31）42个重点城市新房合计成交243万平米，环比上升4.8%，但同比下降41.1% [4][13] - 分能级看，一线城市（4城）成交55.3万平米，环比下降4.1%；二线城市（15城）成交151.0万平米，环比上升11.4%；三四线城市（23城）成交36.5万平米，环比下降4.8% [13] - 10月全月（10.1-10.31）42城新房合计成交843万平米，环比上升1.4%，但同比下降34.6% [4][18] - 年初至今（1-10月）42城新房累计成交面积同比下降10.3% [4][18] - 10月全月分能级表现：一线城市成交198万平米，环比下降10.7%，同比下降38.2%；二线城市成交501万平米，环比上升4.8%，同比下降31.3%；三四线城市成交145万平米，环比上升9.5%，同比下降39.6% [18] 数据跟踪：二手房成交 - 本周（10.25-10.31）21个重点城市二手房合计成交205万平米，环比下降3.3%，同比下降23.6% [4][30] - 分能级看，一线城市（3城）成交91.9万平米，环比上升6.8%；二线城市（9城）成交98.8万平米，环比下降12.0%；三四线城市（9城）成交14.6万平米，环比上升5.3% [30] - 10月全月（10.1-10.31）21城二手房合计成交732万平米，环比下降14.0%，同比下降21.2% [4][33] - 年初至今（1-10月）21城二手房累计成交面积同比上升11.4% [4][33] - 10月全月分能级表现：一线城市成交300万平米，环比下降16.4%，同比下降26.3%；二线城市成交380万平米，环比下降13.0%，同比下降16.8%；三四线城市成交51万平米，环比下降6.4%，同比下降20.4% [33] 行业新闻与政策 - 宏观层面：住建部推进现房销售制，以防范交付风险；商务部等五部门支持符合条件的商业地产项目发行REITs，为城市商业提质提供融资支持 [4][45] - 因城施策：广州发布好房子建设指引，强制要求绿色建材使用比例不低于20%；重庆创新存量用地盘活方式，全面推行集体经营性建设用地入市 [4][45] - 公积金政策：海南将住房公积金贷款月还款额与家庭月收入比上限由55%提高至60%；湖北统一首二套房公贷额度，高品质住宅贷款额上浮不低于20%，保障房首付降至15% [4][45] - 土地市场：广州番禺区宅地由越秀地产以11.94亿元总价竞得，溢价率8.2%；福州公开出让14宗地，总起拍价46.85亿元 [46][47] 公司公告与业绩 - 2025年第三季度归母净利润表现：滨江集团5.4亿元（同比+16.0%）、陆家嘴2.5亿元（同比+45.2%）、浦东金桥1.6亿元（同比+159.3%）、张江高科2.5亿元（同比+1.1%）[4][48] - 2025年第三季度归母净利润为负或大幅下滑：万科A -160.7亿元（同比-98.6%）、华发股份0.7亿元（同比-199.4%）、首开股份-12.7亿元、华侨城A -15.0亿元（同比-15.8%）[4][48] - 融资动态：深铁集团拟向万科A提供不超过220亿元借款额度 [4][48] - 销售数据：陆家嘴1-9月住宅类物业合同销售金额82.73亿元，同比增加144%；华发股份1-9月实现销售金额633.1亿元，较去年同期减少2.8% [49] 投资分析意见与建议关注标的 - 建议关注核心城市布局重、拿地能力强且产品力强的房企：滨江集团、华润置地、建发股份、建发国际集团、绿城中国 [4] - 建议关注地产转型标的：衢州发展 [4] - 建议关注二手房中介：贝壳、我爱我家 [4] - 建议关注物业管理企业：绿城服务、招商积余、华润万象生活 [4]

股份情况 - 截至2025年10月31日，公司已发行股份（不含库存股）为13,512,466,348，较上月底增加6,495,130[2] - 截至2025年10月，公司库存股份数目为0，无变动[2] 期权计划 - 行使价3.99港元的期权计划，上月底结存96,774,000，本月失效1,000,000，月底结存95,774,000[3] - 行使价4.58港元的期权计划，上月底结存2,000,000，本月无变动，月底结存2,000,000[3] - 本月行使期权所得资金总额为0港元[3]

公司信息 - 公司为中国金茂控股集团有限公司，股票代码00817[2] 申请规定 - 申请表格超1项选择、未作选择、未签署或填写不正确则作废[10] - 不接受申请表格上的额外手写指示[10] 个人资料 - 个人资料含义同香港法例第486章相关条例[10] - 公司可将个人资料披露或转移给相关方[10] - 持有人有权按规定请求查阅及更正资料[10]

公司信息 - 公司股票代码为00817[1] 文件获取 - 公司通讯文件中、英文版印刷本可索取，在网站保留5年[1] 股东权益 - 股东可书面通知更改通讯文件语言版本或收取方式[1] 登记信息 - 香港中央证券登记有限公司简便回邮号码为37[1]

股东大会 - 公司将于2025年11月19日上午9时30分在香港君悦酒店举行股东特别大会[3][7] 文件获取 - 公司通讯文件中英文版已上传至公司及港交所网站[4][7] - 非登记持有人可申请印刷本或电邮通知[5][6][8][9] 咨询方式 - 有疑问可在工作日致电公司热线(852) 2862 8688[6][9] 函件信息 - 此函件于2025年11月4日发出[3][9]

会议信息 - 公司将于2025年11月19日上午9:30在香港君悦酒店举行股东特别大会[2][7] 文件相关 - 公司通讯文件英文及中文版本已上传至公司网站和香港交易所披露易网站[3][7] - 可填变更申请表格更改收取文件语言、方式或接收电邮通知[5][8] 联系方式 - 香港证券登记处地址为香港湾仔皇后大道东183号合和中心17M楼[4][8] - 公司电话热线为(852) 2862 8688，办公时间为周一至周五9:00 - 18:00（香港公众假期除外）[6][8] 其他 - 公司股票代码为00817[1] - 本次通知日期为2025年11月4日[2][9]

股东大会信息 - 股东特别大会于2025年11月19日在香港君悦酒店举行[2] - 大会通告刊载于公司2025年11月4日通函内[5] 表决事项 - 表决批准中化金融服务框架协议补充协议二等事项[3] - 表决批准经续期平安金融服务框架协议相关服务事项[3] 表格送达要求 - 代表委任表格需提前48小时送达香港中央证券登记有限公司[5]

会议安排 - 2025年11月19日上午9时30分举行股东特别大会[3] - 审议中化金融服务框架协议补充协议二等决议[4] - 审议续期平安金融服务框架协议相关决议[5] 股份登记 - 2025年11月14 - 19日暂停办理股份过户登记[7] - 过户表格及股票最迟11月13日下午4时30分前送达[7] 参会资格及投票 - 11月19日登记股东有权出席，可委派代表[7] - 代表委任表格提前48小时（公休除外）送达[7] - 交回表格后股东仍可亲自出席并撤销[7] 特殊情况 - 会议当日上午8时挂八号或以上台风信号将推迟[7]

会议与协议时间 - 公司将于2025年11月19日上午9时30分在香港君悦酒店举行股东特别大会[3][9][94] - 代表委任表格须于股东特别大会或其任何续会指定举行时间48小时前（公眾假期除外）交回[4] - 现有平安金融服务框架协议2022年11月16日订立，2025年12月31日届满[11] - 最后实际可行日期为2025年10月30日[11] - 公司于2025年9月29日与中化财务订立补充协议二[24][27] - 经续期平安金融服务框架协议自2026年1月1日起至2028年12月31日止[50][162] 股权结构 - 中化香港持有公司已发行股份总数约38.38%[16][81][94][120] - 中国平安通过附属公司持有公司已发行股份总数约13.23%[82][95][122] 财务数据 - 2023财年收入约72,403.6百万元，2024财年降至约59,053.0百万元，减少约13,350.7百万元或18.4%[133] - 2023财年公司所有者应占亏损约6,896.6百万元，2024财年扭亏为盈，应占溢利约1,064.8百万元[133] - 2024年上半年收入约21,974.9百万元，2025年上半年增至约25,112.6百万元，增加约3,137.7百万元或14.3%[135] - 2024年上半年公司所有者应占溢利约1,010.0百万元，2025年上半年约为1,090.1百万元[135] - 集团总资产从2022年12月31日约421,895.64百万元增至2025年6月30日约443,777.49百万元，增幅约5.2%[64][200] - 2025年6月30日集团计息银行和其他借款结余约为123,296.9百万元[66] - 2025年6月30日集团应收贸易账款结余约为49.476亿元[66] 贷款数据 - 截至2024年12月31日，经营性物业贷款每日最高结存余额（包括应计利息）为108,648万元，截至2025年6月30日为106,133万元，并购贷款该数据均为0[29] - 预计生效日期起至2025年12月31日止期间及截至2026年12月31日止年度，有担保贷款服务的每日最高结存余额（包括应计利息）均为400亿元[30] - 2024年度及2025年上半年内，集团使用中化财务提供的两类贷款历史金额分别占该两类贷款总余额的约13.34%和4.83%[31] - 截至2025年6月30日，集团有担保经营性物业贷款及并购贷款约为213亿元，其中202.7亿元由其他11家金融机构提供，余额属现有有担保贷款融资[34] 业务发展 - 2025年上半年集团在多地获取多个项目，计容建筑面积合计逾145万平方米[31][189][192] 协议相关 - 经补充协议一修订后的中化金融服务框架协议有效期延长至2026年12月31日[24] - 经补充协议一及二修订后中化金融服务框架协议有效期至2026年12月31日届满不变[25] - 公司与平安成员企业订立的经续期平安金融服务框架协议有效期至2028年12月31日[23][50][119][162] - 补充协议二就中化金融服务框架协议（经补充协议一修订）第3.2条新增经营性物业贷款或并购贷款需提供担保约定[27] 未来展望 - 订立中化金融服务框架协议之补充协议二，将集团使用中化财务的经营性物业贷款及并购贷款服务纳入规管范围[149] - 续签平安金融服务框架协议，平安成员企业可协助集团制定存款组合，提供资金及信贷额度，优化资金结构[151]

公司行动 - 公司根据2025中期以股代息安排发行及分配649.51万股代息股份 [1] - 该以股代息行动于2025年10月31日执行 [1]