行业投资评级 - 房地产行业评级为"优于大市" [6] 核心观点 新房销售与库存 - 2025H1全国新建商品房销售面积4.6亿㎡，同比-4%，商品住宅销售面积3.8亿㎡，占比84% [1] - 现房销售面积占比32%，金额占比27%，较2021年分别上升22和18个百分点 [1] - 现房销售均价0.8万元/㎡，期房1.1万元/㎡，现房价格自2021年下跌而期房自2024年下跌 [1] - 商品房待售面积7.7亿㎡（同比+4%），商品住宅待售面积4.1亿㎡（同比+7%） [53] - 广义库存35.2亿㎡中59%为未开工土地库存，21%为已竣工未销售库存 [53] 二手房市场表现 - 2024年全国二手房交易额占比46%，较2021年上升16个百分点 [2] - 2025H1主要20城二手住宅成交套数同比+13%，新房同比-7%，二手/新房成交比达2.3 [2] - 70城二手住宅价格指数较高点回落18%，一线/二线/三线分别回落13%/17%/20% [118] - 二手套均成交面积和总价均低于新房20%，价格跌幅更大 [126] 土地市场动态 - 2025H1住宅用地成交建面同比-3%，成交总价同比+28%，高能级城市占比提升 [3] - 一线城市住宅用地楼面均价3.6万元/㎡，为2019年的2.5倍 [150] - 土拍溢价率2024Q4冲高后2025Q2显著回落，热度限于局部城市 [151] 房企竞争格局 - 四大央企（保利/中海/华润/招商）占据销售前四，2025H1货值补充率60%-85% [195] - 中国金茂货值补充率126%，绿城/滨江等民企货值补充率超95% [195] - 百强房企销售额市占率40%，Top10房企市占率19% [171] 政策与投资建议 - 地产股超额收益与房价中期趋势相关，短期受政策脉冲影响 [224] - 北京新政或开启一线城市放松周期，建议关注中国金茂、贝壳等标的 [5] - 居民房价预期悲观（仅8.9%预期上涨），政策需更大力度提振需求 [231] 目录对应总结 新房销售与土地市场 - 新房销售同比转负，现房占比持续提升 [16][37] - 土地成交向高能级城市集中，楼面价结构性上涨 [3][150] 二手房与价格趋势 - 二手房成交占比创新高，价格跌幅大于新房 [2][118] - 价格敏感型需求转向二手市场，改善需求聚焦新房 [126] 房企竞争与投资策略 - 行业洗牌接近尾声，央企主导格局确立 [195] - 政策博弈窗口开启，但需警惕基本面持续疲软 [224][229]

行业投资评级 - 房地产（地产开发）行业评级为"增持"（维持）[6] 核心观点 - 2025年1-7月光大核心30城新房成交面积同比-7%，成交均价同比+3.5% [1] - 2025年1-7月光大核心15城二手房成交面积同比+10%，一线城市成交均价同比+0.9% [3] - 投资建议聚焦结构性阿尔法亮点：稳健龙头房企、存量资源丰富房企、物业服务行业 [4] 新房市场数据 成交面积 - 2025年7月光大核心30城新房成交面积919万㎡，同比-19.4%，环比-24.7% [1] - 2025年1-7月光大核心30城新房成交面积7,643万㎡，同比-7.0% [1] - 北上广深杭蓉1-7月成交面积2,466万㎡，同比+0.6%，二线24城成交面积5,177万㎡，同比-10.2% [1] 成交均价 - 2025年7月光大核心30城新房成交均价24,361元/㎡，同比+0.1%，环比-5.0% [2] - 2025年1-7月光大核心30城新房成交均价24,898元/㎡，同比+3.5% [2] - 重点城市1-7月新房均价：北京60,974元/㎡（同比+12.6%），上海80,797元/㎡（同比+4.2%），广州33,547元/㎡（同比-8.5%），深圳60,182元/㎡（同比-3.5%）[2] 二手房市场数据 成交面积 - 2025年7月光大核心15城二手房成交面积1,290万㎡，同比-5.8%，环比-3.4% [3] - 2025年1-7月光大核心15城二手房成交面积9,296万㎡，同比+10.2% [3] - 一线城市1-7月成交面积3,202万㎡，同比+16.0%，二线城市成交面积6,095万㎡，同比+7.4% [3] 成交均价 - 2025年7月光大核心10城二手房成交均价22,924元/㎡，同比-5.3%，环比-2.5% [3] - 2025年1-7月光大核心10城二手房成交均价24,091元/㎡，同比-0.3% [4] - 重点城市1-7月二手房均价：北京28,768元/㎡（同比+4.5%），上海38,651元/㎡（同比+0.3%），广州26,748元/㎡（同比-5.6%），深圳57,375元/㎡（同比-2.8%）[4] 投资建议 - 推荐产品美誉度高、销售排名提升的稳健龙头房企：保利发展、招商蛇口、中国金茂 [4] - 推荐存量资源丰富、具备运营核心竞争力的房企：华润置地、上海临港、新城控股 [4] - 看好物业服务行业长期发展空间，推荐招商积余、华润万象生活、万物云、绿城服务 [4]

公司财务安排 - 中国金茂将于2025年8月26日举行董事会会议 [1] - 会议将审议批准公司及其子公司截至2025年6月30日止六个月未经审计简明综合中期业绩 [1] - 会议将审议建议派发中期股息事项 [1]

（股票代號：00817） 董事會會議通告 中國金茂控股集團有限公司（「本公司」）董事會（「董事會」）特此通知，將於二零 二五年八月二十六日（星期二）舉行董事會會議，藉以審議和批准（其中包括）本公 司及其子公司截至二零二五年六月三十日止六個月未經審計簡明綜合中期業績及 建議派發中期股息（如有）。 承董事會命 中國金茂控股集團有限公司 公司秘書 廖繼勤 香港交易及結算所有限公司及香港聯合交易所有限公司對本公告的內容概不負責，對其準確性 或完整性亦不發表任何聲明，並明確表示，概不對因本公告全部或任何部份內容而產生或因倚 賴該等內容而引致的任何損失承擔任何責任。 China Jinmao Holdings Group Limited 中國金茂控股集團有限公 司 （於香港註冊成立的有限公司） 香港，2025年8月13日 於本公告日期，本公司董事為執行董事陶天海先生（主席）、張輝先生及喬曉潔女 士；非執行董事崔焱先生、劉文先生、陳一江先生及王葳女士；以及獨立非執行 董事劉峰先生、孫文德先生、高世斌先生及鍾偉先生。 ...

销售业绩表现 - 2025年7月单月签约销售金额84.60亿元，签约销售建筑面积37.66万平方米 [1] - 2025年1-7月累计签约销售金额618.07亿元，累计签约销售建筑面积277.05万平方米 [1] - 截至2025年7月31日已认购未签约物业销售金额5.67亿元 [1] 重点项目贡献 - 累计销售金额包含长沙梅溪湖国际新城、南京青龙山国际生态新城、宁波生命科学城等8个城市运营项目成交金额 [1] - 项目覆盖华东（宁波、嘉兴、温州、金华、上海）、华中（长沙、郑州）等核心区域 [1]

金融政策支持房地产行业稳定发展 - 国务院金融委会议释放楼市稳预期信号 优化对保障性租赁住房的金融支持 满足合理住房消费需求 化解房地产企业风险 [1] 房企融资渠道多元化 - 上海金茂发行不超过15亿元房地产行业并购主题公司债券 其中11亿元用于支持产业内协同性较强的企业缓解流动性压力 [2] - 中国铁建房地产集团发行3+2年期并购主题债券 募集资金主要用于并购地产项目 [2] - 招商蛇口、保利发展等在银行间市场注册发行债务融资工具 募集资金用于并购项目或已售在建项目建设 [2] - 平安银行、兴业银行、浦发银行启动房地产并购主题债券发行 募集资金主要用于房地产项目并购贷款投放 [3] - 中国东方资产和中国长城资产各发行100亿元金融债券 募集资金主要用于房地产行业风险化解 [3] 房贷利率显著下行 - 2022年3月103个重点城市主流首套房贷利率为5.34% 二套利率为5.60% 分别较上月回落13个和15个基点 创2019年以来月度最大降幅 [4] - 苏州部分银行首套房最低利率降至4.6% 工、农、中、建等大行首套房贷款利率降至4.65% 二套房贷款利率基本维持在5%左右 [4] - 杭州首套房房贷利率多在5.1%到5.3%左右 沈阳工行、建行、光大、广发等银行首套房利率降至5.15% [5] - 房贷利率市场年内可能还有下调空间 部分地区有望降到5%以内 [5] 银行放款效率提升 - 3月103城平均放款周期为34天 较上月缩短4天 接近2020年三季度最快速度 [6] - 近五成城市放款周期不足一个月 19城放款周期低于20天 [6] - 北京地区银行房贷抵押登记后一周内放款 额度相对充足 [6] 保障性住房金融支持加强 - 金融机构着力满足房企正常合理的融资需求和消费者合理的住房消费需求 [7] - 招商银行加大住房按揭贷款投放力度和营销力度 通过线上触达客户并出台定价优惠 [7] - 平安银行重点支持普通商品住房开发 积极支持保障性住房及租赁住房开发 支持优质企业实施房地产项目并购 [7] - 广东银保监局优化新市民金融服务 满足合理购房信贷需求 加大租赁住房等保障性住房金融支持力度 [7]

销售业绩 - 公司7月签约销售金额84.6亿元 签约销售建筑面积37.66万平方米 [1] - 公司1-7月累计签约销售金额618.07亿元 累计签约销售建筑面积277.05万平方米 [1] - 截至7月31日公司未签约物业认购金额5.67亿元 [1] 数据披露 - 销售数据为未经审核的2025年7月单月及累计数据 [1] - 公告包含签约销售金额、销售面积及未签约认购金额等核心指标 [1] - 数据来源为公司官方公告 图源为中国金茂公告 [1][3]

行业投资评级 - 推荐 维持评级 [7] 核心观点 - 2025年7月重点23城涉宅用地推出规划建面343.9万平米，环比降低62.9% [1] - 成交规划建面653.68万平米，成交土地出让金888.88亿元，环比下降41% [1] - 土地成交溢价率达到12.41%，年初至今提升显著 [3] - 华润置地拿地规模最大，总拿地金额906.69亿元 [3] - 建议关注中国金茂，因其连续大额计提叠加公司治理大幅改善且近期拿地积极 [4] 重点公司拿地情况 - 华润置地：拿地15宗，总权益拿地金额632.97亿元，总规划建面374.47万平米，拿地楼面均价20422元/平 [4] - 绿城中国：拿地15宗，总权益拿地金额705.21亿元，总规划建面353.39万平米，拿地楼面均价25031元/平 [4] - 招商蛇口：拿地13宗，总权益拿地金额416.91亿元，总规划建面229.12万平米，拿地楼面均价25407元/平 [4] - 中国金茂：拿地13宗，总权益拿地金额438.54亿元，总规划建面295.16万平米，拿地楼面均价23567元/平 [4] - 中海地产：拿地12宗，总权益拿地金额1046.71亿元，总规划建面353.15万平米，拿地楼面均价30879元/平 [4] - 保利发展：拿地10宗，总权益拿地金额688.78亿元，总规划建面246.34万平米，拿地楼面均价30746元/平 [4] - 越秀地产：拿地6宗，总权益拿地金额281.59亿元，总规划建面153.03万平米，拿地楼面均价34487元/平 [4] 市场数据 - 2025年7月重点23城成交土地出让金环比变化趋势显示波动较大，最高达3139亿元，最低为159亿元 [2] - 溢价率水平显著回升，反映市场热度提升 [3]

政策动态 - 东莞市征集存量商品房用作保障性住房 优先考虑债务即将到期而无力偿还的房地产企业库存商品房 [1] - 征集房源需满足项目已取得竣工验收备案证明且权属清晰 保障性租赁住房户型不超过70平方米 配售型保障性住房户型不超过90平方米 [1] - 收购价格以同地段保障性住房重置价格为参考上限 [1] 房企销售表现 - 中国金茂7月签约销售金额84.6亿元 签约销售建筑面积37.66万平方米 [2] - 合生创展7月总合约销售金额11.19亿元 其中物业合约销售8.94亿元 装修合约销售2.25亿元 [3] - 旭辉控股7月合同销售金额10.4亿元 销售面积9.13万平方米 销售均价1.28万元/平方米 股东权益应占金额6亿元 [4] - 新城控股7月合同销售金额16.61亿元 销售面积21.4万平方米 [5]

重大事项 - 天岳先进(02631)于8月11日-8月14日招股 拟全球发售4774.57万股H股 [1] - 恒瑞医药(01276)注射用瑞康曲妥珠单抗和阿得贝利单抗注射液纳入拟突破性治疗品种公示名单 [1] - 首程控股(00697)投资南方万国数据中心REIT和南方润泽科技数据中心REIT [1] - 博雅互动(00434)被纳入MSCI全球小型股指数成份股 [1] 经营业绩 净利润相关 - 百胜中国(09987)中期净利润5.07亿美元 同比增加1.6% [1] - 康师傅控股(00322)中期股东应占溢利22.71亿元 同比增长20.5% [1] - 丘钛科技(01478)中期溢利3.08亿元 同比增加167.59% [1] - 珩湾科技(01523)中期净利润约2166.5万美元 同比增加约13.4% 每股派12.34港仙 [1] - 瑞浦兰钧(00666)中期毛利约8.29亿元 同比增长177.8% [1] - 金蝶国际(00268)上半年收入31.92亿元 同比增加11.24% 云业务表现突出 [1] - 裕元集团(00551)中期股东应占溢利1.71亿美元 同比减少7.2% [1] - 博雅互动(00434)中期股东应占利润2.26亿港元 同比减少27.8% [1] 盈喜公告 - 重庆机电(02722)预计中期股东应占净利润同比增长50%左右 [1] - 安东油田服务(03337)预计中期股东应占利润同比大幅增长41.6%至60.5% [1] - 三一国际(00631)预计中期净利润12.34亿元至13.32亿元 同比增加25%–35% [1] 运营数据 - 大唐新能源(01798)前7个月累计发电量约2135.63万兆瓦时 同比增加11.75% [1] - 中国金茂(00817)前7个月签约销售金额618.07亿元 同比增长23.12% [1] - 新城发展(01030)前7个月合同销售金额约119.90亿元 同比减少55.66% [1] - 东风集团股份(00489)前7个月汽车销量约97.85万辆 同比下降约8.9% [1] - 合生创展集团(00754)前7个月总合约销售金额约90.47亿元 同比减少12.49% [1] - 裕元集团(00551)7月综合经营收益净额约6.675亿美元 按年减少1.9% [1]