文章核心观点 行业竞争格局调整走向成熟，国内房地产市场未来结构性需求旺盛，公司董事长认为房企组织能力竞争是未来市场竞争决定性因素；2024年公司业绩亮眼，未来有信心保持销售额千亿规模且排名稳中有升，稳固的高端住宅开发基本盘和多元化业务是底气所在 [1] 开发业务基本盘稳固 - 2024年四季度以来房地产市场情绪回暖但仍有分化，布局高能级城市押注改善性需求成房企共识 [2] - 2024年公司多个项目落地首开获市场热烈反响，全年签约销售额983亿元，行业排名升至第12位，整体毛利率15%较2023年增长3个百分点 [2] - 2023年以来公司获取项目净利水平不错，整体平均净利率达10%以上，去年开盘项目毛利率基本大于20% [2] - 2024年公司坚持“聚焦核心城市、核心板块”，精准获取22个优质项目，一线、二线城市货值占比达99%，2024 - 2025年2月近七成投资位于北京和上海 [2] - 公司起家于核心城市高端改善产品，未来将回归“老本行”，会有更多核心城市、核心地段高端改善产品 [2] - 公司在行业深度调整期利润逆势增长，核心原因是专注一二线核心城市高端项目并精细化运营优化成本，未售货值2800亿元，87%位于高能级城市 [2] 多元化运营性业务发力 建筑科技板块 - 围绕“好房子”夯实科技人居系统和全流程一体化EPC服务模式，推动金茂府系3.0“科技”硬核升级，绿色建筑科技等业务收入持续提升，占收入总额7% [3] 物业服务板块 - 依托外拓能力与多家大客户旗下企业建立合作关系，强化大客户资源拓展，2024年物业服务在管面积同比增长19.9%，首次突破1亿平方米 [3] - 高质量外拓为金茂服务带来有现金流的利润，2024年末总收入约29.66亿元，同比增长9.7%，净利润约3.84亿元，同比增长12.0%，经营性净现金流达5.33亿元 [3] 精品持有板块 酒店经营 - 2024年三家酒店陆续开业，2家开业首月经营毛利为正，年末拥有14家豪华酒店，板块年内收入达16.98亿元 [4] 金茂商业 - 在营商业综合体总建筑面积达119.66万平方米，在建总面积达114.05万平方米，商业物业租金和出租率位居同行业前列，写字楼标杆项目出租率高，商业和写字楼板块贡献收入近17亿元 [4] - 2024年3月华夏金茂商业REIT上市，标志持有物业上市平台成功打造，项目上市后完成三次超预期分红 [4] - 公司花力气培养精品持有和轻资产商业酒店及物业服务能力，做强做优核心资产，以金茂酒商为轻资产运营平台，REIT上市形成“投融管退”专业化分工闭环 [5][6] 以新模式构筑面向未来的核心竞争力 - 行业向存量市场发展，公司加速物业服务业务增长，打造商业、酒店、公寓差异化轻资产管理能力，形成业绩增长极，构建抵御周期波动的发展新模式 [7] - 公司“第二曲线”与开发业务深度联动，提供稳定现金流并“反哺”开发业务，开拓多元化融资渠道减轻资金压力，如2024年发行金茂大厦CMBS利率仅3.2%，多个酒店类项目获15年期低息贷款 [7] - 公司用经营物业抵押贷置换凯晨世贸中心的CMBS，融资成本降至2.85%，带来财务费用大幅下降 [7] - 公司高端酒店、商业综合体与住宅产品系形成品牌矩阵，强化“品质开发商”认知，多元化战略是“以重养轻，以轻促重”良性循环布局，更具抗风险能力 [7] - 非房开业务进入收获期，有助于改善公司毛利率、净资产收益率等关键指标，持有型业务毛利率稳定在70%以上，轻资产业务在30%左右，提升第二曲线业务收入占比和毛利率可改善整体毛利率 [8] - 轻资产模式有望提升公司ROE水平，公司管理层相信提升ROE能给投资者带来更好回报 [8] - 多元化业务是公司以经营杠杆驱动发展的新动能，公司利用经营杠杆发展，连续四年“三道红线”全绿档，2024年债务总额压降50亿元，2025年力争年底稳步压降负债50亿元，现金流健康 [8] - 公司组织架构从三级管控转向两级管控，提高组织敏捷度和决策效率质量，助力在重点城市做优做强 [9]

文章核心观点 - 中国金茂2024年度业绩扭亏为盈，聚焦核心一二线城市深耕，加强精益化管理，推进业务多元发展 [1][2][5][6] 业绩情况 - 2024年公司实现收入590.5亿元，股东应占溢利约10.65亿元，去除投资物业公平值损益后股东应占溢利达13.33亿元 [1] - 2024年公司毛利率水平同比提升3个百分点至15%，主要因城市运营与物业开发业务毛利率增长 [1] 聚焦核心一二线城市深耕 - 2024年地产开发业务签约销售额983亿元，位居第12位，90%销售贡献来自一二线城市，住宅公寓产品平均签约单价2.2万元/平方米 [2] - 2024年新增22个项目，99%位于一二线城市，府系及璞系高端改善产品线项目货值占比65% [2] - 自去年四季度以来一线及强二线城市二手房成交量价筑底回升，公司加速在核心一二线城市拿地 [2] - 去年11 - 12月拿下12宗地块，拿地金额合计158亿元，今年前2个月拿地金额达189亿元，在头部房企中增幅明显 [4] - 截至2024年年底累计未售货值约2800亿元，63%集中在华北及华东等经济发达区域，87%位于一二线城市 [4] 精益化管理 - 2024年管理费用、销售费用、财务费用同比降幅分别达25%、23%、16% [5] - 2024年平均融资成本同比下降约50个基点，年底债务总额同比减少约50亿元，境内新增融资平均成本2.87%，开发贷利率2.1% - 2.5% [5] - 公司组织架构从“总部—区域—城市”三级管控架构调整为“总部—地区”二级管控架构，取消5个区域公司架构，调整为14个地区公司 [5] 业务多元发展 - 未来公司将盘活存量、做优增量，在物业服务和资产管理方面打造“第二曲线” [6] - 2024年金茂服务营收29.66亿元，同比增长9.7%，合约面积13434万平方米，同比增长26.2%，净利润3.84亿元，同比增长12.0%，净利率12.9%，非周期业务收入26.41亿元，同比增长20.1% [6] - 2024年3月华夏金茂商业REIT上市，已完成3次超预期分红 [6] - 2024年入市多个商业项目，为REITs平台储备优质资产 [6] - 未来公司将坚持战略，加速去化存量货值，通过“轻资产运营 + REITs”模式释放商业资产价值 [6]

报告公司投资评级 - 维持“推荐”评级 [4] 报告的核心观点 - 2024年度中国金茂归母净利润“止跌回稳”，未来增长可期，背靠母公司融资成本具备央企优势，在一线和核心二线城市项目增多，凭借产品力或在销售端发力 [1][4] 根据相关目录分别进行总结 业绩情况 - 2024年实现营收590.53亿元，同比减少18%；归母净利润为10.65亿元，较2023年度回正 [1] 业务表现 - 城市及物业开发业务销售规模排名行业第12位，较2023年提升1位；商务租赁及零售商业运营收入16.97亿元，较2023年下降6%；酒店经营收入16.99亿元，较2023年下降18%；金茂服务营收29.66亿元，较2023年增长10% [2] 盈利因素 - 2024年销售毛利率为15%，较2023年增长3个百分点；销售和营销开支、管理费用分别减少23%和25%，其他费用及损失净额降低63%，助力归母净利润归正 [3] 融资情况 - 2024年拓展多种资金筹集渠道，发行CMBS和中期票据；截至年末利息开支总额减少16%，融资成本减少16% [4] 盈利预测 - 预测2025 - 2027年营收分别达636.40亿元、694.38亿元、767.90亿元，归母净利润分别为15.66亿元、21.72亿元、29.81亿元，对应PE倍数为9X、7X、5X [4] 财务指标 - 2024 - 2027年营业总收入增长率分别为 - 18.4%、7.8%、9.1%、10.6%；归母净利润增长率分别为115.4%、47.1%、38.7%、37.2%；毛利率分别为14.56%、18.07%、19.35%、20.97%等 [6][10]

报告公司投资评级 - 维持“推荐”评级 [4] 报告的核心观点 - 2024年度中国金茂营收590.53亿元同比减少18%，归母净利润10.65亿元较2023年度回正，未来增长可期 [1] - 城市及物业开发主业保持第一梯队，其他业务“盘活存量”，各业务有不同表现 [2] - 销售毛利率提升、费用端开支减少，助力公司归母净利润归正 [3] - 积极拓展多种资金渠道，融资成本大幅下降 [4] - 背靠母公司中国中化，融资有央企优势，随着在一线和核心二线城市项目增多，凭借产品力或在销售端发力，预测2025 - 2027年营收和归母净利润增长 [4] 根据相关目录分别进行总结 业绩情况 - 2024年营收590.53亿元同比减少18%，归母净利润10.65亿元较2023年度-68.97亿元回正 [1] - 预测2025 - 2027年营收分别达636.40亿元、694.38亿元、767.90亿元，归母净利润分别为15.66亿元、21.72亿元、29.81亿元 [4] 业务表现 - 城市及物业开发业务2024年销售规模排名行业第12位，较2023年提升1位 [2] - 商务租赁及零售商业运营收入2024年为16.97亿元，较2023年下降6%，因长沙览秀城收入不再纳入报表 [2] - 酒店经营收入2024年为16.99亿元，较2023年下降18%，受出售酒店及旅游市场下行影响 [2] - 金茂服务营收2024年为29.66亿元，较2023年增长10%，因基础物业管理在管面积增长 [2] 盈利因素 - 2024年销售毛利率为15%，较2023年的12%增长3个百分点，系城市运营与物业开发分部毛利率增长所致 [3] - 2024年销售和营销开支、管理费用分别为22.88亿元和29.17亿元，较2023年度分别减少23%和25%，其他费用及损失净额较2023年末降低63% [3] 融资情况 - 2024年2月发行第三期金茂大厦CMBS人民币34.99亿元，票面利率3.20%；6月和8月分别发行银行间市场中期票据30亿元和20亿元，票面利率2.80% [4] - 截至2024年末，利息开支总额为68.83亿元，较2023年减少16%，融资成本为25.35亿元，较2023年减少16% [4] 财务指标预测 |指标|2024A|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----| |营业总收入（百万元）|59,053|63,640|69,438|76,790| |增长率(%)|-18.4|7.8|9.1|10.6| |归母净利润（百万元）|1,065|1,566|2,172|2,981| |增长率(%)|115.4|47.1|38.7|37.2| |EPS|0.08|0.12|0.16|0.22| |P/E|13|9|7|5| |P/B|0.3|0.3|0.2|0.2| [6]

公司签约销售额情况 - 公司2024年签约销售额为982.55亿元，2023年为1412亿元[9] - 2024年公司签约销售额约983亿元，排名第12位[25] 各业务线收入情况 - 公司2024年商务租赁与零售商运营租金收入为16.973亿元，2023年为18.023亿元[9] - 公司2024年酒店经营收入为16.986亿元，2023年为20.804亿元[9] - 金茂服务2024年经营收入为29.66亿元，2023年为27.044亿元[10] - 2024年公司收入为590.53亿元，较2023年的724.036亿元下降18%[18] - 2024年城市运营与物业开发收入493.018亿元，占总收入82%，较上年度627.819亿元减少21%[162] - 2024年商务租赁与零售商业务运营收入16.973亿元，占总收入3%，较上年度18.023亿元减少6%[162] - 2024年酒店经营收入16.986亿元，占总收入3%，较上年度20.804亿元减少18%[162] - 2024年金茂服务收入29.66亿元，占总收入5%，较上年度27.044亿元增加10%[162] - 2024年其他业务收入47.088亿元，占总收入7%，较上年度43.452亿元增加8%[162] - 2024年向外部客户销售590.53亿元，占98%，较上年度724.036亿元减少18%[162] - 2024年城市运营及物业开发销售收入约493.018亿元，占比82%，较上年降21%[166] 金茂服务规模情况 - 金茂服务总合约建筑面积约达1.3434亿平方米，总在管建筑面积约达1.0093亿平方米[10] 投资物业情况 - 公司旗下主要投资物业面积约79万平方米，旗下投资物业租金和出租率均位居同行业前列[9] 酒店业务情况 - 公司旗下有13所豪华酒店，拥有4047间客房，金茂三亚亚龙湾希尔顿大酒店于2024年12月出售[9] - 宁波金茂嘉悦酒店、青岛金茂万丽酒店和青岛金茂源宿酒店分别于2024年7月、9月和9月开业[9] - 2024年宁波金茂嘉悦酒店于7月开业，青岛金茂万丽酒店和青岛金茂源宿酒店于9月开业[153][156] 土地储备情况 - 公司2024年在北京、上海、天津等多地增加土地储备[9] - 2024年公司全年新增获取22宗一二线城市土地[24] 公司活动情况 - 公司2024年举办华夏金茂商业REIT上市仪式、新产品战略发布会等活动[12] 公司财务关键指标变化 - 2024年公司毛利为85.969亿元，较2023年的90.215亿元下降5%[18] - 2024年公司所有者应占溢利为10.648亿元，较2023年的 - 68.966亿元增长115%[18] - 2024年公司资产总额为4092.564亿元，较2023年的4071.192亿元增长1%[18] - 2024年公司所有者应占权益为535.751亿元，较2023年的392.913亿元增长36%[18] - 2024年公司每股基本盈利为5.19分，较2023年的 - 51.62分增长110%[18] - 2024年公司股息每股3.0港仙，较2023年的1.5港仙增长100%[18] - 截至2024年12月31日，公司所有者应占溢利为10.648亿元，较上年度 - 68.966亿元增加115%；扣除投资物业公平值亏损后为13.328亿元，较上年度 - 67.935亿元增加120%[160] - 截至2024年12月31日，集团收入达590.53亿元，较上年度724.036亿元减少18%[161] - 2024年销售成本约504.561亿元，整体销售毛利率为15%，较上年增3个百分点[167] - 2024年其他收入和收益约43.068亿元，与上年度基本持平[169] - 2024年销售和营销开支为22.875亿元，较上年度减23%，占总收入百分比4% [170] - 2024年管理费用为29.17亿元，较上年度降25%，占总收入百分比为5% [171] - 2024年其他费用及损失净额为20.339亿元，较上年度降63% [172] - 2024年对发展中物业及持有待售物业确认减值损失共计12.565亿元[174] - 2024年利息开支总额为68.828亿元，较上年度减16%，融资成本为25.345亿元，较上年度减16% [175] - 2024年所得税费用约为22.383亿元，较上年同期增9%，实际税率为50% [176] - 2024年公司所有者应占溢利为10.648亿元，较上年度增115%，每股基本盈利为5.19分，较上年度增110% [177][178] 房屋交付情况 - 2024年公司确保3.7万套房屋按期交付，交付满意度升至90.26分[26] 公司战略方向 - 公司将聚焦核心城市、核心地段与高端改善产品，打造金茂特色“好房子”，构建主业技术护城河[29] 公司获奖情况 - 2024年公司获“年度杰出社会责任企业”金桥奖、“2024年度ESG典范企业”等综合奖项[31][32] - 2024年长 沙金茂大厦获绿建WELL金级、LEED金级认证，北京颐和金茂府获2024缪斯铂金奖等城市运营及物业开发奖项[34] - 2024年金茂酒店商业获CGLA 2024金灯奖总部卓越管理大奖，金茂深圳JW万豪酒店获203年度深圳旅游最佳影响力酒店等酒店及商业奖项[34] - 金茂服务获中物智库“2024中国物业服务综合实力百强企业TOP13”等多项物业相关奖项[37] - 金茂绿建自主开发的3款产品历时5个月测试认证获TÜV证书[42] - 金茂绿建旗下成都项目部“金茂绿建东部新区智慧能源中心项目”获“成都市建设工程安全文明工地”称号[42] - 金茂绿建光伏产品“羲和光聚”轻质光伏组件获“2024杰出绿色创新产品奖”[42] - 金茂绿建旗下北京项目获2024年度北京市建筑（长城）精品工程奖[42] - 金茂装饰连续10年入选中国建筑装饰协会行业综合数据统计（中国建筑装饰百强企业）榜单[42] 集团项目持有情况 - 集团持有项目数量为397个，未交付面积约7796万平方米[47] 公司融资情况 - 2024年2月发行第三期金茂大厦CMBS 34.99亿元，票面利率3.20%；6月发行银行间市场中期票据30亿元，票面利率2.80%；8月发行银行间市场中期票据20亿元，票面利率2.8%[55] 市场行业情况 - 2024年新建商品房销售面积较上年下降12.9%，销售额较上年下降17.1%[51] - 百強房企2024年全年累计销售操盘规模同比降低28.1%[52] - TOP10房企销售操盘金额门槛同比降低39.3%，TOP30和TOP50梯队房企门槛分别同比降低30%和34.1%[52] - 2024年仅11家规模房企全口径规模超千亿元[52] - 2024年中国商业地产市场商业营业用房开发投资额和新开工面积对比上年均下降[54] - 2024年中国酒店业总体呈下降趋势，全国酒店业平均入住率和平均房价均下滑[52] 公司城市及物业开发销售排名情况 - 公司城市及物业开发销售规模排名行业第12位，较2023年提升1位[54] 公司商业零售板块策略 - 市场行业集中度持续加剧，公司商业零售板块把握契机打造爆款产品以获市场占有率增长[55] 公司各业务板块面积及客房数情况 - 公司主要商业租赁及零售商商业运营项目的持有商业及零售商物业面积合计794,373平方米[56] - 公司酒店经营项目的建筑面积合计632,401平方米，客房数合计4,047间[58] 公司各项目可售面积、权益及竣工日期情况 - 北京西山金茂府项目可售面积209,849平方米，公司所占权益100%，竣工日期为2023年[59] - 上海静安天悦项目可售面积294,353平方米，公司所占权益35%，竣工日期为2025年[59] - 广州金茂万科都会四季项目可售面积511,603平方米，公司所占权益49%，竣工日期为2027年[59] - 南京华润置地‧瑞府项目可售面积688,592平方米，公司所占权益28%，竣工日期为2031年[59] - 重庆学樘金茂悦项目可售面积273,460平方米，公司所占权益100%，竣工日期为2027年[61] - 青岛大云谷崂山金茂府一批地可售面积931,702平方米，公司所占权益60%，竣工日期为2026年[61] - 杭州富春金茂星外滩项目可售面积956,826平方米，公司所占权益60%，竣工日期为2026年[61] - 昆明龙江金茂府项目可售面积310,905平方米，公司所占权益100%，竣工日期为2027年[61] - 株洲‧金茂悅項目可售面積614,953平方米，公司權益100%，2024年竣工[62] - 蘇州常熟金茂智慧科學城項目可售面積744,769平方米，公司權益54.1%及100%，2029年竣工[62] - 武漢方島智慧科學城項目可售面積1,617,054平方米，公司權益100%，2028年竣工[64] - 丹陽眼鏡城項目可售面積708,342平方米，公司權益100%，2026年竣工[67] - 上海•潤雲金茂府項目可售面積487,119平方米，公司權益29%，2026年竣工[68] - 天津工業大學4號地項目可售面積289,235平方米，公司權益100%，2026年竣工[68] - 上東金茂智慧科學城五批地項目可售面積193,079平方米，公司權益100%，2026年竣工[68] - 西安•金茂璞逸東方項目可售面積194,386平方米，公司權益30%，2027年竣工[68] - 煙台魯商金茂‧觀海印象項目可售面積557,706平方米，公司權益40%，2027年竣工[67] - 泰州鳳城金茂府項目可售面積615,256平方米，公司權益31%，2024年竣工[67] - 济南•保利金茂瑯譽可售面积50,264平方米，集团权益占比50%，竣工日期2026年[70] - 嘉善上海之窗智慧科学城2019 - 15号地块可售面积90,635平方米，集团权益占比30%，竣工日期2027年[70] - 南京•东山金茂晓棠可售面积82,272平方米，集团权益占比80%，竣工日期2026年[70] - 三亚•金茂•天鹭满湾可售面积63,820平方米，集团权益占比70%，竣工日期2026年[70] - 郑州市郑东新区北龙湖E1地块可售面积107,243平方米，集团权益占比100%，竣工日期2026年[70] - 重庆•金茂璞印金开可售面积29,017平方米，集团权益占比34%，竣工日期2025年[70] 公司各项目销售及业绩情况 - 2024年12月，天津上东金茂智慧科学城竞得两地块合计占地130.42亩，2024年度获天津市东丽区销冠[76] - 青岛金茂中欧国际城总占地约2,500亩，规划总建面400万平方米，回顧期内单盘业绩和网签在青岛市高新区和全市排名第一[78][79] - 温州鳌江国际新城总占地面积约1,972亩（约合131万平方米），总建筑面积约105万平方米，回顧期内销售套数、面积、金额位列温州南部副中心榜首[81] - 上海张江金茂府总用地面积约6万平方米，回顧期内首开认购率超100%[88] - 杭州上城金茂府四次开盘去化率均达100%，总用地3万平方米，总建筑面积约3.4万平方米[90] - 南京首开桃园金茂府三次开盘网签率100%，24年1 - 9月在700万以上高端住宅成交套数排行居首，总用地1.7万平方米，总建筑面积约5万平方米[92] - 南京秦淮金茂府在售B地块绿地率约35%以上，在南京市商住项目销售金额排行位列TOP7，总占地5.3万平方米[93] - 南京东山金茂晓棠首次开盘在2024年南京单次开盘去化套数排名位列TOP1，总占地约3.5万平方米，绿地率约30% [95] - 武汉方岛金茂晓棠首开售罄，蓄销四个月四次加推，持续保持武汉8 - 11月销售套数TOP1 [96] - 西安科技路金茂府在板块内精装改善项目中居认购套数、签约额和销售面积三冠王，占地约159亩，打造约2000平方米沉浸式会所[98] - 西安金茂璞逸曲江七开七罄，实现西安市600万以上产品全年销售业绩TOP1，占地约72.5亩[100] - 西安大明宫金茂府荣膺500万以上认购套数TOP1，地块西侧约300米即占地4800亩的5A级景区大明宫国家遗址公园[102] - 太原长风金茂悦销售业绩排名太原市TOP

报告公司投资评级 - 维持“推荐”评级 [4] 报告的核心观点 - 中国金茂2024年利润扭亏大幅转正，得益于精益管理降本增效和减值计提规模降低 [1] - 董事长换届，新任授权代表经验丰富，公司市场化经营有望完善，业绩将逐步稳定 [2] - 公司土地拓展积极，在一线及核心二线城市拿地，受益于土储专项债或有更多土地收储，现金流将优化 [3] - 背靠母公司，融资有央企优势，凭借产品力销售端或发力，预测2024 - 2026年营收和归母净利润增长 [4] 相关目录总结 业绩情况 - 2024年预计所有者应占溢利约10亿元，2023年核心净利润为 - 69亿元，2024年大幅增长 [1] - 预测2024 - 2026年营收分别达682.05亿元、695.43亿元、744.24亿元，归母净利润分别为10.42亿元、16.18亿元、20.54亿元 [4] 管理与人事 - 公司强化精益管理，2024年管理、销售、融资成本下降，资产减值计提整体下降 [1] - 2024年3月11日董事长换届，陶天海出任主席等职，有逾25年相关经验，公司经营或完善 [2] 土地与市场 - 2025年1 - 2月拿地超200亿元，2024年11 - 12月拿地158亿元，积极布局一线及核心二线城市 [3] - 2025年1月13日浙江湖州4幅地块收储，总代价7.81亿元，后续或有更多项目收储 [3] 财务指标 |指标|2023A|2024E|2025E|2026E| |----|----|----|----|----| |营业总收入（百万元）|72,404|68,205|69,543|74,424| |增长率(%)|-12.8|-5.8|2.0|7.0| |归母净利润（百万元）|-6,897|1,042|1,618|2,054| |增长率(%)|-447.6|115.1|55.3|26.9| |EPS|-0.51|0.08|0.12|0.15| |P/E|/|14|9|7| |P/B|0.4|0.4|0.3|0.3|[5]

报告公司投资评级 - 维持“推荐”评级 [4] 报告的核心观点 - 中国金茂2024年利润扭亏大幅转正，得益于精益管理降本增效和减值计提规模降低 [1] - 董事长换届，新任授权代表经验丰富，公司市场化经营有望完善，业绩将逐步稳定 [2] - 公司土地拓展积极，在一线及核心二线城市拿地，且受益于土储专项债发行，现金流或优化 [3] - 背靠母公司，融资有央企优势，凭借产品力销售端或发力，预测2024 - 2026年营收和归母净利润增长 [4] 根据相关目录分别进行总结 业绩情况 - 2024年预计所有者应占溢利约10亿元，2023年核心净利润为 - 69亿元，2024年大幅增长 [1] - 预测2024 - 2026年营收分别达682.05亿元、695.43亿元、744.24亿元，归母净利润分别为10.42亿元、16.18亿元、20.54亿元 [4] 管理与经营 - 持续强化精益管理，2024年管理、销售、融资成本下降，资产减值整体下降 [1] - 2024年3月11日董事长换届，陶天海出任主席等职，有超25年经验，公司经营或完善 [2] 土地拓展 - 2025年1 - 2月拿地超200亿元，2024年11 - 12月拿地158亿元，积极布局一线及核心二线城市 [3] - 2025年1月将浙江湖州4幅地块交收储，总代价7.81亿元，后续或有更多项目收储 [3] 财务指标 |指标|2023A|2024E|2025E|2026E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |营业总收入（百万元）|72,404|68,205|69,543|74,424| |增长率(%)|-12.8|-5.8|2.0|7.0| |归母净利润（百万元）|-6,897|1,042|1,618|2,054| |增长率(%)|-447.6|115.1|55.3|26.9| |EPS|-0.51|0.08|0.12|0.15| |P/E|/|14|9|7| |P/B|0.4|0.4|0.3|0.3|[5]

报告公司投资评级 - 维持“推荐”评级 [4] 报告的核心观点 - 中国金茂2024年利润扭亏大幅转正，得益于精益管理降本增效和减值计提规模降低 [1] - 董事长换届，新任授权代表经验丰富，公司市场化经营有望完善，业绩或逐步稳定 [2] - 公司土地拓展积极，在一线及核心二线城市拿地，且受益于土储专项债发行，现金流或优化 [3] - 背靠母公司，融资有央企优势，凭借产品力销售端或发力，预测2024 - 2026年营收和归母净利润增长 [4] 各部分总结 业绩情况 - 2024年预计所有者应占溢利约10亿元，2023年核心净利润为 - 69亿元，2024年大幅增长 [1] - 预测2024 - 2026年营收分别达682.05亿元、695.43亿元、744.24亿元，归母净利润分别为10.42亿元、16.18亿元、20.54亿元 [4] 管理与经营 - 持续强化精益管理，2024年管理费用、销售及营销开支、融资成本下降，资产减值整体下降 [1] - 2024年3月11日董事长换届，陶天海出任公司主席等职，有逾25年相关经验，公司市场化经营或完善 [2] 土地拓展 - 2025年1 - 2月拿地总金额超200亿元，2024年11 - 12月拿地金额158亿元，积极布局一线及核心二线城市 [3] - 2025年1月13日将浙江湖州4幅地块交由管委会收储，总代价7.81亿元，后续或有更多项目纳入收储 [3] 财务指标 |指标|2023A|2024E|2025E|2026E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |营业总收入（百万元）|72,404|68,205|69,543|74,424| |增长率(%)|-12.8|-5.8|2.0|7.0| |归母净利润（百万元）|-6,897|1,042|1,618|2,054| |增长率(%)|-447.6|115.1|55.3|26.9| |EPS（元）|-0.51|0.08|0.12|0.15| |P/E|/|14|9|7| |P/B|0.4|0.4|0.3|0.3|[5]

报告公司投资评级 - 维持“买入”评级[3][5] 报告的核心观点 - 10月销售改善拿地力度适度24年业绩或将边际改善财务保持稳健信用优势显著[1][3] 根据相关目录分别进行总结 销售与拿地情况 - 24年1 - 10月累计销售额750亿元同比减少38.5%销售面积412万平米同比减少39%销售均价18211元/平米同比增长0.8%10月销售额116亿元环比增长65.5%同比减少7.2%降幅较上月收窄35pct[1] - 24年1 - 10月累计新获取7宗土地分布于6个核心城市新增土储总建面45.3万平米总地价92亿元权益地价78亿元拿地销售比为12.3%[1] 子公司业绩与潜在收益 - 24年上半年营收219.8亿元同比下降18%综合毛利率16.2%同比下降0.3pct归母净利润10.1亿元同比增长133.3%[2] - 24年上半年末上海金茂总资产约为公司总资产的85%24年前三季度上海金茂营收300.8亿元同比减少22.8%综合毛利率14%同比持平归母净利润19.5亿元同比增长260.5%[2] - 24年10月拟出售金茂三亚希尔顿酒店全部股权若交易达成预计可产生税前收益13.7亿元[2] 财务状况 - 截至24年上半年末剔除预收款的资产负债率为67.7%净负债率为77.4%现金短债比为1.74倍“三道红线”指标保持绿档[3] - 24年6月、8月分别发行中票30亿元、20亿元票面利率皆为2.8%[3] 盈利预测与估值 - 上调公司24 - 26年基本归母净利润预测为16.1/17.9/25.0亿元（原预测为11.6/14.2/19.0亿元）当前股价对应24 - 26年PE(基本)估值分别为8.9/8.0/5.7倍[3] 市场数据 - 总股本135.1亿股总市值155.3亿港元一年最低/最高0.46/1.65港元近3月换手率34.58%[5] 利润表相关数据 - 给出了2022 - 2026E的利润表相关数据如毛利营业收入营业成本等各项数据[8] 资产负债表相关数据 - 给出了2022 - 2026E的资产负债表相关数据如货币资金应收、预付账款及票据合计等各项数据[9] 现金流量表相关数据 - 给出了2022 - 2026E的现金流量表相关数据如经营活动现金流投资活动现金流等各项数据[9]

公司经营情况 - 公司上半年生產經營安全平穩，「三道紅線」維持綠檔[6] - 行業簽約額保持穩定，新開項目實現熱銷[6] - 公司產品競爭力得到市場檢驗，核心業績指標穩中有升[6] - 公司明確了「將金茂打造成效益優良、規模適度、品質領先城市運營商」的戰略定位[6] - 公司提出「深耕聚焦、提質增效」的發展主旨及「盤活存量、做優增量」的執行方針[6] - 公司戰略方向正確、戰術執行有效，將錨定戰略目標不放鬆，堅定不移落實既定戰略部署[6] - 公司上半年实现签约人民币445.4亿元，排名第12名，保持行业稳定[10] - 在管商业项目经营业绩同比增长，经营质量持续提升[10] - 基础物管业务和建筑装饰业务外拓稳步增长，市场竞争能力持续增强[10] - 公司持续强化精細化管理，全力推進極致降本控費工作，三項費用同比明顯下降[15] - 公司上半年资金周转效率提升，以内生经营现金流支持新增投资，实现健康可持续发展[15] - 公司堅持「質在量先」的投资策略，近期獲取的土地均位於一二線核心城市，80%為府系項目[16] - 公司持續推動產品進化，上半年7府1璞首開實現「八開八捷」，創造獨立行情[16] - 公司推動「6-16-26」運營標準落地，首開週期、回正和交付週期均接近行業標桿水平[16] - 公司通過持續深化改革，推動全員意識轉型與能力轉型，實現組織精簡高效[17] - 公司在「晨星」ESG評級中獲評2024年亞太區「最高評級」企業[14] 宏观经济环境 - 上半年国内生产总值同比增长5.0%[20] - 1-6月规模以上工业增加值同比实际增长6.0%[20] - 全国固定资产投资同比增长3.9%[20] - 全国房地产开发投资同比下降10.1%[20] - 全国居民人均可支配收入同比名义增长5.4%[20] - 2024年1-6月新建商品房销售面积同比下降19.0%[22] - 2024年1-6月新建商品房销售额同比下降25.0%[22] - 北京甲级写字楼平均租金持续下降[23] - 上海写字楼平均空置率和租金持续承压[23] 公司战略与发展 - 公司全面深化"三创标"，加速组织能力迭代升级[20] - 公司在天津和青岛两个城市运营项目有助于拓展城市运营业务[27] - 公司在北京、上海、广州、成都、东莞、烟台、嘉兴、金华、南京、宁波、青岛等地拥有多个大型房地产开发项目[36][37][38] - 公司在青島、三亞、廈門、蘇州、太原、溫州、佛山、合肥、西安、長沙、重慶、汕頭、珠海、貴陽等地擁有多個大型房地產開發項目[39][40][41] - 公司在河北省雄安新区、河南省郑州市、湖北省武汉市等地开发了多个大型房地产项目[42] - 公司在江苏省、江西省、山东省等地开发了多个房地产项目，总可售面积超过1,000万平方米[42][43][44][45] - 公司2024年以来新获取了多个房地产项目，包括位于陕西省西安市、四川省成都市、山东省济南市等地的项目[45] 项目进展与业绩 - 天津上东金茂智慧科学城项目在天津市场表现突出，单盘业绩位列第六[27] - 青岛金茂中歐國際城項目在青岛高新区表现领先，单盘业绩位列第一[27] - 溫州鰲江國際新城項目總佔地面積約1,972畝(約合131萬平方米)，總建築面積約105萬平方米[28] - 金華未來科學城項目總佔地約2,760畝(約合184萬平方米)，總建築面積約225萬平方米[28] - 青島大雲谷項目總建築面積405萬平方米，地上建築面積281萬平方米[29] - 太原長風金茂悅項目銷售業績排名太原市TOP 3，是太原當之無愧的改善標桿[30] - 西安金茂璞逸曲江项目首开热销10亿元，当日转签约率90%[32] - 南京首开桃园金茂府项目96套全部售罄，创下南京市场最低中签率和近3年来最快售罄[32] - 杭州上城金茂府两次开盘全部售罄，去化率达100%[34] - 上海中环金茂府两次开盘均售罄，上半年签约额超过30亿元[34] - 上海张江金茂府首开203套认购率达110%，首开当天销售11.75亿元[34] 物业运营 - 各写字楼项目因地处核心商区且租户资质优异，出租率保持高位[48] - 公司持有的写字楼均坐落于城市核心地带或新城区，地理位置优越[49] - 北京凯晨世贸中心和北京西城金茂中心位于北京金融街商圈，上海金茂大厦位于浦东陆家嘴金融贸易区[49] - 北京凯晨世贸中心获得中国绿标三星和LEED-EB铂金级双认证，金茂大厦是中国标志性建筑[50] - 上海J•LIFE项目出租率接近满租，获得多项行业大奖[51] - 南京金茂览秀城通过产品力升级、运营创新和空间优化，上半年客流创新高[51] - 长沙金茂览秀城出租率超98%，获得