行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [4][6][50] 核心观点 - 报告认为2026年房地产行业仍以政策为核心主导力量，板块将反复演绎政策贝塔行情 [4][50] - 关注房地产相关股票的理由包括：政策受基本面倒逼进入深水区，最终力度有望超过2008和2014年；地产作为早周期指标具备经济风向标作用；行业竞争格局改善，头部优质房企受益；城市分化持续，看好“一线+2/3二线+极少量三线城市”组合；供给侧政策（如收储、处置闲置土地）有新变化，一二线城市更受益 [4][50] 市场成交表现总结 - **新房市场**：本周（2026W4）30个样本城市新房成交面积136.9万平方米，环比提升16.3%，但同比下降32.3% [2] - 分城市能级看：一线城市成交40.3万方，环比+6.7%，同比-20.0%；二线城市成交64.9万方，环比+24.4%，同比-29.8%；三线城市成交31.7万方，环比+14.1%，同比-46.6% [2] - 累计数据看：2026年累计4周，样本30城新房成交面积490.1万方，同比-47.1%；其中一线城市同比-41.0%，二线城市同比-47.6%，三线城市同比-52.9% [2] - **二手房市场**：本周15个样本城市二手房成交面积211.9万方，环比微降0.9%，但同比增长15.0% [2] - 分城市能级看：一线城市成交93.8万方，环比-0.6%；二线城市成交82.6万方，环比-1.8%；三线城市成交35.5万方，环比+0.2% [2] - 年初至今累计成交829.8万方，同比增长0.1% [33] - **春节效应提示**：由于2026年春节假期较晚，常规同比计算可能失真，报告采用春节周对齐数据进行二次统计 [1][11] - 春节前第三周（1.25-1.31）对齐数据显示：样本城市新房成交131.4万方，同比-30.1%；二手房成交198.4万方，同比-10.9% [1][11][12] - 报告预计随后几周新房与二手房的常规同比与对齐同比数据差异会扩大，建议重点关注对齐后的同比表现 [1][11] 行情与信用债表现总结 - **板块行情回顾**：本周申万房地产指数变动-2.2%，跑输沪深300指数2.29个百分点，在31个申万一级行业中排名第18位 [2][13] - **信用债市场**：本周（1.26-2.1）共发行房企信用债8只，发行规模49.60亿元，环比减少47.27亿元；净融资额为-39.67亿元，但环比增加27.62亿元 [3][42] - 发行结构：主体评级以AAA级为主（占比68.5%）；债券类型以一般中期票据为主（占比45.4%）；期限以1-3年期为主（占比50.4%） [42] - 融资成本：本周发行利率有所下降，例如“26绿城地产MTN001”2年期中期票据利率为2.90%，较公司之前同类型可比债券利率下降95个基点 [44][46] 投资建议与配置方向 - 报告建议配置方向包括 [4][50]： - **地产开发**：H股推荐绿城中国、建发国际集团、华润置地、越秀地产、中国海外发展、中国金茂；A股推荐滨江集团、招商蛇口、建发股份、保利发展、华发股份 - **地方国企/城投/化债**：推荐城投控股、城建发展 - **中介**：推荐贝壳-W - **物业**：属于跟涨板块，推荐华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等

2026年1月百强房企销售业绩 - **核心观点：行业销售规模持续缩水，但竞争格局正从“规模竞速”转向“质量竞跑”，资源向优秀企业集中，同时二手房市场表现优于新房市场，为市场企稳带来希望** [3][6][7][8] TOP100房企整体销售表现 - **2026年1月，TOP100房企销售总额为1905.2亿元，同比下降18.9%；权益销售额为1321.4亿元** [3] - **各阵营房企销售额均下降：TOP10房企销售额均值为93.3亿元，同比下降11.6%；TOP11～30房企销售额均值为26.0亿元，同比下降** [4] - **百强房企中业绩同比增长的共有32家，其中同比增幅大于100%的企业有10家** [6] 头部房企竞争格局变化 - **销售前十房企依次为：保利发展、中海地产、华润置地、绿城中国、中旅投资、招商蛇口、中国金茂、建发房产、万科、滨江集团** [3] - **仅保利、中海、华润单月销售过百亿** [3] - **万科从上年1月的第5位下滑至今年1月的第9位** [3] - **中旅投资成为“黑马”，升至全口径销售榜第5位** [3] - **中国金茂从去年1月的第13位升至今年1月的第7位** [3] - **华发股份从去年1月的第6位降至今年1月的第18位** [3] 市场结构性表现 - **新房市场表现清淡：1月全国重点50城市新建商品住宅成交面积约810万平方米** [7] - **二手房市场表现突出：重点13城市二手房成交面积约810万平方米，环比上升16%，同比增长33%，相比上年月均增长18%** [7] - **核心城市二手房市场年底回暖，成交放量，房价下跌幅度收窄，部分城市挂牌量下降** [8] 行业趋势与政策环境 - **行业正经历调整，百亿房企数量减少，但五十亿企业数量增加，竞争转向“质量竞跑”** [6] - **资源向优秀企业集中，有助于降低系统性风险，提升行业长期韧性** [6] - **部分房企销售回升得益于自2021年以来大规模错峰投资带来的规模跃进** [6] - **中央多次释放“稳预期”信号，央行下调结构性货币政策工具利率，多地商业用房贷款首付比例下调至30%** [9] - **短期临近春节，房企营销或加大，核心城市楼市有望维持一定活跃度，但市场预期修复仍显乏力，亟待供需端政策协同发力** [9] 房企面临的挑战与进展 - **截至2025年末，已有21家出险房企完成债务重组或重组方案取得重要进展** [9] - **房企核心挑战在于如何将化债带来的财务空间转化为可持续的“造血能力”** [9]

2026年1月百强房企销售业绩 - 2026年1月TOP100房企销售总额为1905.2亿元，同比下降18.9% [1] - 同期TOP100房企权益销售额为1321.4亿元 [1] - 销售金额前十房企依次为：保利发展、中海地产、华润置地、绿城中国、中旅投资、招商蛇口、中国金茂、建发房产、万科、滨江集团 [1] - 其中仅保利、中海、华润单月销售过百亿 [1] 房企销售排名变化 - 头部房企中，保利、中海、华润、绿城的顺序未变 [1] - 万科从上年1月的第5位下滑至今年1月的第9位 [1] - 中旅投资成为“黑马”，闯至今年1月全口径销售榜第5位 [1] - 中国金茂从去年1月的第13位升至今年1月的第7位 [1] - 华发股份从去年1月的第6位降至今年1月的第18位 [1] - 中国铁建从第10位降至第13位 [1] 各阵营房企销售表现 - TOP10房企销售额均值为93.3亿元，同比下降11.6% [2] - TOP11～30房企销售额均值为26.0亿元，同比下降25.6% [2] - TOP31～50房企销售额均值为10.3亿元，同比下降21.0% [2] - 各阵营房企销售额均有下降，销售规模持续缩水 [2] 销售同比缩水原因与行业趋势 - 同比缩水主要因2024年9.26新政后，去年1月核心城市市场活跃度大幅提升、基数较高 [5] - 1月份降幅与去年全年降幅持平 [5] - 行业正经历调整，竞争从“规模竞速”转向“质量竞跑” [5] - 百亿房企数量减少，但五十亿企业数量增加，资源向优秀企业集中 [5] - 2026年1月百强房企中业绩同比增长的共有32家，其中同比增幅大于100%的企业有10家 [5] - 部分企业得益于自2021年以来的大规模错峰投资，迎来规模跃进 [5] 新房与二手房市场表现 - 1月全国重点50城市新建商品住宅成交面积约810万平方米，表现较为清淡 [6] - 同期重点13城市二手房成交面积约810万平方米，环比上升16%，同比增长33%，相比上年月均增长18% [6] - 不少核心城市二手房市场迎来年底回暖，成交明显放量，房价下跌幅度收窄 [6] - 二手房价格若能持续企稳、成交保持活跃，有望推动市场“止跌企稳” [6] 政策环境与市场展望 - 年初以来中央多次释放“稳预期”信号，强调加强预期管理对稳定房地产市场的重要性 [6] - 央行下调结构性货币政策工具利率，多地将商业用房贷款首付比例下调至30% [6] - 短期临近春节假期，房企营销动作或加大，叠加优质项目入市，核心城市楼市有望维持一定活跃度 [7] - 当前市场预期修复仍显乏力，后续亟待需求端、供应端政策协同发力以扭转预期 [7] 房企债务与经营挑战 - 截至2025年末，已有21家出险房企完成债务重组或重组方案取得重要进展 [7] - 在政策支持及企业自身努力下，预计会有更多房企化债脱困 [7] - 如何将化债带来的财务空间转化成可持续的“造血能力”，是房企必须面对的核心挑战 [7]

2026年1月百强房企销售业绩 - 2026年1月TOP100房企销售总额为1905.2亿元，同比下降18.9% [2] - 2026年1月TOP100房企权益销售额为1321.4亿元 [2] - 各阵营房企销售额均下降：TOP10房企销售额均值为93.3亿元，同比下降11.6%；TOP11～30房企销售额均值为26.0亿元，同比下降25.6%；TOP31～50房企销售均值为10.3亿元，同比下降21.0% [3] 头部房企排名变化 - 销售金额前十房企依次为：保利发展、中海地产、华润置地、绿城中国、中旅投资、招商蛇口、中国金茂、建发房产、万科、滨江集团 [2] - 仅保利、中海、华润单月销售过百亿 [2] - 万科从上年1月的第5位下滑至今年1月的第9位 [2] - 中旅投资成为“黑马”，升至全口径销售榜第5位 [2] - 中国金茂从去年1月的第13位升至今年1月的第7位 [2] - 华发股份从去年1月的第6位降至今年1月的第18位，中国铁建从第10位降至第13位 [2] 市场结构性表现与行业趋势 - 百强房企中有32家业绩同比增长，其中同比增幅大于100%的企业有10家 [6] - 部分企业销售回升得益于自2021年以来的大规模错峰投资 [6] - 行业正从“规模竞速”转向“质量竞跑”，百亿房企数量减少但五十亿企业数量增加 [6] - 1月全国重点50城市新建商品住宅成交面积约810万平方米，表现清淡 [6] - 1月重点13城市二手房成交面积约810万平方米，环比上升16%，同比增长33%，相比上年月均增长18% [6] - 核心城市二手房市场年底回暖，成交放量，房价下跌幅度收窄，部分城市挂牌量下降 [7] 市场表现原因与未来展望 - 1月销售同比缩水主因是2024年9.26新政后，去年1月基数较高，今年同比出现明显下降，但1月降幅与去年全年降幅持平 [6] - 年初中央多次释放“稳预期”信号，央行下调结构性货币政策工具利率，多地将商业用房贷款首付比例下调至30% [8] - 短期临近春节，房企营销或加大，核心城市楼市有望维持一定活跃度，但市场预期修复仍显乏力，亟待供需端政策协同发力 [8] 房企债务与经营挑战 - 截至2025年末，已有21家出险房企完成债务重组或重组方案取得重要进展 [9] - 在政策支持及企业自身努力下，预计更多房企将化债脱困 [9] - 如何将化债带来的财务空间转化成可持续的“造血能力”，是房企必须面对的核心挑战 [9]

港股市场月度表现 - 本月港股三大指数集体收涨，恒生指数涨6.85%至27387.11点，恒生科技指数涨3.67%至5718.18点，国企指数涨4.53%至9317.09点 [2] - 恒生指数自月初低点26498.35点攀升至近期高点28056.10点后小幅回调，月内韧性凸显 [3] 领涨板块与个股 - **AI与科技**：智谱本月累计上涨94.66%，作为“全球大模型第一股”获市场关注 [4]；卧安机器人本月累计上涨94.67%，受益于“AI+智能制造”政策催化 [4]；长飞光纤光缆本月累计上涨61.90%，受AI算力基建拉动需求影响 [4][5] - **消费**：鸣鸣很忙本月累计上涨73.71%，2025年前三季度收入463.71亿元同比增75.2%，经调整净利润18.10亿元同比增240.8%，整合后门店近2万家 [4]；该公司获腾讯等8家机构基石认购1.95亿美元，香港公开发售获1899.49倍超额认购 [5] - **地产修复**：新世界发展本月累计上涨56.53%，市场传闻黑石集团正就战略入股进行深度洽谈 [7]；中国金茂本月累计上涨42.98%，房企政策优化与债务化解进展强化板块估值修复逻辑 [7] 领跌板块与个股 - **贵金属**：珠峰黄金本月累计下跌22.13%，国际金价自5598.88美元/盎司回落至5175美元附近 [8] - **锂业**：赣锋锂业本月累计下跌16.46%，碳酸锂期货价格由189,440元/吨跌至148,200元/吨 [9] 机构市场观点 - 光大证券认为港股处于“基本面温和修复、流动性内外共振、情绪中性偏暖”格局，正由资金驱动向业绩驱动切换 [10] - 中信证券建议布局三大方向：“十五五”政策主线（生物制造、具身智能、6G）、政策催化预期逆转领域（外卖平台、地产）及春季躁动受益板块（非银金融） [10] 当日市场热点 - **教育板块**：中国春来涨22.76%，公司已将DeepSeek R1模型嵌入自研平台 [11][12]；成实外教育涨5.85%，新东方-S涨5.52% [11] - **光通讯与半导体**：长飞光纤光缆涨6.76%，Meta、微软财报指出AI算力紧张态势将延续至2026年，资本支出超预期 [13][14] - **贵金属板块承压**：赤峰黄金跌14.38%，山东黄金跌14.31% [15]；现货黄金当日收报5370.87美元/盎司微跌0.85%，发稿时报5162.36美元/盎司跌4% [16]；芝加哥商品交易所将COMEX 100盎司黄金期货合约初始保证金比例由5%提升至6% [17] - **有色金属板块联动走弱**：中国有色矿业跌13.88%，江西铜业股份跌10.11% [18] 其他个股异动 - 巨星传奇盘中一度涨超7%，公司预计四足机器人产品将于2026年第一季度量产 [19] - 天数智芯涨2.98%，公司发布四代芯片架构路线图并推出“彤央”边端算力产品 [20]

港股市场整体表现 - 2026年1月28日，港股三大指数集体收涨，恒生指数涨2.58%至27826.91点，恒生科技指数涨2.53%至5900.16点，国企指数涨2.89%至9512.24点 [2] 光通讯与AI基建产业链 - AI数据中心建设需求引爆光通讯产业链，隔夜美股光纤巨头康宁单日涨幅超15%并创历史新高，因其与Meta签署了2030年前采购60亿美元光纤电缆的长期协议 [4] - 康宁正扩建全球最大光纤生产基地，其业务负责人透露仅Meta在路易斯安那州的单体数据中心即需铺设800万英里光纤 [4] - 受此消息提振，港股长飞光纤光缆(06869.HK)股价大涨15.43%，盘中最高涨幅逼近19%，再度刷新历史高点 [3][4][5] - 华虹半导体(01347.HK)涨7.44%，汇聚科技(01729.HK)涨2% [3] 石油与能源安全 - 地缘政治风险推升能源安全预期，美军在中东举行多日空军战备演习且航母打击群进入该水域，区域紧张局势升温引发市场对能源供应稳定性的担忧 [6] - 中国海洋石油(00883.HK)H股涨4.85%，盘中涨幅一度超6%，股价刷新历史高点 [5][6] - 中国石油股份(00857.HK)涨4.99%，中海油田服务(02883.HK)涨4.77%，上海石油化工股份(00338.HK)涨5.37% [5][6] 黄金与贵金属 - 美元指数创2023年4月以来最大单日跌幅，带动国际金价突破5200美元/盎司 [8] - 花旗研报指出，黄金定价逻辑已由“成本驱动”转向“财富再配置+供给刚性”，牛市目标上看6000美元 [8] - 赤峰黄金(06693.HK)涨10.65%，紫金黄金国际(02259.HK)涨8.67%，山东黄金(01787.HK)涨8.66% [7][8] 电信与算力基建 - 算力基建进入“深融合”新阶段，工信部《2025年通信业统计公报》显示，三大运营商对外服务数据中心机架达93.8万个，同比新增10.8万个 [10] - 行业重心正从“广覆盖”转向“深融合”，加速向智能、绿色、多元的算力服务提供商转型 [10] - 中国电信(00728.HK)涨6.27%，中国联通(00762.HK)涨4.92%，中国移动(00941.HK)涨3.06% [9][10] 房地产行业 - 监管政策边际宽松提振行业信心，监管部门已取消对多数企业“三条红线”指标的月度上报要求，仅个别出险房企需定期汇报关键财务数据 [11] - 市场对行业流动性与经营环境改善预期增强 [11] - 中国金茂(00817.HK)涨11.92%，绿城中国(03900.HK)涨9.04%，龙光集团(03380.HK)涨6.35% [10][11] 茶饮行业 - 部分茶饮股因短期估值重估而下挫，蜜雪集团(02097.HK)跌10.89%，古茗(01364.HK)跌3.20%，茶百道(02555.HK)跌1.66% [12][13] - 瑞银将蜜雪集团评级下调至“中性”，目标价由490港元调至468港元，并下调其2026–2027年净利润预测7%（较市场预期低11%–13%） [13] - 下调主因包括原材料成本上行、外卖占比提升导致门店经营杠杆减弱、行业竞争加剧，以及IPO前投资者锁定期届满带来的潜在抛压 [14] 航空行业 - 航空股走弱，中国南方航空股份(01055.HK)跌6.83%，中国东方航空股份(00670.HK)跌5.69%，中国国航(00753.HK)跌3.64% [15][16] - 国际油价上行推高航司运营成本，构成阶段性利空 [16] - 长江证券指出，全球出行需求持续修复、航线网络优化及运营效率提升正推动行业进入盈利修复通道，中长期基本面改善趋势明确 [16] 个股异动：文远知行 - 文远知行-W(00800.HK)涨2.11%，报收22.38港元 [17] - 公司与阿联酋国有AI科技企业K2将在阿布扎比共同运营自动驾驶巴士，推进自动驾驶公共交通系统全面部署 [17] - 公司在去年5月已在阿布扎比开启L4级纯无人驾驶Robotaxi试运营，并持续拓展车队规模和服务区域 [18] 个股异动：快手 - 快手-W(01024.HK)涨4.44%，报收82.30港元 [19] - 公司旗下可灵AI的月活跃用户数在2026年1月已突破1200万 [19] - 截至2026年1月20日，可灵App端付费用户规模环比增长达350%，1月的日均收入较12月日均高出约30% [19] - 瑞银认为可灵正在逐步突破专业用户圈层向更广泛的大众用户渗透，有助于扩大用户基数并提升商业化规模化能力 [19]

港股市场动态 - 内房股多数上涨，中国金茂涨7.95%，绿城中国涨5.79%，中国海外宏洋集团涨4.62%，新城发展涨4.02%，万科企业涨2.49%，万科两笔合计57亿元人民币中期票据展期议案获通过 [1] - 泡泡玛特再涨超4.8%，公司近期连续回购股份，摩根士丹利认为此举能吸引更多投资者关注 [1] - 旺山旺水-B回落超7%，昨日曾大涨近11% [1] - 南山铝业国际再涨超4.7%，公司拟通过子公司投资约4.37亿美元（折合30.56亿元人民币）在印尼建设年产25万吨电解铝项目 [1] - 阿里健康涨超3.3%，旗下医学AI应用“氢离子”上线“动态证据定位”新功能 [2] - 万国黄金集团早盘涨超7%，月内累计涨幅已超八成，消息面上现货黄金首次站上5200美元/盎司，摩根士丹利指出波兰央行正转向以绝对吨位数作为黄金储备目标 [2] - 新意网集团现涨超4%，消息面上谷歌云宣布自2026年5月1日起对多项服务进行价格调整 [2] - 中广核矿业再涨近9%，“十四五”期间，中广核共有16台核电机组获得国家核准，新开工10台，建成投产4台 [2] - 中铝国际盘中涨超6.8%，公司2025年新签合同总额为人民币468.36亿元，较上年同期增加51.94% [3] - 芯片股表现强势，纳芯微涨10.62%，兆易创新涨8.04%，华虹半导体涨3.42%，中芯国际涨2.35%，消息面上中微半导发布涨价函，对MCU、Norflash等产品涨价15%至50% [3][4] 美股市场动态 - GCL Global涨9.91%，公司将于2026年1月30日举行业绩电话会议讨论2026财年上半年财务业绩 [5] - 爱立信延续涨势，股价涨4.03%，公司2025财年第四季度调整后息税前利润(EBITA)达到127亿瑞典克朗，同比增长24%，高于分析师预估的105亿瑞典克朗，调整后EBITA利润率提升至18.3% [5] - 通用汽车涨8.75%，公司2025年Q4营收同比下降5.1%至452.9亿美元，不及预期的458亿美元，净亏损33.1亿美元，但调整后息税前利润率为6.3%高于上年同期的5.3%，调整后每股收益为2.51美元，同比增长30.4%，好于预期的2.2美元 [5] - 理想汽车跌1.12%，公司回应称关于批量闭店、裁员的舆情为不实信息，今年会针对少量能效较低的商超门店关停 [6] - 热门中概股盘前走高，金山云涨8.77%，禾赛涨2.94%，哔哩哔哩涨3.43%，世纪互联涨4.23%，百度涨1%，阿里巴巴涨0.79%，广发证券研报称金山云拥有高可见度的强劲需求，小米金山加大AI投入带来大量算力需求 [6] - 存储板块盘前普涨，美光科技涨5.44%，西部数据涨4.9%，SanDisk涨2.26%，希捷科技涨3.76%，进入2026年存储市场涨价势头不减，涨价潮正从存储芯片蔓延至代工、封测及被动元器件环节 [7] - 医疗保险股盘前集体大跌，哈门那股价重挫21.13%，联合健康大跌19.61%，西维斯健康跌14.15%，消息面上美国政府提议明年将联邦医疗保险(Medicare)私人计划的支付费率维持在当前水平 [7]

东北证券指出，2026年开年楼市政策持续加码，央行下调结构性工具利率，保障性住房再贷款利率降至 1.25%，商办首付比例从50%降至30%，换房退税政策延期，政策力度明显增强。一线城市供需结构同 步改善，市场预期稳步修复。北京新政后新房成交放量，二手房带看与成交回升，价格跌幅显著收窄。 上海二手房定金与成交量明显回暖，挂牌量持续下降，价格趋稳。深圳二手房带看与签约量创2025年小 阳春以来新高，挂牌价降幅进一步收窄。整体来看，政策支持力度加大叠加一线城市数据改善，楼市量 价指标有望加速筑底。 智通财经APP获悉，内房股多数上涨，截至发稿，中国金茂(00817)涨6.62%，报1.62港元；绿城中国 (03900)涨5.49%，报10.38港元；中国海外宏洋集团(00081)涨4.2%，报2.48港元；新城发展(01030)涨 3.13%，报2.31港元；万科企业(02202)涨1.94%，报3.68港元。 消息面上，万科债务化解取得重大进展，"22万科MTN004""22万科MTN005"两笔合计57亿元中期票 据，展期议案均获通过。与此同时，万科第一大股东深铁集团向其提供不超过23.6亿元借款，专项用于 偿 ...

行业投资评级 - 强于大市 [2] 核心观点 - 2025年12月新房成交面积环比由负转正，同比降幅收窄，但市场信心不足，叠加2025年一季度基数较高，预计2026年一季度市场仍将面临压力 [5] - 2025年全年新房成交规模同比下降14%，降幅较2024年收窄，但一线城市降幅扩大，出现补跌；二手房成交规模同比下降4%，表现好于新房，主要因“以价换量”及购房者对新房交付信心不足 [5] - 当前行业仍面临压力，防范风险是首位，市场惯性下滑可能倒逼政策出台，预计2026年一季度末可能有政策调整，若调整有力，二季度市场下行幅度或收窄，板块具有一定配置价值 [5] 新房成交 - **12月数据**：40城新房成交面积1242.3万平，环比+33.6%，同比-32.1%，同比降幅收窄6.6个百分点 [5] - **各能级城市12月表现**： - 一线城市：成交面积292.6万平，环比+33.3%，同比-28.9%，降幅收窄14.6个百分点；北京（环比+56%，同比-32%）、上海（环比+12%，同比-11%）、广州（环比+30%，同比-31%）、深圳（环比+114%，同比-48%）[5] - 二线城市：成交面积708.0万平，环比+41.0%，同比-31.6%，降幅收窄5.7个百分点；南宁、南京、武汉、青岛、苏州、济南、成都、宁波环比正增长但同比负增长；杭州、福州同环比均负增长 [5] - 三四线城市：成交面积241.7万平，环比+16.1%，同比-39.0%，降幅扩大4.6个百分点 [5] - **2025年全年数据**：40城新房成交面积1.21亿平，同比-13.7%，降幅较2024年收窄5.9个百分点 [5] - **各能级城市全年表现**： - 一线城市：成交面积2738万平，同比-15.8%，降幅较2024年扩大3.3个百分点；深圳（-35%）、上海（-11%）、北京（-16%）、广州（-13%）[5] - 二线城市：成交面积6233万平，同比-12.6%，降幅收窄8.7个百分点；南宁（+3%）、福州（+12%）同比正增长；武汉（-0.2%）跌幅较小；南京、苏州、成都、宁波跌幅均超20% [5] - 三四线城市：成交面积3101万平，同比-13.6%，降幅收窄10.2个百分点；江门、韶关、莆田、衢州、温州同比正增长，位于长三角、大湾区核心城市群 [5] 二手房成交 - **12月数据**：18城二手房成交面积827.5万平，环比+12.7%，同比-30.7%，同比降幅扩大4.9个百分点 [5] - **各能级城市12月表现**： - 一线城市：成交面积200.6万平，环比+14.9%，同比-30.4%，降幅扩大4.4个百分点；北京（环比+15%，同比-26%）、深圳（环比+15%，同比-40%）[5] - 二线城市：成交面积455.1万平，环比+11.0%，同比-31.8%，降幅扩大4.4个百分点；杭州（环比+6%，同比-34%）、成都（环比+5%，同比-37%）[5] - 三四线城市：成交面积171.8万平，环比+14.8%，同比-27.9%，降幅扩大8.0个百分点 [5] - **2025年全年数据**：18城二手房成交面积9438万平，同比-3.8%，增速由正转负，较2024年下降13.1个百分点 [5] - **各能级城市全年表现**： - 一线城市：成交面积2160万平，同比+2.2%，增速下降21.6个百分点但仍为正；北京（+1%）、深圳（+6%）[5] - 二线城市：成交面积5504万平，同比-6.4%，增速由正转负，下降15.7个百分点；成都（+0.2%）微增，其余城市同比下滑 [5] - 三四线城市：成交面积1774万平，同比-9.6%，降幅收窄5.0个百分点 [5] - **二手房表现优于新房的原因**：1) 新房交付信心不足；2) 二手房房价跌幅更大，性价比更高；但需关注2026年“以价换量”能否持续 [5] 新房库存与去化 - **库存规模**：截至12月末，12城新房库存面积11333.4万平，环比-0.1%，同比-8.3% [5] - **去化周期**：整体去化周期17.8个月，环比-0.2个月，同比+3.5个月 [5] - **各能级城市库存**：一、二、三四线城市库存面积环比增速分别为-0.1%、-0.1%、0.2%，同比增速分别为-10.7%、-6.4%、3.0% [5] - **各能级城市去化周期**：分别为18.7、15.1、32.0个月；一、二线城市环比分别下降0.2、0.1个月，三四线城市环比上升1.0个月 [5] - **短去化周期城市**：上海（8.7个月）、杭州（8.9个月）、福州（10.8个月）去化周期在12个月内 [5] 土地市场 - **12月成交规模**：全国（300城）成交土地规划建面5.53亿平，环比+126.7%，同比-8.9%，降幅收窄11.2个百分点；一、二、三线城市同比增速分别为-20.7%、-5.6%、-6.0% [5] - **12月价格与溢价率**： - 全类型土地：平均楼面价1392元/平，环比-4.5%，同比-10.3%；平均溢价率2.0%，环比-1.5个百分点，同比-1.9个百分点 [5] - 住宅类用地：平均楼面价2833元/平，环比-11.6%，同比-12.5%；平均溢价率2.0%，环比-0.7个百分点，同比-2.1个百分点 [5] - **2025年全年成交**：全国（300城）成交土地规划总建面25.9亿平，同比-9%；成交总价3.3万亿元，同比-10%；楼面均价1268元/平，同比-2%；平均溢价率4.8%，同比+0.8个百分点 [5] - **2025年住宅用地成交**：规划总建面6.3亿平，同比-13%；成交总价2.3万亿元，同比-9%；楼面均价3676元/平，同比+4%；平均溢价率5.7%，同比+1.5个百分点 [5] 房企 - **销售情况**： - **12月**：百强房企权益销售额同比-26.7%，降幅收窄；TOP20中单月全口径销售额同比为正的有：绿地（+42%）、保利置业（+35%）、华润（+28%）、中建壹品（+13%）[5] - **2025年全年**：百强房企权益销售额2.46万亿元，同比-20.1%，降幅收窄7.3个百分点；全口径销售额3.36万亿元，同比-19.8%；千亿房企仅10家，较2024年减少1家 [5] - **企业类型**：百强房企权益销售额中，民企占比31.7%（同比-4.5个百分点），央企占比49.2%（同比+3.9个百分点），地方国企占比19.2%（同比+0.6个百分点）；央企和地方国企销售额同比分别下降13%、17%，民企下降30% [5] - **集中度**：2025年CR5、CR10、CR20、CR50、CR100权益口径销售金额集中度分别为9.8%、14.4%、19.2%、25.2%、29.4%，同比分别下降0.8、0.8、0.9、1.7、2.5个百分点 [5] - **拿地情况**： - **12月**：百强房企拿地金额同比-58.1%，拿地强度23%，环比-11个百分点，同比-16个百分点 [5] - **2025年全年**：百强房企拿地金额1.10万亿元，同比+2.6%；拿地强度33%，同比+7.2个百分点；拿地建面同比-4.6%；楼面均价1.09万元/平，同比+7.6% [5] - **头部房企**：CR5、CR10、CR20拿地金额同比增速为18.4%、14.1%、11.3%，拿地强度为37.1%、36.1%、33.9%，同比提升12.0、9.7、8.9个百分点；拿地金额靠前的有中海（991亿元，+22%）、华润（791亿元，+14%）、保利发展（787亿元，+16%）等 [5] - **企业类型**：百强房企中民企拿地金额占比18.2%（同比+0.5个百分点），地方国企占比39.5%（同比-7.2个百分点），央企占比42.3%（同比+6.7个百分点）[5] - **拿地集中度**：2025年CR5、CR10、CR20、CR50、CR100拿地集中度分别为12.3%、18.4%、22.7%、28.4%、33.6%，同比提升3.0、3.9、4.4、4.2、4.2个百分点 [5] - **融资情况**： - **12月**：行业国内外债券、ABS发行规模合计368亿元，同比-45%，环比-41%；平均发行利率2.56%，同比-0.25个百分点 [5] - **2025年全年**：发行规模合计5967亿元，同比+6%；平均发行利率2.69%，同比-0.26个百分点；其中国内债券3429亿元（同比-1%），海外债券161亿元（同比+141%），ABS 2377亿元（同比+11%）[5] - **到期规模**：2025年行业国内外债券到期规模7746亿元，同比-1%；2026年到期规模7311亿元，其中3月、6月、7月是到期小高峰，规模分别为808、1033、925亿元 [5] 政策 - **中央层面**： - 中央政治局会议（12月8日）强调“提质增效”、“化解重点领域风险”，为2026年行业发展定调 [5] - 中央经济工作会议（12月10-11日）提及高质量推进城市更新，着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房用于保障性住房，深化住房公积金改革，推动“好房子”建设，加快构建房地产发展新模式 [5] - 住建部工作会议（12月22-23日）明确“十五五”时期是转型关键期，强调房地产仍有较大发展潜力，要充分认识二手房交易占比上升的趋势，把新房和二手房市场作为整体看待 [5] - 个人销售住房增值税税率自2026年1月1日起从5%降至3%，为历史最低水平 [5] - 基础设施REITs发行范围拓展至写字楼、酒店、体育场馆、城市更新等项目；商业不动产REITs试点公告正式发布 [5] - **地方政策**： - 北京优化限购限贷政策：非京籍家庭购买五环内住房社保/个税年限从3年降至2年，五环外从2年降至1年；支持多子女家庭在五环内多购一套；不再区分首套和二套住房利率；公积金贷款购买二套住房首付比例从30%降至25% [5] - 浙江、湖北、重庆、江苏等多省市发布“十五五”规划建议，因地制宜部署房地产工作 [5] - 多地优化公积金政策，如深圳新增购房首付款、税款、更新改造等提取情形，并支持“既提又贷” [5] - 上海杨浦区、南宁、南通等多地发放购房补贴，针对多孩家庭和引进人才 [5] 板块收益 - **12月**：房地产板块绝对收益-4.0%，相对沪深300收益-6.2%，跑输大盘，主要因销售量价持续走弱，市场信心不足 [5] - **2025年全年**：房地产板块绝对收益1.8%，相对沪深300收益-15.8% [5] 投资建议 - **关注三条主线**： 1. 基本面稳定、在一二线核心城市销售和土储占比高、市占率较高的房企：华润置地、滨江集团、招商蛇口、越秀地产、建发国际集团 [5] 2. 2024年以来在销售和拿地上有显著突破的“小而美”房企：保利置业集团 [5] 3. 积极探索新消费时代下新场景建设和运营模式的商业地产公司：华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、嘉里建设、大悦城、百联股份 [5]

行业整体表现与核心数据 - 2025年全国房地产开发投资82788亿元，同比下降17.2% [1] - 2025年全国新建商品房销售面积88101万平方米，同比下降8.7% [1] - 2025年全国新建商品房销售额83937亿元，同比下降12.6% [1] - 2025年房地产开发企业房屋施工面积659890万平方米，同比下降10.0%，其中住宅施工面积460123万平方米，下降10.3% [3] - 2025年房屋新开工面积58770万平方米，下降20.4%，其中住宅新开工面积42984万平方米，下降19.8% [4] - 2025年房屋竣工面积60348万平方米，下降18.1%，其中住宅竣工面积42830万平方米，下降20.2% [4] - 各项指标显示房地产行业仍处于深度调整过程中，在动态变化中逐步筑底 [1] 市场结构与房企表现 - 2025年全国新建商品房销售额中，住宅销售额73335亿元，同比下降13.0% [9] - 2025年有10家房企销售额超千亿元，4家房企销售额超两千亿元 [9] - 千亿销售额房企包括：保利发展、绿城中国、中海地产、华润置地、招商蛇口、万科、建发房产、中国金茂、越秀地产和滨江集团 [9] - 2025年投资金额前十的企业以央企、国企为主，中海地产、华润置地、保利发展、招商蛇口四大央企投资金额占比超过三成，前十金额占比超过七成 [9] - 央国企有望在市场调整期逆势布局增强长期竞争力，而大多数民营房企仍在持续筑底中找寻机遇 [9] - 部分好地段的好房源项目依然有较多购房者认购，市场信心增加 [6] 近期市场动态与趋势 - 2025年12月新建商品房销售面积9399万平方米，环比上涨39.87% [10] - 2025年12月新建商品房销售额8807亿元，环比上涨44.07% [10] - 2025年12月一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月收窄0.1个百分点，其中上海上涨0.2%，北京、广州和深圳分别下降0.4%、0.6%和0.5% [10] - 2025年12月一线城市二手住宅销售价格环比下降0.9%，降幅比上月收窄0.2个百分点 [11] - 2025年12月二、三线城市二手住宅销售价格环比均下降0.7%，降幅均扩大0.1个百分点 [11] - 市场呈现“翘尾效应”，12月销售工作呈现较好迹象 [10] 行业调整与未来展望 - 行业深度调整仍在持续，当前市场仍处于“去库存”阶段 [3][5] - 新房销售回落及过去两年土地成交显著缩量导致全国房屋新开工面积延续下行态势 [5] - 以央国企为代表的行业中坚力量开工工作整体积极有序 [6] - 各地进一步做好“保交房”工作，近期融资协调机制相关的金融政策将落实展期制度，有助于稳定“白名单”制度中的融资工作 [7] - 随着住房市场进入存量时代，二手房成交占比逐步提升，大中城市刚需购房者普遍通过购买二手房解决居住问题 [12] - 新房市场转向满足改善性需求，房企通过“好房子”产品形成差异化供给 [12] - 2026年预计是去库存的关键年份 [12]