报告行业投资评级 - 报告维持房地产及物业管理行业“看好”评级 [2] 报告核心观点 - 行业基本面底部正逐步临近，政策面基调更趋积极，供给侧深度出清下行业格局显著优化，优质房企盈利修复将更早、更具弹性，板块配置创历史新低，部分优质企业估值已处于历史低位，板块已具备吸引力 [2] - 春节后“沪七条”新政卡点推出，释放稳楼市强信号并示范全国 [1][2] 行业数据总结 新房成交量 - **周度环比大幅回升**：上周(2.21-2.27)34个重点城市新房合计成交105.7万平米，环比上升334.6%，其中一二线城市环比上升315.9%，三四线城市环比上升626.2% [2][3] - **月度同比仍为负增长**：2月(2.1-2.27)34城一手房成交同比下降24.5%，较1月降幅扩大3.3个百分点，其中一二线同比下降23.1%，三四线同比下降37.1% [2][6][7] - **累计成交同比下滑**：年初累计至今34城新房成交0.16亿平米，同比下降12.8%，其中一二线累计同比下降8.1%，三四线累计同比下降41.3% [6][7] 二手房成交量 - **周度环比激增**：上周(2.21-2.27)13个重点城市二手房合计成交51.2万平米，环比上升823.7% [2][11] - **月度同比下滑**：2月累计成交同比下降25.5%，较1月降幅扩大39.6个百分点 [2][11] - **累计成交同比转正**：年初累计至今13城二手房成交696.2万平米，同比上升8.2% [11] 新房库存与去化 - **去化速度加快**：上周15个重点城市成交推盘比为3.1倍，而最近三个月（2025年11月至2026年1月）分别为0.9倍、1.0倍和1.42倍 [2][21] - **库存微降，去化周期拉长**：截至上周末（2026/2/27）15城合计住宅可售面积8843.6万平米，环比下降0.3%，但3个月移动平均去化月数为27.7个月，环比上升1.85个月 [2][21] 行业政策和新闻跟踪总结 宏观与因城施策 - **LPR维持不变**：2026年2月贷款市场报价利率（LPR）维持不变，1年期为3%，5年期以上为3.5% [2][28] - **上海推出“沪七条”新政**：核心内容包括：非沪籍居民购房社保/个税年限从3年减至1年，满3年可购2套；持居住证满5年可购1套；首套公积金贷款最高额度从160万元提升至240万元；本地家庭成年子女名下唯一住房免征房产税 [2][28][31] - **地方政策与市场动态**：广州市计划到2026年完成城市更新投资2200亿元；越秀地产以236亿元、溢价率26.6%竞得广州跑马场地块；新城控股商业不动产REITs项目已申报；湖北、深圳、重庆等地春节假期楼市成交数据表现积极 [2][28][29][31][32] 公司动态跟踪总结 - **新城发展成功发行美元债**：发行3.55亿美元高级无抵押债券，期限3年，票面利率11.8% [2][35][36] 板块行情回顾总结 房地产板块 - **板块跑输大盘**：上周SW房地产指数上涨0.6%，沪深300指数上涨1.08%，相对收益为-0.47%，在31个板块中排名第24位 [2][37] - **个股表现分化**：涨幅前五位包括*ST荣控、黑牡丹、京能置业等；跌幅前五位包括上实发展、海南机场、珠免集团等 [2][37][38][41] - **主流房企估值**：当前主流A/H房企2025/2026年预测市盈率（PE）均值分别为24.3/19.0倍 [2][42][43] 物业管理板块 - **板块同样弱于大市**：上周物业管理板块个股平均下跌0.12%，相对沪深300指数收益为-1.2% [2][44] - **个股涨跌情况**：涨幅居前的有烨星集团、兴业物联等；跌幅居前的有首程控股、远洋服务等 [44][45][49] - **板块估值水平**：板块平均2025/2026年预测PE分别为14.0/12.6倍 [2][47][50] 投资分析意见总结 - **推荐四大方向**： 1. **优质房企**：建发国际、滨江集团、绿城中国、中国金茂、保利发展、中国海外发展，关注城投控股 [2] 2. **商业地产**：新城控股、华润置地、嘉里建设、恒隆地产、龙湖集团，关注新城发展、太古地产、大悦城 [2] 3. **二手房中介**：贝壳-W [2] 4. **物业管理**：华润万象生活、绿城服务、招商积余、保利物业 [2]

文章核心观点 - 2026年2月，受春节假期影响，房地产市场整体处于季节性低位，但政策端持续释放积极信号，市场预期得到提振，3月“小阳春”行情可期 [14][15][27][30] - 典型房企2月单月销售操盘金额为1234.2亿元，1-2月累计销售操盘金额为2888.7亿元 [15][17] - 尽管市场整体筑底，但部分企业表现突出，前2个月有29家典型房企业绩同比增长，其中9家企业增幅超过100% [21][22] - 核心城市二手房市场显现韧性，重点15城1-2月累计成交面积约1509万平方米，同比微增2% [14][28] 市场整体表现 - **新房市场**：2026年2月，全国重点50城新建商品住宅成交面积约675万平方米，其中一线城市成交约71万平方米，二线城市成交约339万平方米，三四线城市成交约265万平方米（同比上升2%）[28] - **二手房市场**：2026年2月，全国重点15城二手房成交面积约497万平方米；1-2月累计成交面积约1509万平方米，同比微增2% [14][28] - **土地市场**：2026年2月，全国经营性土地成交建筑面积2157万平方米，成交金额724亿元（环比上升13%），平均楼板价3358元/平方米（环比增加40%），溢价率时隔9个月重回9%以上 [29] 房企销售排名与业绩 - **操盘销售排名**：2026年1-2月，保利发展以236.0亿元的操盘金额位居榜首，中海地产（218.4亿元）、华润置地（205.9亿元）、绿城中国（183.0亿元）、招商蛇口（145.3亿元）分列2至5位 [2] - **全口径销售排名**：同期，保利发展以257.2亿元的全口径金额排名第一，中海地产（229.4亿元）、华润置地（217.0亿元）、招商蛇口（154.6亿元）、建发房产（139.4亿元）紧随其后 [7] - **业绩增长**：前2个月，29家典型房企业绩同比增长，其中9家增幅超过100% [21] - **高增长企业案例**：君一控股同比增幅达502.3%，嘉里建设增长376.6%，懋源控股增长236.6%，中建壹品增长114.5%（主要得益于上海外滩元境项目单月贡献超18亿元）[22][23] 政策环境分析 - **中央政策**：人民银行、中央财办等部委强调加强货币信贷政策支持，推动保障性住房再贷款等金融政策落地，完善房地产金融基础性制度 [26] - **地方政策**：30省市密集出台稳市场新政，聚焦公积金优化、城市更新、保障安居等领域 [26] - **上海“沪七条”**：2月末上海推出新政，放松限购（如非沪籍购买外环内住房社保/个税年限缩短至1年）、优化公积金（首套最高贷款额度从160万元提至240万元，叠加后可达324万元）、完善房产税减免，释放积极信号 [26][27] 未来市场展望 - **3月“小阳春”预期**：春节积压需求释放，叠加政策发力，预计3月新房、二手房成交规模环比将出现较大幅度回升 [30] - **重点城市供应**：广州、武汉、杭州等城市预计在3月迎来新房供应高峰，多个新盘计划入市，有望带动成交量反弹 [30] - **市场热度指标**：土地市场溢价率回升，广州、哈尔滨、石家庄等地有宅地实现溢价出让，显示市场热度有所回暖 [29]

行业投资评级 - 房地产行业投资评级：优于大市（维持） [1] 报告核心观点 - “沪七条”政策通过降低购房门槛、减轻支付压力，有望释放更多购买力，并与市场数据改善形成情绪共振，短期看好地产股表现 [2] - 上海楼市已调整三年，新房与二手房套均总价差距拉大，新政策有利于打通置换链条 [2] - 春节前市场已现温和复苏迹象，小阳春期间房价企稳概率提升 [2] - 投资建议关注3月份关键观察点，若楼市不再“以价换量”，则可更加乐观 [2][50] 政策内容与影响分析 - **政策概述**：2026年2月25日，上海五部门联合印发“沪七条”，主要内容包括调减住房限购、优化公积金贷款、完善个人住房房产税政策 [2] - **降低购房门槛**：针对外环内购房，满足条件的非户籍居民可增购一套，具体为连续缴满3年社保或个税限购2套（原1套），连续缴满1年限购1套（原不可购买），持《上海市居住证》满5年及以上在全市限购1套 [3] - **减轻支付压力**： - 首套公积金贷款最高额度从160万元提高至240万元，叠加多子女家庭和购买绿色建筑最高可达324万元，二套最高额度也相应提高 [4] - 户籍居民家庭成年子女新购或置换唯一住房，符合条件可暂免征收个人住房房产税 [4] - **释放购买力**：政策有利于满足真实居住需求，既促进持币观望的户籍居民入市，也吸引非户籍常住人口置业 [3][4] - **人口结构支撑**：上海常住人口接近2500万人，户籍人口占比提升至62%，新迁入的户籍人口及外地常住人口结构更年轻，新增置业需求旺盛 [4] 上海楼市现状分析 - **市场调整与价差**：自2022年以来，上海新房市场成交套数明显下降，套均总价快速走高至1000万元，而二手房市场成交套数稳步修复，套均总价围绕400万元波动，两者价差拉大 [18] - **区域供需分析**：上海各区域常住人口占比（市区26%、近郊51%、远郊23%）、存量居住房屋面积占比（市区27%、近郊51%、远郊22%）及住宅成交总套数占比（市区28%、近郊50%、远郊22%）基本持平，供需均衡 [19] - **新房成交结构**：2025年新房成交套数占比为市区19%、近郊57%、远郊24%，与常住人口占比差异显示外环内购买力不足 [19] - **打通置换链条**：降低外环内购房门槛有助于扩大匹配客群，且2023年以来市区二手住宅套均总价与郊区新房相当，有利于置换 [19] 近期市场数据改善迹象 - **二手房价格跌速放缓**：2026年1月开始，44城平均房价跌速从-1.3%收窄至-0.02%，一线城市从-1.3%转正至+0.3%，上海从-1.0%转正至+0.5%，改善幅度大于往年 [41] - **二手房量升价稳**：2026年1月，18城二手住宅成交6.8万套，同比+16%（2025全年为-1.1%），一线、二线、三线城市同比增速分别为+20%、+10%、+26% [41] - **挂牌量回落**：截至1月底，核心6城二手房挂牌量合计84.7万套，环比-1.5%，连续三个月下降，其中上海已连续9个月下降 [41] - **新房市场边际改善**：百强房企2026年1月相对销售额（当月销售额/2019年同月销售额）为26%，明显好于2025年12月，在往年春节期间未出现过此类改善 [42][48] 投资建议与关注个股 - **短期看好**：基于数据改善、小阳春来临及全国两会积极预期，基本面与政策博弈情绪共振，短期看好地产股表现 [2][50] - **中期关键观察点**：3月份是观察房价能否企稳的关键时点，若楼市不再出现过去三年的“以价换量”，则可以更加乐观 [2][50] - **推荐个股**：招商蛇口、中国金茂、华润置地、我爱我家、贝壳-W [2][50]

行业投资评级 - 房地产行业投资评级：优于大市（维持） [1] 核心观点 - “沪七条”政策通过降低购房门槛、减轻支付压力，有望释放更多购买力，并与市场数据改善形成情绪共振，短期看好地产股表现 [1][2] - 上海楼市已调整三年，新房与二手房套均总价差距拉大，新政策有利于打通置换链条 [2][18] - 春节前市场已出现温和复苏迹象，小阳春房价企稳概率提升 [2][41] - 投资建议基于数据改善、小阳春及两会预期，短期看好地产股，中期关注3月房价能否企稳，推荐招商蛇口、中国金茂、华润置地、我爱我家、贝壳-W [2][50] 政策内容与影响分析 - “沪七条”于2026年2月25日发布，主要优化外环内限购、公积金贷款及房产税政策 [2] - 非户籍居民购房门槛降低：连续缴满3年社保或个税可购2套（原1套），连续缴满1年可购1套（原不可购买），持居住证满5年及以上可全市限购1套 [3] - 公积金贷款额度提升：首套最高额度从160万元提高至240万元，叠加多子女家庭和绿色建筑因素最高可达324万元，二套额度相应提高 [4] - 支付压力减轻：户籍居民家庭成年子女新购或置换唯一住房可暂免征收个人住房房产税 [4] - 政策旨在满足真实居住需求，坚持“房住不炒”，有望释放潜在购买力，助力上海楼市稳健发展 [3][4] 上海人口与需求结构 - 上海常住人口自2015年来保持在接近2500万人 [4] - 自2021年来，户籍迁入规模增长明显，户籍人口占比提升至62% [4] - 外地常住人口及新迁入户籍人口结构更年轻，新增置业需求旺盛 [4] 上海楼市现状分析 - 自2022年以来，上海新房成交套数明显下降，套均总价快速走高至1000万元 [18] - 二手房市场表现良好，成交套数稳步修复，套均总价围绕400万元波动 [18] - 新房与二手房套均总价差距拉大，阻碍改善置换链条 [18] - 上海各区域供需基本均衡：2024年末常住人口占比（市区26%、近郊51%、远郊23%）、2023年末存量居住房屋面积占比（市区27%、近郊51%、远郊22%）、2025年住宅成交总套数占比（市区28%、近郊50%、远郊22%）基本持平 [19] - 2025年新房成交套数占比（市区19%、近郊57%、远郊24%）与上述比例差异较大，反映外环内购买力不足 [19] - 降低外环内购房门槛有助于扩大客群，且市区二手房价与郊区新房相当，有利于打通置换链条 [19] 近期市场数据改善 - 二手房价格跌速明显放缓：2026年1月，44城平均跌速从-1.3%收窄至-0.02%，一线城市从-1.3%转正至+0.3%，上海从-1.0%转正至+0.5% [41] - 二手成交量同比改善：2026年1月，18城二手住宅成交6.8万套，同比+16%（2025全年为-1.1%），一线、二线、三线同比分别为+20%、+10%、+26% [41] - 二手房挂牌量回落：截至1月底，核心6城二手房挂牌量合计84.7万套，环比-1.5%，连续三个月下降，其中上海已连续9个月下降 [41] - 新房市场边际改善：百强房企2026年1月相对销售额为26%（1月数据/正常年份1月数据），明显好于2025年12月 [42]

上海新一轮购房政策分析 - 上海推出新一轮购房优惠政策 核心内容包括放宽非户籍人士购房限制 外环以外区域所需社保或税单证明由3年缩短至1年 并允许外环以外区域持有3年税证的居民购买多一个单位 [1] - 摩根大通认为该政策力度强于去年12月北京推出的类似举措 预计未来一至两个月内上海的成交量及价格将会回稳 [1] 对内地房地产市场的整体看法 - 摩根大通不认为单凭上海的政策就能预期内地房地产市场可持续复苏 预计下一个放宽购房政策的城市将是深圳 [1] - 内地房地产板块年初至今已上升16% 展望未来两个月 该板块或持续波动 但大致上保持韧性 直至4月底的政治局会议（下一个政策窗口）[1] 公司观点与首选股 - 摩根大通的首选股是华润置地、华润万象生活及中国金茂 [1] - 摩根大通认为中国海外发展有望迎头赶上 因其表现一直落后于板块 [1]

港股内房股市场表现 - 2月25日，港股市场内房股集体上涨，呈现普涨格局[1] - 碧桂园涨幅领先，达到8%[1] - 建发国际集团涨超6%[1] - 绿城中国涨5%[1] - 龙湖集团、金辉控股、旭辉控股集团、融信中国、中国海外宏洋集团、越秀地产、中国金茂、华润置地、融创中国等公司股价均涨超4%[1] 主要公司股价及市值详情 - 碧桂园股价上涨8.06%至0.335港元，总市值139.99亿港元，但年初至今累计下跌19.28%[2] - 建发国际集团股价上涨6.54%至15.810港元，总市值354.17亿港元，年初至今累计上涨1.02%[2] - 绿城中国股价上涨5.04%至11.470港元，总市值291.29亿港元，年初至今累计大幅上涨35.42%[2] - 龙湖集团股价上涨4.90%至10.270港元，总市值723.18亿港元，年初至今累计上涨19.98%[2] - 中国海外宏洋集团股价上涨4.55%至2.990港元，总市值106.43亿港元，年初至今累计涨幅高达51.01%[2] - 越秀地产股价上涨4.37%至4.780港元，总市值192.41亿港元，年初至今累计上涨20.71%[2] - 华润置地股价上涨4.33%至33.240港元，总市值2370.32亿港元，年初至今累计上涨22.21%[2] 其他公司股价及市场表现 - 金辉控股股价上涨4.85%至1.730港元，总市值69.98亿港元，年初至今累计下跌5.98%[2] - 旭辉控股集团股价上涨4.82%至0.087港元，总市值14.9亿港元，年初至今累计下跌45.96%[2] - 融信中国股价上涨4.62%至0.136港元，总市值2.29亿港元，年初至今累计上涨4.62%[2] - 中国金茂股价上涨4.35%至1.680港元，总市值227.01亿港元，年初至今累计上涨38.84%[2] - 融创中国股价上涨4.03%至1.290港元，总市值208.89亿港元，年初至今累计下跌1.53%[2] - 美的置业股价上涨3.99%至4.170港元，总市值59.86亿港元，年初至今累计上涨1.71%[2] - 新城发展股价上涨3.75%至2.490港元，总市值180.87亿港元，年初至今累计上涨21.46%[2] - 龙光集团股价上涨3.73%至1.390港元，总市值79.03亿港元，年初至今累计下跌22.35%[2]

行业投资评级 - 投资评级：看好（维持）[1] 报告核心观点 - 房地产市场延续低位盘整行情，但政策面整体较宽松，且地产配置处于历史低位，布局时点已至[3][8] - 2026年春节期间新房市场整体较弱，供需双差，二手房市场相对平稳，土地市场供需双弱，市场观望情绪较浓[8] - 二手房价格在2026年2月以来出现逐步企稳的积极信号，尽管反弹幅度小，但在无重大刺激政策的背景下，信号意义值得重视[6][22] - 报告基于市场现状与政策环境，给出了三条具体的投资主线及对应的推荐标的[8][44][46] 根据相关目录分别总结 1、春节市场成交量：一手房网签偏弱，二手房基本持平 - **一手房市场**：2026年春节期间成交数据延续了1月的弱势趋势，供需两面都较差[5] - 除夕前一周（2月9日至2月15日），40城合计一手房成交133.68万平米，同比下降31.5%[5][14][15] - 除夕至初六当周（2月16日至2月22日），40城合计一手房成交5.73万平米，同比下降20.4%[5][14][15] - 由于网签存在递延及春节假期暂停网签的影响，市场情况有待节后数据进一步跟踪[5][14] - **二手房市场**：成交量表现相对平稳，基本与去年同期持平[5][17] - 除夕前一周（2月9日至2月15日），23城合计二手房成交130.07万平米，同比微降0.7%[5][17][21] - 2026年初二手房市场改善得益于三方面因素共振：马年春节较晚导致部分学区房需求提前释放、官媒频频发声提振预期、以及价格经历多年调整后跌出性价比[17] 2、二手房价格：冰山指数逐步企稳 - **整体指数企稳**：2026年2月以来，二手房价格出现逐步企稳迹象[6][22] - 冰山100城市指数在2月8日达到阶段性低点10025元/平米后，已反弹至10034元/平米[6][22] - **重点城市反弹**：多个核心城市二手房价格较近期底部出现小幅反弹[6][22] - 北京、上海、深圳、广州、杭州、南京较底部分别反弹0.3%、0.6%、0.3%、0.1%、0.1%、0.3%[6][22] - **信号意义**：尽管价格反弹幅度较小，但在近期无重大地产刺激和货币政策变动的背景下，这一企稳信号值得重视[6][22] 3、土地市场：春节前大幅降温，供需双弱 - **市场特征**：2026年以来土地市场呈现供需双弱的格局，开发商和城投拿地意愿减弱，政府供地动力也较弱[7][41] - **土地供应**：2026年1月，土地供应面积同比显著下降[7][41] - 中指300城全部类型土地总推出面积1.41亿平米，同比下降16%[7][41] - 住宅类型土地推出3915万平米，同比下降9%[7][41] - **土地成交**：2026年1月，土地成交金额同比大幅下滑，溢价率维持低位[7][43] - 全部类型土地成交总价1215亿元，累计同比下降39%[7][43] - 住宅土地成交总价735亿元，累计同比下降47%[7][43] - 土地成交平均溢价率仅2.1%[7][43] 4、投资建议 - **市场判断**：2025下半年以来销售市场平淡，2026年春节市场延续低位盘整，但自2025年12月以来政策面整体较宽松（如二手房增值税率下调、商业用房贷款首付下调、北京放宽限购），且从策略角度看，地产配置处于历史低位[8][44] - **推荐标的**：报告提出三条投资主线[8][44][46] 1. **布局城市基本面好、善于把握改善型需求的强信用房企**：绿城中国、建发国际集团、招商蛇口、中国金茂、中国海外发展、建发股份、滨江集团、越秀地产[8][44] 2. **住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策的房企**：华润置地、新城控股、龙湖集团[8][46] 3. **“好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管公司**：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业[8][46]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管行业“看好”评级 [3] 报告核心观点 - 行业基本面底部正逐步临近，政策面基调更趋积极，预计优质房企盈利修复将更早、更具弹性 [3] - 房地产供给侧深度出清，行业格局显著优化 [3] - 板块配置创历史新低，部分优质企业PB估值或绝对市值已处于历史低位，板块已具备吸引力 [3] 行业数据总结 新房成交量 - **春节前一周（2.7-2.13）**：34个重点城市新房合计成交192.3万平米，环比下降1.1% [3][4]。其中，一二线城市成交176.1万平米，环比下降2.8%；三四线城市成交16.2万平米，环比上升21% [3][4] 1. **细分城市能级**：一线城市成交61.1万平米，环比下降6.4%；二线城市成交114.9万平米，环比下降0.7%；三线城市成交14.8万平米，环比上升22.3%；四线城市成交1.3万平米，环比上升8.3% [5] - **2月（截至2.13）同比**：34城一手房成交362.9万平米，同比大幅上升88.5%，较1月同期增幅扩大109.7个百分点 [3][9]。其中，一二线同比上升96.8%，三四线同比上升26.4% [3][9] 1. **细分城市能级**：一线城市同比上升194.2%，二线城市同比上升66.7%，三线城市同比上升42.5%，四线城市同比下降44% [10][11] - **春节期间（2.16-2.21）**：16个样本城市新房成交9.3万平米，较2025年同期增长5.4%，但较2016-2025年同期平均值下降14.2% [3][14] - **春节当周（2.14-2.20）**：受假期影响，34城新房成交21.7万平米，环比大幅下降88.7% [22]。其中，一二线环比下降88.5%，三四线环比下降90.9% [22] - **2月（截至2.20）同比**：34城新房成交384.6万平米，同比下降2.8% [27]。其中，一二线同比微升0.1%，三四线同比下降27% [27] 1. **细分城市能级**：一线城市同比上升33.7%，二线城市同比下降11.4%，三线城市同比下降21.8%，四线城市同比下降54.7% [29][30] 二手房成交量 - **春节前一周（2.7-2.13）**：13个重点城市二手房合计成交85.1万平米，环比下降25% [3][34] - **2月（截至2.13）同比**：13城二手房成交190.5万平米，同比大幅上升91.6%，较1月同期增幅扩大77.5个百分点 [3][34] 1. **细分城市能级**：一线城市同比上升69.3%，二线城市同比上升125.1%，三四线城市同比上升34.5% [35] - **春节当周（2.14-2.20）**：13城二手房成交5.5万平米，环比骤降93.5% [43] - **2月（截至2.20）同比**：13城二手房成交196.1万平米，同比下降4.3% [43] 1. **细分城市能级**：一线城市同比下降14%，二线城市同比上升9.4%，三四线城市同比下降28.2% [44] 新房库存与去化 - **春节前一周（2.7-2.13）**：15个重点城市合计推盘94万平米，成交66万平米，成交推盘比为0.7倍 [47]。15城合计住宅可售面积为8879.7万平米，环比上升0.32% [47]。3个月移动平均去化月数为23.8个月，环比上升0.39个月 [51] - **春节当周（2.14-2.20）**：15个重点城市合计推盘-2万平米，成交7万平米，成交推盘比为-3.91倍 [3][60]。15城合计住宅可售面积为8870.4万平米，环比微降0.1% [60]。3个月移动平均去化月数为25.8个月，环比上升1.99个月 [3][61] 行业政策与新闻总结 - **宏观政策**：《求是》杂志发文强调从供需两端发力稳定房地产市场，并积极有序化解地方政府与融资平台经营性债务风险 [3][70]。国家统计局数据显示，1月70个大中城市商品住宅价格整体环比降幅收窄、同比下降 [3][70] - **地方政策**：重庆发布22条稳定房地产市场新政 [3][70]；上海加力推进城中村改造和旧住房成套改造 [3][70]；江苏住建厅推动“一楼盘一策”，优化房票、以旧换新等政策 [3][70]；广东金融监管局为“白名单”项目提供超万亿授信，落地金额9，119亿元，为全国第一 [3][70] - **REITs市场**：崇邦商业不动产REIT、首农商业不动产REIT正式申报，为市场申报的第11、12单商业不动产REIT [3][70]。临港机构间REIT成功落地，发行规模8.1亿元 [3][70] 公司动态总结 房企1月销售数据 - **同比正增长**：中国金茂合同销售金额76亿元，同比上升13.6% [3][78]；华润置地合同销售金额116.5亿元，同比微升0.4% [3][78] - **同比负增长**：保利发展156.2亿元（-13.3%），招商蛇口76.7亿元（-15.2%），龙湖集团24.5亿元（-45%），旭辉集团7.3亿元（-59.7%），新城控股7.1亿元（-29.8%），金地集团12.2亿元（-45.8%） [3][78] 其他公司动态 - **融资与担保**：旭辉集团子公司债务逾期规模合计34.5亿元 [78][82]；华发股份向华发集团发行不超过30亿元股票 [78][82] - **股份回购**：碧桂园服务于2月10日至12日共耗资约1104万港元回购股份约170.9万股 [83][84] 板块行情回顾 房地产板块 - **春节前一周（2.7-2.13）**：SW房地产指数下跌0.69%，沪深300指数上涨0.36%，相对收益为-1.05%，板块表现弱于大市，在31个板块中排名第19位 [3][85] - **个股表现**：涨幅前五为ST中迪、京能置业、京投发展、先导基电、光明地产；跌幅前五为皇庭国际、我爱我家、城投控股、卧龙新能、财信发展 [3][85] - **估值水平**：当前主流AH房企2025/2026年预测市盈率（PE）均值分别为24.5/19.1倍 [3] 物业管理板块 - **春节前一周（2.7-2.13）**：板块个股平均上涨0.38%，相对沪深300指数收益为0.02%，板块表现强于大市 [3][90] - **估值水平**：物管板块2025/2026年预测市盈率（PE）均值分别为14.0/12.6倍 [3] 投资分析意见与推荐标的 - **推荐方向一：优质房企**，包括建发国际、滨江集团、绿城中国、中国金茂、保利发展 [3] - **推荐方向二：商业地产**，包括新城控股、华润置地、嘉里建设、恒隆地产、龙湖集团，并关注新城发展、太古地产、大悦城 [3] - **推荐方向三：二手房中介**，推荐贝壳-W [3] - **推荐方向四：物业管理**，推荐华润万象、绿城服务、招商积余、保利物业 [3]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管行业“看好”评级 [3] 报告的核心观点 - 行业基本面底部正逐步临近，政策面基调更趋积极，供给侧深度出清下行业格局显著优化，优质房企盈利修复将更早、更具弹性，板块配置创历史新低，部分优质企业估值处于历史低位，板块已具备吸引力 [3] 根据相关目录分别进行总结 行业数据 新房成交量 - **春节前一周（2.7-2.13）成交**：34个重点城市新房合计成交192.3万平米，环比下降1.1%，较2025年周均成交241万平米下降20.2%，较本年周均成交122.8万平米上升56.6% [4] - 一二线城市合计成交176.1万平米，环比下降2.8% [4] - 三四线城市合计成交16.2万平米，环比上升21% [4] - **2月（截至2.13）成交同比**：34城一手房累计成交362.9万平米，较去年2月同期同比上升88.5%，当月成交同比较1月上升109.7个百分点 [9] - 一二线城市同比上升96.8%，较1月上升117.3个百分点 [9] - 三四线城市同比上升26.4%，较1月上升54.3个百分点 [9] - **春节期间（2.16-2.21）成交**：16个城市样本合计新房成交9.3万平米，较2025年同期增长5.4%，但较2016-2025年同期平均值10.9万平米下降14.2% [13] - **春节当周（2.14-2.20）成交**：34城新房合计成交21.7万平米，环比大幅下降88.7% [20] - 一二线城市合计成交20.2万平米，环比下降88.5% [20] - 三四线城市合计成交1.5万平米，环比下降90.9% [20][21] - **2月（截至2.20）成交同比**：34城一手房累计成交384.6万平米，较去年2月同期同比下降2.8% [25] - 一二线城市同比微升0.1% [25] - 三四线城市同比下降27% [25][26] 二手房成交量 - **春节前一周（2.7-2.13）成交**：13个重点城市二手房合计成交85.1万平米，环比下降25% [31] - **2月（截至2.13）成交同比**：13城二手房累计成交190.5万平米，较去年2月同期同比上升91.6%，当月成交同比较1月上升77.5个百分点 [31] - **春节当周（2.14-2.20）成交**：13城二手房合计成交5.5万平米，环比骤降93.5% [39] - **2月（截至2.20）成交同比**：13城二手房累计成交196.1万平米，较去年2月同期同比下降4.3% [39] 新房库存 - **春节前一周（截至2.13）库存**：15个重点城市合计住宅可售面积为8879.7万平米，环比上升0.32% [43] - 3个月移动平均去化月数为23.8个月，环比上升0.39个月 [46] - **春节当周（截至2.20）库存**：15城合计住宅可售面积为8870.4万平米，环比微降0.1% [54] - 3个月移动平均去化月数为25.8个月，环比上升1.99个月 [55] 行业政策和新闻跟踪 地产行业 - **宏观政策**：《求是》杂志发文强调从供需两端发力稳定房地产市场，并积极有序化解地方政府与融资平台经营性债务风险 [3][62] - **因城施策**：多地出台稳定楼市政策，重庆发布22条新政，上海加力推进城中村改造，江苏推动“一楼盘一策”，广东为“白名单”项目提供超万亿授信且落地金额达9，119亿元 [3][62][65] - **REITs市场**：崇邦商业不动产REIT、首农商业不动产REIT正式申报，为市场申报的第11、12单商业不动产REIT；临港机构间REIT成功落地，发行规模8.1亿元 [3][62][66] 物管行业 - **行业会议**：上海市物业管理事务中心召开年度工作会议，总结2025年工作并提出2026年推进规范建设、数字转型等五大重点工作，推动行业高质量可持续发展 [67] 重点公司公告 地产公司 - **1月销售数据**：多家房企公布1月单月销售金额及同比变化 [3][68] - 中国金茂：76亿元，同比上升13.6% [3][69] - 华润置地：116.5亿元，同比上升0.4% [3][68] - 保利发展：156.2亿元，同比下降13.3% [3][68] - 招商蛇口：76.7亿元，同比下降15.2% [3][68] - 龙湖集团：24.5亿元，同比下降45% [3][68] - 旭辉集团：7.3亿元，同比下降59.7% [3][68] - 新城控股：7.1亿元，同比下降29.8% [3][68] - 金地集团：12.2亿元，同比下降45.8% [3][68] - **其他动态**：旭辉集团子公司债务逾期规模合计34.5亿元；华发股份向华发集团发行不超过30亿元股票 [68][71] 物管公司 - **股份回购**：碧桂园服务于2月10日至12日共耗资约1，104万港元回购股份约170.9万股 [72][73] 板块行情回顾 地产板块 - **板块表现**：春节前一周（2.7-2.13）SW房地产指数下跌0.69%，沪深300指数上涨0.36%，相对收益为-1.05%，板块表现弱于大市，在31个板块中排名第19位 [74] - **估值水平**：当前主流AH房企2025/2026年预测市盈率（PE）均值分别为24.5/19.1倍 [3][78] 物管板块 - **板块表现**：同期物业管理板块个股平均上涨0.38%，相对收益为0.02%，板块表现强于大市 [3][79] - **估值水平**：物管板块2025/2026年预测市盈率（PE）均值分别为14.0/12.6倍 [3][85] 投资分析意见 - **推荐方向**：报告推荐四个方向的投资标的 [3] 1. **优质房企**：建发国际、滨江集团、绿城中国、中国金茂、保利发展 [3] 2. **商业地产**：新城控股、华润置地、嘉里建设、恒隆地产、龙湖集团，并关注新城发展、太古地产、大悦城 [3] 3. **二手房中介**：贝壳-W [3] 4. **物业管理**：华润万象、绿城服务、招商积余、保利物业 [3]

行业整体态势 - 2025年房地产市场整体延续筑底态势 房企销售保持低位运行[2][3] - 典型房企中累计业绩同比增长的企业占比为24% 其中同比增幅大于30%的企业有12家[2][6] - 购房者信心和预期仍在修复 市场存在存量风险 行业整体面临严峻挑战[2][11] 房企销售规模分布 - 2025年全年销售规模超过1000亿元（千亿）的房企共有10家[3] - 销售规模在300-1000亿元之间的房企有13家[3] - 销售规模在100-300亿元之间的房企有42家[3] - 销售规模在100亿元以下的房企有35家[3] 企业业绩表现 - 典型房企中累计业绩同比增长的企业共有24家[6] - 邦泰集团业绩首次突破300亿元 同比大幅增长79.7%[6] - 在千亿房企中 业绩增长的仅有1家中国金茂[7] - 在300-1000亿房企中 业绩增长企业有3家 分别是绿地控股 中建东孚和邦泰集团[7] - 在100-300亿房企中 业绩增长的有12家 这是业绩增长企业占比最高的档位[7] - 在100亿以下房企中 业绩增长的有8家[7] 企业性质与业绩分化 - 千亿房企中民营房企仅有1家 越靠后的档位民营房企占比越高[9] - 资本更倾向于投资较为稳健的国央企和大型房企 多数民营房企受困于资金问题发展艰难[9] - 央企中业绩增长的企业占比为42.9% 其中国金茂同比增幅达15.5%[10] - 国企中业绩增长的企业占比为28%[10] - 民营房企中业绩增长的企业占比为15.2%[10] - 混合所有制房企中业绩增长的企业占比仅为12.5%[10] 行业发展趋势与策略重点 - 中央经济工作会议要求着力稳定房地产市场 加快构建房地产发展新模式 释放利好信号[11] - 中短期核心一二线城市市场热度将延续高位波动 与新房供应量和质密切相关[11] - 行业告别城镇化规模扩张红利期 住房更新将成为需求的核心组成部分[11] - 房企需积极修炼内功 提升产品力 做好营销 把握结构性机会[11] - 需挖掘不同城市和购房群体的结构性需求 以产品创新和升级迭代迎合偏好转变[11] - 在核心区位开发具有优质配套 价格实惠 产品力佳的复合优势项目以取得市场优势[11]