项目规划调整核心内容 - 项目高度由原规划306米降至249米，塔楼层数由66层变更为51层 [1][2] - 取消酒店和直升机停机坪功能，主要功能变更为办公和65年酒店式公寓 [1][2] - 裙房由地上3层变更为6层，建筑高度不变，主要功能为商业和停车楼等辅助设施 [2] 项目背景与区位 - 项目位于南京主城核心区，玄武湖西侧，为地铁一号线玄武门站上盖物业 [1] - 项目前身为南京国际广场，2013年更名为金茂广场，一期商业部分览秀城已于2015年开业 [1] - 二期项目坐落在中央路201号，已取得建设工程规划许可证 [1] 政策调整动因 - 规划调整是为响应2024年江苏省严控250米以上建筑建设的要求 [1][2][3] - 2024年1月1日起，城区常住人口300万以上城市不得新建500米以上建筑，严格限制新建250米以上建筑 [3] - 政策旨在避免城市盲目攀高，结合房地产市场走势和企业实际需求，促进楼市健康发展 [3] 项目原规划与规模 - 原规划为超300米超高层综合体，建筑面积约26万平方米 [3] - 原计划引入万豪集团旗下奢华酒店 [3]

核心交易概述 - 公司进行重大资产抵押，以其持有的上海金茂大厦部分楼层作为抵押财产，为一项总额不超过99亿元的中长期银团贷款提供担保 [2][3] - 该笔贷款并非新增融资，主要用途为置换此前发行的总额100亿元的“三期绿色资产支持专项计划”（碳中和ABS）[3][4] - 抵押资产的具体范围为金茂大厦世纪大道881号的31-50层、88层及地下车库，该部分资产的评估值为47.6亿元 [3] - 99亿元的融资金额约为抵押资产评估值的2.08倍 [3] 贷款具体条款 - 贷款银团由建行上海浦东分行等贷款人组成，建行上海浦东分行作为代理行，贷款期限截至2039年6月14日 [3] - 贷款资金用途包括置换三期绿色资产支持专项计划以及满足金茂大厦运营所需的日常资金周转需求 [4] - 此次重大资产抵押已于2025年11月26日办理完成不动产中心抵押登记 [4] 抵押资产详情 - 上海金茂大厦于1999年8月28日竣工，共88层，占地24000平方米，总建筑面积约29万平方米，主楼高420.5米 [4] - 此次抵押的31-50层资产是金茂大厦的办公区 [4] 类似交易先例 - 此次操作并非公司首次通过抵押核心资产进行债务置换，2025年3月公司曾以北京凯晨世贸中心为抵押物获取86.89亿元贷款，用于偿还对应的绿色资产支持专项计划 [6][7] - 2022年，公司以凯晨世贸中心为标的物业发行了规模为87.08亿元的“凯晨CMBS” [7] 公司声明 - 公司公告强调，该抵押预计不会对公司生产经营、财务状况及偿债能力产生重大不利影响 [5]

股份情况 - 截至2025年11月30日，已发行股份（不含库存）13,512,466,348，库存股份0，总数13,512,466,348[2] - 2025年11月，已发行股份（不含库存）及库存股份数目无增减[2] 期权情况 - 截至2025年11月30日，行使价3.99港元期权计划结存95,774,000[3] - 截至2025年11月30日，行使价4.58港元期权计划结存2,000,000[3] - 2025年11月，行使期权所得资金0港元[3]

北外滩成为上海高端楼市新焦点 - 北外滩被定位为继外滩、陆家嘴之后的上海城市发展“第三极”，是“中央活动区”的核心拼图和开发商必争之地 [1] - 2025年该区域“地王”纪录接连被改写，10万+楼盘密度创下近年之最，央国企头部玩家齐聚 [1] 主要开发商动态与项目入市情况 - 央企金茂最为积极，其项目金茂璞元于8月24日首开99套房源并官宣售罄，11月28日推出三期“璞瑄200”57套房源，当晚售出40多套，销售额约15亿元 [1] - 央企华润紧随其后，项目华润外滩瑞府于9月、10月入市，均价从14.78万元/平方米微涨至14.83万元/平方米 [1] - 央企中粮于11月24日参战，项目北外滩壹号90套房源全部入市，均价约14.38万元/平方米，计划12月开盘 [1] - 绿城决定2026年1月入市，预计整盘售价19万-20万元/平方米，加入战局 [2] 土地市场交易热度与纪录 - 2025年2月20日，金茂&庆隆联合体经过184轮竞价，以89.64亿元总价、38.20%溢价率拿下虹口区一地块，成交楼板价约11.75万元/平方米，刷新上海“双高双竞”政策后的总价纪录 [3] - 2024年11月27日，华润置地以51.36亿元总价、11.84%溢价率获虹口一地块，楼板价92934元/平方米 [4] - 2025年7月25日，绿城以64.719亿元总价、46.33%的创纪录溢价率拿下虹口北外滩一地块，楼面价达12.6577万元/平方米，实际楼板价接近14万元/平方米，未来售价或达20万元/平方米 [4][5] 协议拿地与其他入局者 - 2023年9月，中粮大悦城以11.96亿元收购上海虹口北外滩地块全部股权及贷款 [5] - 2025年6月，建发以总价123.5亿元捆绑获取虹口北外滩山寿里北区3幅商住混合地块与杨浦新江湾1幅别墅地块的100%开发权 [7] - 另有地方国企透露正于虹口协议拿地，虹口旧改119地块也即将拍卖，中建二局、国贸地产均有意向 [7] 新房市场竞争态势与销售策略 - 2025年8月底以来，虹口高端楼市供应爆发，华润、金茂、中粮、绿城四大10万+项目千余套房源正面交锋 [9] - 金茂璞元首开均价16.6万元/平方米，99套房源获170多组认筹，认购率175%，宣称26分钟售罄；二期均价上涨至16.8万元/平方米，宣称去化80余套；三期均价16.81万元/平方米，去化40多套 [10][11][13] - 华润外滩瑞府首开均价14.78万元/平方米，119套房源认购超200组，认购率约168%，宣称售罄；二期均价14.8万元/平方米，146套房源仅获78组认筹，认筹率53.4% [10][11] - 金茂通过打造实景示范区构建差异化竞争壁垒 [11][13] 市场降温与销售压力 - 楼市“银十”未至，网签数据远低于官方宣称的“日光”，截至12月2日，金茂璞元首开99套网签去化81套，二期111套网签去化30套，三期57套网签去化仅4套 [14] - 华润外滩瑞府首开119套网签去化89套，二期146套网签去化仅34套 [14] - 项目纷纷开启“全民经纪人”渠道拓客，华润外滩瑞府提供4万至6万元/套的推荐奖励 [14][15] - 市场降温原因包括8、9月份客户已集中消耗、总价1500万-2000万以上客群总量有限、经济环境下行导致客户预算下降及去杠杆意愿增强 [16] - 金茂璞元相关人士透露项目投入成本高，楼板价接近12万元/平方米，入市单价不到17万元/平方米，低于预期的18万+，项目可能仅微利或保本 [19] 开发商面临的挑战与应对 - 开发商普遍认为入市节点晚于最佳时机，华润外滩瑞府因地块非净地及风貌建筑拆迁问题延迟开盘，中粮北外滩壹号从拿地到入市耗时两年半 [20] - 存在对年底虹口区域可能爆发价格战的担忧，同时面临来自杨浦、静安甚至浦东同总价段项目的跨区域竞争 [20] - 开发商一致认为在当前市场环境下需“抱团取暖，共克时艰” [20]

报告行业投资评级 - 对房地产及物管行业维持“看好”评级 [4][5] 报告核心观点 - 房地产行业仍将继续磨底，但核心城市止跌回稳将更早到来 [5] - 两大发展机遇值得关注：好房子新赛道推动房企由金融业转向制造业，迎接PB-ROE向上突破；优质商业企业经营表现优异，恰遇货币宽松周期，消费类商业地产资产有望重估 [5] - 推荐关注商业地产、好房子房企、低估值修复房企、物业管理及二手房中介等细分领域投资机会 [5] 行业数据总结 新房成交量 - 上周（11月22日-11月28日）34个重点城市新房合计成交252万平米，环比下降1.7% [5][6] - 其中一二线城市成交238.2万平米，环比下降1.5%；三四线城市成交13.8万平米，环比下降4% [5][6] - 11月（11月1日-11月28日）34城一手房成交同比-35%，较10月下降8.7个百分点 [5][9] - 一二线城市当月成交同比-33.4%，三四线城市同比-51.4%，分别较10月下降8.6和10.7个百分点 [5][9][10] 二手房成交量 - 上周13个重点城市二手房合计成交116万平米，环比上升4.2% [5][14] - 11月累计成交461.4万平米，同比下降13.9%，但较10月上升8个百分点 [5][14] 新房库存 - 上周15个重点城市合计推盘137万平米，成交103万平米，成交推盘比为0.75倍 [5][25] - 最近三个月（2025年8月-10月）成交推盘比分别为0.98倍、0.75倍和1.47倍 [5][25] - 截至上周末15城合计住宅可售面积8984.6万平米，环比上升0.4% [5][25] - 3个月移动平均去化月数为23.3个月，环比下降0.01个月 [5][25] 行业政策和新闻跟踪 地产行业政策 - 国家发展改革委正推动REITs扩围至酒店、商业办公等多个领域 [5][34] - 证监会发布商业不动产REITs试点征求意见稿，启动商业不动产REITs试点 [5][34] - 多地出台因城施策措施：青岛推出人才购房补贴（硕博分别30万、20万），福州拟对多子女家庭发放购房补贴（最高5万元） [5][34] - 上海将强化存量盘活制度供给并降低盘活成本，海南自12月起允许“商转公”贷款 [5][34] 土地市场动态 - 上海九批次土拍9宗地块收金173.3亿元，武汉出让12宗地块总成交价约39.7亿元 [5][34] - 北京朝阳地块以50.24亿元成交，房山地块以14.71亿元成交 [5][34] 物管行业政策 - 四川召开会议部署物业服务质量提升工作，提出规范企业经营行为，完善信用评价和收费机制，扩大养老、托幼等多元供给 [5][40] 重点公司公告 地产公司动态 - 新城控股成功发行“国金资管-吾悦广场持有型不动产资产支持专项计划”，规模6.16亿元 [5][41][44] - 招商蛇口拟发行公司债共计50.4亿元（3年期票面利率1.8%） [5][41][44] - 浦发银行召集持有人会议审议万科22万科MTN004中期票据（余额20亿元）展期事宜 [5][41][44] - 中国金茂拟以22.7亿元挂牌出售金茂（三亚）旅业有限公司100%股权 [5][41][44] 物管公司动态 - 贝壳-W于11月21日-26日共耗资约1200万美元回购股份约208万股 [5][45][47] - 绿城服务于11月24日-28日共耗资约476万港币回购股份约100万股 [5][45][47] 板块行情回顾 地产板块表现 - 上周SW房地产指数上涨0.72%，沪深300指数上涨1.64%，相对收益-0.92%，在31个板块中排名第24位 [5][48] - 个股涨幅前五：ST中珠（16.31%）、亚太实业（15.45%）、南国置业（12.61%）、莱茵体育（12.14%）、盈新发展（10.51%） [5][52] - 主流AH房企2025/2026年PE均值分别为22.3/19.5倍 [5] 物管板块表现 - 物业管理板块个股平均上涨1.43%，相对收益-0.21%，表现弱于大市 [5][54] - 个股涨幅前五：和泓服务（10.29%）、浦江中国（8.00%）、弘阳服务（7.79%）、烨星集团（5.56%）、恒大物业（5.19%） [5][55][59] - 物管板块2025/2026年PE均值分别为13.5/12.2倍 [5][62]

整体市场概况 - 2025年1-11月TOP100房地产企业拿地总额8478亿元，同比增长14.1%，但增幅较1-10月大幅收窄，显示临近年底企业拿地积极性减弱，态度趋于审慎 [1] - 拿地企业结构以央国企为主，拿地金额前十企业中8家为央国企 [1] - 11月民营房企拿地活跃度提升，部分企业选择与国企联合拿地，部分则聚焦自身优势区域独立拿地深耕 [1] 领先企业表现 - 从新增货值看，中海地产以1963亿元位列第一，招商蛇口以1833亿元位列第二，两家企业均通过获取上海城市更新项目实现货值大幅提升 [4] - 绿城中国以1293亿元新增货值位列第三 [4] - TOP10企业2025年1-11月新增货值总额11446亿元，占TOP100企业的47.1%，新增货值门槛跃升至81亿元 [4] - 2025年1-11月权益拿地金额排名中，中海地产以870亿元居首，绿城中国以588亿元位列第二，招商蛇口以564亿元位列第三 [17] 区域市场分析 - 从城市群拿地金额看，长三角TOP10企业拿地金额2738亿元，位居四大城市群之首，得益于人口持续流入带来的坚实住房需求 [12] - 京津冀TOP10企业拿地金额1060亿元，位列第二；中西部TOP10企业拿地金额602亿元，位列第三 [12] - 重点城市中，央国企和地方国资仍是拿地主力，民企主要在其重点深耕区域补充土储，例如懋源地产进入北京拿地金额前十，滨江集团等民营房企进入杭州拿地金额前十 [15] 拿地策略与趋势 - 临近年末，房企更青睐联合体拿地，以共同应对市场不确定性和缓解资金压力，联合拿地集中于上海、杭州、成都、武汉等一二线核心城市 [5] - 11月民营房企拿地活跃，主要集中在一二线热点城市核心区域，如懋源地产在北京朝阳区以50.24亿元竞得地块，佳运置业在上海浦东新区以24.75亿元竞得地块 [6] - 11月全国住宅用地成交总价TOP10地块主要集中在上海和北京，上海有4宗地入榜总金额115亿元，北京有3宗地入榜总金额89亿元 [16]

交易核心信息 - 中国金茂间接非全资附属公司上海沁茂佳与股东西安葆茂及沁睿佳上海订立框架协议，同意按股权比例提供贷款 [1] - 预期框架协议有效期内，上海沁茂佳向沁睿佳上海提供的贷款每日最高结存余额为人民币10.32亿元 [1] - 贷款金额将与各方所持上海沁茂佳的股权比例对等，且其他贷款交易条款及条件相同 [1] 交易目的与资金管理 - 上海沁茂佳销售情况良好、销售回款充裕，提供贷款可减少现金结余闲置状况 [1] - 交易旨在充分发挥资金优势，合理配置资源，提高资金使用率 [1] - 满足集团于其他开发项目的发展及财政需要 [1] 协议执行与风险控制 - 公司财务资本部将与上海沁茂佳一同根据其财务状况厘定贷款金额及期限 [1] - 具体贷款协议将呈交至公司审计法务部，以确保协议根据框架协议订立 [1] - 贷款条款及条件将同样适用于西安葆茂及沁睿佳上海 [1]

核心交易 - 中国金茂间接非全资附属公司上海沁茂佳与股东西安葆茂及沁睿佳上海订立框架协议，同意按股权比例及相同条款向股东提供贷款 [1] - 预期框架协议有效期内，上海沁茂佳向沁睿佳上海提供贷款的每日最高结存余额（含应计利息）为人民币10.32亿元 [1] 资金运用与效益 - 上海沁茂佳销售情况良好、销售回款充裕，提供贷款可减少现金结余闲置，充分发挥资金优势，提高资金使用率 [1] - 贷款资金将用于满足集团其他开发项目的发展及财政需要 [1] 交易条款与安排 - 提供给西安葆茂及沁睿佳上海（或其指定实体）的贷款金额将与各方所持上海沁茂佳的股权比例对等，且其他贷款交易条款及条件相同 [1] - 公司财务资本部将与上海沁茂佳根据其财务状况厘定贷款金额及期限，具体贷款协议将提交至公司审计法务部以确保符合框架协议 [1]

公司信息 - 公司为中国金茂控股集团，于香港注册，股份在联交所上市[17] - 公司是中化控股旗下房地产开发平台，主营多业务[15] - 执行董事有陶天海、张辉、乔晓洁[19] - 非执行董事有崔焱、刘文、陈一江、王葳[19] - 独立非执行董事有刘峰、孙文德、高世斌、钟伟[19] 股权结构 - 西安葆茂和沁睿佳上海分别持有上海沁茂佳90%及10%股权[4][6][14][16][17][18] 贷款协议 - 2025年11月28日上海沁茂佳与西安葆茂及沁睿佳上海订立框架协议提供贷款[3][5][6][17][18][19] - 每笔贷款利率参考LPR，可在上下50%范围浮动[7] - 协议有效期三年，自2025年11月28日起生效[10] - 向沁睿佳上海贷款每日最高结存余额（含应计利息）为10.32亿元[11] - 贷款利息原则上按季度支付，上海沁茂佳有权要求提前还款[8] - 上海沁茂佳有权以应付款项抵销借款方应付的款项[9] 交易性质 - 本次交易不构成上市规则第14A章下的关连交易[4][14] - 本次交易构成须予披露的交易[4][14]

资产交易与资本运作 - 中国金茂计划以22.65亿元人民币的底价出售其全资持有的金茂（三亚）旅业有限公司100%股权，该公司核心资产为拥有446间客房的亚龙湾丽思卡尔顿酒店，此次出售旨在实现资产证券化 [1] - 融创文旅已通知华发股份，将行使对深圳融华置地投资有限公司51%股权的回购权，但提出需就回购方式、价格及时间等核心条款重新商议 [1] - 大悦城地产的股份于2025年11月27日从香港联交所正式撤销上市地位，此行动通过协议安排回购股份的方式完成 [3] 旅游住宿业公司业绩 - 同程旅行2025年第三季度营业收入为55.09亿元人民币，同比增长10.4%，其中交通业务收入22.09亿元（同比增长9%），住宿业务收入15.80亿元（同比增长14.7%）[2] - 亚朵集团2025年第三季度营收26.28亿元人民币，同比增长38.4%，经调整净利润为4.88亿元（同比增长27%），经调整EBITDA为6.85亿元（同比增长28.7%），报告期末在营酒店1948家，客房21.9万间，RevPAR为371元，入住率达80.2% [4] 行业政策与消费促进 - 文化和旅游部表示将支持各地推出应季应景的产品和服务，如赏冰乐雪、避寒避暑及文创市集，并通过举办“游购乡村”等活动促进文旅消费 [5] - 行业将打造“跟着演出去旅行”、“跟着赛事去旅行”等品牌，并推广离境退税及“即买即退”措施，以满足多样化消费需求并吸引境外游客 [5]