核心观点 - 在2025年房地产行业深度调整的背景下，公司凭借高端改善产品的持续兑现实现逆势增长，全口径销售额达1135亿元，行业排名升至第八位，较2024年提升四个位次 [1] - 公司穿越行业周期的核心支撑在于其以“金茂府”为代表的“金玉满堂”系列产品线，该产品线通过持续迭代的产品力和科技人居体系构建了差异化竞争力与品牌护城河 [1][6][7] 2025年业绩表现与行业地位 - 2025年公司全口径销售额为1135亿元，在行业整体承压背景下实现逆势增长153亿元 [1] - 公司行业排名从2024年提升四个位次，升至行业第八位 [1] - 业绩增长的核心驱动力并非规模扩张，而是高端改善产品的持续兑现 [1] 核心产品线“金茂府”的市场表现 - 金茂府产品线已在全国29个城市落地81府 [3] - 2024年，体北金茂府作为金茂府3.0首发项目，霸榜天津市销售金额排行榜冠军 [3] - 2025年，长沙湘江金茂府首开即罄，刷新当地住宅单价纪录 [3] - 2025年，南京江宁金茂府入市后连续数月斩获南京新房成交金额冠军，并包揽江宁区成交均价、套数、面积、金额“四项第一” [3] - 在西安市场，曲江金茂府在500万元以上住宅市场中市占率达50%，实现断层领先 [3] 产品战略与迭代路径 - 产品定位从1.0“会呼吸的房子”聚焦健康住宅，升级至2.0“会思考的房子”嵌入绿色与智慧系统，再到3.0提出“自然生长的社区” [6] - 产品升级始终紧扣高端改善客群对居住品质的核心诉求，打磨可长期兑现的居住价值 [6] - 已形成一条横跨不同城市能级、可持续复制的高端改善产品路径 [6] - 在“金玉满堂”产品战略下，多条产品线围绕不同客群需求加速落地 [9] 科技人居体系与核心竞争力 - 以“衡温、衡湿、衡氧、衡静、衡洁”为核心构建“五衡”科技住宅体系，通过系统平衡营造稳定、可预期的居住环境 [7] - 公司已参与制定23项科技人居相关国内标准，拥有167项有效发明专利，超过300个项目获得绿色建筑标识或认证 [7] - 持续的科技投入使产品能力沉淀为可跨周期复用的竞争力，构筑了公司的护城河 [7] - 核心改善类项目的结算单价始终处于行业较高水平，体现了市场对产品力的认可 [7] 产品战略的扩展与市场验证 - 公司将金茂府的成功产品逻辑向更广泛的产品体系延展 [9] - 成都金茂晓棠实现14开14罄，销售1562套，位居2025年全成都住宅项目面积、套数销量首位 [9] - 天津金茂泮湖满庭取得天津河东区销售金额冠军 [9] - 北京金茂满曜项目获得朝阳区普宅销售套数、面积第一 [9] 行业趋势与公司定位 - 房地产行业正从拼规模转向拼质量，高端改善市场成为检验房企真实产品力的重要场域 [3] - 市场进入产品为王阶段，真正具备产品力的项目能在时间中沉淀价值 [10] - 高端住宅产品在当前市场环境下更容易获得溢价，社区配套和服务能力成为影响成交的重要变量 [8]

文章核心观点 - 文章以中国金茂为例，阐述了在房地产行业深度调整周期中，企业通过灵活的战略调整实现“向上而生” 公司通过“土地换仓”重新聚焦高能级城市、升级高端产品线、优化财务结构，从而在逆市中实现了销售增长与盈利修复，展现了一种动态应变的生存与发展模式 [1][4][7][20][28] 战略调整：土地换仓与城市聚焦 - 公司战略发生显著转向，从过去下沉至二三线市场，重新聚焦于一二线核心城市 [3][4] - 2025年内，公司在北京、上海、广州、武汉、杭州等高能级城市斩获21宗地块，计容总建筑面积达188.78万平方米，三四线新增布局基本归零 [12][13] - 公司66%的投资聚焦在北京和上海，并计划全年维持200-300亿元的投资目标 [13] - 对于低能级城市存量项目，公司通过调整规划、土地收储等方式进行盘活，例如2025年1月湖州南太湖地块成功退出，获得7.81亿元现金补偿 [13][14] 产品升级：高端化与市场认可 - 公司产品线持续迭代，2024年推出全新“金玉满堂”产品线，涵盖“金、玉、满、棠”四大系列，以覆盖不同高端细分客群 [17] - 新产品在核心城市市场表现强劲：上海润雲金茂府首开“日光”，并实现五开五罄，共推出200套房源，可售面积3.84万平方米，基本全部完成网签 [17][18]；上海“棠系”项目金茂棠前创下六开六捷的佳绩 [18]；北京金茂越秀璞樾首开销售额达45亿元，金茂满曜首开销售额达18.75亿元 [19] - 产品高端化带动销售均价显著提升：2025年10月单月销售均价冲上3.62万元/平方米，创近三年新高；2025年全年销售均价稳步攀升至2.37万元/平方米，较2023年及2024年约1.7万元/平方米的均价实现跨越式增长 [21] 销售与业绩表现 - 2025年全年，公司累计签约销售额达到1135亿元，同比增长15.52% [20] - 在行业前十的房企中，公司是唯一一家在2025年保持销售额正向增长的企业 [21] - 销售增长被归因于战略聚焦与产品力的共振，验证了以长期主义和城市运营对抗周期波动的策略 [21] 盈利修复与毛利率变化 - 公司盈利状况呈现修复态势：2025年上半年，土地与开发业务同比增长17%，毛利率同步提升1个百分点 [23] - 公司毛利率走出回升曲线：2023年整体毛利率探至历史低点，2024年回升至15%，2025年上半年进一步提振至16% [26][28] - 历史上，公司凭借一二线优质土储与“金茂府”高溢价，物业开发毛利率曾长期维持在30%以上，高于当时行业普遍水平 [23][24] - 行业毛利率整体承压：典型上市房企整体毛利率从2023年的11.5%下探至2024年的10%，2025年上半年微升至10.87% [26] - 公司预计，2024年下半年至2025年上半年获取的一批利润率有优势的优质地块，将在未来带动毛利率持续修复 [28] 财务优化与债务管理 - 公司采用“降短期升长期、降境外升境内”的债务管理策略，优化融资结构 [31] - 通过抵押核心商业资产获取低息银行贷款，置换此前较高成本的债券：例如2025年3月以北京凯晨世贸中心为抵押获86.9亿元贷款；11月以上海金茂大厦部分楼层为抵押获不超过99亿元银团贷款 [32] - 新增融资成本持续下降：从2024年的3.39%降至2025年上半年的2.7% [34]；以低于3%的新增成本置换利率在3.2%以上的存量债券，可节省大量利息支出 [36] - 尝试资产证券化盘活重资产：近期以22.65亿元转让三亚亚龙湾丽思卡尔顿酒店全部股权，为未来对接公募REITs、形成资产闭环打下基础 [37] - 债务结构趋于稳健：截至2025年6月末，有息负债规模约1232.97亿元；一年内到期债务占比降至22.27%，较2020年的28.46%明显改善；债务久期分布更趋均衡 [37] 行业背景与公司转型历程 - 行业整体处于修复资产负债表、利润普遍承压的周期 [5][22][26] - 公司自2015年从“方兴地产”更名为“中国金茂”，开启了从传统开发商向城市运营商的转型 [10] - 城市运营战略曾推动规模增长，近半数新增土储源于此，但在楼市调整期，该模式因周期长、资金沉淀多而面临压力 [11] - 当前公司的调整被视为一场在行业深度调整期完成的“系统性重启”，聚焦于内生式进阶与重塑筋骨 [38]

板块行情与数据跟踪 - 本周主要股指普遍上涨，上证指数上升3.8%，深证成指上升4.4%，创业板指上升3.9%，沪深300上升2.8%，房地产（申万）板块表现更优，上升5.1% [1] - 个股表现分化，涨幅前五的房地产个股为城建发展(+34.5%)、盈新发展(+22.0%)、上实发展(+20.8%)、*ST荣控(+19.7%)、*ST阳光(+16.0%)，跌幅后五为海南机场(-7.9%)、光明地产(-7.2%)、和展能源(-5.5%)、首开股份(-5.0%)、中国武夷(-2.0%) [1] - 新房市场成交环比大幅下滑，本周（1.3-1.9）42个重点城市新房合计成交137万平米，环比下降46.7%，1月至今（1.1-1.9）累计成交155万平米，环比下降30.1%，同比下降46.6% [1] - 二手房市场成交环比回升，本周（1.3-1.9）21个重点城市二手房合计成交206万平米，环比上升25.4%，但1月至今（1.1-1.9）累计成交214万平米，环比下降16.1%，同比下降23.9% [1] 行业政策与公司动态 - 宏观政策持续发力，国务院常务会议部署财政金融协同促内需，提出扩大公租房保障范围，2026年央行工作会议强调继续实施适度宽松货币政策 [2] - 地方因城施策推进，上海住建委规范工程招标代理，河南支持加快发行地方政府专项债券收购存量商品房用作保障性住房，沈阳将首付15%政策延至2026年底并将公积金贷款限额提至80%，成都将公积金代际互助政策延至2026年底 [2] - 主要房企2025年12月单月销售金额同比普遍下滑，保利发展121.6亿元(-18.9%)，招商蛇口258.4亿元(-14.5%)，新城控股13.5亿元(-57.8%)，中国金茂128.2亿元(-16.0%)，金地集团24.0亿元(-54.5%)，绿城中国197亿元(-9.2%)，中国海外发展398.3亿元(-1.0%) [2] - 房企融资活动进行，中国海外发展公开发行公司债券，品种一3年期票面利率区间1.60%-2.60%，品种二5年期票面利率区间1.80%-2.80% [2] - 万科A人事变动，郁亮因到龄退休辞去公司董事、执行副总裁职务 [3] 行业前景与投资观点 - 房地产对经济内循环意义重大，二十届四中全会提及推动房地产高质量发展，政策端有望进一步发力 [3] - 2025年以来中央高频提及建设好房子和高品质住房，在政策与供需结构变化下，高品质住宅或将迎来发展浪潮 [3] - 香港私人住宅市场情绪逐步修复，港资发展商有望迎来新一轮价值重估 [3] - 投资建议关注地产开发（华润置地、招商蛇口、新城控股、绿城中国、中国海外宏洋）、港资发展商（新鸿基地产、恒基地产、嘉里建设）、地产转型（衢州发展）、二手房中介（贝壳）及物管企业（招商积余、华润万象生活） [3]

2025年12月及全年房企销售业绩与格局 - 截至2026年1月12日，在已公布2025年12月销售数据的18家房企中，有13家实现环比增长，占比达72.22% [1] - 中国海外发展、华润置地、中国金茂等5家房企单月销售额创下全年最高纪录 [1] - 2025年全年，保利发展以2530.3亿元的销售额位居行业第一，领先第二名中海地产17.98亿元 [4] - 华润置地、招商蛇口、绿城中国、中国金茂2025年全年销售额分别为2336亿元、1960.09亿元、1534亿元、1135亿元，与保利发展、中海共同构成千亿房企梯队 [4] 2025年12月单月销售表现 - 华润置地以单月销售额410亿元位居第一，中海以398.32亿元紧随其后，招商蛇口以258.44亿元位列第三 [2] - 绿城中国、中国金茂、保利发展单月销售额均超100亿元，分别为197亿元、128.21亿元及121.64亿元 [2] - 融创中国因11月基数较低，12月销售额环比增长163.39% [3] - 招商蛇口、中海、华润置地及中国金茂12月环比增幅也较为突出，分别为83.37%、79.14%、78.26%和60.32% [3] 头部房企销售增长动力与策略 - 华润置地和中海凭借充足土地储备和成熟运营能力，实现销售额连续三个月环比增长 [2] - 中海在上海的安澜上海项目12月开盘，套均5000万元，销售90.77亿元，其多个高端及改善型项目共同支撑公司在10月至12月销售额实现“三连增” [2] - 保利发展近年来持续重仓广州市场，2023年至2025年在广州的拿地金额高达648.24亿元，显著高于北京的265.02亿元和上海的359.27亿元 [1] - 中海强聚焦一线城市，2024年在香港及北上广深五个城市的合约销售额占公司总额的60.6%，一线城市权益拿地金额占比高达73.5% [6] 行业阵营划分与企业韧性 - 2025年，除千亿阵营外，第二阵营（500亿—1000亿元）企业有6家，销售额均值646.4亿元；第三阵营（300亿—500亿元）企业7家，销售额均值381.3亿元；第四阵营（100亿—300亿元）企业50家，销售额均值180.6亿元 [5] - 多数千亿企业坚持顺势而为，拥有较强经营开发能力、融资优势和良好公司治理，展现出经营韧性 [4] - 部分出险民营房企如融创中国和碧桂园，2025年销售额分别为368.4亿元和330亿元，仍在百强之列，且其境外债务重组在2025年末取得突破性进展 [5] 房企区域战略调整 - 保利发展在持续重仓一二线城市的同时，拿地策略发生明显调整，近两年加大在上海的布局力度 [7] - 2023年至2025年，保利发展在上海的拿地支付价款逐年增长，分别为94.57亿元、119.4亿元、145.3亿元 [7] - 同期，保利发展在北京的拿地规模有所收缩，2024年在北京的拿地支付价款仅为上海的49.61% [7] 市场影响与专家观点 - 房企2025年末及2026年开年销售额增长，为房地产市场平稳开局奠定基础，有助于形成积极增长预期 [3] - 销售增长态势能有效缓解购房者观望情绪，对稳固市场信心、推动房价与行业止跌回稳发挥重要预期引导作用 [3] - 部分房企在2025年积极推动风险出清，为2026年全行业风险复盘、修复市场信心奠定基础，积累了宝贵的风险化解经验 [5]

2025年12月及全年房企销售业绩总结 - 截至2026年1月12日，在已公布2025年12月销售数据的18家房企中，有13家实现环比增长，占比达72.22% [1] - 中国海外发展、华润置地、中国金茂等5家房企单月销售额创下全年最高纪录 [1] - 2025年全年，保利发展以2530.3亿元销售额位居行业第一，较2024年的3230.29亿元同比下降21.67% [6] - 保利发展以17.98亿元的优势领先销售额为2512.32亿元的第二名中国海外发展 [6] - 华润置地、招商蛇口、绿城中国、中国金茂2025年全年销售额分别为2336亿元、1960.09亿元、1534亿元、1135亿元，与保利发展、中国海外发展共同构成千亿房企梯队 [6] 2025年12月单月销售表现 - 华润置地以单月销售额410亿元位居第一梯队，中国海外发展以398.32亿元紧随其后，招商蛇口以258.44亿元独居第三梯队 [3] - 绿城中国、中国金茂、保利发展12月销售额超100亿元，分别为197亿元、128.21亿元及121.64亿元 [3] - 从环比增幅看，融创中国因11月基数较低，12月环比增长163.39% [4] - 招商蛇口、中国海外发展、华润置地及中国金茂12月环比增幅也较为突出，分别为83.37%、79.14%、78.26%和60.32% [4] - 中国海外发展和华润置地凭借充足土储和运营能力，实现销售额连续三个月环比增长 [3] - 中国海外发展旗下多个项目（如安澜上海项目12月销售90.77亿元）共同支撑其10月至12月销售额实现“三连增”，分别为186.61亿元、222.35亿元和398.32亿元 [3] 行业竞争格局与阵营划分 - 头部房企竞争态势趋于稳定，保利发展继续保持行业第一位置 [1] - 中指研究院数据显示，2025年第二阵营（500亿—1000亿元）企业有6家，销售额均值646.4亿元 [7] - 第三阵营（300亿—500亿元）企业有7家，销售额均值381.3亿元 [7] - 第四阵营（100亿—300亿）企业有50家，销售额均值180.6亿元 [7] - 多数千亿企业坚持顺势而为，具有较强的经营开发能力、融资优势和较完善的公司治理，展现出良好韧性 [6] - 部分区域深耕型地方国企和民企聚焦本土市场，灵活把握需求与政策，也有一定发展潜力 [6] 出险房企现状与进展 - 出险的民营房企如碧桂园、融创中国销售规模虽萎缩，但仍在百强之列 [7] - 融创中国2025年销售额达368.4亿元，碧桂园达330亿元 [7] - 2025年末，融创中国约96亿美元境外债务重组全面完成，整体偿债压力预计下降近600亿元 [7] - 碧桂园境外177亿美元债务重组获通过 [7] - 部分房企积极推动风险出清，为行业风险复盘、修复市场信心奠定基础 [7] 房企战略与土地储备布局 - 销售额稳定的房企业绩支撑多源于对一、二线城市土地储备资源的深耕布局 [8] - 以中国海外发展为例，2024年在香港及北上广深五个城市实现合约销售额1640.4亿元，占公司（不含中海宏洋）销售合约额的60.6% [8] - 2024年中国海外发展新增土地储备权益地价合计696.3亿元，其中一线城市权益拿地金额占比高达73.5% [8] - 保利发展延续重仓一、二线城市战略，2023—2025年间在广州、上海、北京三地的拿地支付价款分别达648.24亿元、359.27亿元、265.02亿元 [8] - 保利发展近年来持续重仓广州市场，布局战略显著 [1] - 保利发展近两年在上海市场布局力度加大，2023—2025年在上海的拿地支付价款分别为94.57亿元、119.4亿元、145.3亿元 [9] - 保利发展对北京市场的拿地规模有所收缩，2024年在北京的拿地支付价款仅为上海的49.61% [9] 市场影响与专家观点 - 房企2025年末及2026年开年销售额增长，为房地产市场平稳开局奠定良好基础，有助于形成积极向好的增长预期 [4] - 这一态势能有效缓解购房者的观望与忧虑情绪，对稳固市场信心、推动房价与行业行情止跌回稳发挥重要的预期引导作用 [4] - 部分房企积极推动风险出清的实践，积累了宝贵的风险化解经验，对行业平稳健康发展起到正向促进作用 [7]

2025年12月及全年房企销售业绩总结 - 截至2026年1月12日，在已公布2025年12月销售数据的18家房企中，有13家实现环比增长，占比达72.22% [1] - 中国海外发展、华润置地、中国金茂等5家房企单月销售额创下全年最高纪录 [1] - 从全年看，保利发展以2530.3亿元销售额位居行业第一，但较2024年的3230.29亿元同比下降21.67% [6] - 保利发展以17.98亿元的优势领先于销售额为2512.32亿元的第二名中国海外发展 [6] - 华润置地、招商蛇口、绿城中国、中国金茂2025年全年销售额分别为2336亿元、1960.09亿元、1534亿元、1135亿元，与保利发展、中国海外发展共同组成千亿房企梯队 [6] 2025年12月单月销售表现 - 华润置地以单月销售额410亿元位居第一梯队，中国海外发展以398.32亿元紧随其后，招商蛇口以258.44亿元独居第三梯队 [3] - 绿城中国、中国金茂、保利发展单月销售额超100亿元，分别为197亿元、128.21亿元及121.64亿元 [3] - 从环比增幅看，融创中国因11月基数较低，12月环比增长163.39% [4] - 招商蛇口、中国海外发展、华润置地及中国金茂12月环比增幅也较为突出，分别为83.37%、79.14%、78.26%和60.32% [4] - 中国海外发展和华润置地凭借充足土储和运营能力，实现销售额连续三个月环比增长 [3] - 中国海外发展10月至12月销售额实现“三连增”，分别为180.61亿元、222.35亿元和398.32亿元 [3] 行业竞争格局与阵营划分 - 头部房企竞争态势趋于稳定，保利发展继续保持行业第一位置 [1] - 中指研究院数据显示，2025年第二阵营（500亿—1000亿元）企业有6家，销售额均值646.4亿元 [7] - 第三阵营（300亿—500亿元）企业有7家，销售额均值381.3亿元 [7] - 第四阵营（100亿—300亿）企业有50家，销售额均值180.6亿元 [7] - 多数千亿企业坚持顺势而为，具有较强的经营开发能力、融资优势和较完善的公司治理，展现出良好韧性 [6] - 部分区域深耕型地方国企和民企聚焦本土市场，灵活把握需求与政策，也有一定发展潜力 [6] 出险房企现状与进展 - 出险的民营房企如碧桂园、融创中国销售规模虽萎缩，但仍在百强之列 [7] - 融创中国2025年销售额达368.4亿元，碧桂园达330亿元 [7] - 2025年末，融创中国约96亿美元境外债务重组全面完成，整体偿债压力预计下降近600亿元 [7] - 碧桂园境外177亿美元债务重组获得通过 [7] - 部分房企积极推动风险出清，为行业风险复盘、修复市场信心奠定基础 [7] 企业战略与土地储备布局 - 业绩稳定的房企，其支撑多源于对一、二线城市土地储备资源的深耕布局 [8] - 中国海外发展强聚焦一线城市，2024年在香港及北上广深五个城市实现合约销售额1640.4亿元，占公司（不含中海宏洋）销售合约额的60.6% [8] - 2024年中国海外发展新增土地储备权益地价合计696.3亿元，其中一线城市权益拿地金额占比高达73.5% [8] - 保利发展延续重仓一、二线城市的战略导向，2023—2025年间在广州、上海、北京三地的拿地支付价款分别达648.24亿元、359.27亿元、265.02亿元 [1][8] - 保利发展针对不同城市的拿地策略发生调整，近两年加大在上海的布局力度，2023—2025年在上海的拿地支付价款分别为94.57亿元、119.4亿元、145.3亿元 [9] - 保利发展对北京市场的拿地规模有所收缩，2024年在北京的拿地支付价款仅为上海的49.61% [9] 市场影响与专家观点 - 房企2025年末及2026年开年销售额增长，为房地产市场平稳开局奠定良好基础，有助于形成积极向好的增长预期 [4] - 这一态势能够有效缓解购房者的观望情绪，对稳固市场信心、推动房价与行业行情止跌回稳发挥重要的预期引导作用 [4] - 部分房企积极推动风险出清的实践，积累了宝贵的风险化解经验，对行业平稳健康发展起到正向促进作用 [7]

行业投资评级 - 投资评级：看好（维持）[4] 核心观点 - 房地产是中国家庭重要的资产配置和投资方向，稳住房价对畅通经济内循环有重要意义，二十届四中全会提到推动房地产高质量发展，政策端有望进一步发力[5] - 2025年以来，中央层面高频提及建设好房子和高品质住房，在政策导向和供需结构变化的契机之下，高品质住宅或将迎来发展浪潮[5] - 多重利好因素的共同推动下，香港私人住宅市场情绪已逐步修复，港资发展商有望迎来新一轮价值重估[5] - 维持房地产“看好”评级，建议关注地产开发、港资发展商、地产转型、二手房中介及物管企业等五类标的[5] 板块行情 - 本周（26/1/3-26/1/9）房地产（申万）板块指数上升5.1%，跑赢主要市场指数（上证指数+3.8%，深证成指+4.4%，创业板指+3.9%，沪深300+2.8%）[5][8] - 个股方面，涨幅前五分别为：城建发展(+34.5%)、盈新发展(+22.0%)、上实发展(+20.8%)、*ST荣控(+19.7%)、*ST阳光(+16.0%)[5][8] - 个股方面，跌幅后五分别为：海南机场(-7.9%)、光明地产(-7.2%)、和展能源(-5.5%)、首开股份(-5.0%)、中国武夷(-2.0%)[5][8] 数据跟踪：新房成交 - **当周表现**：本周（1.3-1.9），42个重点城市新房合计成交137万平米，环比下降46.7%，同比下降41.3%[12] - **分能级当周环比**：一线城市（4城）成交35.2万平米，环比下降45.0%；二线城市（15城）成交71.6万平米，环比下降55.3%；三四线城市（23城）成交29.7万平米，环比下降7.5%[12] - **当月累计表现**：1月截至本周（1.1-1.9），42个重点城市新房合计成交155万平米，环比上月同期下降30.1%，同比下降46.6%，年初至今累计成交同比下降46.6%[19] - **分能级当月累计同比**：一线城市累计成交同比下降47.6%；二线城市累计成交同比下降50.8%；三四线城市累计成交同比下降32.0%[19] 数据跟踪：二手房成交 - **当周表现**：本周（1.3-1.9），21个重点城市二手房合计成交206万平米，环比上升25.4%，同比下降13.2%[33] - **分能级当周环比**：一线城市（3城）成交77.4万平米，环比上升0.8%；二线城市（9城）成交110.8万平米，环比上升42.1%；三四线城市（9城）成交17.6万平米，环比上升88.2%[33] - **当月累计表现**：1月截至本周（1.1-1.9），21个重点城市二手房合计成交214万平米，环比上月同期下降16.1%，同比下降23.9%，年初至今累计成交同比下降23.9%[37] - **分能级当月累计同比**：一线城市累计成交同比下降30.3%；二线城市累计成交同比下降21.1%；三四线城市累计成交同比下降5.9%[37] 行业新闻与政策 - **宏观政策**：国务院常务会议部署实施财政金融协同促内需一揽子政策，提出要扩大公租房保障范围[49]；2026年央行工作会议强调继续实施适度宽松货币政策，发挥增量政策和存量政策集成效应[49] - **因城施策**：上海住建委进一步健全公平竞争审查机制、规范工程招标代理行为[49]；河南省支持各地加快发行地方政府专项债券收购存量商品房用作保障性住房[49] - **公积金政策**：沈阳将首付15%政策期限延长至2026年底，商转公贷款限额由60%提至80%[49]；成都将公积金购房代际互助政策延续至2026年底[49] - **土地市场**：上海2026年首拍收金45.7亿元，越秀地产拿下浦东新区地块[50]；北京丰台区2026年计划供应10宗地块，多为城中村、棚户区改造项目[50] 公司动态 - **销售业绩（2025年12月单月）**：保利发展121.6亿元(-18.9%)；招商蛇口258.4亿元(-14.5%)；新城控股13.5亿元(-57.8%)；中国金茂128.2亿元(-16.0%)；金地集团24.0亿元(-54.5%)；绿城中国197亿元(-9.2%)；中国海外发展398.3亿元(-1.0%)[51] - **融资活动**：中国海外发展公开发行2026年第一期公司债券，规模不超过25亿元，品种一（3年期）票面利率区间1.60%-2.60%，品种二（5年期）区间1.80%-2.80%[51] - **人事变动**：万科A郁亮因到龄退休，辞去公司董事、执行副总裁职务[51] - **其他**：贝壳-W于1月2日至1月8日期间连续进行股份回购[53] 投资建议与关注标的 - 报告建议关注以下五类标的[5]： 1. **地产开发**：华润置地、招商蛇口、新城控股、绿城中国、中国海外宏洋 2. **港资发展商**：新鸿基地产、恒基地产、嘉里建设 3. **地产转型**：衢州发展 4. **二手房中介**：贝壳 5. **物管企业**：招商积余、华润万象生活

2025年房地产行业销售与投资格局 - 2025年有10家房企销售额超过千亿元，其中4家超过两千亿元[1] - 销售额排名前十的房企依次为：保利发展(2530亿元)、绿城中国(2519亿元)、中海地产(2512亿元)、华润置地(2336亿元)、招商蛇口(1860亿元)、万科(1780亿元)、建发房产(1560亿元)、中国金茂(1350亿元)、越秀地产(1280亿元)、滨江集团(1050亿元)[1][2] - 千亿房企的成功在于紧抓核心城市改善性需求，保持了经营韧性，部分企业通过维持投资或前期土储保障了销售规模和未来转型基础[2] - 2025年投资金额前十的企业以央企、国企为主，其中中海地产、华润置地、保利发展、招商蛇口四大央企投资金额占比超过30%，前十名投资金额占比超过70%[2] - 民营企业投资信心呈现复苏，2025年拿地总额超过1000亿元，同比增长8%[3] - 城投平台公司2025年有41家参与拿地，但拿地金额占比仅为15%，较去年下降5个百分点[3] 行业现状与未来展望 - 房地产行业正在逐步筑底和价值重构中，践行“长期主义”核心理念[1] - 央国企和城投平台是短期土地市场的中坚力量，凭借资金和融资优势持续补充土储，有望在市场调整期逆势布局[3] - 大多数民营房企仍在持续筑底中找寻机遇，重塑核心价值[3] - 2026年是“十五五”开局之年，行业短期内仍处于调整期，债务重组加快推进，保交房任务全面完成，风险有望加速出清[3] - 部分凭借强劲经营韧性稳固销售基本盘并保持拿地节奏的房企，将成为支撑行业平稳运行的中流砥柱[3] - 预计2026年市场将在巩固调整中寻求新的供求平衡，政策以巩固稳中有进态势、防范化解风险为主要方向[3] - 住宅市场成交规模在低位筑底基础上存在结构性回暖可能，价格整体预计保持窄幅盘整，城市间分化加剧[3] - 城市更新、“好房子”将成为行业重要亮点，绿色、智能、健康、安全的产品将获得溢价，社区配套和服务的重要性凸显[3] - 未来五年，全国新建住宅年均销售面积预计保持在7亿至8亿平方米[4] 主要房企2026年战略愿景 - **保利发展/保利置业**：坚持长期主义，捕捉市场脉搏，从核心城市到多元业态，从精细化运营到数字化营销，持续锻造企业价值内核，并拓展物业服务、商旅酒店、轻资产代建等业务[5] - **绿城中国**：以产品创新为核心，让绿色科技更懂生活需求，让社区服务更有温度，以“全品质、高质量、可持续”为战略方向[6] - **中海集团**：聚焦主航道业务，确保房地产业务销售、投资与利润稳居行业前列，承建业务构建“科技+投资+建筑+资产运营”差异化竞争，物业服务向城市运营延伸[7] - **华润置地**：坚持“快字当头、品质并重”，加速重点业务卡位式布局和跨越式发展，坚持“分期开发、持续迭代”的操盘策略，并以“产品力、交付力、服务力”为核心建强全价值链组织能力[8] - **中国金茂**：锚定成为“地产行业产品引领者、转型发展优等生”，贯彻“产品引领、客户至上”理念，做优做强第二曲线，培育非开行业翘楚，扎实推进“三步走”战略蓝图[9] - **越秀地产**：持续深耕住宅服务，做强服务板块，拓展增值业务，并深耕商写园、大交通、大公建等多元业态，以“精细、专业、温暖”服务理念为城市公共空间注入温度[10] - **碧桂园**：经营重心正从“全力保交房”的攻坚阶段，转向债务结构优化和正常经营秩序的全面恢复，将继续按照“一楼一策”策略完成剩余房屋交付[11] - **中交地产**：坚持“城市深耕”战略，聚焦核心城市群，深化“产品+服务”双轮驱动，加快数字化转型构建智慧化运营平台，并践行ESG理念争做绿色低碳发展标杆[12]

报告行业投资评级 * 报告看好行业迈入格局和盈利稳定阶段，认为当前AH房地产板块总市值水平与行业在经济中所处地位不匹配 [4][61] 报告的核心观点 * 2025年土地市场呈现“提质缩量”特征，成交面积与金额同比下滑，但楼面均价上涨，投资向一二线城市聚焦 [1][4][7] * 央国企为拿地绝对主力，头部房企拿地强度大幅提升，行业格局持续调整 [1][3][48] 根据相关目录分别进行总结 1. 2025年土地市场“提质缩量”为主旋律 * **供应端全面收缩**：2025年全国样本城市土地供应建面11.72亿平方米，同比下滑16.9%，其中一线/二线/三四线城市分别供应1475/25315/90452万平方米，同比分别下降27.6%/6.4%/19.2% [4][8][16] * **成交端量跌价升**：全国样本城市土地成交建面9.87亿平方米，同比下滑12.5%；土地成交金额28488亿元，同比下滑11.4%；但成交楼面均价为2887元/平方米，同比上涨3.4% [4][7][8] * **市场热度聚焦核心城市**：一线城市成交楼面均价同比上涨17.3%至27945元/平方米，二线城市上涨4.0%至4935元/平方米，三四线城市则下跌3.9%至1821元/平方米 [4][8][28] * **溢价率结构性分化**：2025年全国样本城市平均溢价率为5.3%，同比上涨1.1个百分点，其中一线/二线/三四线城市分别为10.7%/6.2%/3.1%，分别同比+3.8/+2.3/-0.6个百分点 [3][8][31] * **重点城市表现突出**：上海、深圳、杭州、成都全年平均溢价率均突破10%，分别达到15.3%、26.9%、25.4%和10.3% [3][31][40] * **城市集中度持续提升**：2025年全国TOP10、TOP20城市宅地出让金额在全国比重分别为37%、52%，较2024年分别提升3个、1个百分点 [3] 2. 央国企为拿地主力，头部房企拿地强度大幅提升 * **拿地主体以央国企为主导**：2025年拿地金额TOP100的房企中，央国企和地方国资合计占比高达84% [48] * **头部房企投资积极**：2025年共有12家房企权益拿地金额破百亿元，其中11家为央国企，仅滨江集团1家为民企 [3][48] * **房企拿地强度显著提升**：重点房企中滨江集团拿地强度（权益拿地金额/权益销售金额）最高，达81.9%；绿城中国和中建壹品拿地强度超过50%；全口径销售TOP100房企的整体拿地强度为0.29，同比大幅提升70.6% [3][48] * **部分房企拿地规模逆势增长**：以新增土地货值计，2025年保利发展、中海地产、招商蛇口、中国金茂、保利置业同比分别增长22.6%、56.6%、126.5%、73.5%和236.0% [60] 3. 投资建议 * **看好行业龙头及优质赛道**：报告建议重点关注开发类、商住类、物业类及文旅类公司 [4][61] * **具体推荐标的**： * 开发类：A股-保利发展、招商蛇口、金地集团、衢州发展、张江高科；H股-华润置地、中国海外发展、中国金茂、越秀地产 [4][61] * 商住类：新城控股、龙湖集团 [4][61] * 物业类：万物云、华润万象生活、中海物业、保利物业、招商积余、越秀服务 [4][61] * 文旅类：华侨城A [4][61]

公司2025年12月及全年销售业绩 - 2025年12月单月，公司实现签约销售金额人民币128.21亿元，签约销售建筑面积42.32万平方米 [1] - 2025年全年，公司累计签约销售金额共计人民币1135亿元，累计签约销售建筑面积479.5万平方米 [1] - 截至2025年12月31日，公司尚有已认购未签约物业销售金额共计人民币7.2亿元 [1] 公司主要项目贡献 - 全年销售金额包含了长沙梅溪湖国际新城、南京青龙山国际生态新城、宁波生命科学城、嘉兴上海之窗智慧科学城、郑州二七区马寨新城、温州鳌江国际新城、金华金茂未来科学城及上海横沔城市运营等多个项目的成交销售金额 [1]