行业投资评级 - 投资评级：看好丨维持 [12] 报告核心观点 - 行业正经历从规模化扩张向结构化提质的底层逻辑重构，利润来源从增值和规模切换至精准投资与管理红利 [6][9] - 土地市场呈现“总量降幅收窄、结构热度高涨”的“缩量提质”特征，房企投资策略转向以安全和效率为核心的“防御性”聚焦 [6] - 2025年重点房企拿地质量与审慎性明显改善，静态测算平均拿地净利率基本稳定在5%~10%区间，建发、华润、中海等公司权益净利率表现可能相对更优 [3][8] - 投资建议关注具备较强资产负债表韧性及卓越产品兑现能力的价值型房企，以及通过精细化管理实现弯道超车的边际改善型房企 [3][9] 2025年土地市场：缩量提质下的逻辑重构 - 行业层面：300城宅地成交建面同比下滑13%，成交金额同比下滑10%，为连续第五年同比为负，但跌幅已显著收窄 [23] - 市场热度：2025年3月前后受优质地块集中入市带动，300城宅地平均成交溢价率一度冲高至15%以上，随后热度回归理性 [6][23] - 公司层面：重点房企拿地强度普遍边际提升，约七到八成土地款高度聚焦于北京、上海、深圳、广州、杭州、成都核心6城 [6][30] - 行业格局：房企投资策略由“撒网式”扩张转向“防御性”聚焦，精准投资与管理红利成为持续经营和获取超额回报的关键 [6][22] 拿地质量评估与投资测算方法论 - 核心前提：在下行周期，打造“好项目”的首要前提是“土地 x 客群 x 产品”的适配 [7] - 地块能级评估：创新性构建“城市 x 圈层”二维能级矩阵，将拓展区域划分为高能区、中能区、机会区与谨慎区，实现地块能级统一划分 [7][48] - 城市分档：采用熵值法对全国60个主要城市评分定档，筛选出一、二档共25个重点拓展城市 [7][43] - 投资测算模型：搭建静态投资简易模型，考虑成本、售价、流速、费率及融资成本等核心变量，对187个样本项目进行测算 [7] 重点公司2025年拿地质量评估 - 整体盈利水平：对9家重点公司2025年获取的187个样本项目测算显示，平均净利率基本稳定在5%~10%区间 [3][8] - 时间分布：上半年获地积极性较高，1-4月土拍情绪高涨，微利项目相对较多；8月后拿地量显著减少，成交土地普遍能兑现大个位数以上净利率 [8] - 能级与溢价分布：样本项目中位于高能区的占比超50%，其中中海、华润、绿城高能区项目占比超65% [67]；成交溢价率呈“哑铃型”分布，底价获取和高溢价（超30%）获取的比例分别为34%和27% [67] - 公司分化： - 建发、华润、中海等公司的权益净利率表现可能相对更优 [8][71] - 华润、金茂、建发获取的地块本身盈利能力（初始利润率）相对更强，但金茂因广义费用率偏高，最终兑现净利率水平一般 [8][77] - 滨江、绿城拿地体量显著偏小，利润兑现确定性更高，效率端更占优 [8][77] - 长期竞争力：经营端拿地强度和净利率水平较高、效率端周转率较高而费用率较低的公司具备长期竞争力 [8] 项目盈利水平的结构性趋势 - 溢价率与毛利率负相关：成交溢价率与兑现毛利率呈现显著负相关性，5月后土拍溢价率回落至10%以内，带动平均毛利率从15%左右修复至接近20% [8][86] - 中能区盈利优势：中能区项目平均毛利率为18.6%，高于高能区项目的15.0%，或是房企提升利润水平的理性抓手 [8][91] - 地域差异：南京、西安、佛山等次核心城市盈利弹性优于一线城市，苏州、成都、杭州等热点城市位居其后 [86][87] - 产品定位风险：部分高端项目因土地成本过高迫使房企拔高定位，导致“土地 x 客群 x 产品”适配断层，高昂投入或难有效转化利润空间 [8][94] 投资建议 - 策略方向：房企应在择时布局中严控溢价率，关注毛利率更具弹性的中能区优质地块，并严守高端项目“土地 x 客群 x 产品”的适配逻辑 [100] - 关注公司类型： - **价值型房企**：如华润置地等兼具融资优势和资源获取能力的央企，以及建发国际集团等管理红利型房企 [9][100] - **边际改善型房企**：如通过精细化管理实现弯道超车的绿城中国、中国金茂、越秀地产等，后续盈利弹性可能相对较大 [9][100]

股份情况 - 截至2026年2月底，公司已发行股份13,512,466,348股，库存股为0股，与上月持平[2] - 本月已发行股份和库存股份增减总额均为0普通股[6] 期权计划 - 行使价3.99港元期权计划上月底95,774,000份失效，本月底结存为0[4] - 行使价4.58港元期权计划上月底结存2,000,000份，本月无变动[4] - 本月行使期权所得资金总额为0港元[4]

文章核心观点 - 上海“沪七条”房地产新政从限购、公积金、房产税三大维度推出七项举措，有效激活了市场需求，市场信心得到实质性修复，短期内楼市热度显著提升 [1][10] 新政市场反应数据 - 新政降低社保年限、提升公积金额度后，潜在客户被激活，上海链家数据显示新房线上咨询量上升106% [1] - 新政后首个周末（3月1日），与1月周末相比，新房线上咨询量上升80% [1] - 58安居客平台数据显示，新政落地首周，用户主动咨询量环比增长97.6%，留电转化效率环比上升180% [1] - 网上房地产数据显示，新政发布后第一天，上海新房网签套数比政策发布当天翻番，一周内网签量呈上升趋势，3月1日的周末达到峰值 [10] 典型客户群体动向 - 新政后，“温州炒房团”重现上海楼市，主要出现在中海地产旗下项目看房，其投资目光更趋理性，聚焦于核心城市优质资产 [3][5] - 据中介透露，安澜上海项目看房客户中约有50%为外地人，多数来自浙江省 [6] - 有此前观望的客户在新政发布次日即主动询问并认购了此前看中的房源，显示新政影响了购房决策 [9] 开发商项目销售表现 - 保利发展旗下外滩曜、外滩启项目在新政颁布后6小时来访量超100组，成交3套 [9] - 保利世博天悦项目在2月25日至3月1日期间，斩获2.5亿元成交额，其中包含单价超18万元/平方米、总价5000万级别以上的豪宅房源 [9] - 招商蛇口上海公司宣布，新政发布后24小时内，成交总金额破1.7亿元 [9] - 华润置地旗下云启滨江项目在2月25日至28日四天，单盘销售额超3.5亿元；新政首日，华润置地上海区域成交额突破3.2亿元 [9] - 金茂宣布，新政落地一周，上海各项目整体来访量较春节前提升超60%，成交金额较春节前提升超50% [9] 开发商营销策略 - 中海地产旗下项目联动温州等外地中介带客，以增加客户到访量 [3][5] - 中海地产安澜上海项目于3月1日正式开启分销模式，委托多个第三方分销机构以扩大客户覆盖 [6] - 安澜上海项目看房需验资2000万元，看样板房需拿号排队，中介反映项目一天到访百组客户 [6] 市场分析与展望 - 新政通过降低交易成本和门槛，精准切中市场需求，有效激活了改善型及投资型需求 [10] - 从一线销售反馈看，市场信心得到实质性修复，买卖双方的博弈天平正在向卖方倾斜 [10] - 分析认为三月市场有望迎来暖春行情，除政策利好外，还受益于传统“小阳春”、学区房购买关键节点及春节前后积压需求的释放 [10]

报告行业投资评级 未提及相关内容 报告的核心观点 - 避险情绪主导债市，美债收益率显著回落，中资美元债表现较佳，原油价格因地缘冲突大幅上涨，债市短期或维持波动，两会召开将影响债市定价 [1] 根据相关目录分别进行总结 离岸市场 - 中资美元债发行清淡，离岸人民币债发行旺盛，受人行 500 亿央票发行带动全周共发行 655 亿人民币 [2] - 美债收益率明显回落，10 年期和 2 年期美债收益率上周分别下行 15 个和 10 个基点至 3.94%和 3.37%，市场被避险情绪主导 [2][3] - 美国 1 月 PPI 同比上涨 2.9%，核心 PPI 同比上涨 3.6%，均超预期，早前公布的 2025 年 12 月美国 PCE 物价指数也高于预期 [3] - 美伊谈判不顺、军事行动及封锁海峡等事件，使原油价格上涨，影响通胀，降低美联储 3 月降息可能性 [3] - 上周中资美元债表现佳，彭博巴克莱中资美元债总回报指数全周涨 0.4%，利差走阔 1 个基点，高评级和高收益指数分别有不同涨幅和利差变化 [3] 在岸市场 - 春节后人行通过逆回购操作净回笼短期流动性 6114 亿人民币，通过 MLF 超额续作净投放长期资金 3000 亿元 [4] - 银行间资金利率较春节前回升，7 天存款类机构质押式回购加权利率和 7 天银行间质押式回购加权利率分别上升 18 个和 16 个基点至 1.50%和 1.51% [4] - 3 年期和 10 年期国债收益率分别较春节假期前持平和上行 2 个基点至 1.38%和 1.82%，周一境内利率债市受避险情绪提振，各期限国债收益率普遍回落 [4] - 两会本周召开，将公布 2026 年经济目标等并释放货币政策信号，债市料将定价 [4] 近期中资新发行美元债券一览 - 新城环球有限公司发行票面利率 11.8%、金额 35500 万美元的债券，到期日为 2029 年 3 月 9 日，标普评级为 B- [7] 附录：中资美元债列表 - 包含众多发行人的中资美元债信息，如中国建设银行亚洲股份有限公司、中国工商银行股份有限公司等，涉及票面利率、发行金额、评级、到期日等内容 [17][18][19]

行业投资评级 - 报告维持房地产及物管行业“看好”评级 [2] 核心观点 - 房地产行业基本面底部正逐步临近，政策面基调更趋积极，叠加供给侧深度出清，行业格局显著优化 [2] - 优质房企的盈利修复预计将更早、更具弹性，且当前板块配置创历史新低，部分优质企业估值处于历史低位，板块已具备吸引力 [2] 行业数据总结 新房市场 - **周度成交环比大幅回升**：上周（2026年2月21日至2月27日）34个重点城市新房合计成交105.7万平米，环比上升334.6% [2][3] - **分线城市表现**：其中，一二线城市合计成交95万平米，环比上升315.9%；三四线城市合计成交10.7万平米，环比上升626.2% [2][3] - **月度成交同比仍为负增长**：2月（2月1日至2月27日）34城一手房成交同比下降24.5%，较1月降幅扩大3.3个百分点 [2][6] - **分线城市月度同比**：一二线城市成交同比下降23.1%，三四线城市成交同比下降37.1%，分别较1月降幅扩大2.6和9.2个百分点 [2][6][7] - **年初累计成交**：年初至今34城累计成交0.16亿平米，同比下降12.8% [6] 二手房市场 - **周度成交环比激增**：上周13个重点城市二手房合计成交51.2万平米，环比上升823.7% [2][11] - **月度成交同比下滑**：2月截至上周累计成交247.3万平米，同比下降25.5%，较1月同比增速下降39.6个百分点 [2][11] - **年初累计成交**：年初至今13城累计成交696.2万平米，同比上升8.2% [11] 库存与去化 - **可售面积微降**：截至上周末（2026年2月27日），15个重点城市合计住宅可售面积为8843.6万平米，环比下降0.3% [2][20] - **去化周期延长**：15城住宅3个月移动平均去化月数为27.7个月，环比上升1.85个月 [2][20] - **成交推盘比显著改善**：上周15城合计推盘12万平米，成交38万平米，成交推盘比为3.1倍，而最近三个月（2025年11月至2026年1月）分别为0.9倍、1.0倍和1.42倍 [2][20] 行业政策与新闻总结 宏观与因城施策 - **LPR维持不变**：2026年2月贷款市场报价利率（LPR）维持不变，1年期为3%，5年期以上为3.5% [2][26] - **上海推出“沪七条”新政**：非沪籍居民购房社保或个税要求从连续满3年减为满1年，满3年可购2套（此前限购1套）；持居住证满5年可限购1套；首套公积金贷款最高额度提升至240万元（此前160万元）；本地家庭成年子女名下仅一套住房的免征房产税 [2][26][29] - **广州城市更新计划**：提出到2026年完成城市更新投资2200亿元 [2][26][30] - **多地发布春节楼市数据**：湖北、深圳、重庆等地春节假期新房销售同比实现正增长 [27][29] 土地市场与REITs - **广州土地市场热度高**：越秀地产以236亿元竞得广州天河区跑马场地块，溢价率26.6%，刷新当地楼面单价纪录 [2][26][30] - **商业不动产REITs进展**：新城控股商业不动产REITs项目已向中国证监会申报 [2][26][30] 公司动态总结 融资活动 - **新城发展发行美元债**：成功发行3.55亿美元高级无抵押债券，发行期限3年，票面利率11.8% [2][32][33] 板块行情回顾 房地产板块 - **板块表现弱于大市**：上周SW房地产指数上涨0.6%，沪深300指数上涨1.08%，相对收益为-0.47%，在31个板块中排名第24位 [2][34] - **主流房企估值**：当前主流A/H房企2025/2026年预测市盈率（PE）均值分别为24.3倍和19.0倍 [2][40] 物业管理板块 - **板块表现弱于大市**：上周物业管理板块个股平均下跌0.12%，相对沪深300指数收益为-1.2% [2][41] - **主流物管公司估值**：当前物管板块2025/2026年预测市盈率（PE）均值分别为14.0倍和12.6倍 [2][44][46] 投资分析意见与推荐标的 - 报告推荐关注以下四类标的 [2]： 1. **优质房企**：建发国际、滨江集团、绿城中国、中国金茂、保利发展、中国海外发展，关注城投控股 2. **商业地产**：新城控股、华润置地、嘉里建设、恒隆地产、龙湖集团，关注新城发展、太古地产、大悦城 3. **二手房中介**：贝壳-W 4. **物业管理**：华润万象生活、绿城服务、招商积余、保利物业

报告行业投资评级 - 报告维持房地产及物业管理行业“看好”评级 [2] 报告核心观点 - 行业基本面底部正逐步临近，政策面基调更趋积极，供给侧深度出清下行业格局显著优化，优质房企盈利修复将更早、更具弹性，板块配置创历史新低，部分优质企业估值已处于历史低位，板块已具备吸引力 [2] - 春节后“沪七条”新政卡点推出，释放稳楼市强信号并示范全国 [1][2] 行业数据总结 新房成交量 - **周度环比大幅回升**：上周(2.21-2.27)34个重点城市新房合计成交105.7万平米，环比上升334.6%，其中一二线城市环比上升315.9%，三四线城市环比上升626.2% [2][3] - **月度同比仍为负增长**：2月(2.1-2.27)34城一手房成交同比下降24.5%，较1月降幅扩大3.3个百分点，其中一二线同比下降23.1%，三四线同比下降37.1% [2][6][7] - **累计成交同比下滑**：年初累计至今34城新房成交0.16亿平米，同比下降12.8%，其中一二线累计同比下降8.1%，三四线累计同比下降41.3% [6][7] 二手房成交量 - **周度环比激增**：上周(2.21-2.27)13个重点城市二手房合计成交51.2万平米，环比上升823.7% [2][11] - **月度同比下滑**：2月累计成交同比下降25.5%，较1月降幅扩大39.6个百分点 [2][11] - **累计成交同比转正**：年初累计至今13城二手房成交696.2万平米，同比上升8.2% [11] 新房库存与去化 - **去化速度加快**：上周15个重点城市成交推盘比为3.1倍，而最近三个月（2025年11月至2026年1月）分别为0.9倍、1.0倍和1.42倍 [2][21] - **库存微降，去化周期拉长**：截至上周末（2026/2/27）15城合计住宅可售面积8843.6万平米，环比下降0.3%，但3个月移动平均去化月数为27.7个月，环比上升1.85个月 [2][21] 行业政策和新闻跟踪总结 宏观与因城施策 - **LPR维持不变**：2026年2月贷款市场报价利率（LPR）维持不变，1年期为3%，5年期以上为3.5% [2][28] - **上海推出“沪七条”新政**：核心内容包括：非沪籍居民购房社保/个税年限从3年减至1年，满3年可购2套；持居住证满5年可购1套；首套公积金贷款最高额度从160万元提升至240万元；本地家庭成年子女名下唯一住房免征房产税 [2][28][31] - **地方政策与市场动态**：广州市计划到2026年完成城市更新投资2200亿元；越秀地产以236亿元、溢价率26.6%竞得广州跑马场地块；新城控股商业不动产REITs项目已申报；湖北、深圳、重庆等地春节假期楼市成交数据表现积极 [2][28][29][31][32] 公司动态跟踪总结 - **新城发展成功发行美元债**：发行3.55亿美元高级无抵押债券，期限3年，票面利率11.8% [2][35][36] 板块行情回顾总结 房地产板块 - **板块跑输大盘**：上周SW房地产指数上涨0.6%，沪深300指数上涨1.08%，相对收益为-0.47%，在31个板块中排名第24位 [2][37] - **个股表现分化**：涨幅前五位包括*ST荣控、黑牡丹、京能置业等；跌幅前五位包括上实发展、海南机场、珠免集团等 [2][37][38][41] - **主流房企估值**：当前主流A/H房企2025/2026年预测市盈率（PE）均值分别为24.3/19.0倍 [2][42][43] 物业管理板块 - **板块同样弱于大市**：上周物业管理板块个股平均下跌0.12%，相对沪深300指数收益为-1.2% [2][44] - **个股涨跌情况**：涨幅居前的有烨星集团、兴业物联等；跌幅居前的有首程控股、远洋服务等 [44][45][49] - **板块估值水平**：板块平均2025/2026年预测PE分别为14.0/12.6倍 [2][47][50] 投资分析意见总结 - **推荐四大方向**： 1. **优质房企**：建发国际、滨江集团、绿城中国、中国金茂、保利发展、中国海外发展，关注城投控股 [2] 2. **商业地产**：新城控股、华润置地、嘉里建设、恒隆地产、龙湖集团，关注新城发展、太古地产、大悦城 [2] 3. **二手房中介**：贝壳-W [2] 4. **物业管理**：华润万象生活、绿城服务、招商积余、保利物业 [2]

文章核心观点 - 2026年2月，受春节假期影响，房地产市场整体处于季节性低位，但政策端持续释放积极信号，市场预期得到提振，3月“小阳春”行情可期 [14][15][27][30] - 典型房企2月单月销售操盘金额为1234.2亿元，1-2月累计销售操盘金额为2888.7亿元 [15][17] - 尽管市场整体筑底，但部分企业表现突出，前2个月有29家典型房企业绩同比增长，其中9家企业增幅超过100% [21][22] - 核心城市二手房市场显现韧性，重点15城1-2月累计成交面积约1509万平方米，同比微增2% [14][28] 市场整体表现 - **新房市场**：2026年2月，全国重点50城新建商品住宅成交面积约675万平方米，其中一线城市成交约71万平方米，二线城市成交约339万平方米，三四线城市成交约265万平方米（同比上升2%）[28] - **二手房市场**：2026年2月，全国重点15城二手房成交面积约497万平方米；1-2月累计成交面积约1509万平方米，同比微增2% [14][28] - **土地市场**：2026年2月，全国经营性土地成交建筑面积2157万平方米，成交金额724亿元（环比上升13%），平均楼板价3358元/平方米（环比增加40%），溢价率时隔9个月重回9%以上 [29] 房企销售排名与业绩 - **操盘销售排名**：2026年1-2月，保利发展以236.0亿元的操盘金额位居榜首，中海地产（218.4亿元）、华润置地（205.9亿元）、绿城中国（183.0亿元）、招商蛇口（145.3亿元）分列2至5位 [2] - **全口径销售排名**：同期，保利发展以257.2亿元的全口径金额排名第一，中海地产（229.4亿元）、华润置地（217.0亿元）、招商蛇口（154.6亿元）、建发房产（139.4亿元）紧随其后 [7] - **业绩增长**：前2个月，29家典型房企业绩同比增长，其中9家增幅超过100% [21] - **高增长企业案例**：君一控股同比增幅达502.3%，嘉里建设增长376.6%，懋源控股增长236.6%，中建壹品增长114.5%（主要得益于上海外滩元境项目单月贡献超18亿元）[22][23] 政策环境分析 - **中央政策**：人民银行、中央财办等部委强调加强货币信贷政策支持，推动保障性住房再贷款等金融政策落地，完善房地产金融基础性制度 [26] - **地方政策**：30省市密集出台稳市场新政，聚焦公积金优化、城市更新、保障安居等领域 [26] - **上海“沪七条”**：2月末上海推出新政，放松限购（如非沪籍购买外环内住房社保/个税年限缩短至1年）、优化公积金（首套最高贷款额度从160万元提至240万元，叠加后可达324万元）、完善房产税减免，释放积极信号 [26][27] 未来市场展望 - **3月“小阳春”预期**：春节积压需求释放，叠加政策发力，预计3月新房、二手房成交规模环比将出现较大幅度回升 [30] - **重点城市供应**：广州、武汉、杭州等城市预计在3月迎来新房供应高峰，多个新盘计划入市，有望带动成交量反弹 [30] - **市场热度指标**：土地市场溢价率回升，广州、哈尔滨、石家庄等地有宅地实现溢价出让，显示市场热度有所回暖 [29]

行业投资评级 - 房地产行业投资评级：优于大市（维持） [1] 报告核心观点 - “沪七条”政策通过降低购房门槛、减轻支付压力，有望释放更多购买力，并与市场数据改善形成情绪共振，短期看好地产股表现 [2] - 上海楼市已调整三年，新房与二手房套均总价差距拉大，新政策有利于打通置换链条 [2] - 春节前市场已现温和复苏迹象，小阳春期间房价企稳概率提升 [2] - 投资建议关注3月份关键观察点，若楼市不再“以价换量”，则可更加乐观 [2][50] 政策内容与影响分析 - **政策概述**：2026年2月25日，上海五部门联合印发“沪七条”，主要内容包括调减住房限购、优化公积金贷款、完善个人住房房产税政策 [2] - **降低购房门槛**：针对外环内购房，满足条件的非户籍居民可增购一套，具体为连续缴满3年社保或个税限购2套（原1套），连续缴满1年限购1套（原不可购买），持《上海市居住证》满5年及以上在全市限购1套 [3] - **减轻支付压力**： - 首套公积金贷款最高额度从160万元提高至240万元，叠加多子女家庭和购买绿色建筑最高可达324万元，二套最高额度也相应提高 [4] - 户籍居民家庭成年子女新购或置换唯一住房，符合条件可暂免征收个人住房房产税 [4] - **释放购买力**：政策有利于满足真实居住需求，既促进持币观望的户籍居民入市，也吸引非户籍常住人口置业 [3][4] - **人口结构支撑**：上海常住人口接近2500万人，户籍人口占比提升至62%，新迁入的户籍人口及外地常住人口结构更年轻，新增置业需求旺盛 [4] 上海楼市现状分析 - **市场调整与价差**：自2022年以来，上海新房市场成交套数明显下降，套均总价快速走高至1000万元，而二手房市场成交套数稳步修复，套均总价围绕400万元波动，两者价差拉大 [18] - **区域供需分析**：上海各区域常住人口占比（市区26%、近郊51%、远郊23%）、存量居住房屋面积占比（市区27%、近郊51%、远郊22%）及住宅成交总套数占比（市区28%、近郊50%、远郊22%）基本持平，供需均衡 [19] - **新房成交结构**：2025年新房成交套数占比为市区19%、近郊57%、远郊24%，与常住人口占比差异显示外环内购买力不足 [19] - **打通置换链条**：降低外环内购房门槛有助于扩大匹配客群，且2023年以来市区二手住宅套均总价与郊区新房相当，有利于置换 [19] 近期市场数据改善迹象 - **二手房价格跌速放缓**：2026年1月开始，44城平均房价跌速从-1.3%收窄至-0.02%，一线城市从-1.3%转正至+0.3%，上海从-1.0%转正至+0.5%，改善幅度大于往年 [41] - **二手房量升价稳**：2026年1月，18城二手住宅成交6.8万套，同比+16%（2025全年为-1.1%），一线、二线、三线城市同比增速分别为+20%、+10%、+26% [41] - **挂牌量回落**：截至1月底，核心6城二手房挂牌量合计84.7万套，环比-1.5%，连续三个月下降，其中上海已连续9个月下降 [41] - **新房市场边际改善**：百强房企2026年1月相对销售额（当月销售额/2019年同月销售额）为26%，明显好于2025年12月，在往年春节期间未出现过此类改善 [42][48] 投资建议与关注个股 - **短期看好**：基于数据改善、小阳春来临及全国两会积极预期，基本面与政策博弈情绪共振，短期看好地产股表现 [2][50] - **中期关键观察点**：3月份是观察房价能否企稳的关键时点，若楼市不再出现过去三年的“以价换量”，则可以更加乐观 [2][50] - **推荐个股**：招商蛇口、中国金茂、华润置地、我爱我家、贝壳-W [2][50]

行业投资评级 - 房地产行业投资评级：优于大市（维持） [1] 核心观点 - “沪七条”政策通过降低购房门槛、减轻支付压力，有望释放更多购买力，并与市场数据改善形成情绪共振，短期看好地产股表现 [1][2] - 上海楼市已调整三年，新房与二手房套均总价差距拉大，新政策有利于打通置换链条 [2][18] - 春节前市场已出现温和复苏迹象，小阳春房价企稳概率提升 [2][41] - 投资建议基于数据改善、小阳春及两会预期，短期看好地产股，中期关注3月房价能否企稳，推荐招商蛇口、中国金茂、华润置地、我爱我家、贝壳-W [2][50] 政策内容与影响分析 - “沪七条”于2026年2月25日发布，主要优化外环内限购、公积金贷款及房产税政策 [2] - 非户籍居民购房门槛降低：连续缴满3年社保或个税可购2套（原1套），连续缴满1年可购1套（原不可购买），持居住证满5年及以上可全市限购1套 [3] - 公积金贷款额度提升：首套最高额度从160万元提高至240万元，叠加多子女家庭和绿色建筑因素最高可达324万元，二套额度相应提高 [4] - 支付压力减轻：户籍居民家庭成年子女新购或置换唯一住房可暂免征收个人住房房产税 [4] - 政策旨在满足真实居住需求，坚持“房住不炒”，有望释放潜在购买力，助力上海楼市稳健发展 [3][4] 上海人口与需求结构 - 上海常住人口自2015年来保持在接近2500万人 [4] - 自2021年来，户籍迁入规模增长明显，户籍人口占比提升至62% [4] - 外地常住人口及新迁入户籍人口结构更年轻，新增置业需求旺盛 [4] 上海楼市现状分析 - 自2022年以来，上海新房成交套数明显下降，套均总价快速走高至1000万元 [18] - 二手房市场表现良好，成交套数稳步修复，套均总价围绕400万元波动 [18] - 新房与二手房套均总价差距拉大，阻碍改善置换链条 [18] - 上海各区域供需基本均衡：2024年末常住人口占比（市区26%、近郊51%、远郊23%）、2023年末存量居住房屋面积占比（市区27%、近郊51%、远郊22%）、2025年住宅成交总套数占比（市区28%、近郊50%、远郊22%）基本持平 [19] - 2025年新房成交套数占比（市区19%、近郊57%、远郊24%）与上述比例差异较大，反映外环内购买力不足 [19] - 降低外环内购房门槛有助于扩大客群，且市区二手房价与郊区新房相当，有利于打通置换链条 [19] 近期市场数据改善 - 二手房价格跌速明显放缓：2026年1月，44城平均跌速从-1.3%收窄至-0.02%，一线城市从-1.3%转正至+0.3%，上海从-1.0%转正至+0.5% [41] - 二手成交量同比改善：2026年1月，18城二手住宅成交6.8万套，同比+16%（2025全年为-1.1%），一线、二线、三线同比分别为+20%、+10%、+26% [41] - 二手房挂牌量回落：截至1月底，核心6城二手房挂牌量合计84.7万套，环比-1.5%，连续三个月下降，其中上海已连续9个月下降 [41] - 新房市场边际改善：百强房企2026年1月相对销售额为26%（1月数据/正常年份1月数据），明显好于2025年12月 [42]

上海新一轮购房政策分析 - 上海推出新一轮购房优惠政策 核心内容包括放宽非户籍人士购房限制 外环以外区域所需社保或税单证明由3年缩短至1年 并允许外环以外区域持有3年税证的居民购买多一个单位 [1] - 摩根大通认为该政策力度强于去年12月北京推出的类似举措 预计未来一至两个月内上海的成交量及价格将会回稳 [1] 对内地房地产市场的整体看法 - 摩根大通不认为单凭上海的政策就能预期内地房地产市场可持续复苏 预计下一个放宽购房政策的城市将是深圳 [1] - 内地房地产板块年初至今已上升16% 展望未来两个月 该板块或持续波动 但大致上保持韧性 直至4月底的政治局会议（下一个政策窗口）[1] 公司观点与首选股 - 摩根大通的首选股是华润置地、华润万象生活及中国金茂 [1] - 摩根大通认为中国海外发展有望迎头赶上 因其表现一直落后于板块 [1]