核心财务表现 - 2025年中期收入达人民币251.13亿元 同比增长14% [1] - 公司所有者应占溢利为人民币10.9亿元 同比增长8% [1] - 扣除投资物业公平值亏损及递延税项后溢利为人民币11.23亿元 同比增长2% [1] 收入结构分析 - 收入增长主要受物业开发与金茂服务业务收入增长驱动 [1] - 整体销售毛利率为16% 与上年同期持平 [1]

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销售业绩 - 上半年签约销售金额534亿元 同比增长20% [1] - 销售排名首次跻身行业前十 [1] 财务表现 - 营业收入251.13亿元 同比增长14% [1] - 毛利40.59亿元 毛利率16% [1] - 归母净利润10.9亿元 同比上升8% [1] 土地储备 - 新获取16个优质项目全部位于一二线核心城市 [1] - 核心城市布局为未来持续增长提供支撑 [1]

销售业绩 - 上半年签约销售金额534亿元 同比增长20% [1] - 销售排名首次跻身行业前十 [1] 财务表现 - 营业收入251.13亿元 同比增长14% [1] - 毛利40.59亿元 毛利率16% [1] - 归母净利润10.9亿元 同比上升8% [1] 项目布局 - 新获取16个优质项目全部位于一二线核心城市 [1] - 核心城市布局为未来持续增长提供支撑 [1]

销售业绩 - 上半年签约销售金额534亿元 同比增长20% [1] - 销售排名首次跻身行业前十 [1] 财务表现 - 营业收入251.13亿元 同比增长14% [1] - 毛利40.59亿元 毛利率16% [1] - 归母净利润10.9亿元 同比上升8% [1] 土地储备 - 新获取16个优质项目全部位于一二线核心城市 [1]

财务数据关键指标变化：收入和利润 - 收入为人民币251.126亿元，同比增长14%[5] - 集团收入达人民币251.126亿元，较上年同期增加14%[185] - 集团总收入同比增长14%至251.126亿元人民币（2024年同期：219.749亿元人民币）[187] - 公司所有者应占溢利为人民币10.901亿元，同比增长8%[5] - 公司所有者应占溢利为人民币10.901亿元，较上年同期增加8%[184] - 扣除投资物业公平值亏损后公司所有者应占溢利为人民币11.232亿元，同比增长2%[5] - 扣除投资物业公平值亏损后公司所有者应占溢利为人民币11.232亿元，较上年同期增加2%[184] - 每股基本盈利为人民币5.64分，同比下降22%[5] - 扣除投资物业公平值亏损后每股基本盈利为人民币5.89分，同比下降26%[5] 财务数据关键指标变化：成本和费用 - 销售和营销开支同比下降15%至8.321亿元人民币[198] - 其他收入和收益同比下降16%至12.406亿元人民币[197][200] 各条业务线表现：物业开发 - 土地及物业开发收入同比增长17%至200.41亿元人民币，占总收入78%[189][191] - 土地及物业开发毛利率提升至12%（2024年同期：11%）[193][195] - 上半年签约金额人民币533.5亿元，行业排名第9位[13][16][19] - 获取16宗优质土地，首开16个项目实现量价双优[13][19] - 公司2025年以来获取项目计容建筑面积超过145万平方米[41] - 公司2025年上半年成功收购总建筑面积超过145万平方米的项目，为未来发展提供保障[44] - 公司持有的物业开发项目未销售面积为2681万平方米[113][114] - 2025年以来获取的主要土地及物业开发项目总建筑面积为1,159,113平方米（青岛63,041 + 北京80,830 + 北京92,106 + 武汉59,600 + 上海76,310 + 广州22,770 + 杭州49,234 + 北京82,910 + 北京199,826 + 南京65,937）[113] - 北京朝阳区黄杉木店南住宅地块&孙河商业地块是2025年后获取的最大项目，建筑面积为199,826平方米[113] - 青岛高新区HD0604-001-2地块建筑面积为100,230平方米，是2025年后获取的大型项目之一[118] - 成都龙泉驿区洪河85亩项目建筑面积为141,456平方米[118] - 成都龙泉驿区洪河70亩项目建筑面积为116,448平方米[118] 各条业务线表现：物业服务 - 物业服务业收入同比大幅提升，满意度达头部企业中位线以上水平[13][19] - 金茂服务收入同比增长20%至17.834亿元人民币，占总收入7%[189][191] 各条业务线表现：商务租赁及零售商业运营 - 商务租赁及零售商业运营收入同比下降5%至8.144亿元人民币[189][191] - 商务租赁及零售商业运营毛利率达79%（2024年同期：78%）[193][195] - 写字楼出租率表现：北京凯晨世贸中心98.0%（2025年）对比96.8%（2024年），北京西城金茂中心93.4%（2025年）对比90.7%（2024年）[122] - 上海金茂大厦写字楼出租率83.4%（2025年）对比86.5%（2024年），南京玄武湖金茂广场一期写字楼出租率78.1%（2025年）对比89.2%（2024年）[122] - 南京金茂览秀城半年度出租率达98.2%，并引入3家南京首店[130] - 南京金茂览秀城创造单日10万+客流峰值，创项目历史新高[130] - 南京金茂览秀城上半年累计签约56个新品牌，出租率达到98.2%[133] - 南京金茂览秀城实现单日客流量峰值超过10万人次，创历史新高[133] - 长沙金茂览秀城出租率保持在98%以上[135][136][137] - 以长沙金茂览秀城为底层资产的REIT累计向投资者分红6370万元人民币[135][137] - 长沙金茂览秀城完成HM区域大切小招调工作，反映出良好的运营管理及租费提升空间[135][137] - 青岛金茂览秀城定位“未来城市生活探索中心”，以新中产家庭为核心客群[139][140][141] - 青岛金茂览秀城结合2025年“览尽梦想”推广主线，引入区域首进活动及IP资源[139][141] - 张家港金茂览秀城上半年成功引进多家首进品牌，品牌级次得到提升[143][144] - 张家港金茂览秀城通过系列活动实现销售业绩同比显著提升[143][144] - 天津金茂汇位于地铁4号线六纬路站上盖，引入多家城市首店及区域首店[146] - 天津金茂汇通过对原天津第一热电厂工业遗址改造打造商业地标[148] - 长沙金茂览秀城REIT股价上涨超20%[13][19] 各条业务线表现：酒店经营 - 酒店经营收入同比下降12%至7.756亿元人民币[189][191] - 酒店业绩跑赢竞争组合[13][19] - 金茂深圳JW万豪酒店2025年上半年平均房价1142元，入住率85.6%，每间房收益977元[155] - 上海金茂君悦大酒店2025年上半年平均房价1245元，同比下降2.4%，入住率83.4%[155][156] - 北京金茂万丽酒店2025年上半年每间房收益1112元，同比增长0.7%[155][156] - 金茂三亚亚龙湾丽思卡尔顿酒店2025年上半年入住率80.5%，同比提升11.2个百分点[155][156] - 南京威斯汀大酒店2025年上半年平均房价751元，同比下降4.2%[155][156] - 长沙梅溪湖豪华精选酒店2025年上半年每间房收益453元，同比下降10.3%[155][156] - 金茂三亚亚龙湾丽思卡尔顿酒店拥有446间豪华客房及2788平方米水疗中心[159] - 北京金茂万丽酒店设有321间客房及近1000平方米宴会厅[163] - 北京金茂万丽酒店拥有321间客房，包含16间套房[166] - 北京金茂万丽酒店宴会厅面积近1000平方米[168] - 南京威斯汀大酒店拥有超过200间客房[171][173] - 南京威斯汀大酒店会议及宴会场地面积近1000平方米[171][173] - 长沙梅溪湖豪华精选酒店于2017年开业[172][174] - 公司持续在全国多个城市黄金地段投资构建豪华酒店以提升品牌实力[172][175] - 2025年上半年酒店市场内需收缩，商旅需求持续低迷[153] 各地区表现：北京 - 北京璞逸丰宜项目在全市网签金额排名第10，网签均价排名第6，并在3月获得丰台区网签金额月度销冠[47][49] - 北京金茂满曜项目6月首开当月网签近100套，荣获朝阳区6月市场销冠，并持续获得朝阳区普通住宅市场网签TOP1[51][55] 各地区表现：天津 - 天津体北金茂府项目在人民币600万以上大宅市场稳居TOP1，占据该价位段市场超过20%的份额[52][53][57] - 天津泮湖满庭项目6月首开即获得当月天津市新房市场签约套数、签约面积、签约金额三项冠军[60][63] - 天津上东金茂晓棠项目1-6月商品房销售金额位列天津市第二名，并摘得成交面积和成交套数双冠王[61][65] 各地区表现：郑州 - 郑州璞逸云湖项目在郑州市1-6月人民币800万以上大宅市场销售业绩排名TOP1[67][69] 各地区表现：长沙 - 长沙湘江金茂府项目在主城区商品住宅销售金额、销售面积、销售套数均排名TOP1[72][76] - 长沙金茂璞印梅溪项目洋房登顶梅溪湖板块销售金额TOP1[74][78] - 长沙金茂璞印梅溪项目别墅包揽长沙别墅市场销售金额、面积、套数三冠王[74][78] 各地区表现：武汉 - 武汉方岛金茂晓棠项目1-6月为武汉市汉阳片区新房销量榜TOP1[80][86] 各地区表现：上海 - 上海润云金茂府项目为黄金中环上仅1%的中环臻席低密纯别墅住区，仅200套[81][87] - 上海润云金茂府项目两开两罄，刷新板块日光传奇[82][88] - 上海金茂棠前项目两开两罄，成为北上海现象级热度红盘[84][90] - 上海江湾金茂府项目开盘完成去化人民币14亿元，首开认筹数量236组，认筹比例122%[92][95] - 上海江湾金茂府项目在上海市2025年1-6月浦西外环内认筹数量排名前三[92][95] - 上海江湾金茂府项目两个月内接待客户超过3000组[92][95] 各地区表现：南京 - 南京东山金茂晓棠项目在南京市1-6月90平方米商品房销售金额、套数和面积均排名第一[93][97] - 南京东山金茂晓棠项目通过质价比策略形成全市最具统治力入门产品[93][97] 各地区表现：西安 - 西安璞逸东方项目在1-6月西安商品住宅单盘销售额榜单排名第二，占据西安千万级高端产品市场50%份额[100][104] - 西安曲江金茂府项目首开及后续两批次加推均实现售罄[99][102] - 西安曲江金茂府项目规划建筑面积约173-229平方米，配备约3500平方米高奢艺术会所[99][101] 各地区表现：成都 - 成都东城金茂晓棠项目自5月开盘后六次推盘均实现售罄[106][109] - 成都东城金茂晓棠项目提供建面约110-139平方米户型[106][108] 管理层讨论和指引 - 行业从完全竞争走向寡头竞争，财务稳健房企机会大于挑战[22][27] - 落实"6-10-12-24"运营标准，首开、回正、做收周期全面提速[13][19] - 中期股息为每股3.0港仙，与去年同期持平[5] - 宣布中期股息每股港币3仙，可选择以股代息[17] 其他重要内容：融资活动 - 公司2025年2月发行17亿元人民币交易所公司债券期限2+2年票面利率2.79%[41] - 公司2025年3月发行16亿元人民币交易所公司债券期限2+2年票面利率2.93%[41] - 公司2025年2月发行了17亿元人民币交易所公司债券，期限2+2年，票面利率2.79%[45] - 公司2025年3月发行了16亿元人民币交易所公司债券，期限2+2年，票面利率2.93%[45] 其他重要内容：行业及市场环境 - 全国新建商品房销售额同比下降5.5%[11] - TOP10房企销售额同比下滑14%[11] - 全国新建商品住房销售额同比下降5.5%，前十大开发商销售额同比下降14%[16] - 2025年1-6月全国房地产开发投资同比下降11.2%[32][34] - 2025年1-6月新建商品房销售面积同比下降3.5%销售额同比下降5.5%[33][35] - 2025年上半年社会消费品零售总额24,545.8亿元人民币同比增长5.0%[37][39] - 2025年上半年商品零售额21,797.8亿元人民币同比增长5.1%[37][39] - 2025年上半年国内生产总值同比增长5.3%[32][34] - 2025年1-6月规模以上工业增加值实际同比增长6.4%[32][34] 其他重要内容：公司排名与评级 - 公司2025年上半年房地产销售规模行业排名第9位较2024年提升3位[41] - 公司Wind ESG评级提升至AA级[21][25]

市场表现 - 港股内房股集体走低，世茂集团跌6.4%，新城发展跌4.55%，绿城中国跌近4%，中国金茂跌3%，美的置业和碧桂园跌超2%，融信中国、融创中国、龙光集团、远洋集团、越秀地产等普跌 [1] - 前一日内房股因政策调整出现上涨，但今日再度走弱，反映市场对政策效果持续性的疑虑 [1] 政策动态 - 上海发布楼市"沪六条"调整限购政策，外环外符合条件不限套数，单身买房视同家庭 [1] - 政策短期内提振市场信心并推动内房股上涨，但市场更关注政策长期效果和基本面实质改善 [1] - 核心城市政策调整起到"点火"作用，但需后续更多城市跟进及信贷支持等实际执行优化以维持市场信心 [1]

项目概况 - 广州天河世界大观板块推出纯别墅项目金茂越秀丨璞樾·墅 填补核心城区多年市场空白 [1] - 项目由中国金茂与越秀地产联合开发 融合金茂"璞"系与越秀"樾"系高端住宅风格 [5] - 国际知名设计机构A&N尚源、ONE-CU壹方、MDO木君、AICO参与项目打造 [5] 土地获取与规划 - 金茂于今年四月以10.77亿元溢价竞得世界大观四期地块 [3] - 地块容积率仅为1.1 产品定位以叠墅类为主 [3] 产品与定价 - 项目主推建筑面积约190-360平方米合墅产品 总计110套 [7] - 吹风总价2000万元起 展示区和样板房预计10月开放 [7] - 板块内越秀·观樾项目2024年网签均价7.8万元/平方米 2025年升至8.7万元/平方米 [7] - 同板块洋房最高网签单价14万元/平方米 合墅最高网签单价达19.4万元/平方米 [7] 配套建设进展 - 天河外国语教育集团已落地 七大主题公园开放 商业招商启动 [7] - 三大会所投入运营：一期健身会所、二期运动会所、三期泛会所 [7] - 项目未交付已创立30余个社群 联动超780位业主参与社区共建 [7]

市场表现 - 港股内房股集体上涨 万科企业涨近10% 中国海外宏洋集团涨6.98% 远洋集团涨6.78% 融创中国涨6.58% [1][3] - 融信中国涨5.5% 龙湖集团涨5.22% 富力地产涨4.94% 越秀地产涨4.28% 美的置业涨3.65% 雅居乐集团涨3.26% 中国金茂涨3.16% [1][3] - 万科企业最新市值677.66亿港元 龙湖集团市值788.15亿港元 中国金茂市值220.15亿港元 [3] 政策调整 - 上海优化房地产政策 外环外购房不限套数 成年单身人士按家庭执行限购政策 [1] - 符合条件居民家庭即沪籍家庭和连续缴纳社保或个税满一年及以上非沪籍家庭可享受外环外不限购政策 [1] - 外环内购房政策保持不变 沪籍家庭限购两套 非沪籍家庭连续缴纳社保或个税满三年及以上限购一套 [1] 金融支持 - 上海提高个人住房公积金贷款额度 购买二星级及以上新建绿色建筑住房最高贷款额度上浮15% [1] - 首套最高贷款额度从160万元提高至184万元 多子女家庭上浮比例可叠加计算 [1] - 商业性个人住房贷款利率不再区分首套和二套 以减轻居民购房利息负担 [2] 人才激励 - 符合条件的非沪籍居民家庭首套房暂免征收房产税 第二套及以上住房人均扣除60平方米免税面积 [2] - 2025年1月1日起符合条件的购房者可享受房产税优惠政策 [2] - 此次为上海今年首次出台房地产政策优化 去年5月和9月曾两次放宽政策 [2]

行业趋势与市场空间 - 代建行业新签约面积以每年约20%增速急剧增长[3] - 中国代建30强新增签约建筑面积从2020年不到1亿平方米增至2024年超过2亿平方米，实现翻倍[3] - 代建行业被视为万亿级别市场，渗透率约10%，较发达国家20-25%的渗透率仍有较大增长空间[5] - 代建行业为轻资产运营，净利润率普遍高于20%，而传统地产开发仅10%左右[5] - 纾困类代建项目近几年出现爆发性增长，与地产行业周期及房企流动性危机相关[7] 政策驱动与机构参与 - 国家2022年启动大规模地产纾困金融政策，AMC机构作为不良资产处置"国家队"手握大量地产存量[7] - 住建部数据显示保交楼体量达338万套，AMC机构与代建公司成为关键执行方[7] - AMC机构2023-2025年新签代建规模预计平均2779万平方米/年，占比17%[7] - 2024年上半年AMC机构投入地产不良盘活资金规模至少1316亿元[8] - AMC通过债务重组、司法拍卖等方式解决不良资产法务和债务问题，代建公司负责专业开发管理[9] 企业战略与业务布局 - 绿城管理为代建行业领头羊，市场占有率连续多年超过20%[7] - 融创成立"而今资本"和"而今管理"平台，通过"不良资产+代建"模式切入市场[12] - 旭辉启动二次创业，全面进入房地产代建业务，并已接手天津、沈阳等地多个不良资产代建项目[12][13] - 远洋集团在昆明、成都、西安等地承接多个出险项目，代建业务成为重要发力方向[16] - 金科股份将"特殊资产"作为未来四大核心业务之一，与长城资产合作通过"房企+AMC"模式盘活项目[16] 项目案例与操作模式 - 融创外滩壹号院通过股权变更和AMC介入，2024年热销超200亿元，位居上海单盘第二[1] - 八埭头滨江园由长城资产与中海地产接手，项目有34.8亿可售货值，包含164套未售房屋和699个车位[19] - 武汉当代天誉项目通过炸楼重建，由绿城管理优化产品后以绿城桂湖云翠名称重新入市[22] - 不良资产代建项目存在较大利差空间，允许代建方在产品上加配提升，例如精装、园林和公区[18][20] - 代建方选择逻辑包括优先平台地产子公司、头部房企、原出险房企或第三方代建企业[11] 产品优劣势分析 - 优势包括土地成本较低、房价溢价空间大、成本投入允许高于其他项目[18] - 劣势包括规划方案可能落伍、产品设计不适应时代需求、社区呈现老旧感[21][22] - 代建方可通过产品加配提升价值，但需介入时机较早才有全面优化空间[23][24] - 现房销售和价格优势是部分重启项目的核心卖点，例如八埭头滨江园可能以现房形式入市[19][20]