2025年土地市场整体表现 - 300城各类用地出让金为3.3万亿元，同比下降11.4% [2] - 300城住宅用地成交规划建筑面积为6.2亿平方米，同比下降13.5%，降幅较2024年收窄9.2个百分点 [1][2] - 300城住宅用地出让金为2.3万亿元，同比下降10.6% [1][2] 市场结构性特征：整体缩量与点状高温 - 市场呈现“规模缩量”与“点状高温”两大特征，高总价、高单价、高溢价地块在核心城市频出 [1] - 一二线城市宅地出让金占300城比例达57.0%，较2024年提升4.4个百分点，其中一线城市占比15.5%，二线城市占比41.5% [3] - 为平衡供求与响应好房子建设，低容积率优质地块供应增加，300城容积率在2.0以下的宅地占比达42.3%，较2024年提升7.7个百分点，为近10年最高水平 [2] 核心城市土地市场热度 - 全国重点城市住宅用地单宗地块成交价超80亿的地块共有13宗 [3] - 多个城市地价纪录被刷新：北京海淀树村地块楼面价达102,347元/平方米；上海徐汇地块楼面价达20.03万元/平方米；深圳前海桂湾地块楼面价达84,180元/平方米 [3] - 核心城市溢价成交活跃：上海成交64宗宅地中37宗溢价；杭州成交92宗宅地中68宗溢价，其中33宗溢价率超30%；北京成交40宗宅地中14宗溢价；深圳成交12宗宅地中9宗溢价；成都成交107宗宅地中42宗溢价 [3] 房企投资行为与集中度 - 头部房企拿地集中度显著提升，拿地金额TOP10房企占TOP100房企比例达50.5%，TOP20房企占比达62.7%，分别较上年提高9.1和7.8个百分点 [1][7] - 销售全口径前100房企的拿地销售比平均为0.29，较2024年上升0.12，回归到2021年投资力度水平 [8] - 央国企是拿地主力，拿地金额TOP100企业中有84家为央国企及地方国资，TOP10企业中更有8家为央国企 [8] 主要房企拿地表现 - 2025年新增货值超过千亿的房企共六家：中海地产（2031亿元）、招商蛇口（1936亿元）、保利发展（1436亿元）、绿城中国（1300亿元）、华润置地（1291亿元）、中国金茂（1023亿元） [5][6] - 权益拿地金额过百亿的房企共19家，其中金额超200亿的有9家，超500亿的有5家 [6] - 头部房企权益拿地金额领先：中海地产（907亿元）、保利发展（671亿元）、招商蛇口（594亿元）、绿城中国（592亿元）、华润置地（585亿元） [6] 不同类型房企投资动态 - 民营房企投资信心有所改善，2025年拿地总额超过1000亿元，同比增长8% [8] - 此前参与托底的城投平台公司拿地力度持续降低，2025年拿地金额占比仅有15%，较上年下降5个百分点 [8] - 房企拿地态度积极，主要因存量土地基本开发殆尽，需抓住政策及优质地块推出的时机进行补仓 [4] 行业未来展望 - 经历持续调整和政策修复后，2026年房地产具备止跌回稳的内生基础，预计房企投资主旋律为“谨慎”与“聚焦” [9] - 未来五年，全国新建住宅年均销售面积预计保持在7～8亿平方米，市场在“十五五”中后期有望逐步筑底企稳 [8] - 头部国央企有望在市场调整期逆势布局增强长期竞争力，而民营房企及中小规模企业受限于现金流压力，短期内难有明显起色 [9]

行业背景与市场格局 - 2025年上海楼市仍处于调整周期，行业竞争聚焦于产品硬实力与经营精细化 [1] - “好房子”政策被视为未来二、三十年房地产行业至关重要的政策 [1] - 2025年上海豪宅市场走出独立行情，单套3000万以上豪宅成交量占据全国半壁江山 [1] 公司业绩表现 - 中国金茂2025年全口径销售额为1135亿元，位列全国第八，强势回归行业前十阵营 [1] - 公司在上海区域全口径销售额超200亿元，跻身上海市场前十之列 [1] 产品力核心：科技与美学融合 - 住宅产品力升级呈现四大趋势：设计理念迭新、建筑颜值质感双升、空间体验进阶、价值延伸发力 [2] - 公司科技住宅产研在2025年全面爆发，技术升级精准适配上海业主居住诉求，如优化梅雨季除湿、冬季温控技术，升级空气水质净化系统 [2] - 公司产品基因是刻在骨子里的科技产品主义DNA，兼具科技创新与东方美学的产品追求 [1] - 江湾金茂府以12大科技系统+五衡科技，兼顾居住舒适度与节能环保 [2] - 公司推出“金、玉、满、堂”四大全新产品线于2025年落地上海，秉持“一地一策、一户一境”定制化逻辑 [2] 产品创新与标杆项目 - 金茂璞元的下沉式庭院实现“美学+实用+服务”三重融合，破解地下空间潮湿阴暗痛点，从“附加项”变为“核心体验区”，并引领上海豪宅跟风布局 [3] - 中环金茂府打造“大园林+小庭院”双体系，是践行新质生产力、打造科技创新与东方美学共生的实践 [3] - 润云金茂府的上下叠公共空间与睡眠休憩错层设计，是户型创新的代表性实践，实现超高得房率并将空间体验超出客户预期 [5][6] 客户运营与社群建设 - 公司在业主运营上久居第一梯队，截至2025年，金茂上海已成功孵化78个特色社群，汇聚85位社群主理人，全年落地212场活动，精准触达超20000名业主 [3] - 社群活动注重科技感与跨界共创，例如发起“AI技能与多巴胺入侵计划”，与世界技能博物馆合作，引入宇树机器人与机器狗参与活动 [3] 营销与经营策略 - 公司在上海的推盘策略有清晰的数量管控与差异化定价逻辑，意图并非快速去化，而是精准把控推货体量，保障产品品质与服务配套落地 [5] - 定价层面摒弃“一刀切”，结合户型优势、科技配置、空间体验制定分层定价策略，兼顾产品价值、市场接受度、稀缺性与性价比 [5] - 公司的科技产品主义通过“客群洞察→产研设计→成本管控→人才支撑→服务兑现”的完整价值闭环实现落地 [6] - 在上海的红盘项目中，老客户复购率始终位居行业前列 [6] 品牌理念与长期主义 - 公司在上海的品牌主张是“美成在久，岁月致心”，源自《庄子·人间世》，强调美好事物的成就需要长期积累 [7] - 这一理念是公司东方美学审美内核的源头，与科技创新的产品追求相辅相成 [7] - 公司以长期主义为底色，摒弃行业浮躁的速成思维，拒绝短期利益的片面追逐 [8] - 上海是公司产品基因的淬炼场、品牌价值的主战场，公司深耕上海已达31年 [1][6][8]

项目销售与去化情况 - 金茂满曜项目当前面临去化压力，仍有400多套未售房源，项目通过降价策略加速销售 [2] - 项目成交均价持续下探，从2025年6月的78,030元/㎡降至12月的73,870元/㎡，2026年1月一套115㎡房源均价进一步降至66,889元/㎡ [2] - 截至报道时，项目累计网签312套，成交均价7.67万元/㎡，成交额30.4亿元，全盘去化率为43.4% [4] - 项目在2025年朝阳区新房网签中表现突出，位列套数榜第二、金额榜第三 [4] 产品定位与户型销售分析 - 项目规划19栋8-26层洋房及小高层，共计719套房源，主打“质价比”，吸引预算有限客群 [5][6][7] - 主力户型为115/116㎡三居和129/133/159㎡四居，建面140㎡以下房源占比近八成 [8][23] - 115/116㎡小户型因总价低（不到1000万）、门槛低而畅销，供应220多套，部分楼栋单元已售罄，其成交均价从2025年8月的77,823元/㎡降至12月的73,058元/㎡，再到2026年初的66,889元/㎡ [10] - 129㎡四居户型去化困难，供应170多套仅网签15套，主要因位置临街或靠近车行出入口受噪音干扰，且赠送面积较少 [12] - 133㎡户型销售表现较好，成交均价约7.7万元/㎡，部分楼栋已售罄 [13] - 顶配159㎡四居共49套，分布于9和10楼，目前网签27套，成交均价7.96万元/㎡，其中9楼王拟售均价达9.13万/㎡ [13][14][15] 项目开发与股权变动 - 项目地块为金茂与保利于2025年2月11日联合以总价87.3亿元竞得的三间房组合地块之一 [21] - 金茂操盘的D区07地块（满曜）楼面价约4.8万元/㎡，而保利操盘的06地块（朝观天珺）楼面价约5.6万元/㎡，两者相差8000元/㎡ [24] - 2025年9月，中国金茂公告进行股权调整，增持金茂满曜股权至70%，同时减持保利朝观天珺股权至30%，结束了此前各持股50%的局面 [24][25] - 股权调整后，满曜项目公司北京满茂置业注册资本从20亿元增至45亿元，核心管理团队也进行了更换 [26] 竞争环境与市场对比 - 毗邻的竞品项目保利朝观天珺，网签133套，去化率近25%，成交均价约8.16万元/㎡，成交金额约14亿元 [23] - 两个项目面积段大部分重合，但金茂满曜主力面积段更小，朝观天珺则推出了朝青板块首个140㎡面积段的四居三卫双套房产品 [23] 项目特殊事件处理 - 项目西北角原有一座清代石文晟继妻佟氏诰封碑，土地出让文件要求“依法应当实施原址保护” [15][17] - 金茂最终克服困难，将诰封碑迁走，此举措被认为提升了项目好感度，并助推了其2025年的销售业绩 [3][18] - 类似案例在行业中存在，如中海地产在丰台万泉寺地块也曾将明代祭祀台移出，因其保护要求未明确“原址保护” [19][20]

报告行业投资评级 * 报告对房地产行业持积极看法，认为未来五年行业将步入提质增效发展新阶段，看好行业迈入格局和盈利稳定，蓝筹基本面持续优化阶段 [1] * 报告推荐了多个细分领域的公司，包括开发类、商住类、物业类和文旅类，并认为当前AH房地产板块总市值与行业在经济中所处地位不匹配 [1][66] 报告核心观点 * **发展阶段转变**：“十四五”期间政策以降杠杆、缩总量为主，行业总量大幅回落；“十五五”期间中央要求转向“推动房地产高质量发展”，行业有望从规模扩张转向提质增效 [1][3][13] * **总量预期企稳**：基于全球成熟国家历史经验和中国国情，预计“十五五”期间行业需求有望企稳回升，商品房销售面积将维持在7-8亿平方米的区间 [1][16][20] * **高质量发展内涵**：高质量发展的核心在于锚定“新三高”目标——高品质供给、高效率保障、高水平运行，以取代过去的“高负债、高杠杆、高周转”模式 [21][29][32] * **政策预期方向**：未来政策将聚焦防风险、提品质、促转型三大主线，涉及土地、融资、销售、保障房、租赁市场、企业转型等多个维度的改革 [1][62][64] 根据相关目录分别进行总结 1. 十五五，高质量发展成党中央新要求 * **“十四五”回顾：总量收缩，杠杆回归**：“十四五”前端政策以降杠杆、防泡沫为主，行业总量大幅回落。假设2025年四季度基本面数据下滑20%，则2025年全年商品房销售额为85336亿元，房地产开发投资完成额为84986亿元；以2021年为下行周期起点，预计2025年开发投资完成额累计下滑42.4%，商品房销售额累计下滑53.1%，行业规模大体回归10年前水平 [6][7][10] * **“十五五”新主线：高质量发展**：相较于“十四五”规划，“十五五”规划建议首次明确提出“推动房地产高质量发展”，并将其作为独立章节进行部署，标志着中央对房地产发展要求发生根本变化 [13][15][16] 2. 如何理解房地产行业高质量发展 * **三大意义**：推动房地产高质量发展是满足人民美好生活向往（从追求住房面积到追求住房质量）、推进中国式现代化建设（房地产是支柱产业，相关贷款占银行信贷40%，相关收入占地方综合财力50%，居民财富60%在住房上）、促进房地产业转型发展的客观需要 [22][23][24][27] * **四大要求**： * **锚定目标**：转向“高品质供给、高效率保障、高水平运行”的新“三高”模式，具体目标包括建立满足刚性和改善性需求的住房供应体系、健全租购并举的住房制度、提升住房品质、防控风险、推动企业转型等 [28][29][31][32] * **处理关系**：需统筹协调长期与短期、顶层设计与因城施策、市场与保障、增量与存量、促发展与防风险五大关系 [36][37][39] * **强化支撑**：需要夯实法律、标准、技术、人才四大基础支撑 [40] * **健全机制**：核心在于强化各级党委的领导与建立跨部门协同治理体系 [41] * **六大任务**： * **优化保障性住房供给**：构建以公租房、保障性租赁住房和配售型保障性住房为主的多层次体系，覆盖城镇工薪群体和各类困难家庭，坚持“尽力而为、量力而行”，优先盘活存量 [44][48] * **促进房地产市场持续健康发展**：建立“人、房、地、钱”要素联动机制（以人定房、以房定地、以房定钱），赋予城市政府更多调控自主权，规范发展机构化租赁市场 [49] * **改革完善房地产开发融资销售制度**：推行房地产开发项目公司制、融资主办银行制以防控资金挪用风险，并推进现房销售制 [50] * **实施房屋品质提升工程**：建设“安全、舒适、绿色、智慧”的“好房子”，并在城市更新中推进“好房子、好小区、好社区、好城区”的“四好”建设 [51] * **实施物业服务质量提升行动**：强化党建引领，规范企业行为，并探索“物业服务+生活服务”模式，延伸服务链条 [52][54][65] * **建立房屋全生命周期安全管理制度**：建立房屋安全体检制度、房屋安全管理资金制度（个人账户与公共账户结合）以及房屋质量安全保险制度 [55][57] 3. 十五五地产政策预期 * **开发板块政策方向**：将聚焦防风险、提品质、促转型三大主线 [62] * **短期**：延续需求端限制政策的松绑，并叠加信贷支持 [62] * **长期**：落实“以人定房、以房定地、以房定钱”的供给方针；保障房确保民生兜底，租赁市场推动机构化转型；房屋品质升级为核心任务；企业端推行项目公司制与主办银行制，扩大现房销售，引导向代建、运营等轻资产模式转型 [62][64] * **物业板块政策方向**：将聚焦制度规范、监督强化、能力升级三大主线，以党建引领构建共治格局，提升服务标准与质量，并向生活服务场景延伸 [1][65] 4. 投资建议 * **行业判断**：经过“十四五”总量收缩和供给侧改革后，行业将在7-8亿平方米的需求基础上构建底部，“十五五”期间蓝筹开发商有望获得更好的市场竞争格局，行业将步入提质增效、格局和盈利稳定的新阶段 [66] * **推荐标的**：报告推荐了四类公司 [1][66] * **开发类**：A股（保利发展、招商蛇口、金地集团、衢州发展、张江高科）；H股（华润置地、中国海外发展、中国金茂、越秀地产） * **商住类**：新城控股、龙湖集团 * **物业类**：华润万象生活、万物云、中海物业、保利物业、招商积余、越秀服务 * **文旅类**：华侨城A

市场表现 - 内房股延续升势，截至发稿，龙湖集团涨4.37%，富力地产涨3.77%，雅居乐集团涨3.57%，中国海外发展涨3.04%，华润置地涨3.82%，中国金茂涨2.75%，融创中国涨2.27% [1] 政策预期与市场观点 - 《求是》杂志评论文章呼吁政策应“一次性给足，不能采取添油战术”，提振了投资者对官方房地产论述/基调可能转变的希望 [1] - 摩根大通认为，鉴于自2021年以来房地产板块持续跑输大市，且自去年下半年以来房价和销售持续恶化，政策制定者考虑新的论述/方向合乎逻辑 [1] - 摩根大通指出，仅凭该文章尚不足以表明官方立场改变，下一个政策时间窗口是3月的“两会”和4月的政治局会议 [1] 行业基本面与预测 - 摩根大通对今年的基本情景预测（假设没有实质性政策）是：房地产销售额下降7%，房价下跌5%，下跌趋势将持续 [1] - 当前市场环境，特别是疲弱的房价可能拖累消费，增加了今年出现更大力度政策支持的可能性，因此摩根大通当前的预测存在上行风险 [1]

股份發行人及根據《上市規則》第十九B章上市的香港預託證券發行人的證券變動月報表 截至月份: 2025年12月31日 狀態: 新提交 致：香港交易及結算所有限公司 公司名稱: 中國金茂控股集團有限公司 呈交日期: 2026年1月6日 I. 法定/註冊股本變動 不適用 FF301 第 1 頁 共 10 頁 v 1.1.1 FF301 II. 已發行股份及/或庫存股份變動 | 1. 股份分類 | 普通股 | 股份類別 | 不適用 | | 於香港聯交所上市 (註1) | | 是 | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 證券代號 (如上市) | 00817 | 說明 | | | | | | | | | | 已發行股份（不包括庫存股份）數目 | | 庫存股份數目 | | | 已發行股份總數 | | | 上月底結存 | | | 13,512,466,348 | | | 0 | | 13,512,466,348 | | 增加 / 減少 (-) | | | 0 | | | 0 | | | | 本月底結存 | | | 13,512,466,348 ...

港股市场表现 - 内险股集体上涨，中国平安涨5.17%，新华保险涨4.14%，中国人寿涨4.83%，中国太保涨3.29%，行业催化剂为2025年前11个月保险业总保费收入达57629亿元，同比增长7.6% [1] - 国富氢能股价上涨超7.2%，公司已完成向客户交付共计424套车载高压供氢系统，将应用于广州市的燃料电池巴士 [1] - 煤炭股走高，中煤能源涨4.33%，兖矿能源涨3.18%，中国神华涨2.31%，行业背景为港口动力煤价格在从834元/吨跌至670元/吨后，于12月31日反弹8元/吨至678元/吨 [1] - 钧达股份涨超6.1%，催化剂为国泰海通指出马斯克计划每年部署100GW的太阳能AI卫星，驱动太空光伏需求 [1] - 锂矿股活跃，赣锋锂业涨4.22%，天齐锂业涨2.85%，主要原因为碳酸锂期货主力合约大涨超8%，最高触及137760元/吨 [2] - 禾赛科技股价急涨逾6.5%，公司被英伟达选定为其DRIVE AGX Hyperion 10平台的激光雷达合作伙伴 [2] - 小鱼盈通股价涨超25.3%，行业背景为艾媒咨询预计2025年中国微短剧市场规模将达677.9亿元，同比上升34.40%，2030年市场规模将超1500亿元 [2] - 内房股延续上涨，贝壳涨3.44%，龙湖集团涨5.24%，中国金茂涨5.34%，华润置地涨3.64，催化剂为《求是》杂志刊文强调要改善和稳定房地产市场预期 [2] - 不同集团股价反弹超34.99%，招商证券研报称其作为中高端母婴用品品牌，定位清晰且海外市场扩张打开成长空间 [3] - 紫金矿业涨近6%并再创历史新高，公司发布年度业绩盈喜，预计全年归母净利润为510亿至520亿元，较上年同期的320.51亿元增加约189亿至199亿元，同比增幅约为59%至62% [3] 美股市场表现 - 道指首次突破49000点，美国大型银行股齐创历史新高，高盛涨3.73%，摩根大通涨2.63%，摩根士丹利涨2.55%，纽约梅隆银行涨3.42%，富国银行涨1.24%，美国银行涨1.68%，行业背景为美国12月制造业PMI降至47.9，低于预期 [4] - 美股贵金属概念股集体走强，赫克拉矿业涨4.56%，伊格尔矿业涨2.76%，纽曼矿业涨2.28%，Barrick Mining涨3.77%，主要原因为现货黄金大涨2.5%站上4400美元，现货白银大涨5%站上76美元 [4] - Datavault AI股价暴涨42.57%，三个交易日累计上涨180%，催化剂为公司与AP Global Holdings LLC签署主采购订单协议，将获得SanQtum基础设施与网络安全服务 [5] - 芯片股涨跌各异，阿斯麦涨5.53%，台积电涨0.83%，美国超微公司跌1.07%，英伟达跌0.39%，行业消息为台积电股价一度飙升6.9%，创去年4月以来最大单日涨幅并创新高 [5] - Mobileye Global涨2.49%，公司宣布赢得一家美国大型车企的订单，为其供应下一代芯片，相关自动驾驶技术将作为标配搭载于数百万辆汽车 [5] - 比特币一度站上9.3万美元关口，带动相关概念股普涨，Strategy涨4.81%，Coinbase涨7.77%，Robinhood涨6.97%，Circle涨1.59%，Iren Ltd涨12.97%，Mara Holdings涨6.86% [6] - 脑再生科技股价大涨超31.65%，A股及港股脑机接口板块分别大涨13%和12%，主要催化剂为马斯克的“量产预告” [6] - 石油股大涨，雪佛龙上涨5.1%，康菲石油涨2.59%，埃克森美孚涨2.21%，石油天然气设备与服务股同步走强，斯伦贝谢涨8.96%，哈里伯顿涨7.84%，Baker Hughes涨4.09%，消息面上特朗普证实美方已抓获委内瑞拉总统马杜罗并宣布将“管理”委内瑞拉 [7]

港股内房股市场表现 - 港股内房股板块延续上涨态势，截至发稿，贝壳-W股价上涨3.98%，报45.98港元 [1] - 龙湖集团股价上涨4.37%，报9.56港元 [1] - 中国金茂股价上涨3.82%，报1.36港元 [1] - 华润置地股价上涨2.47%，报29.84港元 [1] 重点公司股价变动 - 贝壳-W股价表现强劲，涨幅接近4% [1] - 龙湖集团涨幅领先，超过4% [1] - 中国金茂与华润置地股价亦录得显著上涨 [1]

市场表现 - 内房股延续上涨态势，截至发稿，贝壳-W(02423)涨3.98%报45.98港元，龙湖集团(00960)涨4.37%报9.56港元，中国金茂(00817)涨3.82%报1.36港元，华润置地(01109)涨2.47%报29.84港元 [1] 政策信号 - 1月1日《求是》杂志刊发特约评论员文章《改善和稳定房地产市场预期》，强调要切实改善和稳定房地产市场预期 [1] - 华泰证券认为该文章表明中央对于地产预期管理的重视度进一步提升，传递了积极的信号意义 [1] - 针对预期的对症下药有望加速市场回稳 [1] 行业风险与估值 - 华泰证券指出当前房地产市场预期整体依然偏弱 [1] - 浙商证券认为房地产行业系统性风险已得到高度重视并处于化解过程中 [1] - 后续企业个体的风险事件对板块整体的向下压力预计有限，风险出尽反而有利于板块估值修复 [1] 后续关注点 - 建议关注政策实际落地的力度与节奏 [1] - 建议关注企业端风险出清的进展 [1]

市场表现 - 截至发稿，内房股延续上涨，贝壳-W(02423)股价上涨3.98%至45.98港元，龙湖集团(00960)股价上涨4.37%至9.56港元，中国金茂(00817)股价上涨3.82%至1.36港元，华润置地(01109)股价上涨2.47%至29.84港元 [1] 政策信号 - 1月1日《求是》杂志刊发特约评论员文章《改善和稳定房地产市场预期》，强调要切实改善和稳定房地产市场预期 [1] - 华泰证券认为该文章表明中央对于地产预期管理的重视度进一步提升，传递了积极的信号意义 [1] - 针对预期的对症下药有望加速市场回稳 [1] 行业风险与估值 - 浙商证券认为，房地产行业系统性风险已得到高度重视并处于化解过程中 [1] - 后续企业个体的风险事件对板块整体的向下压力预计有限 [1] - 风险出尽反而有利于板块估值修复 [1] 后续关注点 - 建议关注政策实际落地的力度与节奏 [1] - 建议关注企业端风险出清的进展 [1]