行业投资评级 - 维持房地产及物管行业"看好"评级 [2] 核心观点 - 房地产行业投资端持续走弱，供给主体过度出清及补库存困难导致后续投资仍将偏弱，修复节奏显著慢于以往周期 [1][20] - 销售端处于筑底阶段，政策推动需求修复，但供给端约束销售修复，总量偏弱但结构有弹性 [2][34] - 资金来源降幅收窄，融资资金改善，预计后续仍略偏紧但将逐步改善 [2][39] - 核心城市房地产市场预计进入底部拐点区域，好房子政策将推动新产品、新定价、新模式发展 [2] 投资端表现 - 2025年1-8月房地产开发投资60,309亿元，同比-12.9%，较1-7月下降0.9个百分点 [3][4] - 8月单月投资同比-19.5%，较7月下降2.4个百分点 [1][4] - 住宅投资46,382亿元，同比-11.9%，占开发投资比重76.9% [3][4] - 分区域表现：东部地区同比-15.2%、中部-10.6%、西部-6.5%、东北-22.9% [3] - 新开工面积同比-19.5%，施工面积同比-9.3%，竣工面积同比-17.0% [1][4] - 维持2025年预测：投资同比-11.0%、开工同比-15.1%、竣工同比-20.0% [1][20] 销售端表现 - 2025年1-8月销售面积5.7亿平方米，同比-4.7%；销售额5.5万亿元，同比-7.3% [2][4] - 销售均价9,601元/平米，同比-2.6% [4][33] - 8月单月销售面积同比-10.6%，销售金额同比-14.0% [2][4] - 住宅销售面积4.8亿平米，同比-4.7%；住宅销售均价10,075元/平米，同比-2.3% [4][33] - 分区域销售面积增速：东部-7.1%、中部-1.4%、西部-3.2%、东北-6.6% [29] - 维持2025年预测：销售面积同比-4.5%、销售金额同比-6.5%、均价同比-2.0% [2][34] 资金端表现 - 2025年1-8月资金来源6.4万亿元，同比-8.0% [2][4] - 8月单月资金来源同比-11.9%，较7月上升3.9个百分点 [2][4] - 国内贷款同比+0.2%，8月单月+1.1%；自筹资金同比-8.9%，8月单月-11.7% [2][4] - 定金及预收款同比-10.5%，8月单月-15.2%；个人按揭贷款同比-10.5%，8月单月-19.5% [2][4][37] - 融资资金中国内贷款增速由负转正，自筹资金降幅收窄；销售回款中定金及预收款降幅收窄 [2][39] 投资建议与推荐标的 - 推荐产品力房企：建发国际、滨江集团、华润置地、绿城中国、中国金茂、建发股份 [2] - 推荐低估值修复房企：新城控股、越秀地产、招商蛇口、龙湖集团、中海外发展、保利发展、华发股份 [2] - 关注二手房中介：贝壳-W，关注我爱我家 [2] - 推荐物业管理：绿城服务、华润万象、招商积余、保利物业、中海物业 [2]

内房股市场表现 - 远洋集团股价上涨13.07%至0.173港元 [1] - 碧桂园股价上涨4.84%至0.65港元 [1] - 中国金茂股价上涨3.27%至1.58港元 [1] - 融创中国股价上涨2.91%至1.77港元 [1] 深圳楼市政策调整 - 深圳于9月5日出台住房限购政策和住房信贷政策调整 [1] - 非核心区域限购大幅放松且商贷利率不再区分首套房与二套房 [1] - 政策力度超过8月北京和上海出台的新政 [1] 政策影响预期 - 新政有望为深圳楼市量价提供支撑 [1] - 房地产市场整体朝止跌回稳方向迈进但房价可能小幅震荡 [1] - 存量收储及城中村改造工作有望加速推进以改善住房供求关系 [1]

内房股市场表现 - 远洋集团股价上涨13.07%至0.173港元 [1] - 碧桂园股价上涨4.84%至0.65港元 [1] - 中国金茂股价上涨3.27%至1.58港元 [1] - 融创中国股价上涨2.91%至1.77港元 [1] 深圳楼市政策调整 - 深圳于9月5日出台住房限购政策与住房信贷政策调整 [1] - 非核心区域限购大幅放松且商业贷款利率取消首套与二套房区分 [1] - 政策力度超过8月北京和上海的新政 [1] 政策影响预期 - 新政有望支撑深圳楼市量价表现 [1] - 房地产市场整体呈现止跌回稳趋势 [1] - 房价可能小幅震荡但预期政策将推动市场进一步稳定 [1] 政策实施展望 - 财政政策与货币政策支持下存量收储及城中村改造将加速 [1] - 住房供求关系改善将加快止跌回稳进程 [1]

港股内房股表现 - 远洋集团股价大涨15.03%领涨内房股板块 [1] - 融信中国涨7.32% 中国金茂涨5.23% 碧桂园涨4.84% [1] - 龙光集团 雅居乐集团 旭辉控股集团涨幅均接近4% [1] 行业财务表现 - 2025年上半年房地产开发行业合计收入下降15% [1] - 行业亏损扩大270亿元 主要因存货减值计提增加和费用率上升 [1] - 毛利率下降对业绩拖累明显改善 部分优质房企毛利率与利润企稳回升 [1] 房企偿债能力 - 行业整体偿债能力因亏损增多而减弱 [1] - 头部房企保持盈利状态且偿债能力稳定 [1] - 业务规模收缩延续降杠杆趋势 [1] 市场销售数据 - 百强房企前8个月销售金额同比下降14% [1] - 销售降幅较去年全年收窄16个百分点 [1] - 土地市场率先回暖 百强房企前8个月拿地金额达7235亿元 同比增长31% [1]

港股内房股市场表现 - 远洋集团股价大涨15.03%领涨内房股 融信中国涨7.32% 中国金茂涨5.23% 碧桂园涨4.84% [1] - 龙光集团涨3.92% 雅居乐集团涨3.77% 旭辉控股集团涨3.73% 富力地产涨2.82% [1] - 新城发展涨2.77% 越秀地产涨2.51% 万科企业涨2.50% 多只内房股涨幅超2.5% [1] 行业财务表现 - 2025年上半年房地产开发行业收入下降15% 亏损扩大270亿元 [1] - 行业毛利率下降对业绩拖累明显改善 部分优质房企毛利率与利润企稳回升 [1] - 头部房企保持盈利状态且偿债能力稳定 但行业整体偿债能力因亏损而减弱 [1] 行业运营数据 - 百强房企前8个月销售金额同比下降14% 较去年全年降幅收窄16个百分点 [1] - 土地市场率先回暖 百强房企前8个月拿地金额达7235亿元 同比增长31% [1] - 房企积极补仓核心城市 销售规模渐近见底 [1]

公司信息 - 公司为中国金茂控股集团有限公司，股票代码00817[2] 申请表格规定 - 申请表格选择超一项、未选、未签名或填写错误将作废[5][11] - 公司不接受申请表格上额外手写指示[11] 个人资料相关 - 公司可将个人资料披露或转移，保留作核实及记录用[6] - 个人有权书面要求查核及修改资料，需通知专员[6][7] 回邮相关 - 简便回邮号码为37，香港投寄申请表格免邮费[8]

公司信息 - 公司股票代码为00817[1] 文件获取 - 公司通讯文件中、英文版印刷本可索取，也会在公司网站（http://www.chinajinmao.cn）发布5年[1] 股东权益 - 股东可通过电邮或邮寄向公司香港证券登记处发书面通知更改通讯文件收取语言版本或方式[1]

报告发布 - 公司发布2025年中期报告通知[3][6] - 报告英文及中文版本已上载于公司网站及香港交易所披露易网站[3][6] 文件获取 - 非登记持有人欲收取印刷本需填妥申请表格寄回公司[4][6] - 非登记持有人有意收取电邮通知应联络中介公司提供电邮地址[5][7] 联系方式 - 公司电话热线为(852) 2862 8688，办公时间为周一至周五9时至18时[5][7]

报告发布 - 公司发布2025年中期报告通知[2][6] - 报告英文及中文版本已上传公司网站和港交所披露易网站[2][6] 申请与咨询 - 浏览报告有困难或需另一语言版本可申请[3][7] - 更改通讯文件语言、方式等填表格寄回公司[4][7] - 公司电话热线(852) 2862 8688，办公时间周一至五9:00 - 18:00[5][7] 其他信息 - 香港证券登记处地址为香港湾仔皇后大道东183号合和中心17M楼[3][7] - 通知日期为2025年9月12日[2][8] - 公司通讯文件包括年度报告、中期报告等[5][8]

财务数据：收入和利润（同比） - 收入为人民币251.126亿元，同比增长14%[6] - 集团收入达人民币251.126亿元，较上年同期增加14%[187] - 集团2025年上半年总收入为人民币251.126亿元，同比增长14%[189] - 公司所有者应占溢利为人民币10.901亿元，同比增长8%[6] - 公司所有者应占溢利为人民币10.901亿元，较上年同期增加8%[186] - 扣除投资物业公平值亏损后公司所有者应占溢利为人民币11.232亿元，同比增长2%[6] - 扣除投资物业公平值亏损后公司所有者应占溢利为人民币11.232亿元，较上年同期增加2%[186] 财务数据：成本和费用（同比） - 销售和营销开支为人民币8.321亿元，同比下降15%[200] 业务线表现：物业开发 - 土地及物业开发收入为人民币200.41亿元，同比增长17%，占总收入78%[191][193] - 土地及物业开发毛利率为12%，较去年同期11%有所提升[197] - 上半年签约金额533.5亿元人民币，行业排名第9位[14][20] - 公司销售规模排名行业第9位较2024年提升3位[42][44] - 获取16宗优质土地，聚焦核心城市核心板块[14][20] - 首开16个项目实现量价双优[14][20] - 公司2025年上半年成功获取项目总计容建筑面积超过145万平方米[42] - 公司2025年上半年成功收购总建筑面积超过145万平方米的项目[45] - 落实"6-10-12-24"运营标准，首开回正做收周期全面提速[14][20] 业务线表现：物业服务 - 物业服务收入同比大幅提升，满意度达头部企业中位线以上[14][20] - 金茂服务收入为人民币17.834亿元，同比增长20%，占总收入7%[191][193] 业务线表现：商务租赁及零售商业运营 - 商务租赁及零售商业运营收入为人民币8.144亿元，同比下降5%，占总收入3%[191][193] - 南京金茂览秀城半年度出租率达98.2%[132] - 南京金茂览秀城出租率达到98.2%[135] - 南京金茂览秀城单日客流量峰值突破10万人次[132] - 南京金茂览秀城项目日客流量峰值超过10万人次创历史新高[135] - 南京金茂览秀城上半年累计签约56个新品牌[135] - 长沙金茂览秀城出租率保持在98%以上[137][139] - 长沙金茂览秀城完成HM区域大切小招调工作反映良好运营管理及租金提升空间[137][139] - 华夏金茂商业REIT累计向投资者分红6370万元人民币[137][139] - 长沙金茂览秀城REIT股价上涨超20%[14][20] - 青岛览秀城定位为“未来城市生活探索中心”以新中产家庭为核心客群[141][143] - 张家港览秀城上半年成功引进多家首进品牌提升项目品牌级次[145][146] - 天津金茂汇引入多家城市首店及区域首店开拓商业品牌首次进驻天津空间[148] - 集团零售商业运营项目包括旅游精品商业、社区商业、商务配套商业等多种形态[148] 业务线表现：酒店经营 - 酒店经营收入为人民币7.756亿元，同比下降12%，占总收入3%[191][193] - 酒店经营毛利率为34%，较去年同期43%显著下降[197] - 酒店业绩跑赢竞争组合[14][20] - 上海金茂君悦大酒店2025年上半年平均房价1245元 入住率83.4% RevPAR 1038元[157] - 金茂三亚亚龙湾丽思卡尔顿酒店2025年上半年平均房价2054元 入住率80.5% RevPAR 1654元[157] - 金茂深圳JW万豪酒店2025年上半年平均房价1142元 入住率85.6% RevPAR 977元[157] - 南京威斯汀大酒店2025年上半年平均房价751元 入住率81.1% RevPAR 609元[157] - 北京金茂万丽酒店2025年上半年平均房价1246元 入住率89.2% RevPAR 1112元[157] - 长沙梅溪湖豪华精选酒店2025年上半年平均房价633元 入住率71.6% RevPAR 453元[157] - 金茂三亚亚龙湾丽思卡尔顿酒店平均房价同比下降11.2%（从2312元降至2054元）[157][158] - 北京金茂万丽酒店入住率同比上升3.5个百分点（从85.7%升至89.2%）[157][158] - 长沙梅溪湖豪华精选酒店RevPAR同比下降10.3%（从505元降至453元）[157][158] - 金茂三亚亚龙湾丽思卡尔顿酒店拥有446间豪华客房及2788平方米的水疗中心[161] - 北京金茂万丽酒店拥有321间客房，包含16间套房[168] - 北京金茂万丽酒店宴会厅面积近1000平方米[170] - 南京威斯汀大酒店拥有超过200间客房[173][175] - 南京威斯汀大酒店会议及宴会场地面积近1000平方米[173][175] - 长沙梅溪湖豪华精选酒店于2017年开业[174][176] - 公司在全国多个城市黄金地段投资构建豪华酒店以提升品牌实力[174][177] 其他财务数据 - 其他收入和收益为人民币12.406亿元，同比下降16%[199] - 集团整体销售毛利率为16%，与去年同期持平[195][196] - 公司2025年2月发行交易所公司债人民币17亿元票面利率2.79%[42] - 公司2025年3月发行交易所公司债人民币16亿元票面利率2.93%[42] - 公司于2025年2月发行规模为17亿元人民币的交易所公司债券，期限2+2年，票面利率2.79%[46] - 公司于2025年3月发行规模为16亿元人民币的交易所公司债券，期限2+2年，票面利率2.93%[46] 股息信息 - 中期股息为每股3.0港仙，与去年同期持平[6] - 董事会决议派发中期股息每股3港仙，预期于2025年10月31日或之前派发[12] - 中期股息每股3港仙，拟于2025年10月31日前派发[18] 项目表现：北京 - 北京金茂满曜项目配备约2000平方米艺术会所[52][55] - 北京朝阳黄杉木店南住宅&孙河商业地块计容建筑面积为199,826平方米[116] - 北京凯晨世贸中心写字楼出租率从96.8%（2024年）提升至98.0%（2025年）[124] - 北京西城金茂中心写字楼出租率从90.7%（2024年）提升至93.4%（2025年）[124] 项目表现：天津 - 天津体北金茂府项目规划约20万平方米大体量小区，内含约3.5万平方米湖域生态资源[53][57] - 天津体北金茂府项目在600万人民币以上豪宅市场份额超过20%[54][58] - 天津泮湖满庭项目坐拥约3.5万平方米泮湖公园，打造约2100平方米复合艺术会所[60][63] - 天津上东金茂晓棠项目在1-6月天津市商品房销售金额排名第二[62][66] 项目表现：上海 - 上海润云金茂府项目两次开盘均当日售罄[83][89] - 上海金茂棠前项目两次开盘均当日售罄[85][91] - 上海润云金茂府项目仅200套别墅占中环臻席1%[82][88] - 上海江湾金茂府项目开盘完成去化人民币14亿元[96] - 上海江湾金茂府项目首开认筹数量达236组，认筹比例122%[96] - 上海江湾金茂府项目在两个月内接待客户超过3000组[96] - 上海金茂大厦写字楼出租率为83.4%（2025年），较2024年86.5%有所下降[124] 项目表现：南京 - 南京东山金茂晓棠项目在南京市1-6月90平方米商品房销售金额、套数和面积均排名TOP1[98] - 南京玄武湖金茂广场一期写字楼出租率为78.1%（2025年），较2024年89.2%显著下降[124] 项目表现：郑州 - 郑州璞逸云湖项目在1-6月人民币800万以上豪宅市场销售排名第一[68][70] - 郑州璞逸云湖项目综合得房率超100%[68][69] 项目表现：长沙 - 长沙湘江金茂府项目在主城区商品住宅销售金额、面积及套数均排名第一[73][77] - 长沙金茂璞印梅溪项目别墅包揽长沙别墅市场销售金额、面积、套数三冠王[75][79] 项目表现：武汉 - 武汉方岛金茂晓棠项目1-6月汉阳片区新房销量排名第一[81][87] - 武汉汉阳群建项目计容建筑面积为75,114平方米[120] 项目表现：西安 - 西安璞逸东方项目在1-6月西安商品住宅单盘销售额榜单跃居TOP2[105] - 西安璞逸东方项目占据西安千万级高端产品领域TOP1，占西安高端楼市半壁江山[105] 项目表现：成都 - 成都东城金茂晓棠项目自5月开盘以来六开六罄[108] - 成都龙泉驿洪河85亩项目计容建筑面积为141,456平方米[120] 项目表现：其他城市 - 青岛高新区项目计容建筑面积为100,230平方米[120] 资产与运营数据 - 公司持有的物业开发项目未销售面积约为2681万平方米[114] 市场环境 - 全国新建商品房销售额同比下降5.5%，TOP10房企销售额同比下滑14%[12] - 全国新建商品住房销售额同比下降5.5%，前十大开发商销售额同比下降14%[17] - 2025年1-6月全国房地产开发投资同比下降11.2%[33][35] - 2025年1-6月新建商品房销售面积同比下降3.5%[34][36] - 2025年1-6月新建商品房销售额同比下降5.5%[34][36] - 2025年上半年社会消费品零售总额达人民币245,458亿元同比增长5.0%[38][40] - 2025年上半年商品零售额人民币217,978亿元同比增长5.1%[38][40] - 2025年上半年国内生产总值同比增长5.3%[33][35] 其他重要内容 - 收入增长主要系物业开发及金茂服务收入增加所致[187] - 每股基本盈利为人民币5.64分，同比下降22%[6] - 扣除投资物业公平值亏损后每股基本盈利为人民币5.89分，同比下降26%[6] - 资产总额为人民币4437.775亿元，较2024年末增长8%[6] - 公司所有者应占权益为人民币543.431亿元，较2024年末增长1%[6] - 2025年Wind ESG评级提升至AA级[22][26]